大田县房地产市场简析.docx

1、大田县房地产市场简析大田县房地产市场简析福建嘉龙房地产开发有限公司二一三年八月二十六日第一章 总 论第一节 项目背景1.1 城镇概况大田县别称“岩城”，位于福建省中部，戴云山脉西侧。东邻德化，西靠永安，南连永春、漳平，北与三明、沙县、尤溪毗连。土地总面积2294平方公里，占福建省的1.89%，占三明市的9.91%。2010年，全县设8个镇、10个乡，辖8个社区（居委会）、265个行政村。全县户籍人口36.84万人，其中城镇人口9.02万人，非城镇人口27.82万人。 【资源丰富】大田属山多田少地貌，有大体“九山、半水、半田”之称，遍地峰峦沟壑，千米以上高峰107座，最高的大仙峰海拔1553米。

2、河水东西流向，南部均溪与北部文江溪汇合尤溪流入闽江；西南桃源溪、上京溪经漳平长潭汇入九龙江。大田矿产丰富，矿藏有三十多种，其中煤、铁、硫磺产量居三明首位。石灰矿储量占全市一半。境仙石灰岩洞很多，为一特色，有可容数百人的“白鹤洞”，有风光绚丽的“空洞山”，有洞中有洞的“黄岩洞”等。【特色产业】大田属中亚热带季风气候，四季常青，温湿适中。年平均气温15.3-19.6，无霜期280-300天，年降水量1491-1809毫米，气候温和，雨量充沛，土壤肥沃，适于发展农、林和畜牧业。农作物以水稻为主，经济作物主要有茶叶、大豆、甘蔗、花生；林以松杉为主。1.2 经济发展2012年地区生产总值115亿元，年递

3、增14.6%，全社会固定资产投资96亿元，年递增42.3%，农民人均纯收入8070元，年递增12.8%，城镇居民人均可支配收入19599元，年递增16.2%。荣获2012年福建省县域经济发展“十佳县”。1.3 城镇规划【城市发展方向】城东新区以中心城区为依托，一个集旅游度假、公共文化、休闲娱乐、商务办公和高尚居住功能为一体的生态宜居宜业城市综合体，塑造“山水一色生态岩城”的城市副中心新形象。“一带双核三廊六片、组团分布、轴线穿插”。“一带”：指以均溪为基底的滨水景观风情带，整合桥头望龙园，天石文化园，江滨史韵，中心演义广场，生态和谐园等滨水主题公园，沿河布置音乐厅/影剧院、休闲商业街、酒吧街/

4、咖啡馆、特色小商品市场、大型购物广场等公共设施，吸引游人视线与兴趣。“双核”：以均溪河亲水广场为触媒形成的两个商务办公核心。分别位于核心区A地块和延展区B地块。“三廊”：山环通绿脉，碧水绕玉城。规划三条山水景观通廊，通脉活水，加强山体与水系之间的联系。“六片”：沿用“一溪两岸”模式，由均溪及周边山体公园划分的较为明确的六个片区。“组团分布”：大致可分为四个组团： 组团A：依托中心主城联系而成的综合功能区。 组团B：依托华兴公园，华兴乡政府，中学形成的综合商务居住区及旅游配套居住区。 组团C：依托温镇公园、华安公园形成的度假休闲旅游度假区 组团D：依托京口工业集中区形成的生活配套区“轴线穿插”：

5、城市发展轴线（香山路兴田路）及均溪河绿色廊道穿插游离于各个不同的功能组团片区。第二节 市场环境【土地市场】2013年1月1日至8月26日，住宅及商服类土地放量共计217680.6，15宗；成交92492，10宗。县城住宅及商服用地整体成交均价250-1000万元/亩左右，部分金融用途地块起拍价达2400万元/亩以上；周边乡镇土地成交均价在30-200万元/亩之间。【房地产市场】1、整体销售情况月份销售套数销售面积()销售金额(万元)最高价(元/)最低价(元/)成交均价(元/)比增(%)2013年1月829307.547094.19121752780762217.682013年2月678264.

6、676307.029997317876310.122013年3月939455.486654.661126430307038-7.772013年4月1019361.56763.5111654324872252.662013年5月13314113.0610230.89997341872490.332013年6月789200.216001.56994828006523-10.022013年7月889236.486768.7888532955732812.342013年8月666807.74486.22976735896590-10.0770875746.6454306.74剩余体量地区楼盘数可售套数

7、可售面积(万)总数住宅总数住宅总数住宅全县4427291287222.9410.08截止2013年8月26日大田县年度已推售出房源708套，计75746.64，已推可售房源2912套，计229400。8月销售整体均价为6590元/。2、区域内主要竞争楼盘概况项目地址开发商总体量住宅均价（元/）商铺均价 （元/）锦绣福田福田大道99号 福建鸿图房地产开发有限公司 总建1.7万，剩余7600 6617 东方嘉园凤山东路263号 三明市一鹏房地产开发有限公司 7542 福裕名城福田路158号 三明福裕房地产有限责任公司 总建4.8万，剩余体量2万 7739 赤岩壹号公馆赤岩山路1号 三明乾丰房地产有

8、限公司 总建1.7万，剩余76008134 聚龙华庭银山北路2号 福建兴田城市建设投资有限责任公司 9580 凤翔名苑商住小区大田县建山路99号 福建省四方置业有限公司 8687 15709 香山苑商住楼香山路 福建兴田城市建设投资有限责任公司 6624 岩城明珠大田县赤岩路 总建7万，剩余760010000龙腾国际广场河滨东路与南山桥、玉山桥交汇处福建省四方置业有限公司 总建5万13000仙峰温泉旅游度假区大田县石牌镇过境公路旁仙峰地产总建30万6500上京商贸中心大田县上京镇京西路1号 福建省中森置业有限公司 3607 7541 三宝商业广场建设镇建设村259号 福建雅府房地产开发有限公司

9、 3315 12594 金象温泉城石牌镇后溪坂开发区 福建省诚通房地产开发有限公司 总建33万，剩余30万 6400 v价格：大田县已知在售及待售竞争楼盘约13个左右，住宅均价3300-13000元/，已知商铺均价7500-16000元/。其中，县城住宅均价6600-13000元/（龙腾国际广场号称大田楼王，预估均价13000元/），商铺15000元/；郊区及乡镇住宅均价3300-6500元/，商铺7500-10000元/。v户型：从市调反应回来的情况来看，大田县目前在售房源，主要有两房、三房、四房及复式。其中两房面积跨度较大，面积段大概在76-103，数量较少；三房、四房占主导地位，其中三房

10、面积段大概在90-125，四房面积段130-198；另有少量复式房，基本为180以上大四房。v规模：除乡镇的仙峰温泉和金象温泉城总建在30万以上，大田城关的其他在售楼盘基本上都是2-7万的小盘，且部分楼盘属于尾盘阶段，未来市场将呈现供不应求的状态。v趋势：伴随着大田“北进东扩”的城市规划，石牌和兴华乡将成为大田的城市新中心，其中石牌以当地独有的温泉资源，大力拓展温泉旅游和住宅项目，未来将成为大田的楼市热点。 3、价格走势 2012年9月至2013年8月，大田县商品房均价成波浪线平缓态势，基本控制5700-7700元/之间。第三章 项目投资收益分析第一节 项目投资估算 第二节 销售收入预测【销售收入估算】第三节 利润预算表【销售利润估算】【销售税收估算】第五章 项目敏感性分析【盈亏平衡】福建嘉龙房地产开发有限公司二一三年八月二十六日