金湖花园研究报告.docx
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金湖花园研究报告
全国智能化养老海南试验基地建设
可行性研究报告·（初步）
建设单位：
海南天园实业有限公司
二0一三年三月
第一章总论
1．1项目概述
1．2项月提出的背景
1．3编制依据
1．4项目建设主要技术经济指标（附表1）
第二章项目建设的必要性和条件
2．1项目建设的必要性
2．2建设条件
第三章需求分析
3．1对中国人口老龄化问题提出更高、更新、更多的要求
3．2老年公寓市场巨大
第四章建设内容、规模及建设年限
4．1主要建设内容
4．2辅助及公用工程
4．3设备购置
4．4建设年限
第五章项目建设方案
5．1养老园区建设技术方案
5．2辅助工程设计方案
5．3生产技术要求与生态建设方案
第六章智能化基础配套
6．1园区只能建设花方案
6．2引进智能化管理系统方案
6．3设备购置方案
第七章环保、节能与消防
7．1环保规划
7．2节能措施
7．3安全措施
第八章运营管理策划
8．1经营理念与经营体制
8．2组织机构与人力资源配置
8．3管理制度
8．4运营模式
8．5基地产业发展战略构想
8．6老年文化建设
第九章投资估算与资金筹措
9．1投资估算的依据
9．2投资估算结果
9．3资金筹措
9．4资金使用管理
第十章效益分析
9．1经济效益分析
9．2社会效益分析
9．3生态效益分析
第十一章结论与建议
10．1基本结论
10．2建议
项目概述
全国智能化养老海南试验基地建设可行性研究报告
第一章总论
1．1．1名称：
全国智能化养老海南试验基地
1．1．2项目性质：
社会公益建设项目
1．1．3项目选址：
海南省文昌市翁田镇境内海南天园实业有限公司“天园农场”
及周边区域．
1．1。
4项目承办单位：
海南天园实业有限公司；法定代表：
1．1．5．项目建设总体目标与定位
1、总体目标
范高平
顺应国家社会养老事业的客观要求，坚持“一切为了老人，为了老人的一切”
的服务理念，高起点规划，高标准建设，高质量月艮务，把试验基地建设成集颐养、
康复、休闲体验、学习娱乐、教育培训、老人人力资源开发与利用为一体的国家
级智能化养老试验基地。
2、项目定位·
本项目拟定位于国家智能化养老试验基地，将以55岁以上的中高端老人为
目标服务群，充分体现项目的社会公益性，同时顺应国家养老产业化的发展趋势，
通过社会化投资和经营管理，打造以疗养、休闲、旅游度假、康乐为主的综合性
智能化高新科技的大型老人社区。
1．1．6项目建设的内容和规模
项目以海南天园实业有限公司现有的“天园农场”（830亩）为基础进行开发
建设，并围绕其周边另征用（租用）山地、荒地2970亩，总规模占地3800亩，
规划建筑面积63。
3万M’。
项目总投资29．165亿元，分两期规划建设。
项目建成
后规划接纳能力2．5万人，常住人口2万人左右（具体建设内容及规模见第四章）。
1．2项目提出的背景
党的“十八大”指出，要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产
业；《中国老龄事业发展“十二五”规划》要求以邓小平理论和“三个代表”重
要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，适应人口老龄化新形势，以科学发展
为主题，以改革创新为动力，建立健全老龄战略规划体系、社会养老保障体系、
老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系和老年群众工作体系，服
务经济社会改革发展大局，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、
老有所为、老有所乐的工作目标，让广大老年人共享改革发展成果。
，
为应对对中国出现的老龄化加深的问题，国家于2012年开始启动全国智能化
养老实验基地建设。
智能化养老的实质，就是将信息科技效能与传统人工养老服
务有机结合，把信息科技产品融入养老服务之中。
为了推动智能化养老事业的发
展，经中国老龄办批准，中国老龄办信息中心在全国开展“全国智能化养老实验
基地”建设，目的是探索模式，总结经验，逐步推广。
目前已批准建设北京怀柔
等六个智能化养老基地。
按照国家老龄办等部门的规划，到2015年将在全国建
设100个智能化养老基地。
为响应国家关于鼓励社会力量兴办社会福利事业的倡导，协助政府解决日益
加剧的老龄化问题，促进老人居家养老社会化的发展，弥补当地社会福利机构规
模及品质的不足，通过大量的市场调研和多方位的现场考察，在主管单位民政部
和中国老年学会、中国老干部管理委员会及下属各专业委员会的支持下，海南天
园实业有限公司作为一个富有社会责任心的企业，本着‘‘为国家分忧，为百姓解“愁”的宗旨，以其经营的天园农场为基础，利用文昌天然的地理环境资源和当地宜居宜养的气候条件，拟在海南省文昌市翁田镇投资兴建一个国豪级智能化老人养生文化试验基地。
1．3—编制依据
1、《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设
规划（2011-2015年）的通知》
2、《中国老龄事业发展“十二五’’规划》国发（2011）28号
3、《海南省老龄事业发展”十二五“规划》琼府（2011）朋号
4、国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化的意见》
（国发（2000）19号文；
，5、《中国老龄事业发展“十二五”规划》；
6、《海南省老龄事业发展“十二五”规划》；
7、《社会福利机构管理暂行办法》’（民政部令19号）；
8、《海南省人民政府印发关于支持社会力量兴办非营利性养老机构若干政策
的通知》（琼府（2012）15号）；
9、《老年人建筑设计规范》建标t1999）131号；
10、《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》：
11、《老年人社会福利机构基本规范》（MZ0082001）；
12、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
13、《民用建筑节能管理规定（2005）》；
14、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006、7）；
15、《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税（2000）97号）。
14项目建设主要技术经济指标（附表1）二
附表1项目建设主要技术经济
┌───────┬────┬────┬────────┐
│指标│单位│数量│备注│
├───────┼────┼────┼────────┤
│设计规模│万人│2．5││
├───────┼────┼────┼────────┤
│实际入住规模│万人│2│按设计规模的80％│
││││入住率计算│
├───────┼────┼────┼────────┤
│项目区占地面积│││含已租地830亩│
││田│3800││
││││租期50年│
├───────┼────┼────┼────────┤
│总建筑面积│万平方米│66．3││
├───────┼────┼────┼────────┤
│设备购置│台（套）│6000││
├───────┼────┼────┼────────┤
│劳动定员│人│5250│含管理人员│
├───────┼────┼────┼────────┤
│项目建设期│年│3││
│││││
│││││
├───────┼────┼────┼────────┤
│项目总投资│亿元│29．165││
├───────┼────┼────┼────────┤
│年均经营收入│万元│54830││
├───────┼────┼────┼────────┤
│年均经营成本│万元│48656.4││
├───────┼────┼────┼────────┤
│年均净利润│万元│6173．60│
第二章项目建设的必要性和条件
2．1项目建设的必要性
2．1．1项目建设是我国老龄事业发展的需要
随着家庭结构日趋小型化，独生子女家长进入老龄期，传统养老功能弱化，
高龄“空巢老人”和生活不能自理老人不断增多，这些社会现象的出现要求提供社会照料服务的需求日益加大，同时我国老年福利设施也存在数量少、功能单一远不舍岂满足广大老年人需求的实际情况。
遵循“百善孝为先”的古训L为解决“人口老龄化日趋严峻、养老服务供求矛盾日益加大”的社会问题，而以科学发展观为指导，以构建和谐社会为目标，以应对人口老龄化为己任，借鉴国内外先进经验，投资养老服务事业、创新养老服务方式、丰富养老服务内容、提升养老服务水平，开创智能化养老服务新模式，使城市经济发展和社会文明的成果尽早惠及老年人群。
本项目定位于养老事业中高端市场，建设单位倾力打造成为海南地区乃至全国范围内功能最全、服务最优、特色最鲜明的社会福利机构。
项目建成后，将立足海南，面向大陆地区，积极开拓海外市场，将有利于推动养老事业的发展，满足日益增长的社会需求。
2.1．2项目建设是促进推进新农村建设的需要
项目建成后将对家禽、家畜、海类、果蔬等农副产品产生巨大而稳定的需要，公司将采用“公司+合作社+农产”的模式，以调动农产种植和养殖的积极性，延长产业链条，走专业化、标准化道路。
这对稳定当地农副产品销路，增加当地农民收入，促进当地社会稳定，推进社会主义新农村建设将起到非常显著的作用。
2．1．3项目建设J顷应国际旅游岛发展和建设的要求
项目将充分利用文昌市的生态自然景观，形成“可居、可游、可览”、集“自然一居住一休闲一有机种养一观光”于一体的景观综合体，在满足老人颐养对生态环境的要求的同时，坚持多元化发展，体现休闲观光农业的特色，致力于打造当地特色旅游的重要亮点。
因此，项目建设符合海南生态立省和国际旅游岛发展建设的要求。
2．1．4智能化养老是积极应对人口老龄化的必然选择
智能化养老模式能最大限度地满足老年人的不同需求，提高老年人生活生命质量，实现老年人的全面发展，代表了养老服务事业发展的新方向，体现了时代发展的新要求，是积极应对人口老龄化的必然选择o
2．2建设条件
2．2.1自然条件优越
l、地理环境
海南地处北纬18‘一20‘．（巴厘岛、孟加拉湾、阿拉伯海、红海、力口勒比海、墨西哥湾、夏威夷群岛、吕宋岛等世界矢口名旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528公里。
海南气候宜人，年平均气温22—26摄氏度，阳光充足、四季如春、空气清新，阳光、海水、沙滩、·绿色、空气五大旅游要素俱全。
丰富的温泉资源、独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假、休闲环境的绝版。
海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的“净土”之一。
岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过55％，现有的5大热带原始森林区一五指山森林区、霸王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和，生态系统。
历年来海南环境状况监测表明，海南的环境质量持续保持全国一流水平，全省环境空气质量连续保持国家一级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为”回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”和“不可复制的天然氧吧”。
据2000年全国人口普查结果显示，海南每10万人中就有4位百岁老人，是全国的4倍；全省人均寿命72。
92岁，比全国人均寿命高2岁。
项目建设选址于海南省文昌市。
文昌市位于海南省东北部，地处东经108°2l”至111°03”，北纬19°20”至20°10”之间，东、南、北三面临海，海岸线长206。
7公里，海域面积4600平方公里。
文昌市西部与海口市琼山区、定安县毗邻，西南与琼海口接壤，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，文昌属于六大功能组团的北部组团，离定位为发展临港工业和高新技术产业的西部组团较远，受工业污染更少，其生态环境要好于全省平均水平。
项目选地于海南省文昌市翁田镇内。
翁田镇位于文昌市东北部，为文昌市濒海乡镇之一。
翁田镇距文昌市市府所在地文城镇53公里，距省会城市海口市83公里。
东北两面环海，海岸线长38公里，大小港口7个。
项目地址距海仅需十几分车中车程。
国家发改委批准同意建设的、连接海口和文昌两市的跨海大桥铺前大桥建成后，生态园距海口还将进一步缩短，乘车到达两市区的时间都不超过40分钟，距海口美兰机场仅需30分钟，而计划于2014年竣工的文昌滨海旅游公路工程将使整个文昌市东面交通融会贯通，将大大缩小翁田与文城镇及海口、琼海等周边区域的距离。
2、地质及水文条件
文昌市水资源十分丰富。
文昌市三面临海，海水资源优势十分突出，流经全市100平方公里以上的河流有5条，100平方公里以下独立出海的小河流有32
条，总长556．6公里，总流域面积2384．6平方公里，年集水量39．44亿立方米，多年平均地表迳流量为18.69亿立方米，平均迳流模数为每平方公里26秒／公升。
全市地下水理论蕴芷量为12．36亿立方米，地下水迳流补给量2．62亿立方米。
每年可开发量0.88亿立方米（不含地下迳流水量）。
总产水量28.42亿立方米，平均每人拥有量为594．6立方米，平均亩均占有量429.5立方米。
、
翁田镇全镇境内以林木山地为主，腹地为丘陵，属红沙型土壤，既具有农业种植的先天条件，又能满足构、建筑物对地质的基本要求。
3、气候条件
文昌市地处热带北缘沿海地带，属热带季风岛屿型，具有热带和亚热带气候特点。
四季常春，夏无酷暑，雨量充足，气候温和。
年平均温度为24‘C。
常年最高温度为36．9C。
最低温度为0．3-6。
6’C；雨量充足，常年降雨量1799．4mm，
雨季主要集中在5—10月份，占全年的79％；累年平均相对湿度为87％，最大相对湿度88％。
2．2．2旅游资源丰富，
文昌市的旅游资源十分丰富，集阳光、海水、沙滩、植被、空气、海岛、风情、田园八大旅游资源融于一体，是海南省旅游重地之一。
有”琼东第一峰”、”
奇峰秀天下”之称的铜鼓岭，那里十八峰层峦叠嶂，连绵不断，群峰竟秀，风光
旖旎，景色清幽，还有被誉为”中国大堡礁”的云龙湾海底自然公园（珊瑚噍），
千姿百态的石头公园；有滨海椰林风光独特的椰林湾；有风光旖旎的高隆湾；有
神奇迷人的冯家湾，浪平沙白，·水质好、水温高的官新温泉；有／／稀世海上森林公园”一八门湾红树林：
有举世瞩目的宋氏祖居：
有”亚洲第一塔”的木兰灯塔：
有古色古香的孔庙；还有胜似仙境的七洲列岛。
2．2．3农业基础良好
翁田镇地域广阔，坡地、海洋、林业等资源优势得天独厚，是文昌市著名的无公害瓜菜彳中植和海水养殖基地，反季节瓜菜种植、海淡水养殖和林业是其支柱产业。
2009年全镇种植反季节瓜菜3．5万亩，其中西瓜1．9万亩，辣椒1．4万亩，其它瓜菜0．2万亩：
海淡水养殖l，72万亩，其中海水养殖0．5万亩，罗非鱼养殖1．22万亩；养殖东风螺2500池；文昌鸡饲养存栏153万只。
良好的农产业基础，为试验基地生活用有机农产晶供应提供了基本保障。
2．2．4公共基础设施条件有保障
l、交通
项目选址距翁田镇仅l公里，已有一条水泥路连接，适当扩宽即可满足项目建设需要。
2、给排水
项目选址距翁田镇仅1公里，已有一条水泥路相连接。
项目区内可通过打深水井可提供水源，也可通过修建市政供水网管解决；项目建成后所产生的生活及养殖污水，可通过建污水处理站解决；项目所需燃气、电力可通过当市政部门解决；通讯、有线电视、宽带网等配套设施可由各有关部门提供，均能满足项目建设需要。
2．2．5人文底蕴深厚
文昌市人文环境优越，有国母之乡、将军之乡、华侨之乡、文化之乡、排球之乡的美称，素以礼仪之邦闻名，人文底蕴极为深厚。
文昌市历史悠久，从公元前110年，即汉武帝元封元年置县，至今已有二千一百多年的历史。
文昌市崇文重教，人杰地灵，名人辈出。
在明朝就出了与丘浚、海瑞齐名，并称“一鼎三足”的良吏邢宥。
近、现代史上更是群星灿烂，涌现出共产党大将张云逸、国民党将领陈策等196位将军；出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪的宋氏家族一孙中山夫人宋庆龄，蒋介石夫人宋美龄。
古城文昌两千年的文化积淀，孕育了丰富多彩的民间艺术，非物质文化遗产资源丰厚，入选非物质遗产保护名录的就有52项。
文昌市现有130多万华侨、台港澳同胞，分布在世界110多个国家和地区。
、
2．2．6用土条件宽松
l、基本用地有保障
项目第一期建设基本上在海南天园实业有限公司“天园农场”内进行，无须征用（租用）土地。
“天园农场”占地830多亩，以坡地、荒地为主，为海南天
园实业有限公司长期租用土地，租期50年，至2043年止。
经过多年开发建设，
场内道路已比较完善，场内水电配置齐备，建有四层楼房（建筑面积600平方米）
牙口二层楼房（建筑面积378平方米）各一幢，另有共占地80多亩的鱼塘五个。
2、新征（租）土地可行
项目第二期用地拟征（租）用天园农场”周边土地3000亩。
天园农场周边
土地以荒地、坡地为主，不涉及到对基本农田的占用。
目前，拟征（租）范围内
仅有70家住户，居民不到500人，居民搬迁及字卜偿压力不大。
公司拟利用国家积极推进城镇化的有利时机和政策优势，通过集中修建住宅方式解决被占地居民搬迁问题。
项目建成后被占地居民的就业问题完全可以通过公司招用解决。
第三章需求分析
3．1对中国人口老龄化问题提出提出更高、更新、更多的要求
当前和今后相当长一个时期，我国面临着严重人口老龄化的严峻挑战。
截止到2012年底，我国60岁及以上老年人口已达到l．94亿，占总人口的14．3％，预计在2013年将突破2亿，2034亿突破4亿，2054亿突破4．72亿。
与许多国家养老社会化进程相比，我国的老龄化还呈现失能老人、高龄老人、空巢老人和贫困老人比例高的特点。
据统计，目前全国失能老人达3600万、空巢老人近l亿。
根据中国（海南）改革发展研究院的研究报告，海南从2001年开始进入人口老龄化阶段，2010年老龄化程度进一步提高。
目前，海南人口老龄化程度虽然较低，但2000年一2010年老年人口年均增速却是全国平均水平的两倍多，且高龄化特点突出。
预计未来10年，海南老龄化程度将超过全国平均水平、高龄化加剧。
尤其是来琼的“候鸟”老人呈现快速增长趋势。
报告显示，每年冬季在琼外地老年人最高峰达45万人左右。
据初步估算，2011年“候鸟老人”高峰将达63万人左右。
海南目前人口老龄化程度逐年增高，养老月艮务需求将全面快速增长。
严峻的老龄化问题，一方面对我国的社会养老事业提出了更多、更高的发展要求，也给老龄产业的发展带来了空前的市场机会。
3．2老年公寓市场巨大
据有关部门的调查表明，与目前近2亿的60岁以上的老年人相七匕较，我国养老机构不足50000所，所拥有的床位还不到200万张，只能为1％的老年人解决住房问题。
据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有5000亿元。
按照发达国家入住公寓的老人数占总老人数的4％一5％的数据，全国床位缺口至少在800万张以上。
另一方面，高起点的养老需求不断增加。
随着人们生活的提高和富裕老人人数的增多，老人养老需求日益多样化，而我国现有的养老院产型结构单一，房屋布局不合理，特色不鲜明，功能不全，不能满足老年人对住宅特殊功能的要求，
更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
因此，在我国，建设高起点、功能多
样、设施完善的养老机构具有广阔的市场前景。
与全国基本情况一样，目前海南省内的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少，还存在着住宅区规模小、管理水平低下、技术含量低等问题，加上生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，专业化程度不高，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
建设高起点、高服务质量、高技术含量的社会养老机构的任务十分紧迫。
第四章建设内容、规模及建设年限
项目总体规划占地面积3800亩，规划建筑面积63多万M’，分有别墅区和公寓区，种养殖面积150亩。
项目内容将按照三园（公寓区）、两院、两区、一厂、两站、一湖的空—间布局谜市两战q建设…（·主要建设内容及规模·见附表2）。
4．1主要建设内容
4．1．1“三园”居住区
项目拟规划建设接纳能力为2．5万人，常住人El2万人的老年公寓群楼。
老人居住区选址在公司现有的天园农场内及周边的翁陇水库旁。
天园农场依山傍
水，周边是一条婉蜒相连、地形多样的山谷地带：
农场东、南、西面有面积达
430亩的翁陇水库环绕。
拟规划的“试验基地”项目整个区域四季花开，水质甘
甜，即可荡桨游湖，亦可放线垂钓：
即可漫步赏花，亦可果园采摘，可谓养老休
闲的绝佳之地。
在老人居住用建筑物修建时，将充分考虑居住环境的人文和生态环境。
在建筑群周围种植以桂花、红豆杉、沉香为主的名贵林木，形成名贵林木与松、竹、
梅环绕的生态环境。
老人生活在这样的环境中，尤如进入了一个真实的天然氧吧，
养生者可从中体会滋养身心的药用功效，文玩者可从中品味数老年文化的风雅馨
香，修禅者可从中感受禅香一般的空灵境界。
同时，红豆杉、沉香、桂花本身也
具有可观的潜在经济价值。
，
l、桂花园别墅区
桂花终年常绿，枝繁叶茂，秋季开花，芳香四溢，可谓“独占三秋压群芳”。
桂花果实、枝叶及根均有较高的药用价值。
桂树的木材材质致密，纹理美观，不易炸裂，刨面光洁，是良好的雕刻用材。
项目拟规划在翁陇水库东面修建别墅，
满足高收入阶层养老的需要。
周围绿化以桂花为主。
别墅占地面积12万平方米，
桂园种植面积600亩，拟种植桂花树6000株（棵）。
2、红豆杉园社区
红豆杉是世界上公认的濒临灭绝的天然珍稀抗癌植物，对糖尿病有显著的抑制作用，是国家一级珍稀濒危保护植物，具有极高的药用价值和经济价值。
项目拟规划在翁陇水库南面修建3—6层联排式低层公寓，满足生活不能完全自理的老人居住。
公寓占地23万平方米。
周边种植红豆杉树。
红豆杉树种植面积1500
亩，种植红豆杉树10000株（棵）。
3、沉香园社区
沉香是一种珍贵木材和中药，深受古代皇室贵族、达官贵人们的宠爱，近年来更是受到受到热捧，其市场价格一路攀升，被誉为“植物银行”。
项目拟规划在天园农场南面修建多层公寓，满足普通老人居住，同时辟出专门版块，供探望老人或短暂居住的旅客居住。
公寓占地20万平方米。
周边种植沉香树，沉香种植面积800亩，种植沉香8000株（棵）。
4．1．2基础设施建设
为将项目建设成为涵盖老年人的生活方方面面、功能完备的老年人养老试验基地，在养老康复区内，以养老公寓为主体，同时建设老人康复中心、健身中心、文化中心、休闲娱乐中心、购物中心等配套设施。
1、康复中心
健康我生命之本，我将在园区引入国家3甲级以上著名医院合作入住园区，
这样大大加强了园区的医疗水平及医疗条件。
除了医疗条件的保证，我们还会单
独建设康疗中心，里面涉及有心理咨询、专业辅助训练、物理治疗、养生教学等
等基础康复配套设施。
2、健身中心
（1）我们通过沿湖水系修建跑步及轻骑长廊，并在运动长廊沿途修建相应的
运动健身器材；
（2）会在园区各大区域规划有门球场、篮球场、足球场、网球场、
高尔夭练习场、果岭推杆场等外场设施；室内建有内乒乓球室、羽毛球场、健美
房、台球室、体操馆等健身设施；另外我们还在中心广场组织大型广场舞、民族
舞、地方特色民风舞蹈、广场体操等等有利老年人身
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