上半年佛山市房地产市场调研报告.docx
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上半年佛山市房地产市场调研报告
佛山房地产市场调研报告
目录
一、佛山市房地产市场概况及政府相关的政策法规1
1.1佛山市房地产市场概况1
1.2佛山市宏观经济概况1
1.32013-2014房地产行业政策2
二、佛山市房地产市场总体供求现状4
2.1一级市场表现4
2.2二级市场表现8
三、佛山市及所在板块商品住宅平均价格走势11
3.12013年佛山五区和月度楼市整体分析11
3.2近几年佛山楼市量价分析12
3.3各区域成交状况14
四、2014年佛山市明星房地产项目概况21
4.1中海锦城国际花园21
4.2华南国际金融中心21
4.3中海千灯湖一号22
4.4金名都22
4.5高骏科技创新中心23
4.6佛山南海万达广场23
4.7保利西雅图24
4.8地铁金融城24
4.9顺德碧桂园25
4.10雅居乐御景名门25
一、佛山市房地产市场概况及政府相关的政策法规
1.1佛山市房地产市场概况
1.1.1一级市场整体概况
2013年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地451宗,总供应用地面积1654.9万平米,共成交各类型地块386宗,总成交用地面积1344.73万平米,总成交金额653.18亿元。
2014年上半年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地117宗,总供应用地面积466.51万平米,较去年同期减少5.9%。
共成交各类型地块137宗(其中包括2013年年末公告于2014年年初成交的土地),总成交用地面积614.59万平米,较去年同期增长6.7%;总成交金额264.3亿元,较去年同期增长5.1%。
1.1.2二级市场整体概况
2013年,佛山市新增住宅面积高达935.35万平米,同比2012年增加19.3%。
一手住宅共成交71271套,成交总面积807.92万平米;一手住宅成交均价为8250元/平米,同比上涨8.06%;成交总金额为666.54亿元,同比增长29.91%。
2014年上半年,佛山市新增住宅面积有438.53万平米,同比2013年上半年增加24.8%。
一手住宅共成交32943套,成交总面积369.30万平米,同比减少15.21%;成交均价为8699元/平米,同比上涨6.33%;成交总金额为321.27亿元,同比减少9.8%。
总结:
2013年佛山楼市成交比较理想,全年成交面积超过8百万方,达到807.92万平米,同比2012年增长了20.22%。
但2014年上半年佛山市场并没有延续2013年的热度,成交增速迅速放缓。
全市成交量只有369万平米,较去年减少15个百分点,总体表现为量跌价升。
1.2佛山市宏观经济概况
根据中国国家统计局相关统计数据显示,2013年中国房地产开发投资8.6万亿元,比上年名义增长19.8%,增速较2012年提高3.6个百分点;同期商品房销售面积13.06亿平方米,比上年增长17.3%,商品房销售额8.14万亿元,同比增长26.3%,增速比2012年提高16.3%。
2014年佛山市工业生产保持平稳增长。
1-8月,全市规模以上工业(以下口径相同)完成工业增加值2118.86亿元,比上年同期增长12.0%,增速比上月累计下降0.5个百分点;完成工业总产值9970.01亿元,增长11.9%,增速比上月累计下降0.7个百分点。
固定资产投资持续上升。
1-8月,规模1433.78亿元,比上年同期增长12.6%。
房地产开发投资增速下滑。
全市房地产开发投资完成474.11亿元,增长15.9%,比上月增速低8.5个百分点。
金融存款平稳运行,增速上升。
2014年7月末佛山市金融机构本外币存款余额10750.30亿元,比年初增长5.5%,增幅比上月上升1.4个百分点。
其中,城乡居民储蓄存余额5370.32亿元,比年初增长3.1%,增幅比上月上升。
0.7百分点。
贷款余额6985.73亿元,比年初增长9.3%,增幅上月提高0.8个百分点。
1.32013-2014房地产行业政策
时间
政策名称
主要内容
2013/2/20
国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”
重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,要求各地公布年度房价控制目标。
2013/4/9
住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》
明确要求各地适当上调收入线标准,有序扩大住房保障覆盖范围;在2013年年底前,地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。
2013/10/23
国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》
明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,老人可以将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
2013/9/24
国家发改委发布《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》
凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业,均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设;鼓励民营企业根据保障房安居工程任务安排,通过直接投资、参股、委托代建(BT)等多种方式参与棚户区改造项目建设,并申请发行企业债券。
2013/11/12
十八届三中全会公报
公报提出“要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革”以及“要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。
2014/3/3
中央注重制度建设,确立“双向调控”指导思想
2014年3月召开的全国两会,确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。
其中,城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作
报告重点。
2014/3/16
国务院公布《国家新型城镇化规划(2014-2020)》
在“以人为本”原则下,形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。
2014/5/20
国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》
优先推出对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措,包括深化户籍、土地等相关制度改革,以及推进房产税立法工作。
2014/7
全国住房城乡建设工作座谈会
会上住房和城乡建设部部长的陈政高提出,各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策,其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积,加强房地产结构调整,完善房地产项目周边配套设施,加快行政审批速度等。
2014/8/7
佛山市调整“限购”政策
“限购令”的适用对象从“家庭”调整为“个人”,佛山户籍居民个人拥有2套住房后,再实行限购。
同时,非佛山户籍人员在佛山如果未有住房,可以凭身份证购买1套住房。
总结:
2014年上半年,各地房地产市场持续分化,但中央层面并未出台具体的调控政策,而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想,由各地自行“双向调控”。
两会期间李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调,未来应根据不同人群的需求,不同城市的情况,分类施策、分城施策。
2014年6月起,全国各大限购城市开始逐渐放宽政策,截止目前超80%限购城市已松绑,一线城市的房贷利率开始小幅下降。
二、佛山市房地产市场总体供求现状
2
2.1一级市场表现
2.1.1土地供应
2013年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地451宗,总供应用地面积1654.9万平米。
佛山土地市场供应总量较2012年相差不大。
2013年佛山土地市场各类型地块供应情况延续2012年的先抑后扬,稳中求进的姿态。
前6个月月度供应量均低于百万方,6月份甚至只有39万方的供应量。
后6个月,除7月份(98.42万方),其他各月月度供应总量均高于一百万方。
11、12月份是全年土地供应量的最高潮,均达到200万方。
2013佛山各类型地块供应集中在南海。
2013年佛山土地供应主要集中在南海、顺德、三水等区域,高明和禅城两区供应地块较少。
南海区以525万平米的供应量位居全市首位,其中狮山镇单镇街供应量达240万方。
顺德区也有459.31万方的供应量,仅次于南海区,贡献最大的镇街是中心城区大良。
禅城区作为全市中心区域,土地资源稀缺,是全市供地量最少的区域,仅78.67万方。
2014年上半年顺德推地较活跃。
2014年上半年佛山土地供应主要是顺德、三水等区域较多,顺德区以56宗地块的供应量位居全市首位,土地总面积有144.34万平米。
三水区上半年推出各类型地块30宗,位居全市第二,总占地面积有206.5
万平米,主要是一些大面积地块的住宅用地和工业用地。
2014年上半年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地117宗,较去年上半年减少58宗地块,总供应用地面积466.51万平米,较去年同期减少5.9%。
2013年土地供应结构分布:
住宅、工业供应量旗鼓相当。
2013年佛山市住宅用地供应总面积有776.46万方,比去年441.7万方大幅增长76.0%。
南海区供应量最多,有306.97万方,占总体住宅供应量的39.5%;顺德次之,有218.89万方,占比达28.2%;三水区的住宅供应量有161.24万方;禅城、高明的住宅供应量分别为54.14万方、35.21万方。
工业用地供应总面积有613.42万方,相比2012年减少6.2%。
全市仅禅城区供应量较少,仅2.05万方,其余四区供应量都有百万方。
2013年商业用地供应量有106.88万方,较去年减少27.9%;办公用地供应量有85.87万方,比去年增多8.2%。
2014年土地供应结构分布:
三水区的工业、住宅为主的地块较多。
2014年上半年全市各类型地块供应最多的是工业用地,有47宗,占地面积有190.2万平米,主要集中在三水区和顺德区。
住宅用地供应量有42宗,占地面积有224.95万平米,集中在三水区和顺德区。
商业用地共推出23宗,占地31万平米。
办公类用地仅推出1宗。
总结:
2014年上半年,整体土地市场供应仍然不足,按2014年政府公布的供地计划来看,全年计划出让土地约1670万平米,目前仅完成27.9%。
主要是受到当前楼市整体大环境看跌的影响,政府减少推地,房企开年拿地积极性也相对较弱。
2.1.2土地成交
2013年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型地块386宗(其中包括12年年末公告于13年年初成交的土地),较去年增多69宗地块;总成交用地面积1344.73万平米,较去年增长6.0%;总成交金额653.18亿元,较去年增长48.1%。
2013年佛山各类型地块成交集中在南海。
2013年佛山土地成交情况和供应一样,都是集中于南海、顺德、三水等区域,高明和禅城两区成交地块较少。
其中南海区以455.95万平米的成交量位居全市首位,占全市土地总成交量的34%。
其次是顺德和三水,两区成交量旗鼓相当,均有300多万方。
高明成交175万方,禅城最少,仅有37.1万方地块成交。
土地成交结构分布:
住宅成交是主力。
2013年佛山土地市场成交依然是住宅成交较多,工业用地次之,商业、办公用地成交量较少。
住宅用地共成交613.77万方,占全市土地总成交量的45.6%,南海和顺德成交最多,分别是254.07万方、173.64万方。
2013年全市工业用地,总成交量有535.36万方,占全市总成交量的39.8%。
以成交三水、高明和南海狮山的工业用地为主,成交量均超过百万方,其中三水区有190万方。
商业用地和办公用地成交量均低于百万方,办公用地主要分布在南海(35.77万方)、顺德(33.69万方)中心城区,商业用地分布在顺德(43.06万方)、三水(16.8万方)相对较多。
2013年佛山土地市场迎来推地集中期,10、12月份土地成交量、成交金额均是全年最高。
其中12月出让面积有291.68万平米,成交金额逾134.24亿元。
2013年佛山市土地出让平均溢价26.7%,其中2月、4月、7月溢价率较高,均达到60%之高。
3月、9月溢价率较低,均只有百分之五点几。
纵观全年,上半年的溢价率较高,有4个月溢价率都有30-70%,而下半年溢价率仅7、8月份达到50%以上。
2014年上半年,佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型地块137宗(其中包括13年年末公告于14年年初成交的土地),较去年减少44宗地块;总成交用地面积614.59万平米,较去年增长6.7%;总成交金额264.3亿元,较去年增长5.1%。
2014年1月份佛山土地市场延续去年火热趋势,1月份成交土地面积达254.56万平米,同比去年增长76.8%;成交金额有137.73亿元,同比大幅增长120.9%。
整体拉升了上半年的土地成交总量,随后几个月土地成交逐步减少。
2014年佛山市土地出让平均溢价8.6%,各类型地块以底价成交较多,纵观全年的情况,仅3月份的溢价率较高,有28.6%。
2014年佛山各类型地块成交集中在顺德、三水。
顺德区成交55宗地块成为全市的新领头羊,但其成交面积低于三水区。
以成交住宅用地和工业用地为主,住宅用地有66.92万平米,工业用地有78.78万平米。
三水区土地成交面积最高,达225.95万平米。
其中住宅用地有100.35万平米,是全市住宅用地最高的区域,工业用地也有86.12万平米。
南海区今年土地成交109.42万平米,主要是住宅用地是支柱,有68.53万方的成交量。
禅城区今年只有6月份有地块成交,且成交的都是旧改地块,以住宅用地为主有57.38万方。
目前高明区仅有工业用地成交。
总结,佛山2014年上半年土地市场呈现冷清的局面,虽卖地收入较去年有增多,主要都是1月份的贡献,随后几个月土地市场逐步冷清,主要受到当前楼市整体大环境看跌有关,此外与开发商资金链和库存土地量也是影响开发商拿地的欲望。
2.2二级市场表现
2013年,佛山市新增住宅面积高达935.35万平米,逼近限购前峰值,同比2012年增加19.3%。
从近几年供应来看,佛山楼市新增住宅供应量经过限购前2010年达到九百万平米的高位后,随后受限购政策的影响,2011、2012年,两年全市供应量出现下滑趋势。
2013年供应面积止跌回升,全年新增住宅供应达到935.35万平米,逼近限购前的最高值。
从各月住宅供应情况看,全年有3个月月度新增面积超过百万平米,分别为4月、9月、11月。
“新国五条”政策于2013年2月底3月初面世,开发商经过3月的成交市场的观察和评估,4月份开始已有足够的信心大量推货,新增面积突破百万平米,达到101.21万平米。
2013年9月新增供应面积为全年的最高值,达到153.84万平米,第三个新增面积超过百万月份为11月,达到112.6万平米。
从各区住宅新增供应分布看,其中南海区供应量有391.73万平米,同比上升41.6%,位居全市首位,顺德有255.85万平米的供应量;同比微跌2.4%,禅城区有138.85万平米,同比上升10.4%,高明区70.98万平米,同比上升34.1%,三水区有77.93万平米的供应量,同比上升19.49。
从各区新增供应面积占比分析,南海区新增供应占比依然全市最高,为42%,同比2012年,份额扩大了7个百分点,而顺德由于新增面积与去年相当,因此占比由2012年34%,下降到2013年27%,份额占比直线下降了7个百分点。
禅城、高明和三水新增供应占比份额基本无变化。
2014年上半年新增批售量:
月均供应量达73万平米,4、5月为集中推售抢客期。
2014年上半年,佛山市新增住宅面积有438.53万平米,同比2013年上半年增加24.8%。
从各月住宅供应情况看,上半年平均每个月新增供应量有73万平米,较去年上半年增多24.8%。
其中4月和5月月度新增面积超过百万平米。
从各区住宅新增供应分布看,其中南海区供应量有211.96万平米,同比上升53.0%,位居全市首位。
其次是顺德有90.16万平米的供应量;同比下跌8.2%,占全市总供应量的21%。
禅城区有52.03万平米,同比下降13.4%;三水区有47.00万平米的供应量,同比上升62.3%;高明区37.38万平米,同比上升25.9%。
三、佛山市及所在板块商品住宅平均价格走势
3
3.12013年佛山五区和月度楼市整体分析
2013年,佛山一手住宅共成交71271套,成交总面积807.92万平米,同比增长20.22%;一手住宅成交均价为8250元/平米,同比上涨8.06%;成交总金额为666.54亿元,同比增长29.91%(其中,顺德区成交面积和价格以套内计算,下同)。
从区域成交来看,全市五区成交均有不同程度的上涨,五区中三水区的增长幅度最大,同比增长高达66.38%,其次为南海区成交面积同比增幅为30.22%,顺德同比增长10.24%,禅城成交较为平稳,同比上升仅为4.78%。
在成交均价方面,佛山五区均价均出现明显的增长,其中禅城区均价为9609元/平方米,同比上升8.84%,南海区成交均价为9517.97元/平方米,同比上升7.07%,顺德区同比五区增幅最大,同比增长9.66%,为7497.93元/平方米,三水区均价为6249元/平米,同比增长7.16%,高明区均价为5658元/平米,同比增长9.29%。
从月度成交来看,佛山楼市节点成交并不理想,传统的金九银十成交旺季反而为全年的成交的低点,4月和12月为年内成交高峰,。
从各月的均价走势来看,均价多在8000元/平方米上下波动,整体波动幅度不大。
3.2近几年佛山楼市量价分析
2013年佛山楼市成交量807.92万平米超过限购前。
从近几年成交量走势看,2013年佛山楼市成交最理想,全年成交面积超过8百万方,达到807.92万平米,同比2012年增长了20.22%,已经超过限购前2010年(781.36万平米)的成交量。
从近几年全市楼市环境来看,限购前2010年全市成交量781.36万平米,处于较高成交水平,2011年佛山开始执行限购,佛山楼市受到“致命”的打击,成交量直线下滑。
加上2011年和2012年佛山楼市层出不穷的收紧政策,楼市的成交量受到很大程度的影响向。
到2012年佛山众多开发商提出“以价换量”营销策略,使得全年楼市成交平稳回升。
2013年,全年楼市环境良好,楼市政策影响不断减少,潜在的需求不断释放,购房者对佛山后市楼价普遍看涨,因此提高了部分购房者的入市积极性。
2013成交均价同比增幅8.06%。
从近几年均价成交来看,佛山楼价直线上升趋势明显,2013年全年整体均价为8250元/平方米,同比是增长8.06%。
2013年受到全年需求旺盛,各大开发商开始强调本身产品,加上中心地段的一些价格偏高的楼盘成交理想,因此整体提高了全年的成交价格。
2014年上半年,佛山一手住宅共成交32943套,成交总面积369.3万平米,同比减少15.21%;一手住宅成交均价为8699元/平米,同比上涨6.33%;成交总金额为321.27亿元,同比减少9.84%。
佛山2014年上半年一手住宅成交量价相对2013年同期较为平稳,呈现量跌价升的态势。
佛山市2014年上半年商品住宅总体呈现供过应求的态势,南海区成交持续领先其他四区域。
商品住宅成交主要集中在4、6两个月。
从各区供求看,全市仅顺德区供应不足,以消化库存为主,总体呈现供不应求的趋势。
其他四区总体呈现供过应求的趋势。
3.3各区域成交状况
3.3.1禅城:
2013楼市整体成交平稳
从近几年看禅城区的楼市成交情况来看,2013年禅城区一手住宅共成交116.14万平米,同比上升4.78%;总成交金额为111.60亿元,同比上涨28.62%;整体成交均价为9609元/平米,同比上升8.84%。
受禅城区地域受限,中心地段多为老城区,离中心较远的郊区,城建和交通等配套还没足够成熟,对购房者吸引力度还不足够大,所以整体成交情况较为稳定。
从禅城各月销量来看,各月销量有些波动,而其中成交最高月度为1月,共成交出13.51万平米,而最低的为8月,成交仅为6.02万平方米,而其他各月整体维持在10万平米幅度波动,从全年供销角度来看,禅城全年的供销比为1.16:
1,供略大于求。
2014年禅城区一手住宅共成交42.57万平米,同比减少30.9%;整体成交均价为9901元/平米,同比微涨1.4%。
禅城区整体市场表现量跌价平,主要是禅城位于佛山中心城区,开发商率先形成以价换量的态势,但成效并不理想,月成交量都不足10万方。
从供销角度来看,禅城全年的供销比为1.22:
1,供略大于求。
主力成交项目是南庄的万科城、季华路的时代云图苑和万科广场。
3.3.2
南海:
2013年整体均价为9518元/平米
从近两年看南海区的楼市成交情况来看,南海的楼市整体发展得较好,2013年南海区一手住宅成交直线上升,共成交275.06万平米,同比上升30.22%;整体成交均价为9518元/平米,同比上升7.07%。
整体成交均价的抬高,主要是受中心城区(桂城)和部分与广州相连的区域楼盘销量理想,加上各镇街的楼盘普遍稳中有涨的影响。
从南海区整体来看,全年是量价齐升。
有两点原因一是广佛同城优势凸显,广州居高不下的楼价,加上收紧的楼市政策,导致部分欲购房的广州客选择在南海购房,部分金融高新区片区的新楼盘的购房者广州客占比超过五成,加上13年南海各镇街的城建规划和配套利好消息不断,激发了潜在刚需客大量释放,使得南海区各镇街全年销量有所提升。
从南海区月度整体来看,全年月度成交总体较为平稳,普遍在20万方上下波动。
2013年年底由于购房者购房者对南海区后市楼价普遍看涨,部分购房者入市积极性较高,而开发商在南海拿地的情况较为火热,因此最高楼面地价在南海诞生,楼面价地价突破9千元,高达9418元/平米,12月月度成交高达38.2万平米。
从全年供销角度来看,全年的供销比为1.43:
1,供大于求。
近年南海的楼市整体发展得不错,2014年上半年南海区一手住宅共成交156.69万平米,同比上升6.5%;整体成交均价为10114元/平米,同比上升6.5%。
成交量价均位居全市首位,均价也是全市唯一过万元的区域。
是全市唯一量价齐升的区域。
主力成交项目是中海锦城、保利西雅图和雅居乐御景名门。
从南海区整体来看,整体市场表现量价齐升,月均成交量达26万平米,主要是受广佛交界项目的带动。
从全年供销角度来看,供应量略大于成交量,供销比为1.35:
1。
3.3.3顺德:
2013年楼市量价齐升
从近两年看顺德区的楼市成交情况来看,顺德的年度成交波动幅度并不是特别大。
2013年顺德区一手住宅共成交288.35万平米,同比是上升10.24%;总成交金额为216.2亿元,同比上涨20.89%;整体成交均价为7498元/平米,同比上升9.66%。
从顺德区一手住宅月度成交来看,月度成交普遍在20-30万平米区间波动,成交最高的月份为4月,成交为突破30万平米,为31.61万平米,从全年供销角度来看,全年的供销比为0.88:
1,供小于求,这说明开发商对推货较为谨慎。
2014年顺德区一手住宅共成交119.67万平米,同比减少25.8%;整体成交均价为7635元/平米,较去年同期增长3.9%。
主要是区域内新增供应不足。
主力成交项目顺德碧桂园、万科水晶城、东逸湾。
上半年顺德区房价整体保持平稳,但受区域内新增供应不足、房贷收紧等因素影响,成交量大幅缩水近3成,购房者观望态度较浓。
从全年供销角度来看,全年的供销比为0.75:
1,供不应求。
3.3.4
三水:
2013年度成交增幅为五区中最大
从近两年看三水区的楼市成交情况来看,2013年三水成交面积有大幅的提升,三水区