上半年佛山市房地产市场调研报告.docx

1、上半年佛山市房地产市场调研报告佛山房地产市场调研报告目 录一、 佛山市房地产市场概况及政府相关的政策法规 11.1 佛山市房地产市场概况 11.2 佛山市宏观经济概况 11.3 2013-2014房地产行业政策 2二、 佛山市房地产市场总体供求现状 42.1 一级市场表现 42.2 二级市场表现 8三、 佛山市及所在板块商品住宅平均价格走势 113.1 2013年佛山五区和月度楼市整体分析 113.2 近几年佛山楼市量价分析 123.3 各区域成交状况 14四、 2014年佛山市明星房地产项目概况 214.1 中海锦城国际花园 214.2 华南国际金融中心 214.3 中海千灯湖一号 224.

2、4 金名都 224.5 高骏科技创新中心 234.6 佛山南海万达广场 234.7 保利西雅图 244.8 地铁金融城 244.9 顺德碧桂园 254.10 雅居乐御景名门 25 一、 佛山市房地产市场概况及政府相关的政策法规1.1 佛山市房地产市场概况1.1.1 一级市场整体概况2013年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地451宗，总供应用地面积1654.9万平米，共成交各类型地块386宗，总成交用地面积1344.73万平米，总成交金额653.18亿元。2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地117宗，总供应用地面积466.51万平米，较去年同期减少5.9%

3、。共成交各类型地块137宗（其中包括2013年年末公告于2014年年初成交的土地），总成交用地面积614.59万平米，较去年同期增长6.7%；总成交金额264.3亿元，较去年同期增长5.1%。1.1.2 二级市场整体概况2013年，佛山市新增住宅面积高达935.35万平米，同比2012年增加19.3%。一手住宅共成交71271套，成交总面积807.92万平米；一手住宅成交均价为8250元/平米，同比上涨8.06%；成交总金额为666.54亿元，同比增长29.91%。2014年上半年，佛山市新增住宅面积有438.53万平米，同比2013年上半年增加24.8%。一手住宅共成交32943套，成交总面

4、积369.30万平米，同比减少15.21%；成交均价为8699元/平米，同比上涨6.33%；成交总金额为321.27亿元，同比减少9.8%。总结：2013年佛山楼市成交比较理想，全年成交面积超过8百万方，达到807.92万平米，同比2012年增长了20.22%。但2014年上半年佛山市场并没有延续2013年的热度，成交增速迅速放缓。全市成交量只有369万平米，较去年减少15个百分点，总体表现为量跌价升。1.2 佛山市宏观经济概况根据中国国家统计局相关统计数据显示，2013年中国房地产开发投资8.6万亿元,比上年名义增长19.8%，增速较2012年提高3.6个百分点；同期商品房销售面积13.06

5、亿平方米,比上年增长17.3%，商品房销售额8.14万亿元,同比增长26.3%,增速比2012年提高16.3%。2014年佛山市工业生产保持平稳增长。1-8月，全市规模以上工业（以下口径相同）完成工业增加值2118.86亿元，比上年同期增长12.0%，增速比上月累计下降0.5个百分点；完成工业总产值9970.01亿元，增长11.9%，增速比上月累计下降0.7个百分点。固定资产投资持续上升。1-8月，规模1433.78亿元，比上年同期增长12.6%。房地产开发投资增速下滑。全市房地产开发投资完成474.11亿元，增长15.9%，比上月增速低8.5个百分点。金融存款平稳运行，增速上升。2014年7

6、月末佛山市金融机构本外币存款余额10750.30亿元，比年初增长5.5%，增幅比上月上升1.4个百分点。其中，城乡居民储蓄存余额5370.32亿元，比年初增长3.1%，增幅比上月上升。0.7百分点。贷款余额6985.73亿元，比年初增长9.3%，增幅上月提高0.8个百分点。1.3 2013-2014房地产行业政策时间政策名称主要内容2013/2/20国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。2013/4/9住建部发布关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住

7、房保障覆盖范围；在2013年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。2013/10/23国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，老人可以将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。2013/9/24国家发改委发布关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设；鼓励民营企业根据保障房安居工程任务安排，通过直接投资、参股、委托代建（BT）等多种方式参与棚户区改造项目建设，并申请发行企业债券。2013/11/

8、12十八届三中全会公报公报提出“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革”以及“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。2014/3/3中央注重制度建设，确立“双向调控”指导思想2014年3月召开的全国两会，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。2014/3/16国务院公布国家新型城镇化规划（2014-2020）在“以人为本”原则下，形成

9、“人落户城镇布局可持续发展城乡统筹”的发展脉络。2014/5/20国务院批转发展改革委关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见优先推出对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。2014/7全国住房城乡建设工作座谈会会上住房和城乡建设部部长的陈政高提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。2014/8/7佛山市调整“限购”政策“限购令”的适用对象从“家庭”调整为“个人”，佛山户籍居民个人拥有2套住房后，再

10、实行限购。同时，非佛山户籍人员在佛山如果未有住房，可以凭身份证购买1套住房。总结：2014年上半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。两会期间李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。2014年6月起，全国各大限购城市开始逐渐放宽政策，截止目前超80%限购城市已松绑，一线城市的房贷利率开始小幅下降。二、 佛山市房地产市场总体供求现状2 2.1 一级市场表现2.1.1 土地供应2013年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地451宗

11、，总供应用地面积1654.9万平米。佛山土地市场供应总量较2012年相差不大。2013年佛山土地市场各类型地块供应情况延续2012年的先抑后扬，稳中求进的姿态。前6个月月度供应量均低于百万方，6月份甚至只有39万方的供应量。后6个月，除7月份（98.42万方），其他各月月度供应总量均高于一百万方。11、12月份是全年土地供应量的最高潮，均达到200万方。2013佛山各类型地块供应集中在南海。2013年佛山土地供应主要集中在南海、顺德、三水等区域，高明和禅城两区供应地块较少。南海区以525万平米的供应量位居全市首位，其中狮山镇单镇街供应量达240万方。顺德区也有459.31万方的供应量，仅次于南

12、海区，贡献最大的镇街是中心城区大良。禅城区作为全市中心区域，土地资源稀缺，是全市供地量最少的区域，仅78.67万方。2014年上半年顺德推地较活跃。2014年上半年佛山土地供应主要是顺德、三水等区域较多，顺德区以56宗地块的供应量位居全市首位，土地总面积有144.34万平米。三水区上半年推出各类型地块30宗，位居全市第二，总占地面积有206.5万平米，主要是一些大面积地块的住宅用地和工业用地。2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地117宗，较去年上半年减少58宗地块，总供应用地面积466.51万平米，较去年同期减少5.9%。2013年土地供应结构分布：住宅、工业供应量旗

13、鼓相当。2013年佛山市住宅用地供应总面积有776.46万方，比去年441.7万方大幅增长76.0%。南海区供应量最多，有306.97万方，占总体住宅供应量的39.5%；顺德次之，有218.89万方，占比达28.2%；三水区的住宅供应量有161.24万方；禅城、高明的住宅供应量分别为54.14万方、35.21万方。工业用地供应总面积有613.42万方，相比2012年减少6.2%。全市仅禅城区供应量较少，仅2.05万方，其余四区供应量都有百万方。2013年商业用地供应量有106.88万方，较去年减少27.9%；办公用地供应量有85.87万方，比去年增多8.2%。2014年土地供应结构分布：三水区

14、的工业、住宅为主的地块较多。2014年上半年全市各类型地块供应最多的是工业用地，有47宗，占地面积有190.2万平米，主要集中在三水区和顺德区。住宅用地供应量有42宗，占地面积有224.95万平米，集中在三水区和顺德区。商业用地共推出23宗，占地31万平米。办公类用地仅推出1宗。总结：2014年上半年，整体土地市场供应仍然不足，按2014年政府公布的供地计划来看，全年计划出让土地约1670万平米，目前仅完成27.9%。主要是受到当前楼市整体大环境看跌的影响，政府减少推地，房企开年拿地积极性也相对较弱。2.1.2 土地成交2013年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型地块386宗（其中包括

15、12年年末公告于13年年初成交的土地），较去年增多69宗地块；总成交用地面积1344.73万平米，较去年增长6.0%；总成交金额653.18亿元，较去年增长48.1%。2013年佛山各类型地块成交集中在南海。2013年佛山土地成交情况和供应一样，都是集中于南海、顺德、三水等区域，高明和禅城两区成交地块较少。其中南海区以455.95万平米的成交量位居全市首位，占全市土地总成交量的34%。其次是顺德和三水，两区成交量旗鼓相当，均有300多万方。高明成交175万方，禅城最少，仅有37.1万方地块成交。土地成交结构分布：住宅成交是主力。2013年佛山土地市场成交依然是住宅成交较多，工业用地次之，商业、

16、办公用地成交量较少。住宅用地共成交613.77万方，占全市土地总成交量的45.6%，南海和顺德成交最多，分别是254.07万方、173.64万方。2013年全市工业用地，总成交量有535.36万方，占全市总成交量的39.8%。以成交三水、高明和南海狮山的工业用地为主，成交量均超过百万方，其中三水区有190万方。商业用地和办公用地成交量均低于百万方，办公用地主要分布在南海（35.77万方）、顺德（33.69万方）中心城区，商业用地分布在顺德（43.06万方）、三水（16.8万方）相对较多。2013年佛山土地市场迎来推地集中期，10、12月份土地成交量、成交金额均是全年最高。其中12月出让面积有2

17、91.68万平米，成交金额逾134.24亿元。 2013年佛山市土地出让平均溢价26.7%，其中2月、4月、7月溢价率较高，均达到60%之高。3月、9月溢价率较低，均只有百分之五点几。纵观全年，上半年的溢价率较高，有4个月溢价率都有30-70%，而下半年溢价率仅7、8月份达到50%以上。2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型地块137宗（其中包括13年年末公告于14年年初成交的土地），较去年减少44宗地块；总成交用地面积614.59万平米，较去年增长6.7%；总成交金额264.3亿元，较去年增长5.1%。2014年1月份佛山土地市场延续去年火热趋势，1月份成交土地面积达25

18、4.56万平米，同比去年增长76.8%；成交金额有137.73亿元，同比大幅增长120.9%。整体拉升了上半年的土地成交总量，随后几个月土地成交逐步减少。2014年佛山市土地出让平均溢价8.6%，各类型地块以底价成交较多，纵观全年的情况，仅3月份的溢价率较高，有28.6%。2014年佛山各类型地块成交集中在顺德、三水。顺德区成交55宗地块成为全市的新领头羊，但其成交面积低于三水区。以成交住宅用地和工业用地为主，住宅用地有66.92万平米，工业用地有78.78万平米。三水区土地成交面积最高，达225.95万平米。其中住宅用地有100.35万平米，是全市住宅用地最高的区域，工业用地也有86.12万

19、平米。南海区今年土地成交109.42万平米，主要是住宅用地是支柱，有68.53万方的成交量。禅城区今年只有6月份有地块成交，且成交的都是旧改地块，以住宅用地为主有57.38万方。目前高明区仅有工业用地成交。总结，佛山2014年上半年土地市场呈现冷清的局面，虽卖地收入较去年有增多，主要都是1月份的贡献，随后几个月土地市场逐步冷清，主要受到当前楼市整体大环境看跌有关，此外与开发商资金链和库存土地量也是影响开发商拿地的欲望。2.2 二级市场表现2013年，佛山市新增住宅面积高达935.35万平米，逼近限购前峰值，同比2012年增加19.3%。从近几年供应来看，佛山楼市新增住宅供应量经过限购前2010

20、年达到九百万平米的高位后，随后受限购政策的影响，2011、2012年，两年全市供应量出现下滑趋势。2013年供应面积止跌回升，全年新增住宅供应达到935.35万平米，逼近限购前的最高值。从各月住宅供应情况看，全年有3个月月度新增面积超过百万平米，分别为4月、9月、11月。“新国五条”政策于2013年2月底3月初面世，开发商经过3月的成交市场的观察和评估，4月份开始已有足够的信心大量推货，新增面积突破百万平米，达到101.21万平米。2013年9月新增供应面积为全年的最高值，达到153.84万平米，第三个新增面积超过百万月份为11月，达到112.6万平米。从各区住宅新增供应分布看，其中南海区供应

21、量有391.73万平米，同比上升41.6%，位居全市首位，顺德有255.85万平米的供应量；同比微跌2.4%，禅城区有138.85万平米，同比上升10.4%，高明区70.98万平米，同比上升34.1%，三水区有77.93万平米的供应量，同比上升19.49。从各区新增供应面积占比分析，南海区新增供应占比依然全市最高，为42%，同比2012年，份额扩大了7个百分点，而顺德由于新增面积与去年相当，因此占比由2012年34%，下降到2013年27%，份额占比直线下降了7个百分点。禅城、高明和三水新增供应占比份额基本无变化。2014年上半年新增批售量：月均供应量达73万平米，4、5月为集中推售抢客期。2

22、014年上半年，佛山市新增住宅面积有438.53万平米，同比2013年上半年增加24.8%。从各月住宅供应情况看，上半年平均每个月新增供应量有73万平米，较去年上半年增多24.8%。其中4月和5月月度新增面积超过百万平米。从各区住宅新增供应分布看，其中南海区供应量有211.96万平米，同比上升53.0%，位居全市首位。其次是顺德有90.16万平米的供应量；同比下跌8.2%，占全市总供应量的21%。禅城区有52.03万平米，同比下降13.4%；三水区有47.00万平米的供应量，同比上升62.3%；高明区37.38万平米，同比上升25.9%。三、 佛山市及所在板块商品住宅平均价格走势3 3.1 2

23、013年佛山五区和月度楼市整体分析2013年，佛山一手住宅共成交71271套，成交总面积807.92万平米，同比增长20.22%；一手住宅成交均价为8250元/平米，同比上涨8.06%；成交总金额为666.54亿元，同比增长29.91%（其中，顺德区成交面积和价格以套内计算，下同）。从区域成交来看，全市五区成交均有不同程度的上涨，五区中三水区的增长幅度最大，同比增长高达66.38%，其次为南海区成交面积同比增幅为30.22%，顺德同比增长10.24%，禅城成交较为平稳，同比上升仅为4.78%。在成交均价方面，佛山五区均价均出现明显的增长，其中禅城区均价为9609元/平方米，同比上升8.84%，

24、南海区成交均价为9517.97元/平方米，同比上升7.07%，顺德区同比五区增幅最大，同比增长9.66%，为7497.93元/平方米，三水区均价为6249元/平米，同比增长7.16%，高明区均价为5658元/平米，同比增长9.29%。从月度成交来看，佛山楼市节点成交并不理想，传统的金九银十成交旺季反而为全年的成交的低点， 4月和12月为年内成交高峰，。从各月的均价走势来看，均价多在8000元/平方米上下波动，整体波动幅度不大。3.2 近几年佛山楼市量价分析2013年佛山楼市成交量807.92万平米超过限购前。从近几年成交量走势看，2013年佛山楼市成交最理想，全年成交面积超过8百万方，达到80

25、7.92万平米，同比2012年增长了20.22%，已经超过限购前2010年（781.36万平米）的成交量。从近几年全市楼市环境来看，限购前2010年全市成交量781.36万平米，处于较高成交水平，2011年佛山开始执行限购，佛山楼市受到“致命”的打击，成交量直线下滑。加上2011年和2012年佛山楼市层出不穷的收紧政策，楼市的成交量受到很大程度的影响向。到2012年佛山众多开发商提出“以价换量”营销策略，使得全年楼市成交平稳回升。2013年，全年楼市环境良好，楼市政策影响不断减少，潜在的需求不断释放，购房者对佛山后市楼价普遍看涨，因此提高了部分购房者的入市积极性。 2013成交均价同比增幅8.

26、06%。从近几年均价成交来看，佛山楼价直线上升趋势明显，2013年全年整体均价为8250元/平方米，同比是增长8.06%。2013年受到全年需求旺盛，各大开发商开始强调本身产品，加上中心地段的一些价格偏高的楼盘成交理想，因此整体提高了全年的成交价格。2014年上半年，佛山一手住宅共成交32943套，成交总面积369.3万平米，同比减少15.21%；一手住宅成交均价为8699元/平米，同比上涨6.33%；成交总金额为321.27亿元，同比减少9.84%。佛山2014年上半年一手住宅成交量价相对2013年同期较为平稳，呈现量跌价升的态势。佛山市2014年上半年商品住宅总体呈现供过应求的态势，南海区

27、成交持续领先其他四区域。商品住宅成交主要集中在4、6两个月。从各区供求看，全市仅顺德区供应不足，以消化库存为主，总体呈现供不应求的趋势。其他四区总体呈现供过应求的趋势。3.3 各区域成交状况3.3.1 禅城：2013 楼市整体成交平稳从近几年看禅城区的楼市成交情况来看，2013年禅城区一手住宅共成交116.14万平米，同比上升4.78%；总成交金额为111.60亿元，同比上涨28.62%；整体成交均价为9609元/平米，同比上升8.84%。受禅城区地域受限，中心地段多为老城区，离中心较远的郊区，城建和交通等配套还没足够成熟，对购房者吸引力度还不足够大，所以整体成交情况较为稳定。从禅城各月销量来

28、看，各月销量有些波动，而其中成交最高月度为1月，共成交出13.51万平米，而最低的为8月，成交仅为6.02万平方米，而其他各月整体维持在10万平米幅度波动，从全年供销角度来看，禅城全年的供销比为1.16：1，供略大于求。2014年禅城区一手住宅共成交42.57万平米，同比减少30.9%；整体成交均价为9901元/平米，同比微涨1.4%。禅城区整体市场表现量跌价平，主要是禅城位于佛山中心城区，开发商率先形成以价换量的态势，但成效并不理想，月成交量都不足10万方。从供销角度来看，禅城全年的供销比为1.22：1，供略大于求。主力成交项目是南庄的万科城、季华路的时代云图苑和万科广场。3.3.2 南海：

29、2013年整体均价为9518元/平米从近两年看南海区的楼市成交情况来看，南海的楼市整体发展得较好，2013年南海区一手住宅成交直线上升，共成交275.06万平米，同比上升30.22%；整体成交均价为9518元/平米，同比上升7.07%。整体成交均价的抬高，主要是受中心城区（桂城）和部分与广州相连的区域楼盘销量理想，加上各镇街的楼盘普遍稳中有涨的影响。从南海区整体来看，全年是量价齐升。有两点原因一是广佛同城优势凸显，广州居高不下的楼价，加上收紧的楼市政策，导致部分欲购房的广州客选择在南海购房，部分金融高新区片区的新楼盘的购房者广州客占比超过五成，加上13年南海各镇街的城建规划和配套利好消息不断，

30、激发了潜在刚需客大量释放，使得南海区各镇街全年销量有所提升。从南海区月度整体来看，全年月度成交总体较为平稳，普遍在20万方上下波动。2013年年底由于购房者购房者对南海区后市楼价普遍看涨，部分购房者入市积极性较高，而开发商在南海拿地的情况较为火热，因此最高楼面地价在南海诞生，楼面价地价突破9千元，高达9418元/平米，12月月度成交高达38.2万平米。从全年供销角度来看，全年的供销比为1.43：1，供大于求。近年南海的楼市整体发展得不错，2014年上半年南海区一手住宅共成交156.69万平米，同比上升6.5%；整体成交均价为10114元/平米，同比上升6.5%。成交量价均位居全市首位，均价也是

31、全市唯一过万元的区域。是全市唯一量价齐升的区域。主力成交项目是中海锦城、保利西雅图和雅居乐御景名门。从南海区整体来看，整体市场表现量价齐升，月均成交量达26万平米，主要是受广佛交界项目的带动。从全年供销角度来看，供应量略大于成交量，供销比为1.35：1。3.3.3 顺德：2013年楼市量价齐升从近两年看顺德区的楼市成交情况来看，顺德的年度成交波动幅度并不是特别大。2013年顺德区一手住宅共成交288.35万平米，同比是上升10.24%；总成交金额为216.2亿元，同比上涨20.89%；整体成交均价为7498元/平米，同比上升9.66%。从顺德区一手住宅月度成交来看，月度成交普遍在20-30万平

32、米区间波动，成交最高的月份为4月，成交为突破30万平米，为31.61万平米，从全年供销角度来看，全年的供销比为0.88：1，供小于求，这说明开发商对推货较为谨慎。2014年顺德区一手住宅共成交119.67万平米，同比减少25.8%；整体成交均价为7635元/平米，较去年同期增长3.9%。主要是区域内新增供应不足。主力成交项目顺德碧桂园、万科水晶城、东逸湾。上半年顺德区房价整体保持平稳，但受区域内新增供应不足、房贷收紧等因素影响，成交量大幅缩水近3成，购房者观望态度较浓。从全年供销角度来看，全年的供销比为0.75：1，供不应求。3.3.4 三水：2013年度成交增幅为五区中最大从近两年看三水区的楼市成交情况来看，2013年三水成交面积有大幅的提升，三水区