上半年佛山市房地产市场调研报告.docx

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上半年佛山市房地产市场调研报告

佛山房地产市场调研报告

目录

一、佛山市房地产市场概况及政府相关的政策法规1

1.1佛山市房地产市场概况1

1.2佛山市宏观经济概况1

1.32013-2014房地产行业政策2

二、佛山市房地产市场总体供求现状4

2.1一级市场表现4

2.2二级市场表现8

三、佛山市及所在板块商品住宅平均价格走势11

3.12013年佛山五区和月度楼市整体分析11

3.2近几年佛山楼市量价分析12

3.3各区域成交状况14

四、2014年佛山市明星房地产项目概况21

4.1中海锦城国际花园21

4.2华南国际金融中心21

4.3中海千灯湖一号22

4.4金名都22

4.5高骏科技创新中心23

4.6佛山南海万达广场23

4.7保利西雅图24

4.8地铁金融城24

4.9顺德碧桂园25

4.10雅居乐御景名门25

一、佛山市房地产市场概况及政府相关的政策法规

1.1佛山市房地产市场概况

1.1.1一级市场整体概况

2013年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地451宗，总供应用地面积1654.9万平米，共成交各类型地块386宗，总成交用地面积1344.73万平米，总成交金额653.18亿元。

2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地117宗，总供应用地面积466.51万平米，较去年同期减少5.9%。

共成交各类型地块137宗（其中包括2013年年末公告于2014年年初成交的土地），总成交用地面积614.59万平米，较去年同期增长6.7%；总成交金额264.3亿元，较去年同期增长5.1%。

1.1.2二级市场整体概况

2013年，佛山市新增住宅面积高达935.35万平米，同比2012年增加19.3%。

一手住宅共成交71271套，成交总面积807.92万平米；一手住宅成交均价为8250元/平米，同比上涨8.06%；成交总金额为666.54亿元，同比增长29.91%。

2014年上半年，佛山市新增住宅面积有438.53万平米，同比2013年上半年增加24.8%。

一手住宅共成交32943套，成交总面积369.30万平米，同比减少15.21%；成交均价为8699元/平米，同比上涨6.33%；成交总金额为321.27亿元，同比减少9.8%。

总结：

2013年佛山楼市成交比较理想，全年成交面积超过8百万方，达到807.92万平米，同比2012年增长了20.22%。

但2014年上半年佛山市场并没有延续2013年的热度，成交增速迅速放缓。

全市成交量只有369万平米，较去年减少15个百分点，总体表现为量跌价升。

1.2佛山市宏观经济概况

根据中国国家统计局相关统计数据显示，2013年中国房地产开发投资8.6万亿元,比上年名义增长19.8%，增速较2012年提高3.6个百分点；同期商品房销售面积13.06亿平方米,比上年增长17.3%，商品房销售额8.14万亿元,同比增长26.3%,增速比2012年提高16.3%。

2014年佛山市工业生产保持平稳增长。

1-8月，全市规模以上工业（以下口径相同）完成工业增加值2118.86亿元，比上年同期增长12.0%，增速比上月累计下降0.5个百分点；完成工业总产值9970.01亿元，增长11.9%，增速比上月累计下降0.7个百分点。

固定资产投资持续上升。

1-8月，规模1433.78亿元，比上年同期增长12.6%。

房地产开发投资增速下滑。

全市房地产开发投资完成474.11亿元，增长15.9%，比上月增速低8.5个百分点。

金融存款平稳运行，增速上升。

2014年7月末佛山市金融机构本外币存款余额10750.30亿元，比年初增长5.5%，增幅比上月上升1.4个百分点。

其中，城乡居民储蓄存余额5370.32亿元，比年初增长3.1%，增幅比上月上升。

0.7百分点。

贷款余额6985.73亿元，比年初增长9.3%，增幅上月提高0.8个百分点。

1.32013-2014房地产行业政策

时间

政策名称

主要内容

2013/2/20

国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”

重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。

2013/4/9

住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》

明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在2013年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。

2013/10/23

国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》

明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，老人可以将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

2013/9/24

国家发改委发布《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》

凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设；鼓励民营企业根据保障房安居工程任务安排，通过直接投资、参股、委托代建（BT）等多种方式参与棚户区改造项目建设，并申请发行企业债券。

2013/11/12

十八届三中全会公报

公报提出“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革”以及“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

2014/3/3

中央注重制度建设，确立“双向调控”指导思想

2014年3月召开的全国两会，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。

其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作

报告重点。

2014/3/16

国务院公布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》

在“以人为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。

2014/5/20

国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》

优先推出对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。

2014/7

全国住房城乡建设工作座谈会

会上住房和城乡建设部部长的陈政高提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。

2014/8/7

佛山市调整“限购”政策

“限购令”的适用对象从“家庭”调整为“个人”，佛山户籍居民个人拥有2套住房后，再实行限购。

同时，非佛山户籍人员在佛山如果未有住房，可以凭身份证购买1套住房。

总结：

2014年上半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。

两会期间李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。

2014年6月起，全国各大限购城市开始逐渐放宽政策，截止目前超80%限购城市已松绑，一线城市的房贷利率开始小幅下降。

二、佛山市房地产市场总体供求现状

2

2.1一级市场表现

2.1.1土地供应

2013年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地451宗，总供应用地面积1654.9万平米。

佛山土地市场供应总量较2012年相差不大。

2013年佛山土地市场各类型地块供应情况延续2012年的先抑后扬，稳中求进的姿态。

前6个月月度供应量均低于百万方，6月份甚至只有39万方的供应量。

后6个月，除7月份（98.42万方），其他各月月度供应总量均高于一百万方。

11、12月份是全年土地供应量的最高潮，均达到200万方。

2013佛山各类型地块供应集中在南海。

2013年佛山土地供应主要集中在南海、顺德、三水等区域，高明和禅城两区供应地块较少。

南海区以525万平米的供应量位居全市首位，其中狮山镇单镇街供应量达240万方。

顺德区也有459.31万方的供应量，仅次于南海区，贡献最大的镇街是中心城区大良。

禅城区作为全市中心区域，土地资源稀缺，是全市供地量最少的区域，仅78.67万方。

2014年上半年顺德推地较活跃。

2014年上半年佛山土地供应主要是顺德、三水等区域较多，顺德区以56宗地块的供应量位居全市首位，土地总面积有144.34万平米。

三水区上半年推出各类型地块30宗，位居全市第二，总占地面积有206.5

万平米，主要是一些大面积地块的住宅用地和工业用地。

2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地117宗，较去年上半年减少58宗地块，总供应用地面积466.51万平米，较去年同期减少5.9%。

2013年土地供应结构分布：

住宅、工业供应量旗鼓相当。

2013年佛山市住宅用地供应总面积有776.46万方，比去年441.7万方大幅增长76.0%。

南海区供应量最多，有306.97万方，占总体住宅供应量的39.5%；顺德次之，有218.89万方，占比达28.2%；三水区的住宅供应量有161.24万方；禅城、高明的住宅供应量分别为54.14万方、35.21万方。

工业用地供应总面积有613.42万方，相比2012年减少6.2%。

全市仅禅城区供应量较少，仅2.05万方，其余四区供应量都有百万方。

2013年商业用地供应量有106.88万方，较去年减少27.9%；办公用地供应量有85.87万方，比去年增多8.2%。

2014年土地供应结构分布：

三水区的工业、住宅为主的地块较多。

2014年上半年全市各类型地块供应最多的是工业用地，有47宗，占地面积有190.2万平米，主要集中在三水区和顺德区。

住宅用地供应量有42宗，占地面积有224.95万平米，集中在三水区和顺德区。

商业用地共推出23宗，占地31万平米。

办公类用地仅推出1宗。

总结：

2014年上半年，整体土地市场供应仍然不足，按2014年政府公布的供地计划来看，全年计划出让土地约1670万平米，目前仅完成27.9%。

主要是受到当前楼市整体大环境看跌的影响，政府减少推地，房企开年拿地积极性也相对较弱。

2.1.2土地成交

2013年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型地块386宗（其中包括12年年末公告于13年年初成交的土地），较去年增多69宗地块；总成交用地面积1344.73万平米，较去年增长6.0%；总成交金额653.18亿元，较去年增长48.1%。

2013年佛山各类型地块成交集中在南海。

2013年佛山土地成交情况和供应一样，都是集中于南海、顺德、三水等区域，高明和禅城两区成交地块较少。

其中南海区以455.95万平米的成交量位居全市首位，占全市土地总成交量的34%。

其次是顺德和三水，两区成交量旗鼓相当，均有300多万方。

高明成交175万方，禅城最少，仅有37.1万方地块成交。

土地成交结构分布：

住宅成交是主力。

2013年佛山土地市场成交依然是住宅成交较多，工业用地次之，商业、办公用地成交量较少。

住宅用地共成交613.77万方，占全市土地总成交量的45.6%，南海和顺德成交最多，分别是254.07万方、173.64万方。

2013年全市工业用地，总成交量有535.36万方，占全市总成交量的39.8%。

以成交三水、高明和南海狮山的工业用地为主，成交量均超过百万方，其中三水区有190万方。

商业用地和办公用地成交量均低于百万方，办公用地主要分布在南海（35.77万方）、顺德（33.69万方）中心城区，商业用地分布在顺德（43.06万方）、三水（16.8万方）相对较多。

2013年佛山土地市场迎来推地集中期，10、12月份土地成交量、成交金额均是全年最高。

其中12月出让面积有291.68万平米，成交金额逾134.24亿元。

2013年佛山市土地出让平均溢价26.7%，其中2月、4月、7月溢价率较高，均达到60%之高。

3月、9月溢价率较低，均只有百分之五点几。

纵观全年，上半年的溢价率较高，有4个月溢价率都有30-70%，而下半年溢价率仅7、8月份达到50%以上。

2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型地块137宗（其中包括13年年末公告于14年年初成交的土地），较去年减少44宗地块；总成交用地面积614.59万平米，较去年增长6.7%；总成交金额264.3亿元，较去年增长5.1%。

2014年1月份佛山土地市场延续去年火热趋势，1月份成交土地面积达254.56万平米，同比去年增长76.8%；成交金额有137.73亿元，同比大幅增长120.9%。

整体拉升了上半年的土地成交总量，随后几个月土地成交逐步减少。

2014年佛山市土地出让平均溢价8.6%，各类型地块以底价成交较多，纵观全年的情况，仅3月份的溢价率较高，有28.6%。

2014年佛山各类型地块成交集中在顺德、三水。

顺德区成交55宗地块成为全市的新领头羊，但其成交面积低于三水区。

以成交住宅用地和工业用地为主，住宅用地有66.92万平米，工业用地有78.78万平米。

三水区土地成交面积最高，达225.95万平米。

其中住宅用地有100.35万平米，是全市住宅用地最高的区域，工业用地也有86.12万平米。

南海区今年土地成交109.42万平米，主要是住宅用地是支柱，有68.53万方的成交量。

禅城区今年只有6月份有地块成交，且成交的都是旧改地块，以住宅用地为主有57.38万方。

目前高明区仅有工业用地成交。

总结，佛山2014年上半年土地市场呈现冷清的局面，虽卖地收入较去年有增多，主要都是1月份的贡献，随后几个月土地市场逐步冷清，主要受到当前楼市整体大环境看跌有关，此外与开发商资金链和库存土地量也是影响开发商拿地的欲望。

2.2二级市场表现

2013年，佛山市新增住宅面积高达935.35万平米，逼近限购前峰值，同比2012年增加19.3%。

从近几年供应来看，佛山楼市新增住宅供应量经过限购前2010年达到九百万平米的高位后，随后受限购政策的影响，2011、2012年，两年全市供应量出现下滑趋势。

2013年供应面积止跌回升，全年新增住宅供应达到935.35万平米，逼近限购前的最高值。

从各月住宅供应情况看，全年有3个月月度新增面积超过百万平米，分别为4月、9月、11月。

“新国五条”政策于2013年2月底3月初面世，开发商经过3月的成交市场的观察和评估，4月份开始已有足够的信心大量推货，新增面积突破百万平米，达到101.21万平米。

2013年9月新增供应面积为全年的最高值，达到153.84万平米，第三个新增面积超过百万月份为11月，达到112.6万平米。

从各区住宅新增供应分布看，其中南海区供应量有391.73万平米，同比上升41.6%，位居全市首位，顺德有255.85万平米的供应量；同比微跌2.4%，禅城区有138.85万平米，同比上升10.4%，高明区70.98万平米，同比上升34.1%，三水区有77.93万平米的供应量，同比上升19.49。

从各区新增供应面积占比分析，南海区新增供应占比依然全市最高，为42%，同比2012年，份额扩大了7个百分点，而顺德由于新增面积与去年相当，因此占比由2012年34%，下降到2013年27%，份额占比直线下降了7个百分点。

禅城、高明和三水新增供应占比份额基本无变化。

2014年上半年新增批售量：

月均供应量达73万平米，4、5月为集中推售抢客期。

2014年上半年，佛山市新增住宅面积有438.53万平米，同比2013年上半年增加24.8%。

从各月住宅供应情况看，上半年平均每个月新增供应量有73万平米，较去年上半年增多24.8%。

其中4月和5月月度新增面积超过百万平米。

从各区住宅新增供应分布看，其中南海区供应量有211.96万平米，同比上升53.0%，位居全市首位。

其次是顺德有90.16万平米的供应量；同比下跌8.2%，占全市总供应量的21%。

禅城区有52.03万平米，同比下降13.4%；三水区有47.00万平米的供应量，同比上升62.3%；高明区37.38万平米，同比上升25.9%。

三、佛山市及所在板块商品住宅平均价格走势

3

3.12013年佛山五区和月度楼市整体分析

2013年，佛山一手住宅共成交71271套，成交总面积807.92万平米，同比增长20.22%；一手住宅成交均价为8250元/平米，同比上涨8.06%；成交总金额为666.54亿元，同比增长29.91%（其中，顺德区成交面积和价格以套内计算，下同）。

从区域成交来看，全市五区成交均有不同程度的上涨，五区中三水区的增长幅度最大，同比增长高达66.38%，其次为南海区成交面积同比增幅为30.22%，顺德同比增长10.24%，禅城成交较为平稳，同比上升仅为4.78%。

在成交均价方面，佛山五区均价均出现明显的增长，其中禅城区均价为9609元/平方米，同比上升8.84%，南海区成交均价为9517.97元/平方米，同比上升7.07%，顺德区同比五区增幅最大，同比增长9.66%，为7497.93元/平方米，三水区均价为6249元/平米，同比增长7.16%，高明区均价为5658元/平米，同比增长9.29%。

从月度成交来看，佛山楼市节点成交并不理想，传统的金九银十成交旺季反而为全年的成交的低点，4月和12月为年内成交高峰，。

从各月的均价走势来看，均价多在8000元/平方米上下波动，整体波动幅度不大。

3.2近几年佛山楼市量价分析

2013年佛山楼市成交量807.92万平米超过限购前。

从近几年成交量走势看，2013年佛山楼市成交最理想，全年成交面积超过8百万方，达到807.92万平米，同比2012年增长了20.22%，已经超过限购前2010年（781.36万平米）的成交量。

从近几年全市楼市环境来看，限购前2010年全市成交量781.36万平米，处于较高成交水平，2011年佛山开始执行限购，佛山楼市受到“致命”的打击，成交量直线下滑。

加上2011年和2012年佛山楼市层出不穷的收紧政策，楼市的成交量受到很大程度的影响向。

到2012年佛山众多开发商提出“以价换量”营销策略，使得全年楼市成交平稳回升。

2013年，全年楼市环境良好，楼市政策影响不断减少，潜在的需求不断释放，购房者对佛山后市楼价普遍看涨，因此提高了部分购房者的入市积极性。

2013成交均价同比增幅8.06%。

从近几年均价成交来看，佛山楼价直线上升趋势明显，2013年全年整体均价为8250元/平方米，同比是增长8.06%。

2013年受到全年需求旺盛，各大开发商开始强调本身产品，加上中心地段的一些价格偏高的楼盘成交理想，因此整体提高了全年的成交价格。

2014年上半年，佛山一手住宅共成交32943套，成交总面积369.3万平米，同比减少15.21%；一手住宅成交均价为8699元/平米，同比上涨6.33%；成交总金额为321.27亿元，同比减少9.84%。

佛山2014年上半年一手住宅成交量价相对2013年同期较为平稳，呈现量跌价升的态势。

佛山市2014年上半年商品住宅总体呈现供过应求的态势，南海区成交持续领先其他四区域。

商品住宅成交主要集中在4、6两个月。

从各区供求看，全市仅顺德区供应不足，以消化库存为主，总体呈现供不应求的趋势。

其他四区总体呈现供过应求的趋势。

3.3各区域成交状况

3.3.1禅城：

2013楼市整体成交平稳

从近几年看禅城区的楼市成交情况来看，2013年禅城区一手住宅共成交116.14万平米，同比上升4.78%；总成交金额为111.60亿元，同比上涨28.62%；整体成交均价为9609元/平米，同比上升8.84%。

受禅城区地域受限，中心地段多为老城区，离中心较远的郊区，城建和交通等配套还没足够成熟，对购房者吸引力度还不足够大，所以整体成交情况较为稳定。

从禅城各月销量来看，各月销量有些波动，而其中成交最高月度为1月，共成交出13.51万平米，而最低的为8月，成交仅为6.02万平方米，而其他各月整体维持在10万平米幅度波动，从全年供销角度来看，禅城全年的供销比为1.16：

1，供略大于求。

2014年禅城区一手住宅共成交42.57万平米，同比减少30.9%；整体成交均价为9901元/平米，同比微涨1.4%。

禅城区整体市场表现量跌价平，主要是禅城位于佛山中心城区，开发商率先形成以价换量的态势，但成效并不理想，月成交量都不足10万方。

从供销角度来看，禅城全年的供销比为1.22：

1，供略大于求。

主力成交项目是南庄的万科城、季华路的时代云图苑和万科广场。

3.3.2

南海：

2013年整体均价为9518元/平米

从近两年看南海区的楼市成交情况来看，南海的楼市整体发展得较好，2013年南海区一手住宅成交直线上升，共成交275.06万平米，同比上升30.22%；整体成交均价为9518元/平米，同比上升7.07%。

整体成交均价的抬高，主要是受中心城区（桂城）和部分与广州相连的区域楼盘销量理想，加上各镇街的楼盘普遍稳中有涨的影响。

从南海区整体来看，全年是量价齐升。

有两点原因一是广佛同城优势凸显，广州居高不下的楼价，加上收紧的楼市政策，导致部分欲购房的广州客选择在南海购房，部分金融高新区片区的新楼盘的购房者广州客占比超过五成，加上13年南海各镇街的城建规划和配套利好消息不断，激发了潜在刚需客大量释放，使得南海区各镇街全年销量有所提升。

从南海区月度整体来看，全年月度成交总体较为平稳，普遍在20万方上下波动。

2013年年底由于购房者购房者对南海区后市楼价普遍看涨，部分购房者入市积极性较高，而开发商在南海拿地的情况较为火热，因此最高楼面地价在南海诞生，楼面价地价突破9千元，高达9418元/平米，12月月度成交高达38.2万平米。

从全年供销角度来看，全年的供销比为1.43：

1，供大于求。

近年南海的楼市整体发展得不错，2014年上半年南海区一手住宅共成交156.69万平米，同比上升6.5%；整体成交均价为10114元/平米，同比上升6.5%。

成交量价均位居全市首位，均价也是全市唯一过万元的区域。

是全市唯一量价齐升的区域。

主力成交项目是中海锦城、保利西雅图和雅居乐御景名门。

从南海区整体来看，整体市场表现量价齐升，月均成交量达26万平米，主要是受广佛交界项目的带动。

从全年供销角度来看，供应量略大于成交量，供销比为1.35：

1。

3.3.3顺德：

2013年楼市量价齐升

从近两年看顺德区的楼市成交情况来看，顺德的年度成交波动幅度并不是特别大。

2013年顺德区一手住宅共成交288.35万平米，同比是上升10.24%；总成交金额为216.2亿元，同比上涨20.89%；整体成交均价为7498元/平米，同比上升9.66%。

从顺德区一手住宅月度成交来看，月度成交普遍在20-30万平米区间波动，成交最高的月份为4月，成交为突破30万平米，为31.61万平米，从全年供销角度来看，全年的供销比为0.88：

1，供小于求，这说明开发商对推货较为谨慎。

2014年顺德区一手住宅共成交119.67万平米，同比减少25.8%；整体成交均价为7635元/平米，较去年同期增长3.9%。

主要是区域内新增供应不足。

主力成交项目顺德碧桂园、万科水晶城、东逸湾。

上半年顺德区房价整体保持平稳，但受区域内新增供应不足、房贷收紧等因素影响，成交量大幅缩水近3成，购房者观望态度较浓。

从全年供销角度来看，全年的供销比为0.75：

1，供不应求。

3.3.4

三水：

2013年度成交增幅为五区中最大

从近两年看三水区的楼市成交情况来看，2013年三水成交面积有大幅的提升，三水区