大田县房地产市场简析.docx
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大田县房地产市场简析
大田县房地产市场简析
福建嘉龙房地产开发有限公司
二〇一三年八月二十六日
第一章总论
第一节项目背景
1.1城镇概况
大田县别称“岩城”，位于福建省中部，戴云山脉西侧。
东邻德化，西靠永安，南连永春、漳平，北与三明、沙县、尤溪毗连。
土地总面积2294平方公里，占福建省的1.89%，占三明市的9.91%。
2010年，全县设8个镇、10个乡，辖8个社区（居委会）、265个行政村。
全县户籍人口36.84万人，其中城镇人口9.02万人，非城镇人口27.82万人。
【资源丰富】大田属山多田少地貌，有大体“九山、半水、半田”之称，遍地峰峦沟壑，千米以上高峰107座，最高的大仙峰海拔1553米。
河水东西流向，南部均溪与北部文江溪汇合尤溪流入闽江；西南桃源溪、上京溪经漳平长潭汇入九龙江。
大田矿产丰富，矿藏有三十多种，其中煤、铁、硫磺产量居三明首位。
石灰矿储量占全市一半。
境仙石灰岩洞很多，为一特色，有可容数百人的“白鹤洞”，有风光绚丽的“空洞山”，有洞中有洞的“黄岩洞”等。
【特色产业】大田属中亚热带季风气候，四季常青，温湿适中。
年平均气温15.3--19.6℃，无霜期280---300天，年降水量1491--1809毫米，气候温和，雨量充沛，土壤肥沃，适于发展农、林和畜牧业。
农作物以水稻为主，经济作物主要有茶叶、大豆、甘蔗、花生；林以松杉为主。
1.2经济发展
2012年地区生产总值115亿元，年递增14.6%，全社会固定资产投资96亿元，年递增42.3%，农民人均纯收入8070元，年递增12.8%，城镇居民人均可支配收入19599元，年递增16.2%。
荣获2012年福建省县域经济发展“十佳县”。
1.3城镇规划
【城市发展方向】城东新区以中心城区为依托，一个集旅游度假、公共文化、休闲娱乐、商务办公和高尚居住功能为一体的生态宜居宜业城市综合体，塑造“山水一色生态岩城”的城市副中心新形象。
“一带双核三廊六片、组团分布、轴线穿插”。
“一带”：
指以均溪为基底的滨水景观风情带，整合桥头望龙园，天石文化园，江滨史韵，中心演义广场，生态和谐园等滨水主题公园，沿河布置音乐厅/影剧院、休闲商业街、酒吧街/咖啡馆、特色小商品市场、大型购物广场等公共设施，吸引游人视线与兴趣。
“双核”：
以均溪河亲水广场为触媒形成的两个商务办公核心。
分别位于核心区A地块和延展区B地块。
“三廊”：
山环通绿脉，碧水绕玉城。
规划三条山水景观通廊，通脉活水，加强山体与水系之间的联系。
“六片”：
沿用“一溪两岸”模式，由均溪及周边山体公园划分的较为明确的六个片区。
“组团分布”：
大致可分为四个组团：
组团A：
依托中心主城联系而成的综合功能区。
组团B：
依托华兴公园，华兴乡政府，中学形成的综合商务居住区及旅游配套居住区。
组团C：
依托温镇公园、华安公园形成的度假休闲旅游度假区
组团D：
依托京口工业集中区形成的生活配套区
“轴线穿插”：
城市发展轴线（香山路—兴田路）及均溪河绿色廊道穿插游离于各个不同的功能组团片区。
第二节市场环境
【土地市场】
2013年1月1日至8月26日，住宅及商服类土地放量共计217680.6㎡，15宗；成交92492㎡，10宗。
县城住宅及商服用地整体成交均价250-1000万元/亩左右，部分金融用途地块起拍价达2400万元/亩以上；周边乡镇土地成交均价在30-200万元/亩之间。
【房地产市场】
1、整体销售情况
月份
销售套数
销售面积（㎡）
销售金额（万元）
最高价（元/㎡）
最低价（元/㎡）
成交均价（元/㎡）
比增（%）
2013年1月
82
9307.54
7094.19
12175
2780
7622
17.68
2013年2月
67
8264.67
6307.02
9997
3178
7631
0.12
2013年3月
93
9455.48
6654.66
11264
3030
7038
-7.77
2013年4月
101
9361.5
6763.51
11654
3248
7225
2.66
2013年5月
133
14113.06
10230.8
9997
3418
7249
0.33
2013年6月
78
9200.21
6001.56
9948
2800
6523
-10.02
2013年7月
88
9236.48
6768.78
8853
2955
7328
12.34
2013年8月
66
6807.7
4486.22
9767
3589
6590
-10.07
708
75746.64
54306.74
剩余体量
地区
楼盘数
可售套数
可售面积（万㎡）
总数
住宅
总数
住宅
总数
住宅
全县
44
27
2912
872
22.94
10.08
截止2013年8月26日大田县年度已推售出房源708套，计75746.64㎡，已推可售房源2912套，计229400㎡。
8月销售整体均价为6590元/㎡。
2、区域内主要竞争楼盘概况
项目
地址
开发商
总体量
住宅均价（元/㎡）
商铺均价（元/㎡）
锦绣福田
福田大道99号
福建鸿图房地产开发有限公司
总建1.7万㎡，剩余7600㎡
6617
东方嘉园
凤山东路263号
三明市一鹏房地产开发有限公司
7542
福裕名城
福田路158号
三明福裕房地产有限责任公司
总建4.8万㎡，剩余体量2万㎡
7739
赤岩壹号公馆
赤岩山路1号
三明乾丰房地产有限公司
总建1.7万㎡，剩余7600㎡
8134
聚龙华庭
银山北路2号
福建兴田城市建设投资有限责任公司
9580
凤翔名苑商住小区
大田县建山路99号
福建省四方置业有限公司
8687
15709
香山苑商住楼
香山路
福建兴田城市建设投资有限责任公司
6624
岩城明珠
大田县赤岩路
总建7万㎡，剩余7600㎡
10000
龙腾国际广场
河滨东路与南山桥、玉山桥交汇处
福建省四方置业有限公司
总建5万
13000
仙峰温泉旅游度假区
大田县石牌镇过境公路旁
仙峰地产
总建30万㎡
6500
上京商贸中心
大田县上京镇京西路1号
福建省中森置业有限公司
3607
7541
三宝商业广场
建设镇建设村259号
福建雅府房地产开发有限公司
3315
12594
金象温泉城
石牌镇后溪坂开发区
福建省诚通房地产开发有限公司
总建33万㎡，剩余30万㎡
6400
v价格：
大田县已知在售及待售竞争楼盘约13个左右，住宅均价3300-13000元/㎡，已知商铺均价7500-16000元/㎡。
其中，县城住宅均价6600-13000元/㎡（龙腾国际广场号称大田楼王，预估均价13000元/㎡），商铺15000元/㎡；郊区及乡镇住宅均价3300-6500元/㎡，商铺7500-10000元/㎡。
v户型：
从市调反应回来的情况来看，大田县目前在售房源，主要有两房、三房、四房及复式。
其中两房面积跨度较大，面积段大概在76-103㎡，数量较少；三房、四房占主导地位，其中三房面积段大概在90-125㎡，四房面积段130-198㎡；另有少量复式房，基本为180㎡以上大四房。
v规模：
除乡镇的仙峰温泉和金象温泉城总建在30万㎡以上，大田城关的其他在售楼盘基本上都是2-7万的小盘，且部分楼盘属于尾盘阶段，未来市场将呈现供不应求的状态。
v趋势：
伴随着大田“北进东扩”的城市规划，石牌和兴华乡将成为大田的城市新中心，其中石牌以当地独有的温泉资源，大力拓展温泉旅游和住宅项目，未来将成为大田的楼市热点。
3、价格走势
2012年9月至2013年8月，大田县商品房均价成波浪线平缓态势，基本控制5700-7700元/㎡之间。
第三章项目投资收益分析
第一节项目投资估算
第二节销售收入预测
【销售收入估算】
第三节利润预算表
【销售利润估算】
【销售税收估算】
第五章项目敏感性分析
【盈亏平衡】
福建嘉龙房地产开发有限公司
二〇一三年八月二十六日
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