建设物流园区项目可行性研究报告.docx
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建设物流园区项目可行性研究报告
建设物流园区项目可行性研究报告
附图1
附表1-12
一、总论
（一）项目概况
1、项目名称：
建设物流园区项目
2、项目承办单位：
有限公司
3、项目建设地点：
蓬莱经济开发区
4、项目的主要建设内容：
为了贯彻落实省厅“大物流”发展战略，加快建设交通物流园区，培养龙头物流企业，促进山东省交通物流业的持续健康发展，进一步挖掘蓬莱市港口及临港工业的发展潜力，满足蓬莱经济开发区及蓬莱市众多企业对现代化临港物流业的需求，港有限公司与北京有限公司充分发挥双方的港口优势和专业的物流管理优势，共同设立了有限公司，在蓬莱经济开发区建设以钢材、木材为主要特色的综合性临港物流园区。
临港物流园区总用地面积1248670m2（合1873亩），项目分为两期进行建设，一期规划面积557274m2（合836亩），总建筑面积243248m2。
本项目建成后将形成每年300万吨的钢材贸易规模，200万吨的钢材、100万立方米的木材仓储能力，150万吨的钢材、80万立方米的木材物流运输能力，5.1万m2综合库房、3.1万m2零担库房、0.9万m2海关监管场地、0.9万m2保税库、1.3万m2商务中心的出租规模，以及海关、工商、银行、港口一站式综合配套服务能力。
本项目建设的主要内容为：
建设物流商务中心、海关监管中心、物流仓储中心、物流配送中心和生活配套以及动力设备用房等，总建筑面积243248m2，堆场面积117576m2。
（1）商务中心主要包括一栋物流大厦，建筑面积21116m2；海关监管中心包括海关监管场9936m2、保税库35424m2；物流仓储中心包括钢材存储堆场57960m2、钢材仓库57024m2、木材存储堆场49680m2、综合仓库72144m2、零担库房44928m2；物流配送中心包括加油站200m2、停车场5000m2、车辆维修车间1224m2；配套建设职工生活配套楼10368m2，动力设备用房主要包括锅炉房、消防泵房等、门卫等，建筑面积1020m2。
（2）购置主要物流设备332台（套），其中：
堆场装卸设备共计64台（套），库房装卸设备144台（套），物流配送车辆120辆，称重设备4台。
（3）构建物流信息网络平台，信息网络系统软硬件155台（套）。
（4）配套进行物流园区内道路、绿化以及供配电、给排水、监控系统等公用配套设施的建设。
（二）项目提出的背景
山东半岛城市群总体规划
为实现全省的宏观协调快速发展战略，加快山东半岛城市群的发展，山东省省委、省政府提出了‘打造山东半岛蓝色经济区’的宏观发展战略目标，在此宏观战略目标的指导下，山东省及相关规划管理部门近几年先后编制出台了若干宏观区域规
《蓬莱市城市总体规划（2005-2020）》
划及各类专项规划，包括《山东半岛城市群总体规划》、《烟台市总体规划（2006-2020）》、《烟台港总体规划》等。
在《烟台市城市总体规划》中把向西为主作为城市的远景发展方向，并将蓬莱纳入烟台中心城区进行规划。
蓬莱市政府也积极响应山东省及烟台市总体规划的要求，组织进行了新一轮城市总体规划的修编工作，根据自己的实际情况,明确提出了蓬莱市今后的宏观发展战略目标。
蓬莱市东临烟台、南临青岛，北距大连，是山东省正在建设中的环黄渤海经济圈重要区域经济中心城市和港口城市，处于烟台市200公里沿海经济产业隆起带的中心，在资金、技术、人才和信息方面可迅速接受周边地区的辐射环黄渤海经济圈重要区域经济中心城市和港口城市，处于烟台市200公里沿海经济产业隆起带的中心，在资金、技术、人才和信息方面可迅速接受周边地区的辐射影响。
产品可辐射中国东北、华北等广大地区，并可通过便捷的海、陆、空交通网络通往世界各国。
通过十几年的探索和发展，蓬莱完成了产业升级，由传统资源型产业过渡到现代产业体系。
蓬莱依据自身优势特色，发挥港口优势，确定重点发展造船、重工、能源、石化、建材等大进大出的临港型加工制造业基地，不仅使口于国内外大港口林立中焕发了生机，也使得蓬莱成为国际制造业资本青睐的宝地，正日益成为山东半岛制造业基地，烟台200公里沿海产业隆起带中重要的临港制造业中心。
在国家统计局最新公布的全国百强县（市）中排名第40位的蓬莱已成为山东省内经济发展速度最快、质量最好、后劲最足的县域板块之一。
当前蓬莱面临着新的发展机遇和挑战，在《烟台市城市总体规划》中将蓬莱纳入烟台中心城区进行规划,这一区域发展城市化和城市发展区域化的严峻现实，给蓬莱市带来的既有作为中心城市的良好机遇，又有被“边缘化”严峻的挑战，同时也给蓬莱市在新格局中找准自己发展方向和战略定位，实现借势发展，跨越发展，提供了机遇。
烟台建设联结东北三省、面向东北亚地区构建新的城市框架的机遇，有利于发挥好蓬莱市作为沟通东北三省与东部沿海省份陆海交通联系节点的特殊地位和功能。
同时，针对烟台和龙口的东西“夹击”，特别是周边区域，方圆200公里不下20余处中小型港口的竞争，蓬莱市必须依靠实力在区域经济合作中，实现自身价值和突破产业链条，从而赢得更大的主动权和更多的发言权。
蓬莱市所面临的机遇和挑战,使蓬莱必须确定新的战略目标,开拓新的发展思路和竞争优势.作为港口城市的蓬莱充分利用现有的区位优势、政策优势、产业基础优势、基础设施配套优势，大力发展现代化物流业特别临是港物流业，将为蓬莱市提供新的发展机遇,把蓬莱核心竞争力提升到一个新的水平。
北京公司是由首钢国际贸易工程公司控股的从事专业的第三方物流服务的公司，具备物流基地建设和管理的丰富经验，具备完整的供应链管理系统和物流管理经验，拥有专业化的物流管理团队和专业人才。
通过数年的经营，对钢材市场的上下游进行了初步整合，在首钢总公司的鼎力支持下建立了长期稳定的供货渠道。
北京有限公司通过考察认为蓬莱市临港型工业发达，经济开发区腹地广阔、路网从横、产业聚集效应已初步形成，同时区内还拥有规划年吞吐能力1200万吨的。
因此，有限公司认为蓬莱市具有较好的物流发展基础，能够形成物流聚集区，有较大的服务辐射半径，服务于山东省半岛蓝色经济区的发展，有利于增强区域内企业产业的综合竞争力和国际竞争，具有发展现代化临港物流业的实际需求和巨大潜力。
因此，公司拟与港有限公司合作，设立有限公司，在蓬莱经济开发区建设临港物流园区项目。
本项目的建设符合山东省交通物流总体发展规划及蓬莱市依托产业带、带动港口建设和大市场建设的相关规划，已被蓬莱市政府列为当地重点建设项目。
有限公司作为第三方物流企业实施的本项目，将为蓬莱经济开发区及蓬莱市众多企业提供现代化的运输、仓储、配送物流服务，降低企业经营成本，加强企业的竞争力；同时可进一步挖掘蓬莱新港的潜力，把港口的功能进一步整合、拓展和延伸，提高港口的吞吐量和现代化的物流管理水平，为与周边港口的竞争提供先机，将物流基地打造成为蓬莱市工业的驱动器。
（三）编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
2、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
3、《烟台市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
4、《蓬莱市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
5、蓬莱开发区、务局提供的相关资料
（四）项目建设的必要性
1、符合国家发展物流产业的指导方向
物流被誉为继降低物质消耗、提高劳动生产率以后的第三利润源泉，其发展水平是衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。
伴随着经济全球化进程的加快，现代信息网络技术的日益完善和运输业的高速发展，利用信息和网络技术，运用先进组织和管理方式的现代物流业已在全球范围迅速成长为一个充满生机、有无限潜力和发展空间的新兴产业，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。
在经济全球化的形势下，现代物流已成为国际运输中最为经济合理和具有潜在意义的综合服务方式。
与世界各国一样，我国国民经济的现代化离不开流通的现代化，中国现代物流经过数十年的发展，已经迎来了物流的春天。
这些年我国物流发展总体上是相当迅速的，这种状况的出现是与中国经济强劲增长、社会主义市场经济体制逐步建立和完善、科学技术水平不断提高、社会分工不断深化以及经济全球化浪潮等因素密切相关的。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：
要推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。
加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
本项目采用现代物流技术和信息技术，建设临港物流基地，推动第三方物流的发展，是落实国家产规划指导的具体体现。
2、对促进环渤海经济圈发展具有积极意义
我国沿海港口城市面向国际、国内两个市场，处于我国参与全球经济一体化的前沿地区，产业结构齐全，社会人文环境良好，交通便利，是我国经济发达地区，建设我国物流体系中的港口物流基地，促进经济要素的有效聚集与辐射，对于促进区域经济中心和区域经济圈的加快发展具有重要作用。
环渤海地区是我国重要工业基地，“十一五”期间，环渤海经济圈是国家重点规划发展的区域之一，拥有邻海沿边的地理区位、发达便捷的海陆空交通、雄厚的工业基础和科技教育、丰富的自然资源、密集的骨干城市群等优势。
环渤海经济圈与长三角、珠三角一样，已成为我国充满活力的区域经济增长极。
大力发展现代物流产业，可优化投资环境的和扩大对外开放，更充分地利用国际、国内两个市场、两种资源，为区域经济发展、产业经济发展提供强大支撑，并将对该地区做强、做大的钢铁、装备制造、石化等战略支撑产业具有重要意义。
蓬莱作为半岛地区重要的港口城市，临近日本、韩国，有连接山东半岛与辽东半岛最近的“黄金水道”，在环渤海湾经济圈中处于非常重要的位置。
本项目的建设对促进环渤海经济圈发展具有积极意义
3、符合山东省及烟台市宏观发展战略目标
山东半岛城市群总体规划
为实现全省的宏观协调快速发展战略，加快山东半岛城市群的发展，山东省省委、省政府提出了‘打造山东半岛蓝色经济区’的宏观发展战略目标。
在此宏观战略目标的指导下，山东省及相关规划管理部门近几年先后编制出台了若干宏观区域规
《蓬莱市城市总体规划（2005-2020）》
划及各类专项规划，包括《山东半岛城市群总体规划》、《烟台市总体规划（2006-2020）》、《烟台港总体规划》等，在《烟台市城市总体规划》中把向西为主作为城市的远景发展方向，并将蓬莱纳入烟台中心城区进行规划。
因此，蓬莱城市的发展尽快融入山东半岛城市群发展，对于实现全省及烟台市宏观协调发展战略将起到重要作用，而蓬莱发展现代物流业是这一宏观发展战略目标的有机组成部分。
在《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出，要依托区域性中心城市、产业集聚区、货物集散地和交通枢纽，建设具有较强竞争力的物流企业集团，壮大市场规模，完善服务功能，增强集散能力，拓展辐射范围。
大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。
本项目的建设符合山东省发展现代化物流业、提升临港经济水平、增强港区综合竞争力的发展思路，符合山东省及烟台市宏观发展战略目标。
4、符合蓬莱市经济发展的需要
世纪之交，中国现代城市建设正处于非常重要的转折点。
城市化已被列入国民经济与社会发展的战略目标。
在此目标下，城市发展速度迅猛，尤其是沿海地区经济基础较好的城市，正经历着新一轮“跨越式发展”的重大时代契机。
“港为城用，城以港兴”，港、城共荣是一个普遍规律，港口是港口城市最宝贵的基础设施，也是港口城市市扩大开放、实施经济发展战略的最有利条件，是最具优势的战略资源，是增长城市竞争力的核心所在。
港口物流是指利用港口的节点特征以建立货运中心、配送中心、物流信息中心和商品交易中心为目的，将运输、仓储、装卸搬运、代理、包装加工、配送、信息处理等物流环节有机结合，形成完整的供应链，能为用户提供多功能、一体化的综合物流服务。
以港口为依托，发展现代综合物流，有利于拓展和完善港口功能，有利于港口城市服务功能的提升，增强其对国内外经济要素的集散能力。
港口物流园区的发展和地区城市的发展是相辅相成的，港口物流园区的发展，将带动城市经济和第三产业的发展，同时其经济效应会向周边地区辐射，带动周边地区的全面发展和提升，从这个角度可以认为，现代化的临港物流是港口城市经济运行中不可缺少的动脉系统，甚至可以称其为港口城市经济发展的“加速器”。
因此，对于正在大力促进临港产业的发展，特别是以建设造船、重工、能源、石化、建材等临港型工业园区为依托的港口城市──蓬莱市，重点突出港口物流地位，特别符合在《蓬莱市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》所指出的：
“要借助国家一类开放口岸、高速公路和正在建设中的龙烟铁路等交通优势，借助山东半岛和辽东半岛“黄金水道”的区位优势，借助临港工业的产业优势，以建设区域性商品集散中心和物流中心为目标，科学规划物流园区和现代物流设施，使交通物流业成为全市经济发展的一个重要增长点。
”这一繁荣发展现代化服务业的任务目标。
本项目依托蓬莱经济开发区，利用中首公司的经营优势和自身的优势，通过临港物流园区的建设，能够为开发区各临港工业园区及周边地区企业提供现代化的物流服务，优化港口及相关资源的配置，带动业务的发展，调整城市经济结构，拉动区域经济增长，符合蓬莱市经济发展的需要。
（五）主要经济技术指标
1、本项目建设期1年。
总投资为73000万元，其中建设投资62500万元，流动资金10500万元。
本项目建设投资全部自筹解决，流动资金10500万元拟申请银行短期贷款解决。
2、主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数值
备注
1
总用地面积
m2
557274m2（合836亩），总建筑面积243248
合836亩
2
总建筑面积
m2
243248
3
购置设备
台（套）
332
4
年用电量
万度
500
5
年用水量
万吨
20
6
劳动定员
人
535
7
总投资
万元
73000
7.1
建设投资
万元
62500
7.2
建设期利息
万元
0
7.3
流动资金
万元
10500
8
资金筹措
万元
73000
8.1
流动资金银行贷款
万元
10500
8.2
自筹资金
万元
62500
9
年营业收入（正常年）
万元
1156750
10
年总成本费用（正常年）
万元
1132681
11
年经营成本（正常年）
万元
1129808
12
年营业税金及附加（正常年）
万元
1286
13
年利润总额（正常年）
万元
22783
14
所得税（正常年）
万元
5696
15
年净利润（正常年）
万元
17087
16
总投资收益率
%
25.8
17
资本金净利润率
%
22.0
18
目现金流量（所得税后）
财务内部收益率
%
18.8
19
财务净现（Ic=12%）
万元
26055
20
投资回收期
年
6.4
含建设期1年
21
资本金现金流量
财务内部收益率
%
20.1
22
财务净现（Ic=12%）
万元
28532
23
投资回收期
年
5.9
含建设期1年
26
盈亏平衡点（营运能力）
%
45.2
27
盈亏平衡点（价格）
%
98.1
综上所述，本项目的建设符合国家的产业政策，符合山东省半岛蓝色经济取得发展及蓬莱市、蓬莱经济开发区、的发展需要，适应市场发展的要求。
本项目建设条件基本具备，建设方案可行，可取得较好的财务效益和社会效益。
因此，本项目的实施是必要且可行的。
二、企业概况
（一）项目承办单位概况
1、注册资金
本项目由北京有限公司和港有限公司共同拟新设立的有限公司承办。
公司注册资本为2500万元（人民币，下同），股东以现金、设备方式出资。
2、公司的目标
通过与港口互动建立服务于蓬莱地区物流业务的物流园区，通过整合优化蓬莱地区的企业物流,延伸物流服务领域,开展流通加工增值业务,实现区域物流优化.打造集物流投资管理、物流金融服务、IT服务、流通深加工业务、钢材、木材及综合物资的交易及物流配送、零担业务、商务服务、生活服务为一体的综合物流园区。
3、公司的经营范围
公司的经营范围为：
物流投资管理；物流资产管理；物流管理及物流规划设计；物流信息系统运营服务；物流业务总包管理（国际贸易、国际货运代理、货运代理、仓储服务、货物运输、铁路运输代理、海运代理、水运代理、空运代理、集装箱多式联运）；流通加工增值业务；钢材﹑木材及综合物资的交易及物流配送；综合园区物业服务；餐饮休闲；停车住宿；车辆维修；写字楼及库房租赁。
（二）投资各方概况
1、
是由中国首钢国际贸易工程公司控股的专业物流公司，注册资金3808万元，总资产8亿元，位于北京顺义区双河大街61号。
立足于北京现代、首钢集团的物流业务服务，面向汽车行业、钢铁行业，打造第三方物流服务品牌，致力于为国内外大型汽车制造及相关企业提供第三方物流服务。
已经发展成为首钢总公司、首钢国际、北京现代、摩比斯、中远集团和中国外运等的合作伙伴。
公司具有对外贸易经营者备案资格、国际货物运输代理企业资格、代理报关资格、代理报检资格以及道路运输经营许可。
具备完整的供应链管理系统，可以为客户提供物流系统规划、设计、一体化解决方案，并进行项目的精细化实施运作和管理。
紧紧围绕“汽车”、“钢铁”两大物流业务板块，通过系统的整合运作致力于为顾客提供完整一体化的第三方物流专业服务。
在汽车物流业务方面：
在北京现代汽车城投资1.2亿建立了占地350亩的现代化物流基地，拥有80000平米整车停车场和20000平米集装箱堆场、23000平米仓库，为北京现代等客户提供包括进出口贸易、仓储、生产线JIT配送、整车配送、售后零配件配送业务。
还在北京、天津投资建立了保税库为客户提供相关的服务。
在钢铁物流业务方面：
配合首钢集团“一业四地”的发展规划，为首钢集团提供矿石进口的报关、报检、货物防护、矿石的汽车运输及铁路运输，年运输矿石量超过1000万吨，2007年起开始承担首钢新钢销售公司，设备处以及首钢国际和顺义冷轧厂等机构配套物流服务，为首钢生产的顺利进行提供了有力保障。
从2004年开始操作国际贸易业务，2006年从澳大利亚、巴西进口铁矿石1000多万吨。
代理了北京现代汽车售后零部件从天津港和上海港进口的全部进口零部件操作。
2006年完成1500万美元货值的货物操作量，增值税和关税达到3500万RMB。
2008年完成3000万美元货值的货物操作量。
的货运代理服务，目前主要代理进口北京现代MOBIS汽车配件业务，拥有每月200万美元的进口及报关空运及海运业务。
通关口岸主要在天津新港，上海吴淞港，首都机场，北京朝阳口岸。
通过科学有效的管理模式和现代物流技术实现快捷、安全、准时的物流服务，为客户降低了运营成本，公司于2004年6月通过了ISO9001：
2000国际质量体系认证，2007年1月通过ISO14001：
2004环境管理体系认证，2007年2月通过OHSAS18000：
1999职业健康安全管理体系认证。
在客户服务方面公司时刻以客户为关注焦点，强调各级人员均应树立为客户服务的意识，提供超出顾客期望的服务。
公司团队由现代物流管理、软件开发、质量管理、人力资源、投资策划等一大批高素质专业人才组成，管理团队均为具有丰富管理经验的复合型人才。
2、港有限公司
港有限公司，是烟台港集团全资子公司，烟台港四大港区之一。
1992年3月开工建设，1995年12月28日竣工投入使用，1997年7月被国家批准为一类开放港口。
位于山东半岛最北端，黄渤海交界处，是山东半岛距辽东半岛海上距离最近的港口，与日本、朝鲜半岛隔海相望，终年不冻不淤、浪小涌缓，拥有天然的深水航道，是中国少有的天然良港。
港口主要业务范围：
港口货物装卸、驳运、仓储经营，客货滚装运输代理，内外理货及外轮代理，港口机械、设施、设备租赁、维修经营，拖轮经营，引航，港口服务业务经营，集装箱场站等。
港口货运主要经营铝矾土、原木、矿石、煤炭、钢材、冻鱼、水泥及熟料等货种的装卸、仓储堆存业务。
港口原木装卸服务已成为港口的特色装卸服务品牌，逐步发展成为港口的主要货源之一，现为山东省第二大原木进口港。
港口借此时机正由传统的装卸港口向物流港口转变。
三、市场分析
（一）蓬莱市概况
1、蓬莱地理位置与交通网络
蓬莱隶属于山东省烟台市，地处中国山东半岛最北端，与辽东半岛、日韩隔海相望，东部与烟台经济开发区仅一河之隔，西部与烟台龙口市相连，北部渤海、黄海在此浩荡交汇。
近几年来在‘打造山东半岛蓝色经济区’的宏观指导前提下，蓬莱市加大区域基础设施的建设，区域交通条件得到较大的改善。
公路：
新建国辅烟汕线及威乌高速等东西向快速道路贯穿蓬莱全境，连接烟台主城区及龙口市，南北向有省道蓬寨、蓬水公路，并分别接204国道、济青、烟青、潍莱高速公路。
铁路：
黄（黄骅港）烟（烟台）铁路蓬莱段即将建设，规划中将在南王设客运车站，同时在蓬莱新港、栾家口港设支线及货运站场。
航空：
蓬莱东距烟台莱山国际机场仅70公里，约1小时车程，南距青岛国际机场200公里，约2-3小时车程。
海运：
境内有港口4个，其中蓬莱新港和栾家口港两处均为国家一类开放口岸，拥有5万吨级泊位3个、万吨级以上泊位6个，开通了至旅顺、大连客货运输滚装航线，港口年吞吐量1000万吨以上，成为连接华东地区与东北地区距离最短的“黄金水道”。
2、蓬莱市发展概况
蓬莱市东临烟台、南临青岛，北距大连，是山东省正在建设中的环黄渤海经济圈重要区域经济中心城市和港口城市，处于烟台市200公里沿海经济产业隆起带的中心，在资金、技术、人才和信息方面可迅速接受周边地区的辐射影响。
产品可辐射中国东北、华北等广大地区，并可通过便捷的海、陆、空交通网络通往世界各国。
“十五”以来，在蓬莱市委及市政府的领导下，始终把投资作为拉动经济增长的第一要素，以培育发展主导产业为重点，积极改造提升传统产业，努力拓展新兴产业，构建起富有竞争力的现代产业体系。
“十五”期间，全市固定资产投资累计达到420亿元，是“九五”时期投资总量的6.6倍，五年平均增长56.7%，高于“十五”计划增幅39.1个百分点。
城市基础设施、公益设施和房地产投资达到76亿元，比重为18%.生产性固定资产投资规模加大，完成投资303亿元，为全市“十一五”及今后一个时期经济快速健康发展奠定了坚实基础。
蓬莱通过重点培植了临港工业、旅游业、葡萄及葡萄酒、汽车及零部件四大特色主导产业，逐步形成以龙头企业为支撑、产业链条为纽带、富有区域特色的产业集聚发展格局。
短短数年内，蓬莱“临港工业”异军突起，如今日、韩、东南亚、欧美及国内先进地区客商纷纷投资蓬莱，一批投入大、产出高、拉动力强、占用资源少的重量级项目纷纷入驻。
当前蓬莱已成为国际制造业资本青睐的宝地，正日益成为山东半岛制造业基地，烟台200公里沿海产业隆起带中重要的临港制造业中心。
仅近三年,三大主导产业投资1000万元以上项目100多个,引进过亿元项目50多个,过5亿元项目17个,项目投入达140亿元。
连续三年合同和实际利用外资额保持90%和150%的高增长。
为全市提供了70%的税收、80%的就业、90%的利用外资额。
在《蓬莱市经济和社会发展十一五规划》中，蓬莱市
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