精品龙湖地产项目总包施工单位考察办法.docx
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精品龙湖地产项目总包施工单位考察办法
总包施工单位考察办法
草稿）
一、考察目的2...
二、考察的范围2...
三、组织与职责2...
四、考察方式3...
五、考察准备工作3..
六、考察项目3...
七、评价施工单位的方法7..
八、在建项目上施工单位的考察办法1.3
附件：
需施工单位提交的资料1..7
、考察目的
1.扩大施工分供方选择范围，合理选择拟邀请参加投标的施工企业。
2.在招标阶段，对投标企业的总体情况进行评价，确保选择胜任的中标企业。
2.正确评价在建项目上施工单位，实现优胜劣汰。
二、考察的范围
1.有可能与本公司建立承建关系、并具有与其所承担的工程相应的施工能力和资质的施工企业。
2.在建项目上的施工企业。
三、组织与职责
对施工单位的考察与由评审小组负责组织实施，评审小组的成员包括管理、工程、造价、财务等人员，人数为5人以上。
各相关部门的职责如下：
1.公司领导：
（1）审批拟邀请参加投标的施工企业名单。
（2）审查评标委员会推荐的候选中标企业，并最终确定中标企业。
2.工程部：
（1）是考察、评价施工企业的重点管理部门
（2）获取施工企业的经验、管理水平、技术水平、施工质量等信息并进行评价。
3.造价采购部：
（1）负责对施工企业的资信进行调查。
（2）负责建立信息收集和处理制度，按总经理审批的施工企业名单建立合格施工企业名册和工程档案。
4.计划财务部：
1）负责对施工企业财务情况进行评价。
四、考察方式
（1）我司与施工单位领导及主要技术、经济人员进行当面沟通
（2）要求施工单位填报一些资料报表，披露各类信息并提供书面证据
（3）对施工单位的竣工工程和在建工程进行实地考察
（4）向施工单位提供拟建项目的信息后后，进一步考察：
拟派的项目负责人、技术负责人的管理能力与技术能力；主要施工方法；质量、工期保证措施。
（5）与其它房地产开发企业接触，获取其开发项目上施工单位的评价信息。
（6）从施工单位承建项目的物业公司、业主委员会获取工程质量等相关信息
五、考察准备工作
（1）龙湖地产公司宣传资料
（2）拟建项目概况：
项目位置、地质与地貌、气候与水文、交通、电力供应与其他服务、建筑工程、结构物、管理站房、安装工程、标段划分、建设工期、设计规范简介（附主要技术指标表）、各标段主要工程数量（列出初步工程量清单）、
（3）要求施工单位填报一些资料报表和其它具体要求（纸版与电子版），详见附件。
六、考察重点
（一）需施工单位提交的书面资料
（1）企业概况与资质、荣誉：
企业概况介绍资料
营业执照：
经营范围、营业执照是、注册资本;
资质证书：
是否符合工程施工资质等级的要求,该证书是否在规定时间内进行了年检安全资格证书：
是否办理并在有效期限内
投标许可证
入境施工许可证书（对外省施工队伍）：
有无，年检情况
三年内公司及项目所受奖励与处罚情况
总体施工质量及安全事故情况
企业在建工程饱和度：
资金、人员、设备，进行中工程合同的数量及目前的进度
三表：
资产负债表（最近三年的，必须经过合法审计）、现金流量表（评价流动资金）损益表（综合评价项目的收益情况）
企业流动资金与在建工程投资总价的比值
有关银行的资信证明及可获得的信贷金额：
根据银行担保评价的资信和融资能力
承担新工程所需要的财务资源能力，
3）技术资历
主要管理人员的履历：
总部和项目上主要管理人员的有关素质情况
施工管理和技术人员：
工程技术与管理人员的人数及等级分布,技术工人的人数和平均技术等级,以及占职工总数的比例
拟投人该项目的主要设备：
包括设备的类型、制造厂家、型号，设备是自有的还是租赁的，数量、能力、成新率
拟选派的主要人员：
分包计划：
分包商的有关资料及分包范围
4）施工经验
与拟招标项目类似的工程项目（相似类型和规模及复杂程度相当的）建设情况在建工程：
类似工地条件的工作记录
最近三年已完工项目：
业主出具的书面证明
过去的履约情况：
业主的意见书
二）实地考察工程项目的关键点：
施工单位竣工工程和在建工程质量最能直观地反映出施工企业的管理水平、技术能力
和人员素质，以及设备、产出能力等。
实地考察工程项目时应关注下述信息：
对竣工工程的考察主要体现在观感评定方面
土建工程侧重于装饰，楼地面、屋面、门窗，有条件查一下竣工资料，进一步了解一下基础和主体的工程质量情况
注意建筑通病在该工程的反映，诸如地面起沙起壳、裂缝、浴厕倒泛水，门窗扇翘曲窗下墙渗水、瓷砖空鼓、污水管不畅、屋面渗漏等，施工单位在克服建筑通病方面是否采取了有效措施，效果如何。
安装工程考察是否符合检验评定标准，并要看使用、维修方便与否考察在建工程时，根据工程进展情况，了解企业内部承包方式，班组形式，现场施工管理人员的素质，工人技术能力，施工安全措施，设备状况，具体了解砂石、水泥等原材料质量、配合比、施工操作方法等
三）要求施工单位回答的开放式问题（全文引用工程部文件）：
1．项目总承包原则
以土石方平场后的地块区域为单位，实行土建、设备（建筑给排水、建筑电气、通风与空调）安装、公共厅堂二次装修、室外管网道路、区域围墙大门总承包施工。
下列受专业资质控制或行业控制的分部分项工程，不论是建设方直接发包，还是签订三方（建设方、总包方、分包方）施工合同，均实行总包管理下的分包施工，由总包方对项目工期、工程质量、过程管理、竣工验收、项目保修负总责：
1门窗及幕墙工程；
2建筑防水工程；
3电梯安装工程；
4配电站及高压干线安装工程；
5智能建筑工程（通信网络系统、火灾报警及消防联动系统、安防系统、住宅小
区智能化系统等）；
6燃气工程；
7园林绿化工程。
贵司对该总承包原则是否认可？
四川
2.贵司近两年总包承建的规模在50000m2以上民用建筑项目有哪些？
其中在重庆、地区是哪些项目？
项目实施的工期、质量等效果如何（请出示证明文件的复印件）？
3.贵司近两年在管理体制上有何改进？
请提供公司劳务管理、周转材料管理、施工机械管理和项目管理的有关制度文件。
4.请提供经上级主管部门或会计师事务所审计的贵司近两年的资产负债表、损益表、现金流量表，及相应的审计报告（可提供复印件）。
5.根据第一条所述总承包原则，贵司承建我司5万m2以上的建设项目的组织方案:
1公司保证措施（组织措施、项目承包措施、资金措施、材料设备措施）；
2项目经理部组织机构名单（各类人员姓名、性别、年龄、技术职称及其证书编号、任职资格及其证书编号、工作经历、最低收入标准）；
3劳务组织形式及其来源，稳定劳务层的措施，劳务工资制度及工资水平；
4项目进度控制、质量控制、安全控制、技术管理、现场管理、信息管理、生产要素管理的初步设想；
5对分包方的管理办法。
年月
请贵司就上述五方面的问题，提出加盖公司印章的书面回复文件，于
日前交我司工程部。
七、评价施工单位的方法
（一）一般评审：
我司根据施工单位提供的信息资料，首先根据“合格条件标准”和“附加合格标准”对
施工单位进行评判，如通过上述两个标准，则进入下一步的评审一一综合评审。
合格条件标准
序号
项目内容
合格条件
施工单位具备
的条件或说明
1
有效营业执照
有
2
市场准入资格
有
3
资质等级
施工承包级以上或同等资质等级
4
总体财务状况
开户银行资信证明和符合要求的财务报
表，AAA级资信评估证书
5
流动资金
有合同总价%以上的流动资金可投
入本工程
6
固定资产
不少于万元人民币
7
净资产总值
不小于在建工程未完合同额与本工程合同总价之和的%
8
质量保证体系
经有权机构认证通过的符合IS09000标准
的质量保证体系，且有运行状况良好的证
明
9
履约历史
近三年按期保质履约率%，无因施工
单位违约或不恰当履约引起的合冋中止、纠纷、争议、仲裁和诉讼记录，近三年至少有项工程获得省部级以上质量奖。
10
分包
符合“建筑法”和“招投标法”的规定
附加合格条件标准
序号
附加合格条件项目
附加合格条件内容
（龙湖地产提出）
施工单位具备的条件或说明
1
针对工程所需的特别
措施或工艺的专长
2
专业工程施工资质；
3
环境保护方针和保证
体系；
4
项目经理资质要求；
5
安全文明施工要求，
等。
（二）综合评审:
我司可根据施工单位提供的资料信息，对施工单位及其参与我司项目的项目经理的业绩、信誉等进行综合评审，依据评审结果确定邀请招标的名单。
环节
项目
及权重
序
号
子项
得分标准
综合评价
业绩资信
评价
（70%）
能力与经
验（权重
60分）
1
财务状况优4分、良3分、中1分、
差0分
按相应优、良、中、差四个等级加分标准，见我司综合评价
评分标准
2
人员情况优6分、良3分、中1分、
差0分
3
设备配备优5分、良3分、中1分、
差0分
4
管理服务水平优15分、良8分、中3分、
差0分
5
企业3年内完成的相当规模同类项目
有则加4分
企业项目
业绩（权
重10分）
1
3年内获国家级奖
每项加5分
2
3年内获地方奖
每项加4分
项目经理
业绩（权
重20分）
1
3年内获国家级奖
每项加5分
2
3年内获地方奖
每项加4.5分
资信证明
（权重10
分）
1
ISO9000系列认证
有则加5分
2
工商管理局重合冋守信誉证书
十三年加10分，十年加10分，三年加10分，三年加7分，一年加7分。
3
银行信用等级
AAA加5分，AA力口
5分，A加3分
不良行为评价（权重
30%）
编号
冋题内容
每项工程扣分分值
1.发生二级以上质量安全责任事故。
20
2.
发生一级质量安全责任事故。
20
3.
在中标后，因中标人原因放弃中标。
20
4.
发生四级质量安全责任事故。
10
5.
与建设单位或企业之间相互串通投标，或者以行贿等不正当手段谋取中标。
10
6.
未取得施工许可证擅自施工。
10
7.
将承包的工程转包或者违法分包。
10
8.
承担重点工程施工任务，违反合同约定，情节严重。
10
9.
违反散体物料运输一不准进、三不准出”规
10
10.
工地在各级质量安全、文明施工检查中被确定为末位工程或不合格工地。
5
11.
违反质量安全、文明施工法律、法规及管理
规定，态度恶劣，拒不接受处罚或拒不整改。
5
上表中，能力与经验的评分标准:
优
良
中
差
-一-
财务状况
经营状况好，有盈利，无
欠税漏税；
经营状况较好，有盈利，无欠税漏
税；
经营状况一般，
无盈利，无欠税
漏税；
经营状况一般，有亏
损，有欠税漏税；
-二二
人员情况
人员配备
专业管理人员数量完全满足工程实施的要求，并且能够完全满足或我司在工程实施过程中对进度、质量等方面的控制、调整工作的需要。
专业管理人员数量较满足工程实施的要求，并且较能满足我司在丄程实施过程中对进度、质量等方面的控制、调整工作的需要。
专业管理人员数量基本满足工程实施的要求，并且能基本满足我司在工程实施过程中对进度、质量等方面的控制、调整工作的
需^＜。
专业管理人员数量不能满足工程实施的要求，并且不能满足我司在工程实施过程中对进度、质量等方面的控制、调整工作的需^＜。
三
设备配置
大型设备
配置情况
数量、型号合理、满足施
工要求
数量、型号较合理、较好的满足施工要求
数量、型号基本
合理、基本满足
施工要求
个别设备数量不够或
型号不合理、但基本
满足施工要求
四
管理
服务水平
企业业绩、资信好，恪守合同，管理科学，施工实力强，施工经验十分丰富，协调、配合能力强，施工过程中无任何事故。
上表中，管理服务水平的评价方法:
调查评价项目
满分
实际得分
质量保证体系
22
1）体系结构的完整性
5
2）体系运行的有效性
6
3）体系文件/记录的完整性和可靠性
3
4）质量信息的分析和传递情况
5
5）全贝质量意识和质量教冃开展情况
3
施工管理
53
1）工序管理
11
2）工艺规程/作业指导书
8
3）关键工序/特殊工序控制
10
4）不合格工程的处理/控制
9
5）施工设备的维护与保养
6
6）生产人员素质
11
检验
14
1）检验机构/人员素质
2
2）检验规程/标准/其它依据
2
3）检验设备的数量及质量
2
4）关键检验过程的控制
2
5）检验设备/仪器的校准
2
6）检验记录的完整性/可靠性
2
7）成品的检验及成品质量控制
2
图纸/文件管理
8
1）管理制度
2
2）图纸/文件的保管及发放
2
3）图纸/文件更改的控制
2
4）现场使用的图纸/文件情况
2
总计
100
力口权总计（权重0.15，得分=总计得分X0.15）
八、在建项目上施工单位的考察办法
（一）基本综合计分评价
1施工单位对所承建工程的质量控制a（40分）
2、施工单位项目部针对相关各方的协调能力b（15分）
3、施工单位项目部现场的施工组织管理水平c（15分）
4、施工单位项目部现场文明施工水平d（15分）
5、施工单位对承建工程的保修工作水平e（15分）
基本计分评价分为5项，共计100分。
（二）相关系数
1、质量系数
系数Z。
标准
数值'
达到合冋要求
市优工程
结构优良工程
鲁班奖
Z
1.0
1.2
1.5
2
2、工期系数
考虑到工程对工期要求的特殊性和严格性，引入此系数R。
1）施工单位所承建工程按合同工期完工（包括提前完工）
M=合同工期/定额工期
M
M>70%
60%50%40%R
1
1.2
1.4
1.6
2）施工单位所承建工程未按合同工期完工
M=实际工期/定额工期
M
M>70%
60%50%40%G
0
0.6
0.8
1
（三）综合计分评价
F=（a+b+c+d+e）*Z*G
综合计分评价F的数值大于60者为合格，综合计分评价F低于60的施工单位应当淘汰；综合计分评价高于60分的施工单位的应当择优选用。
（四）综合计分办法的使用说明
1综合计分评价的使用说明
（1）施工单位对所承建工程的质量控制：
此项评价基准是以施工单位所承建的工程达到合
同规定质量要求为起点，以施工管理人员按照施工规范及验收标准，认为达到市优标准为终
点，施工单位所承建工程质量应当处于两点之间或高于市优标准，由此进行计分评价。
即工
程质量刚刚达到合同要求，则为0分，工程管理人员按照施工规范及验收标准认为工程质量达到市优标准（针对施工单位可能未申报市优工程）则为40分。
施工管理人员认为处于两
者之间则根据两点的接近程度进行相应的评分。
特别说明此项指标的计分以工程管理人员按照施工规范及验收标准进行评价，不以是否拿到
市优工程为准。
（针对施工单位通过市优工程验收办的关系提高此分）
（2）施工单位项目部针对相关各方的协调能力：
此项指标主要依据施工管理人员通过各相关单位（监理、设计、用户、后勤）及现场管理人员的评议进行计分评价。
3）施工单位项目部现场的施工组织管理水平：
此项指标主要依据现场管理人员针对施工
单位项目部现场的人机料组织是否到位，施工顺序是否流畅，资料管理是否清晰等现场管理的相关方面进行计分评价。
（4）施工单位项目部现场文明施工水平：
此项指标主要依据施工管理人员对施工单位项目部针对所承建工程现场布置、现场环境及周边环境的维护，扰民情况等方面的综合计分评价。
（5）施工单位对承建工程的保修工作：
此项指标主要依据在合同保修范围和时间内施工单位对所负责维修工作的态度、安排及用户的反映进行计分评价。
2、相关系数的使用说明
（1）质量系数：
此系数主要为促进施工单位努力提高自身的竞争力，施工质量得到进一步提升，同时在施工单位的竞争中成为最终的受益者。
因此根据各项工程奖项的难易程度设定相应的系数。
进行综合计分评价时可根据相应的级别进行套用。
（2）工期系数：
此系数主要根据对工程竣工日期要求的特殊性和严格性，及现阶段工程竣工日期确定，而开工日期由于前期工作滞后相对不确定的情况而设，既要保证工程质量，又要保障学校的使用时间上的要求而设。
工期系数表1中的数据是以工程定额工期压缩30%的情况为合理压缩（即施工单位通过合理的施工组织完全可以实现的工期）为基准，如果工期进一步压缩，对施工单位组织施工的难度和施工所进行地投入都相应增大，那么在同等工程质量的情况下，说明施工单位的管理水平和投入都高，就是说施工单位如果在工期合理压缩的情况下，施工水平会更高，那么综合计分评价的分数也应该相应高。
工期系数表2主要针对合同工期对定额工期压缩过多，施工单位无法完成的情况，工程工期要求的严格性，所以必须尊重合同工期的严肃性，未按时完工的工程综合计分评价分数要相应打折，但考虑到合同工期对定额工期压缩的越多，越不合理的现象，处罚相对减轻。
其中的实际完成工期应是施工单位原因造成的工期拖后的实际完工时间，建设单位耽误的时间，应根据监理审定的结果进行顺延。
（五）根据此综合计分评价所得结果：
在基本综合计分评价中各项和为60分，工期合理压缩30%以内得情况下施工单位得综合计分评价F=60分，即合格。
在基本综合计分评价中各
项和为100分，工期合理压缩30%以内得情况下施工单位得综合计分评价F=100分，在此
基础上施工单位在不合理压缩工期或者工程得奖的情况下分数会成比例增加，而大幅度拉开
距离，以对施工单位进行鼓励，增加其竞争力。
（六）其中的系数取值未必十分合理，需进一步讨论确定。
附件：
需施工单位提交的资料
附表1施工企业一般情况表
1
企业名称
2
总部地址
3
当地代表处地址（如果有的话）
4
电话
联系人
5
传真
电子邮箱
6
注册地
注册年份
（请附上营业执照复印件）
7
公司资质等级
（请附上经公证的证明文件和有关证书复印件）
8
公司是否通过任何质量保证体系认证，如通过请说明并附上相关证书复印件，提供运行
良好的年审记录
9
主宫范围
1.
自
2.
自
3.
自
4.
自
10
作为总承包人经历年数
11
作为分包商经历年数
12
其他需要说明的情况
过去三年的年营业额（仅包括工程收入）
财务年度
营业额
备注
第一年（应明确公兀纪年）
第二年（应明确公元纪年）
第三年（应明确公元纪年）
附表3近三年已完工程及目前在建工程一览表
对于已完工工程，提供有关以下方面的资料
（1）收到的中标通知书或双方签订的承包合同；
（2）已签发的最终竣工证书。
序
号
工程名称
工程所在地
监理（咨询）单位
合同金额（万元）
竣工质量标准
竣工日期
1
2
3
4
5
附表4财务状况表
银行银行名称:
银行地址:
电话：
联系人及职务：
传真：
电传：
最近三年每年的实际资产负债表
财务状况
以人民币兀为单位
1•总资产
过去三年（应分别明确公元纪年）
第一年
第二年
第三年
2•流动资产
3•总负债
4.流动负债
5•税前利润
6.税后利润
为达到本项目现金流量需要提出的信贷计划（施工单位在其它合同上投入的资金不在
此范围内）
信贷来源
信贷金额
1
2
3
4
请附最近三年经过审计的财务报表，包括资产负债表、损益表和现金流量表
本表后须附联合体共同投标协议，如果我司认为该协议不能被接受，则该联合体须对协议做相应修改。
每个合同须单独具表，并附上中标通知书或合同协议书或工程竣工验收证明,
1.
合同号
合同名称
工程地址
2.
发包人名称
3.
发包人地址（请详细说明发包人联系电话及联系人）
4.
与施工单位所申请的合冋相类似的工程性质和特点
（请详细说明所承担的合冋工程内容，如长度、高度、桩基工程、基层/底基层工程、
土方、石方、地下挖方、混凝土浇筑的年完成量等）
5.
合同身份（注明其中之一）
□独立承包人口分包人口联合体成员
如为非独立承包人，请注明参与工程比例
6.
合同总价
7.
合同授予时间
8.
完工时间
工程若获得省部级以上荣誉证书，请注明证书编号
9.
合同工期：
10.
具体要求1：
姓名，其经验应依据表10对每个候选人单独具表。
1.
职位名称
主要候选人姓名
替补候选人姓名
2.
职位名称
主要候选人姓名
替补候选人姓名
3.
职位名称
主要候选人姓名
替补候选人姓名
4.
职位名称
主要候选人姓名
替补候选人姓名
理、相关专业工程师（包括土石方工程师、
基层、底基层工程师、
结构工程师、试验工程师、
、安全员、质量员、
合同管理负责人、财务经
注：
拟派往本工程的关键人员应包括项目经理、项目技术负责人、
质量工程师、机械工程师、隧道工程师、桥梁工程师、测绘工程师等）计划统计员等。
1公司人员总数
人员类别
数量
管理人员
技术工人
工人
其它
总数
拟为申请合冋提供总数
2、拟为本合冋提供的管理人员和技术人员
数量
从事本专业工作时间
10年以上
5年至10年
5年以下
主要专业工程师1
（如下所列）
质检人员
道路人员
桥涵人员
试验人员
机械人员
其它管
升级会员 