国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产.docx

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国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产

国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告

国家税务总局公告2011年第47号

现就纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题公告如下:

纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中,凡属于增值税应税货物的,应按照《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号第二条有关规定,计算缴纳增值税;凡属于不动产的,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额,未分别核算或核算不清的,由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。

本公告自2011年9月1日起施行。

《国家税务总局关于煤炭企业转让井口征收营业税问题的批复》（国税函[1997]556号和《国家税务总局关于煤矿转让征收营业税问题的批复》（国税函[2007]1018号中“对单位和个人在转让煤矿土地使用权和销售不动产的同时一并转让附着于土地或不动产上的机电设备,一并按‘销售不动产’征收营业税”的规定同时废止。

本公告施行前已处理的事项不再作调整,未处理事项依据本公告处理。

特此公告。

分送:

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局

按照我国《营业税法》规定,纳税人转让土地使用权或销售不动产应缴纳营业税,纳税人销售货物（包括固定资产应缴纳增值税。

单独转让或销售上述资产时,容易判断征税。

但如果纳税人将上述资产统一作价“捆绑”一并转让销售,其取得的收入是分开分别纳税还是合并纳税,分开纳税如何确定各类资产价值,合并纳税是缴纳营业税还是增值税呢?

如,某矿山企业将自己的矿井及其附属设施全部资产统一作价1000万元一并转让,其转让资产中土地使用权、房屋地面建筑物等不动产转让价为800万元,同时又有机器设备等固定资产,其售价为200万元（原值为500万元这种情形如何征税呢?

《国家税务总局关于煤炭企业转让井口征收营业税问题的批复》（国税函[1997]556号就黑龙江省地方税务局相关问题请示批复:

多种经营公司将煤矿井口包括不动产（办公室、供电线路、无形资产（土地使用权和动产（机电设备和材料有偿转让,根据现行营业税和增值税的规定,对多种经营公司转让的不动产、无形资产和动产应分别征收营业税和增值税,考虑到部分机电设备（如变压器、防爆开关等与矿井连在一起不可分,为了避免划分,我局意见,对多种经营公司随同转让煤矿井口时所转让的土地使用权以及转让矿井时所转让的机电设备等一并按“销售不动产”税目征收营业税。

同时,《国家税务总局关于煤矿转让征收营业税问题的批复》（国税函[2007]1018号也有相同的规定,该文答复贵州省地方税务局请示时明确:

对单位和个人在转让煤矿土地使用权和销售不动产的同时一并转让附着于土地或不动产上的机电设备,一并按“销售不动产”征收营业税。

根据上述规定,纳税人销售固定资产缴纳营业税时,其适用的税率是5%。

如果固定资产分开缴纳增值税,则按照原增值税法规定,销售额超过原值的固定资产按照4%减半征税,不超过原值的则不纳税。

原国税函发[1995]288号规定,纳税人销售价格不超过其原值的属于货物的固定资产,暂免征收增值税。

原《财政部、国家税务总局关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》（财税[2002]29号规定,纳税人销售自己使用的超过原值的固定资产,无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人,也无论其是否为批准认定的旧货调剂试点单位,一律按4%的征收率减半征收增值税,不得抵扣进项税额。

因此,按照上例计算,如果分开纳税,则其销售机器设备等固定资产销售额为200万元,没有超过原值500万元,暂免征收增值税。

但由于纳税人是将动产和不动产“一并销售”,所以,按国税函[1997]556号和国税函[2007]1018号规定,其固定资产销售额200万元应按5%的税率缴纳营业税10万元。

2009年1月1日增值税转型后,一般纳税人购买的固定资产其进项税额可以抵扣,因此,销售自己使用过的已经抵扣进项税额的固定资产应该按照适用税率（一般为17%纳税。

小规模纳税人销售其固定资产,由3%减按2%缴纳增值税。

《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号第二条规定,下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行,不得抵扣进项税额:

一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产,按简易办法依4%征收率减半征收增值税。

一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产,按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号第四条的规定（即按适用税率执行。

小规模纳税人（除其他个人外销售自己使用过的固定资产,减按2%征收率征收增值税。

根据上述规定分析,如果一般纳税人在转让无形资产和不动产时,将固定资产一并销售转让,如仍按5%缴纳营业税的话,将会造成税收减少流失。

仍按上例,如该矿山企业为增值税一般纳税人,其购进机器设备原值为500万元,进项税额已经抵扣。

转让时,尽管其销售额为200万元,但按财税[2009]9号文件的规定,应依照17%的税率缴纳增值税29.06万元（200/（1+17%×17%。

但如按国税函[1997]556号和国税函[2007]1018号规定,该部分资产销售只缴纳营业税10万元。

鉴于此,国家税务总局最近下发了《国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第47号,重新就这一政策进行了调整,公告就纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题公告明确如下:

自2011年9月1日起,纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中,凡属于增值税应税货物的,应按照《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号第二条有关规定,计算缴纳增值税;凡属于不动产的,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额,未分别核算或核算不清的,由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。

根据上述规定,上例“一并销售”的固定资产取得收入200万元,应缴纳增值税29.06万元。

财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知

财税[2009]9号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局、国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令538号,以下简称条例和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令50号的规定和国务院的有关精神,为做好相关增值税政策规定的衔接,加强征收管理,现将部分货物适用增值税税率和实行增值税简易征收办法的有关事项明确如下:

一、下列货物继续适用13%的增值税税率:

（一农产品。

农产品,是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业生产的各种植物、动物的初级产品。

具体征税范围暂继续按照《财政部国家税务总局关于印发〈农业产品征税范围注释〉的通知》（财税字[1995]52号及现行相关规定执行。

（二音像制品。

音像制品,是指正式出版的录有内容的录音带、录像带、唱片、激光唱盘和激光视盘。

（三电子出版物。

电子出版物,是指以数字代码方式,使用计算机应用程序,将图文声像等内容信息编辑加工后存储在具有确定的物理形态的磁、光、电等介质上,通过内嵌在计算机、手机、电子阅读设备、电子显示设备、数字音/视频播放设备、电子游戏机、导航仪以及其他具有类似功能的设备上读取使用,具有交互功能,用以表达思想、普及知识和积累文化的大众传播媒体。

载体形态和格式主要包括只读光盘（CD只读光盘CD-ROM、交互式光盘CD-I、照片光盘Photo-CD、高密度只读光盘DVD-ROM、蓝光只读光盘HD-DVDROM和BDROM、一次写入式光盘（一次写入CD光盘CD-R、一次写入高密度光盘DVD-R、一次写入蓝光光盘HD-DVD/R,BD-R、可擦写光盘（可擦写CD光盘CD-RW、可擦写高密度光盘DVD-RW、可擦写蓝光光盘HDDVD-RW和BD-RW、磁光盘M0、软磁盘（FD、硬磁盘（HD、集成电路卡（CF卡、MD卡、SM卡、MMC卡、RS-MMC卡、MS卡、SD卡、XD卡、T-F1ash卡、记忆棒和各种存储芯片。

（四二甲醚。

二甲醚,是指化学分子式为CH3OCH3,常温常压下为具有轻微醚香味,易燃、无毒、无腐蚀性的气体。

二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行,不得抵扣进项税额:

（一纳税人销售自己使用过的物品,按下列政策执行:

1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产,按简易办法依4%征收率减半征收增值税。

一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产,按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号第四条的规定执行。

一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品,应当按照适用税率征收增值税。

2.小规模纳税人（除其他个人外,下同销售自己使用过的固定资产,减按2%征收率征收增值税。

小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品,应按3%的征收率征收增值税。

（二纳税人销售旧货,按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。

所称旧货,是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇,但不包括自己使用过的物品。

（三一般纳税人销售自产的下列货物,可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税:

1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

小型水力发电单位,是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦的小型水力发电单位。

2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦。

4.用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

5.自来水。

6.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土。

一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后,36个月内不得变更。

（四一般纳税人销售货物属于下列情形之一的,暂按简易办法依照4%征收率计算缴纳增值税:

1.寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内;

2.典当业销售死当物品;

3.经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。

三、对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税,不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

四、本通知自2009年1月1日起执行。

《财政部国家税务总局关于调整农业产品增值税税率和若干项目征免增值税的通知》[财税字（94004号]、

《财政部国家税务总局关于自来水征收增值税问题的通知》[（94）财税字第014号]、《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》[（94）财税字第026号]第九条和第十条、《国家税务总局关于印发〈增值税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]288号）附件第十条、《国家税务总局关于调整部分按简易办法征收增值税的特定货物销售行为征收率的通知》（国税发[1998]122号）、《国家税务总局关于县以下小水电电力产品增值税征税问题的批复》（国税函[1998]843号）、《国家税务总局关于商品混凝土实行简易办法征收增值税问题的通知》（国税发[2000]37号）、《财政部国家税务总局关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》（财税[2002]29号）、《国家税务总局关于自来水行业增值税政策问题的通知》（国税发[2002]56号）、《财政部国家税务总局关于宣传文化增值税和营业税优惠政策的通知》（财税[2006]153号）第一条、《国家税务总局关于明确县以下小型水力发电单位具体标准的批复》（国税函[2006]47号）、《国家税务总局关于商品混凝土征收增值税有关问题的通知》（国税函[2007]599号）、《财政部国家税务总局关于二甲醚增值税适用税率问题的通知》（财税[2008]72号）同时废止。

财政部国家税务总局二00九年一月十九日第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；

（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；（五）本条第

（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。

财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知

财税[2008]170号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为推进增值税制度完善，促进国民经济平稳较快发展，国务院决定，2009自年1月1日起，在全国实施增值税转型改革。

为保证改革实施到位，现将有关问题通知如下：

一、自2009年1月1日起，增值税一般纳税人（以下简称纳税人）购进（包括接受捐赠、实物投资，下同）或者自制（包括改扩建、安装，下同）固定资产发生的进项税额（以下简称固定资产进项税额），可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号，以下简称条例）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号，以下简称细则）的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据（以下简称增值税扣税凭证）从销项税额中抵扣，其进项税额应当记入“应交税金一应交增值税（进项税额）”科目。

二、纳税人允许抵扣的固定资产进项税额，是指纳税人2009年1月1日以后（含1月1日，下同）实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额。

三、东北老工业基地、中部六省老工业基地城市、内蒙古自治区东部地区已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，2009年1月1日以后发生的固定资产进项税额，不再采取退税方式，其2008年12月31日以前（含12月31日，下同）发生的待抵扣固定资产进项税额期末余额，应于2009年1月份一次性转入“应交税金一应交增值税（进项税额）”科目。

四、自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：

（一）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；

（二）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；（三）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

本通知所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

五、纳税人已抵扣进项税额的固定资产发生条例第十条

（一）至（三）项所列情形的，应在当月按下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=固定资产净值×适用税率本通知所称固定资产净值，是指纳税人按照财务会计制度计提折旧后计算的固定资产净值。

六、纳税人发生细则第四条规定固定资产视同销售行为，对已使用过的固定资产无法确定销售额的，以固定资产净值为销售额。

七、自2009年1月1日起，进口设备增值税免税政策和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策停止执行。

具体办法，财政部、国家税务总局另行发文明确。

八、本通知自2009年1月1日起执行。

《财政部国家税务总局关于印发〈东北地区扩大增值税抵扣范围若干问题的规定〉的通知》（财税[2004]156号）、《财政部国家税务总局关于印发〈2004年东北地区扩大增值税抵扣范围暂行办法〉的通知》（财税[2004]168号）、《财政部国家税务总局关于进一步落实东北地区扩大增值税抵扣范围政策的紧急通知》（财税[2004]226号）、《财政部国家税务总局关于东北地区军品和高新技术产品生产企业实施扩大增值税抵扣范围有关问题的通知》（财税[2004]227号）、《国家税务总（、局关于开展扩大增值税抵扣范围企业认定工作的通知》国税函[2004]143号）《财政部国家税务总局关于2005年东北地区扩大增值税抵扣范围有关问题的通知》（财税[2005]28号）、《财政部国家税务总局关于2005年东北地区扩大增值税抵扣范围固定资产进项税额退税问题的通知》财税[2005]176号）（、《财政部国家税务总局关于东北地区军品和高新技术产品生产企业实施扩大增值税抵扣范围有关问题的通知》（财税[2006]15号）、《财政部国家税务总局关于2006年东北地区固定资产进项税额退税问题的通知》（财税[2006]156号）、《财政部国家税务总局关于印发〈中部地区扩大增值税抵扣范围暂行办法〉的通知》（财税[2007]75号）、《财政部国家税务总局关于扩大增值税抵扣范围地区2007年固定资产抵扣（退税）有关问题的补充通知》（财税[2007]128号）、《国家税务总局关于印发〈扩大增值税抵扣范围暂行管理办法〉的通知》（国税发[2007]62号）、《财政部国家税务总局关于印发〈内蒙古东部地区扩大增值税抵扣范围暂行办法〉的通知》（财税[2008]94号）、《财政部国家税务总局关于印发〈汶川地震受灾严重地区扩大增值税抵扣范围暂行办法〉的通知》（财税[2008]108号）《财政部国家税务总局关于2008、年东北中部和蒙东地区扩大增值税抵扣范围固定资产进项税额退税问题的通知》（财税[2008]141号）同时废止。

财政部国家税务总局二〇〇八年十二月十九