农村集体资产交易细则.docx

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农村集体资产交易细则

农村集体资产交易细则

第一章总则

第一条为进一步规范我镇农村集体资产交易行为,确保农村集体资产交易活动公平､公开､公正,加强农村基层廉洁建设,增加农村集体资产收益,维护农村和谐稳定｡根据国家法律法规以及《广东省农村集体资产管理条例》､《AA市农村集体资产交易管理办法》､《AA市AA区农村集体资产管理交易办法》､《关于进一步推进农村集体资产“应上必上”平台公开交易管理的意见》（佛办字〔2019〕9号）等有关文件规定,结合我镇实际,制定本细则｡

第二条本细则适用于我镇行政区域范围内的农村集体经济组织､农村社区自治组织[包括村（居）委会及其下属自治组织]和社区农民集体设立的法人组织（以下统称“集体组织”）享有所有权或使用权的农村集体资产管理交易活动必须遵守本细则｡

第三条本细则所指的农村集体资产主要包括:

（一）法律法规规定属于集体经济组织所有或使用的依法可交易的耕地､山岗地､林地､水面､滩涂等自然资源;

（二）集体经济组织所有或使用的依法可交易的建筑物､生产设施､设备等固定资产和商标权､专利权､著作权等无形资产;

（三）集体经济组织所有或使用的依法可交易的农村集体建设用地等资产;

（四）其他依法属于集体组织所有或使用的依法可交易的资产｡

第四条本细则所称的农村集体资产交易活动是指集体组织将本细则第三条所指的农村集体资产进行发包､转包､出租､转租､出让､转让等流转行为｡

第五条集体组织的集体建设用地使用权入市及属于区级交易权限的农村集体资产交易适用AA区的相关规定｡

集体组织除前款规定外的其他集体资产交易活动必须遵守本细则｡

第六条农村集体资产交易活动应当遵循自愿公平､民主公开､等价有偿､诚实信用的原则,各单位应恪尽职守､公道正派,不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益｡

第七条农村集体资产交易活动必须接受农村集体资产管理部门的监督｡涉及重要交易事项管理,须按照区､镇关于实施村（社区）重要事权清单管理强化党组织领导核心地位的有关规定,强化村（社区）各级党组织先知先议和领导审核把关作用｡

第二章管理机构及职责

第八条镇城乡统筹局是镇农村集体资产管理和交易的主管部门,负责对农村集体资产的交易活动进行监督管理｡

社会管理处城乡统筹办公室是本辖区范围内农村集体经济组织资产管理和交易的主管机构,是立项､二次交易的审核机构和协议交易的受理机构,是农村集体资产交易合同的审查（鉴证）部门,并负责对本级交易活动进行监督管理,处理本级交易活动的投诉,协助处理区级交易活动投诉｡

第九条社会管理处农村集体资产交易专责小组是本辖区内资产交易立项审核和协议交易的决策机构,主要职责包括:

（一）负责本辖区农村集体资产交易重大事项的协调和领导,执行区､镇农村集体资产交易的相关规定;

（二）负责本辖区内集体建设用地使用权交易立项审查;

（三）负责本辖区内农村集体资产协议交易的审批;

（四）负责本辖区内农村集体资产交易活动中重大投诉件的处理和通报;

（五）社会管理处农村集体资产交易专责小组认为需要讨论的其他事项;

（六）负责对辖区内农村集体资产交易工作的重大问题及重大事项的协调和领导工作,落实区､镇有关决策事项｡

第十条村（居）集体资产管理委员会是农村集体资产和财务管理的监督机构,负责本辖区内集体资产管理交易的立项审核和监督工作;村（居）农村集体资产管理办公室（以下简称“村（居）资产办”）是农村集体资产管理和交易的主管机构,其主要职责包括:

（一）监督并指导本社区集体组织对即将到期资产或拟交易项目按程序申请立项;

（二）接收并审查相关资料是否真实有效和完整规范,并提交社会管理处城乡统筹部门;

（三）管理村（居）集体资产管理交易站（以下简称“村（居）交易站”）,并对其组织的交易行为进行监督;

（四）负责将本社区内集体组织的资产台账､交易台账及合同台账等数据信息录入集体资产管理交易系统,并进行动态跟踪管理,使其与财务监管系统对应的合同数据保持一致;

（五）负责本社区农村集体资产交易的投诉处理;

（六）其他涉及本社区集体资产管理､交易方面的事务｡

第十一条镇公共资源交易所管理处工作办公室是管理处级集体资产交易的服务机构;村（居）集体资产管理交易站是村（居）级集体资产交易的组织实施机构,接受社会管理处交易工作办的业务指导和监督｡两者主要职责包括:

（一）负责编制本级农村集体资产交易公告及交易文件;

（二）受理交易申请和审议交易事项;

（三）提供本级农村集体资产交易场所;

（四）提供本级农村集体资产交易信息发布和咨询服务;

（五）组织本级集体资产交易活动;

（六）负责对本辖区内的农村集体资产交易从业人员进行培训;

（七）管理本级农村集体资产交易活动档案;

（八）协助处理本级农村集体资产交易的投诉｡

第十二条农村集体资产交易服务平台是政府主导､服务“三农”的非营利性机构,为农村集体资产交易提供中介服务,对进场交易的集体资产的质量瑕疵､权属合法性瑕疵以及合同违约等风险不承担任何法律责任｡

农村集体资产交易服务机构提供交易服务时,应当履行必要的风险提示及风险告知义务｡

第十三条镇（社会管理处）相关职能部门应依据各自职责,积极协助集体组织如实披露交易资产的相关信息以及存在的瑕疵;不得以任何藉口进行阻挠或额外增加限制上平台交易的前置条件｡

第三章交易活动的一般规定

第十四条本细则所称的交易申请方是指申请交易农村集体资产的集体组织;竞价意向人是指报名参与竞价但未被确认有竞价资格的人员;竞价人是指被确认有竞价资格的竞价意向人;竞得人是指按交易文件规定的竞价规则和程序,被确认取得所竞资产的竞价人｡

第十五条农村集体资产实行分级交易:

（一）区级交易

1.持有《集体土地所有证》､《集体土地使用证》的集体建设用地使用入市且符合下列标准之一的:

（1）土地面积100亩以上的集体建设用地使用权租赁;

（2）土地面积50亩以上的集体建设用地使用权出让;

（3）AA区有关文件规定须纳入区级交易的集体建设用地｡

其他持有《集体土地所有证》､《集体土地使用证》,且涉及面广､标的金额大､对当地有较大影响的集体建设用地使用权流转,交易申请方申请区级交易的,由所在社会管理处的公共资源交易工作办公室负责受理和初审,经初审后提交区国土部门审议,同意后进入区级交易｡

2.持有《集体土地使用证》､《房产证》,且单宗建筑面积10000平方米以上或涉及面广､标的金额大､对当地有较大影响的集体物业使用权出租,交易申请方申请区级交易的,由所在社会管理处的公共资源交易工作办公室负责受理和初审,经初审后提交区农村集体资产管理部门审议,同意后进入区级交易｡

（二）社会管理处级交易

1.辖区内除应纳入区级交易外的集体建设用地使用权交易;

2.辖区内单宗合同面积50亩以上或出租年限在10年以上的耕地（水田）､鱼塘（山塘､水库）､林地（岗地）等农用地土地承包经营权的交易;

3.辖区内除应纳入区级交易外的物业使用权外,第一年合同意向标的金额在15万元以上或出租年限在5年以上的物业使用权的交易;

4.交易申请方申请区级交易不被受理且符合区､镇两级交易规定的建设用地使用权或物业使用权交易;

5.利用农村集体资产约定成功交易后共享收益的交易前期整理､建设等合作行为（该交易类型参照区镇“三旧”办相关文件执行）;

6.其他符合相关规定且在辖区范围内有较大影响的农村集体资产的交易或村（居）级交易范围的资产,交易申请方申请管理处级交易的,由所在社会管理处的公共资源交易工作办公室审核,同意后进入管理处级交易｡

（三）村（居）级交易

除纳入区､社会管理处级交易的农村集体资产外,均为村（居）级交易的范围,由村（居）交易站依照本细则组织交易｡“短小零散”资产交易由村（居）交易站依照本细则组织交易｡

第十六条农用地不得以农村集体建设用地名义流转,也不得与农村集体建设用地捆绑流转｡

农用地流转时,不得在流转条件中设定该宗地转为农村集体建设用地后其使用权由农用地原合同使用人直接取得｡已流转的农用地拟全部转为农村集体建设用地流转的,必须先解除原农用地流转合同,并按区政府关于农村集体建设用地使用权流转规范性文件规定办理交易手续｡已流转的农用地部分拟转为农村集体建设用地流转的,应变更原农用地流转合同的面积或解除原合同,并按区政府关于农村集体建设用地使用权流转规范性文件规定办理交易手续｡

第十七条社会管理处级及村（居）级交易的资产一般应通过现场递交报价文件､现场举牌竞价或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式进行｡

本细则所称的现场递交报价文件是指交易组织机构发布交易信息,竞价人在规定的时间､地点,现场将经密封的报价资料放在指定位置,通过对截至停止接收报价资料时收到的报价资料进行开标､唱标,根据交易文件或公告的规定确定农村集体资产的承包（租）人或受让人的行为｡

本细则所称的现场举牌竞价是指交易组织机构发布交易信息,竞价人在规定的时间､地点,凭登记的号牌在现场举牌出价,由主持人现场根据竞价结果确定农村集体资产的承包（租）人或受让人的行为｡

第十八条由两个或两个以上集体组织共有的农村集体资产,共有权人可以联合提出交易申请,也可以委托其中一个集体组织提出申请｡

共有权人联合提出交易申请的,应在申请表中分别列明各共有权人并分别签章｡

共有权人委托其中一个集体组织提出交易申请的,应当出具各共有权人经民主表决同意的决议､委托书和委托交易协议｡委托书应当载明委托的事项､代理权限和委托有效期限等,并有委托人的签名或盖章｡委托交易协议应载明共有权人各方对拟交易资产的权利义务､交易收益分成､交易合同的签订主体等内容｡

第十九条由两个或两个以上集体组织共有的农村集体资产,只交易其中一部分的,各共有权人应对拟交易资产的权属出具明确意见,确认交易资产的权属清晰､没有限制交易的情况｡

第二十条集体组织应确定资产交易保证金｡两万元以下（含两万元）的交易保证金可于交易当日现场向交易申请方缴纳;两万元以上的交易保证金,应以银行转账方式汇到指定账户｡交易保证金在交易活动结束后根据交易公告或交易文件的规定予以退回｡

第二十一条交易申请方应成立3人或5人的评审小组,负责审查竞价意向人资格､审核报价资料,确认竞得人等｡

第二十二条社会管理处及村（居）级农村集体资产应在社会管理处或各村（居）委会的内设交易场所进行交易｡

第四章交易活动的程序

第二十三条村（居）资产办应在集体组织资产合同到期前6个月内,书面告知资产所属集体组织,有交易意向的集体组织应及时启动交易程序｡

第二十四条集体组织在开展农村集体资产交易活动前应按AA镇民主议事规则和程序进行表决,填写《AA镇农村集体资产交易表决书》,制作会议决议｡

第二十五条交易申请方须向项目所在社会管理处城乡统筹办公室提交立项申请,一般立项审查工作应自资料齐全受理之日起3个工作日内完成;如需社会管理处农村集体资产交易专责小组会议的,应自资料齐全受理之日起10个工作日内完成｡立项审查工作按以下规定办理:

（一）提出申请

1.集体组织填制《AA镇集体资产交易意向立项及信息披露表》,并视出租资产情况征求社会管理处国土､规划､房管部门意见,对出租资产的信息进行披露｡

2.集体组织将《AA镇集体资产交易意向立项及信息披露表》等立项申请资料提交村（居）资产办初审;村（居）资产办在齐备立项资料并核实资料的真实性后,提交村（居）集体资产管理委员会审核通过后,在AA区农村集体资产管理交易系统内进行立项申请,并将立项资料送社会管理处城乡统筹办公室｡

（二）立项审查

1.集体建设用地使用权（含区级交易）和在本辖区范围内有重大影响的农村集体资产立项,经社会管理处城乡统筹办公室初审后,由镇公共资源交易所管理处工作办公室提交社会管理处农村集体资产交易专责小组会议审查,属区级交易的,各职能部门还需要根据区级文件规定出具书面审查意见;

2.农用地､物业或其他资产立项,由社会管理处城乡统筹办对村（居）资产办提交的《AA镇集体资产交易意向立项及信息披露表》等立项申请资料进行直接审查｡

（三）出具意见

社会管理处城乡统筹办根据立项申请资料,或社会管理处农村资产交易专责小组审查意见,出具立项审查意见｡

（四）反馈意见

经社会管理处城乡统筹办审查符合立项要求的,应在立项意见出具后两个工作日内把意见反馈给交易申请方;经审查不符合立项要求的,应向交易申请方出具资料补全或修改意见书｡

第二十六条农村集体资产交易活动由各级交易组织机构编制交易公告和交易文件,村（居）级交易的资产可以只编制交易公告｡

（一）社会管理处及村（居）级交易公告应包括以下内容:

1.拟交易资产情况及交易要求[包括基本情况､竞买（租）人要求等];

2.交易保证金设置情况（包括金额､收退方式等）;

3.相关时间､地点（包括报名时间､开标时间､开标地点等）;

4.其他需要说明的情况｡

（二）社会管理处及村（居）级交易文件（除集体建设用地使用权外）应包括以下内容:

1.交易文件名称､编号､业主单位;

2.交易公告;

3.交易说明和须知;

4.成交确认书样本;

5.合同样本;

6.其他需要在交易文件中明确的内容（包括授权委托书及法定代表人身份证明书样式､权属证明材料复印件､信息披露表等）｡

交易公告和交易文件须经交易申请方盖章确认｡

第二十七条社会管理处级交易的农村集体资产,由镇公共资源交易所管理处工作办公室对资料齐全且符合公开交易要求的申请材料进行审查;村（居）级交易的农村集体资产由村（居）集体资产管理交易站负责审查｡

第二十八条经审查同意进入社会管理处交易工作办公开交易的农村集体资产,应在审查同意之日起3个工作日内在指定的政府门户网站发布公开交易信息,并由交易申请方在交易标的物现场及本组织公开栏等便于群众获悉的渠道发布公开交易信息;经审查同意进入村（居）交易站公开交易的农村集体资产,交易申请方应在审查同意之日起3个工作日内,在交易标的物现场及本组织公开栏等便于群众获悉的渠道发布公开交易信息,并同步在AA区农村集体资产管理交易系统内发布信息,如需在指定的政府门户网站发布公开交易信息,应向社会管理处交易工作办提出申请,审批同意后由社会管理处交易工作办发布相关公开交易信息｡

农用地和集体物业资产交易信息发布期原则上不得少于5个工作日;集体建设用地使用权交易信息发布期原则上不少于30天｡

第二十九条在公开交易信息公告期间,交易申请方需要变更或撤销公开交易信息的,按以下规定处理:

（一）不涉及资产基本情况､交易底价､交易期限､交易保证金事项､受让人或承租（包）人的条件等内容变更的,交易申请人应在公开交易信息公告期内,向交易组织机构提出变更申请,经社会管理处城乡统筹办审批同意后,由交易组织机构发布变更公告｡

（二）涉及资产基本情况､交易底价､交易期限､交易保证金事项､受让人或承租（包）人的条件等内容变更的,交易申请方应在公开交易日前2个工作日向交易组织机构提出变更申请,提出申请前还需按AA镇农村集体组织民主议事规则表决通过,并按原公开交易申请的程序审批后,由交易组织机构发布变更公告,同时应当顺延公开交易信息发布期｡若2个工作日前未能完成审批程序的,交易申请方可在公告期内,经社会管理处城乡统筹办审批后,向交易组织机构提出终止交易申请,交易组织机构采用发布终止交易公告和现场告知的方式通知意向竞投人,按公开交易不成功处理｡

（三）集体组织需撤销交易申请的,交易申请方应在公开交易日前3个工作日向交易组织机构提出撤销申请,提出申请前还需按AA镇农村集体组织民主议事规则表决通过,经社会管理处城乡统筹办同意后,由交易组织机构发布终止交易公告和电话告知的方式通知意向竞投人,并督促交易申请方在3个工作日内退回意向竞投人的保证金｡

第三十条社会管理处级和村（居）级交易的资产采用现场递交报价文件方式进行公开交易的,一般应按以下程序进行:

（一）在公开交易公告规定的时间内接受竞价意向人报名,进行资格审核,确认竞价人资格;

（二）主持人介绍标的物概况,宣布竞价规则和会场纪律;

（三）在规定的时间内接收报价文件（报价单）;

（四）检查报价文件（报价单）的密封性;

（五）现场拆封并宣读报价文件（报价单）的内容,记录各竞价人的报价;

（六）对报价文件（报价单）进行审查,并确定竞得人;

（七）现场宣布公开交易结果｡

第三十一条社会管理处和村（居）级交易的资产采用现场举牌竞价方式进行公开交易的,一般应按以下程序进行:

（一）在公开交易公告规定的时间内接受竞价意向人报名,进行资格审核,确认竞价人资格;

（二）主持人点算竞价人;

（三）主持人介绍标的物概况;

（四）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度;

（五）主持人报出起叫价;

（六）竞买人或竞租人举牌应价或者报价,必须在主持人第三次报价前应价加价,报价方为有效;

（七）主持人确认该应价或者报价后继续竞价;

（八）主持人连续三次宣布同一应价,且在第三次报价前均无人加价应价的,在第三次报价时,主持人即宣布该最高应价为成交价格,该最高应价者为竞得人,确认举牌成交｡

第三十二条社会管理处及村（居）级交易的资产一般按以下规定确定竞得人和成交价:

（一）若只有一名竞价人到场参与竞价,且报价不低于底价的,该竞价人竞得本项目;

（二）若有两名或两名以上竞价人到场参与竞价的,一般按价高者得原则确定竞得人和成交价,若出现两个或两个以上竞价人的有效报价相同且为最高报价的,按交易公告或交易文件规定的方式确定竞得人和成交价;

（三）若全体竞价人均不到场或到场均不应价的,采用现场摇珠或抽签方式在全体竞价人中确定竞得人,本次交易以底价（起竞价）成交｡

（四）若无人报名或无符合竞价资格的竞价意向人,另行组织交易｡

交易公告或交易文件对竞得人和成交价的确定方式有其他合法约定的,按相关约定执行｡

第三十三条交易组织机构､交易申请方和竞得人应在成交当日签订《成交确认书》,若竞得人未在规定时间内签订《成交确认书》,视为违约,由交易申请方取消竞得人资格,并不予退回其交易保证金,本次交易不成功,交易申请方可以按本细则的规定将资产重新交易｡

第三十四条竞得人应在《成交确认书》规定的时间内,到村（居）资产办与交易申请方签订合同,交易申请方与竞得人均不得对交易公告或交易文件公布的合同样本作实质性变更;若竞得人未在规定时间内与交易申请方签订合同,视为违约,由交易申请方取消竞得人资格,并不予退回其交易保证金,本次公开交易不成功,交易申请方可以按本细则的规定将资产重新交易｡

第三十五条社会管理处级交易的集体资产项目,公开交易结果由交易组织机构于成交后3个工作日内在公开交易信息发布的网站进行公布,交易申请方应同步在本组织公开栏进行公布;村（居）级交易的集体资产项目,公开交易结果由村（居）交易站于成交后3个工作日内在交易申请方公开栏进行公布｡交易结果公布期为5天｡

第三十六条社会管理处及村（居）级的农村集体资产公开交易不成功的,按以下规定处理:

（一）第一次公开交易不成功,公开交易条件不变且在表决有效期内的,由交易申请方提出二次公开交易申请,经社会管理处城乡统筹办批准后,报相应级别的交易机构备案后,另行安排公开交易时间;

（二）第一次公开交易不成功,但交易底价､交易期限､受让人或承租（包）人的条件等公开交易方案的主要内容发生变化的,交易申请方应按AA镇农村集体组织民主议事规则表决同意,并按原公开交易审批程序审批后,另行安排公开交易时间｡

（三）连续两次或以上公开交易不成功的,交易申请方按AA镇农村集体组织民主议事规则和程序表决同意后,可按不低于最后一次公开交易的条件,向社会管理处城乡统筹办申请自行出租（发包）,审核同意后将相关资料报相应级别的交易机构备案｡

（四）交易申请方的民主表决决议或交易方案,对公开交易不成功的处理有其他合法约定且不违反本细则规定的,从其约定｡

第三十七条农村集体资产交易合同签订后,因一方当事人违约,导致合同提前解除或终止的,合同标的物可以按以下规定处理:

（一）集体建设用地使用权或其他纳入区级交易的资产,合同提前解除或终止的,应按AA区相关规定执行;

（二）除第

（一）项以外的其他资产,交易申请方按AA镇农村集体组织民主议事规则表决通过后,经村（居）交易站审核后,可以自行出租（发包）,但不得擅自缩小或扩大原资产范围和出租要求,自行出租（发包）的合同期限不得超过原合同期限,合同价款不得低于原成交价款｡合同双方应在村（居）资产办签订书面出租（发包）合同｡

第三十八条农村集体资产在交易完毕后,村（居）资产办必须在资产管理交易平台完善交易登记和合同录入工作｡并严格按《AA镇村（居）集体经济组织财务管理办法》的合同管理规定,对交易合同进行分级审查（鉴证）｡

第三十九条各单位要按职能和业务需要对集体资产交易活动中产生的各类资料按照“一宗一档”要求进行归档备案｡

第五章协议交易

第四十条农村集体资产符合所在区域的城市建设规划和产业发展规划的要求,符合用地政策和环保要求,且符合以下条件之一的,可以采用协议方式进行交易:

（一）涉及政府重点建设项目或产业园区重大招商引资项目用地,确需要以协议方式进行交易的;

（二）涉及政府机构国计民生（以非营利为目的）或公益性事业需要租用（承包）农村集体资产的;

（三）集体组织用于教育､科学､文化､卫生､体育､福利等公益事业,且已经相关行政主管部门审核确定（提供相关批准依据）;

（四）同一承租（包）人租赁（承包）相邻的农村集体资产,且先到期的资产是承租（包）人持续经营所必须配套的,续约期限最长不得超过未到期资产的剩余合同期限;

（五）已纳入镇级及以上“三旧”改造或村级工业园改造前期土地整备范围的农村集体资产,可视需要把地域内不同的物业合同最长续约到更新改造的开发时点（具体租赁期限由“三旧”部门进行明确）;

（六）其他市､区两级文件规定可以协议交易的情况｡

第四十一条协议交易项目的程序规定如下:

（一）提出申请,拟订方案｡资产承租方提出协议交易申请,说明理由和原因｡资产权属单位根据承租方提出的协议交易申请,经社委会成员联同本级党支部（或党员代表）初审同意后,向社会管理处农村集体资产交易专责小组提出协议交易书面申请,连同《AA镇集体资产交易意向立项及信息披露表》及拟定协议交易方案等材料提交村（居）资产办审查｡

（二）提交审批｡村（居）资产办审查交易材料无误后,报村（居）集体资产管理委员会议审批｡审批通过后,由村（居）资产办将协议交易材料提交社会管理处城乡统筹办审核,审核无误后由社会管理处交易工作站提交社会管理处专责小组会议进行审批｡所有协议交易项目审批通过后,由社会管理处城乡统筹办将审批结果反馈村（居）资产办｡

（三）民主表决｡村（居）资产办将审批通过的资产录入“AA区集体资产管理交易系统”,协同网上报社会管理处城乡统筹办进行立项审批｡并打印《农村集体资产交易表决书》交由资产权属单位按民主议事权限组织表决｡表决通过后,将《农村集体资产交易表决书》及合同样式在公布栏公示5天｡

（四）签订合同,登记备案｡公示5天无异议的,协议交易双方在村（居）资产办签订交易合同｡交易结果由资产所属组织在公开栏上公示5天｡

合同公示完毕,必须提交《农村集体资产交易表决书》､《会议决议公示报告表》和《交易合同》报社会管理处城乡统筹办公室备案｡

第六章短小零散交易

第四十二条农村集体单项资产同时具备以下条件的,可界定为农村集体短期､小额､零散资产｡

（一）符合以下全部条件的农用地

1.出租期限在3年以下;

2.出租面积在10亩以下;

3.第一年合同意向标的金额在5万元以下｡

（二）符合以下全部条件的集体物业（含市场摊档）

1.出租面积在1000平方米以下;

2.出租期限在3年以下;

3.第一年合同意向标的金额在10万元以下｡

第四十三条