房地产经营管理梳理小丑论述.docx
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房地产经营管理梳理小丑论述
选择15*1填空10*1简答3*7判断10*1名解4*4论述+案例
一．名词解释
1.地役权：
是指为了自己土地的便利利用而使用他人土地的权利，它属于一种为增加自己土地的利用价值而使用他人图的的用益物权。
2.级差地租—产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。
3.房地产开发—是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征收拆迁、地质勘查、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程。
4.房地产市场营销—开发商通过对房地产市场供求的分析预测，选择房地产开发类型、规模、区位、时机，开发出满足目标市场消费者需求的房地产，以适当的价格和有效的促销手段销售产品，来实现企业盈利目的的一系列商务活动。
5.市场营销组合—是以最佳方式实现开发经营目标，最终满足客户需求的各种工作和任务的集合。
6.物业管理
一般意义上说，指物业因使用而产生的问题的各种管理活动，包括物业的日常维修养护、清洁、安全保卫等，以及与使用者有关的各种经营和服务管理活动。
—我国《物业管理条例》中所称的物业管理，指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
7.房地产金融—是与房地产经济活动有关的一切货币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移市场、机构和工具。
8.住房公积金：
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位，为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。
住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建和大修自住住房。
二、填空
1.（填、选）房地产产业运作过程可分为生产、流通、消费三个环节。
2.（填、判）商品房现售时，当事人双方应该签订书面合同，载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式、双方的违约责任。
房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。
房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
房地产开发企业还应当协助商品房购买人办理建设用地使用权变更和房屋使用权登记手续，并提供必要的证明文件。
商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。
3.房地产投资市场反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果。
房地产消费市场反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求作用的结果。
4.对住宅需求的预测两种方法：
额定需求预测法和有效需求趋势预测法。
5.土地是由土地物质和土地资本构成的，地租是由土地物质所要求的真正地租和土地资本所要求的租金性地租构成。
真正的地租包括绝对地租和由土质及位置较优而产生的级差地租。
6.标定地价是指在城市各类建设用地中按一定原则选取标准宗地，并定期评估出的一定年期物权性质的土地使用权价格，是一种特殊的宗地评估价格。
7.（判、填）土地价格变动机理
土地价格是土地的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直接因素。
土地价格因地租量的增减而提高或降低，也可以在地租量不变的情况下因利息率的升降而降低或提高。
土地价格=土地资本价格+土地物质价格。
所以土地价格还可以因这两个构成部分的变动而变动。
土地资本价格的变动取决于土地资本投入和损耗，土地物质价格的变动取决于真正的地租和利息率的变化，有时也完全取决于供求状况，而与地租及利息率无关。
如有时土地按分割成的小块出售时，单位价格比按大块出售时要高得多，这是由于小块土地的购买人数较多，对小块土地所有权的需求超过供给，而与利息率无关。
8.构成建筑物损耗且贬值的因素有自然的、功能的、经济的，由此而造成的价值损耗或称为贬值，可分为自然性贬值、功能性贬值、经济性贬值。
9.成本法—也叫累积法或承包商法，其理论基础是：
一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。
10.（选、填）成本法估算方法有四种：
供料测量法、分部分项法、单位比较法、指数调整法。
11.区位—是指人活动所占据的场所（土地）与周围环境（其他土地）的相对关系。
房地产市场具有很强的地区性，因此房地产开发项目的区位选择，是决定房地产开发投资成功与否的关键决策之一。
12.同心圆状的土地利用类型分布，自城市中心向外依次为商业圈、居住圈、工业圈等同心圆状的单一核心城市土地利用模式，最早由伯吉斯提出的。
13.项目控制主要包括质量控制、费用控制、进度控制。
定期进行情况汇报和回顾总结，是项目控制的关键技术。
14.房地产项目开发融集资金的方式分为：
债务性融资方式和权益性融资方式。
15.房地产开发投资的环境影响评价，通常把对环境产生的影响分为原生性影响和次生性影响。
16.市场营销组合计划，即4p策略，具体是指产品策略、价格策略、促销策略、销售渠道策略。
17.房地产目标市场—是指开发商选定的作为其主要服务对象的细分市场。
开发商针对目标市场，通过制定和实施适当的营销组合策略，满足目标市场消费者的特定需求，进而达到盈利目标。
房地产目标市场选择的三个步骤：
细分市场调查分析，竞争优势分析，盈利分析。
18.房地产投资风险，从投资者角度一般将风险分为系统风险和非系统风险。
19.我国金融机构对个人购买自用住房提供的贷款是担保贷款，这种个人住房担保贷款依据担保方式的不同，可以划分为抵押贷款、质押贷款、保证贷款、保证加抵押贷款四种方式。
20.房地产抵押贷款风险的类型：
违约风险、利率风险、购买力风险、流动性风险。
三、判断
1.土地使用权—是指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。
属用益物权。
2.房地产供求弹性—指房地产价格变化1%，消费者（开发商）对房地产的需求量（供给量）将会变化百分之多少，反映了需求量（供给量）对价格变化的敏感性。
短期供给弹性为零，长期会用变化。
短期内基本不变，因而短期供给弹性为零，随着时间的延长，供给弹性逐渐增加。
3.土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。
即地租的存在是土地价格的前提。
为土地支付多少代价取决于土地能够生产什么、生产多少，而不是取决于它应该生产什么，而土地的收益又取决于土地总产品的价格。
故土地的地租收入决定土地的价格，而不是相反。
4.土地所有权价格是买卖土地所有权的价格，是无限年期地租的折现值。
土地使用权价格是一定年限使用土地的权利的价格，它是若干年前地租的折现值，可以一次付清，也可以按年支付，按年支付时称年地租。
5.一般来讲，距离城市商业中心地越近的房地产价格越高，商业区的房地产价格高于工业区的房地产价格，工业区的房地产价格高于住宅区的房地产价格。
6.成本法最适用于对折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物的评估，也适用于对折旧额能够精确估计的旧建筑物的评估，以及对缺乏市场数据资料的房地产的评估。
7.收益年限的确定
土地和建筑物合一作为估价对象时，
1）如果建筑物剩余经济年限大于或等于土地剩余使用年限，则以土地剩余使用权年限作为可获收益年限；
2）如果建筑物剩余经济年限小于土地剩余使用年限，则分两部分计算：
第一部分按建筑物剩余经济年限作为可获收益年限，第二部分为建筑物经济使用年限到期后的剩余土地使用权价值的折现值，两部分之和为估价对象的收益价值。
8.房地产征收价值评估
对出让土地使用权的征收补偿估价，应以剩余年限土地使用权的正常市场价格评估。
建筑物拆迁补偿估价宜采用成本法。
9.获得土地使用权的渠道主要有两种：
一种是通过国家出让（或划拨）的方式，从国家取得土地使用权；另一种是从原土地使用者手中取得土地使用权。
10.微观区位选择—是指在一个城市或地区内寻找最佳位置的开发场地。
在进行房地产开发投资区位选择时，首先进行宏观区位选择，然后在已选定的宏观区位基础上进行微观区位选择。
11.计量估价合同—我国的施工图预算就属于此种类型。
12.房地产市场营销的策略主要有两种：
开发商直接销售，委托中介代理机构销售。
四、选择
1.不得设立抵押权的房地产有：
土地使用权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；依法被查封、扣押、监管的房地产；法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。
2.城镇土地使用税分类分级的幅度，按每平方米年税额为：
大城市：
1.5-30元；中等城市：
1.2-24元；
小城市：
0.9-18元；县城、建制镇、工矿区：
0.6-12元。
城镇土地使用税按年计算，分期缴纳，年应纳税额=纳税人实际占有的应税土地面积*适用的定额税率。
3.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级及暂定三级。
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构，不过分支机构应当以设立该分支机构的房地产估计机构的名义出具估价报告。
可以从事各类房地产估价业务。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业核算以外的房地产估价业务。
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业核算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业核算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
4.自然空置率—指长期市场供求均衡下的空置率。
自然空置率<实际空置率的房地产市场，供给大于需求，开发商应该停止开发。
自然空置率=实际空置率，说明供求平衡，按正常的速度开发；
自然空置率>实际空置率，供不应求，快速开发。
5.（选、判）房地产业周期可以分为：
复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。
对投资者，繁荣期和衰退的早期阶段进行投资时，应特别慎重决策，因为会面临投资后房地产价格下降从而导致亏损的可能。
在萧条期进行房地产开发，土地、劳动力、建筑材料等生产要素价格低，开发成本较低，而开发建设需要较长的时期，如在复苏期建成完工，则会以较高的价格很快出售。
进行投资的最佳时机是萧条时期，该阶段房地产价格低，投资成本也低，预期房地产业的复苏会导致房地产价格的上升，获得较高的利润。
房地产周期一般超前于经济周期，不可能通过对经济周期阶段的分析来预测未来房地产经济活动所处的周期阶段。
6.房地产租金细分为：
维修费、管理费、折旧、投资利息、税金、保险费、租赁经营利润、地租等8个构成部分，那么廉租金为前2项构成，准成本（福利）租金为前3项，成本（标准）租金前5项，所有部分构成市场（理论）租金。
7.小区开发包括新城区的小区综合开发和旧城区相对独立街坊的更新改造，在开发小区内应做到基础设施建设和配套项目齐全、功能完善。
五、简答
1、房地产市场研究的作用
（1）有助于正确的房地产投资决策的制定和房地产投资方向的调整。
（2）有助于了解房地产市场环境的发展变化，把握机会调整经营策略。
比如，收入水平、消费方式等因素的变化将影响房地产租赁需求的变化，这就需要调整租金水平和营销渠道，或者掌握相互竞争的各房地产租赁经营公司的租金情况，从而有助于制定合理的租金水平，并选择最佳的广告方式。
（3）有助于房地产开发方案的正确制定和调整。
比如通过对消费者偏好变化的了解，确定能够迎合消费者需求的建筑设计方案，或者对现有的建筑物加以改进，增强对消费者的吸引力。
（4）通过对其他房地产投资者市场经营绩效的调查和评价，有助于改善自己的经营管理方法，提高经营水平。
（5）有助于价格策略的制定。
2.房地产估价原则
（1）合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为估价前提。
要求是：
估价对象具有合法的产权，其（假定或当前）利用方式、交易或处分方式也必须是合法的。
（2）最佳使用原则
即最高最佳使用原则，按照估价对象的最佳使用方式，评估房地产价格。
最佳使用是在法律上许可、技术上可能、经济上合理的前提条件，估价对象所能产生最高价值的利用方式。
对估价前提的选择如下：
1）保持现状利用前提2）转换用途前提3）装修改造前提4）重新开发前提
（3）替代原则
即在区位、价格发生时点等特征上相近似的两宗或数宗房地产，它们的价格也相近。
要求尽可能利用与估价对象特征相类似的房地产市场交易资料来比较分析和评估估价对象的价格，以确保所评估的价格是估价对象在公开的房地产市场上成交的最可能价格。
（4）估价时点原则
反映估价对象在某一确定时间点的价格，即强调估价结论是估价时点的公平市场价值。
3.收益法基本理论
（1）原理及适用范围
又可称收益资本化法或投资法。
它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率（资本化率）折算到估价时点价值的方法。
运用了预期收益原理，即某宗房地产的价值，为该房地产自估价时点后能够产生的各项净收益现值之和。
关键是准确估算估价对象所产生的预期净收益及其发生时间，以及恰当的折现率。
适用于有收益或有潜在收益的可正常经营用房地产的估价。
政府机关、学校、寺庙等公益或特殊用途房地产的估价，一般不适宜用此方法。
（2）收益法估价步骤
1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料
2）估算估价对象预期每年的潜在毛收入
3）估算每年的有效毛收入
4）估算年经营费用
5）估算年净收益
6）估算适当的折现率
7）选用适宜的计算公式，求出收益价格。
4.商业房地产项目的区位选择
1）最短时间原则。
商业的服务对象是顾客，商业行为的基本前提是商品与顾客在时间和空间上的结合，即面对面的交易。
随着交通手段的进步，距离不再试决定顾客行为的主要因素，要考虑更多的是购物行程所花费的时间。
2）便捷性原则。
商业布局趋向于向城市中心和交通干线附近。
3）接近购买力原则。
不同规模和级别的商业企业要接近不同层次的购买力群体。
4）满足消费者的购物行为目的。
人们的购物出行多目的或联合目的的购物出行日渐增多，商业企业应满足人们日常多种购物目的的需要。
【再详细点作答：
消费者购买房地产是用于商业经营的，包括用于商品交换的房地产和用于专业性商业服务的房地产，其区位选择，必须遵循消费者的商业经营行为发生的空间规律。
商业活动的职能是实现商品或商业服务的交换。
区位选择的目标在于是增加销售数量、降低经营成本，
商业房地产项目区位选择的原则是：
（1）最短时间原则。
商业行为的基本前提是面对面的交易，随着交通手段的进步，以及顾客购物活动范围在扩大，距离已经不是决定顾客行为的主要因素，而考虑更多的是购物行程所花费的时间。
（２）便捷性原则。
商业中心地（如城市中心、市区各交通干线附近）的经营十分注重区位的便捷状况，其存在很大程度上是取决于其周围的流动人口数。
商业布局趋向于城市中心和交通干线附近。
（3）接近购买力原则。
商业利润以居民购买力和消费商品的能力为基础，购买力取决于人口数量和居民收入水平。
商业企业的存在是以该规模商业的门槛人口为前提，商业区位的选择必须考虑所在地的人口数量和密度，人口只是购买力的一个基本因素，它与一定的消费水平相结合形成现实的购买力。
不同规棋和级别的商业企业要接近不同层次的购买力群体。
（4）满足消费者购物行为目的。
人们的购物出行通常分为三种：
单一目的购物出行、多目的购物出行、联合目的出行。
人们出行购物一般总是希望花较少的精力达到自己最满意的购物目的，以多目的或联合目的出行购物日渐增多，因而缩短购物距离和时间、增加多种商业业态等途径，满足人们日常多种购物目的的需要。
】
5.房地产开发投资可行性研究在房地产开发过程中的作用
可行性研究是关系到项目立项建议或设想是否能进入实质性开发投资的关键阶段，是房地产开发过程中不可缺少的步骤。
可行性研究具有以下作用：
（1）可行性研究是开发项目投资决策的依据。
（2）可行性研究可作为向银行申请贷款及筹集资金的依据。
（3）作为有关方面商谈合同、协议的依据。
（4）可行性研究是项目规划、工程设计的依据。
（5）可行性研究是城市规划、建筑及环境保护等政府部门对项目进行审查、审批的依据。
6.定价方法
（1）成本导向定价法
即以成本加上一定的利润来确定价格。
有成本加成定价法和目标收益定价法两种。
该方法使用方便，以确凿的成本资料为基础，有助于减少管理者的不确定感，且易于被物价部门接受；在竞争条件下可以作为心照不宣的一种勾结。
其逻辑缺陷：
将价格看做是成本的函数，而实际上成本是由生产量或销售量确定的，生产量和销售量取决于价格。
其可能会导致非理性的价格策略，比如成产量或销售量减少时，因固定成本不变，使得单位产品成本增加，从而导致价格提高，这与最优定价策略正好相反。
（2）竞争导向定价法
是以市场上主要竞争者的价格为定价基准，同时考虑自己的房地产项目与竞争项目之间的差异，制定具有维持项目竞争力作用的价格，因而其定价需要随竞争者的价格变动而调整。
有两种最常见的：
随行就市法—以主要竞争者的产品价格或一般市场价格作为产品定价
招标方式定价，所定价格高于或低于一般市场价，称为溢价折价法
（3）客户导向定价法
是以房地产购买者的特征及购买者对项目的“知觉评价”来确定价格，也就是说以消费者心目中认为值得付出的价格来定价，其关键是要详尽了解并掌握购买者评价项目的方式。
联结定价和客户对房地产项目“知觉评价”的方式有两种：
建立房地产的价格—性能比率体系：
用于非经营性房地产
测算房地产的货币价值：
适用于经营性房地产
7.房地产投资风险的类型
（1）经营风险
由于投资者决策错误、经营管理不善，导致实际投资经营结果低于预期结果的可能性。
起源于投资内部管理和投资的经济、社会、政治、法律等外部环境。
（2）自然风险（可保风险）
是由于火灾、洪水、地震等自然灾害的产生而产生损失的可能性。
往往是人力不可直接控制的，但可通过保险的方式转嫁给保险公司。
（3）流动性风险
由于房地产不具有股票、债券等投资工具所具有的在市场上出售变现的特性，使得房地产投资者在某种情况下不得不很快出售房地产时，以低于市场价出售造成经济损失的可能性。
房地产投资证券化降低了这类风险。
（4）财务风险
因借款而扩大了投资收益变化范围的可能性，是筹资决策（财务杠杆）带来的风险。
财务杠杆工具的运用即使用借款，也增加了营业净收入不足以偿还债务的可能性，不适当的债务偿还期安排会增加这种风险。
六、案例
1.物业管理案例
案例一：
停车场丢车赔不赔
某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：
本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。
一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。
观点一：
声明在先，不予赔偿
理据：
已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等
观点二：
单方声明，不予承认。
理据：
土地是国家的，收的其实是看管费。
收了费，保管关系成立。
单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：
双方有责，各负一半。
观点四：
以责定法。
停车丢车案例归纳：
1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。
2.物价部门未核准收费标准，收费违法。
3.单独签订特约服务事项，可以免责：
单方格式合同无效。
4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。
5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。
提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。
案例二：
拒缴物业费
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。
找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。
虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。
对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？
徐先生应该向谁要求索赔？
案例分析：
1.楼上跑水可能由两种原因引起：
房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。
4.物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。
由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
案例三：
巨型浴缸
业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。
物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。
但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。
问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？
案例分析：
并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。
业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
应当顾及相邻个方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
案例四：
机动车在物业管理区域的收费问题
某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：
1.车辆进出小区，一律收费2元。
2.车辆在小区内的停车场地停放，收费1元/小时
3.业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。
助动车150元/月，机动车300元/月。
车辆停放收益作为物业公司企业利润。
请问：
物业公司的做法是否合理？
案例分析：
机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。
车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。
车辆停放的收益应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。
根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。
所以，物业公司未经业委会许可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。
根据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。
案例五：
非物业管理范围？
某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。
事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立
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