中铁交通城市综合体项目方案规划设计说明.docx

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中铁交通城市综合体项目方案规划设计说明

中铁交通城市综合体项目方案规划设计说明

一、设计依据

业主提供的中铁交通城市综合体项目方案规划设计任务书

土地测绘地形图、用地红线图、周边路网及规划图（电子版）

龙岗商务区控制性详细规划图纸内地块控制指标条件

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

《汽车库、修车库停车场设计防火规范》GB50067-97

《民用建筑设计通则》GB50352-2005

《住宅设计规范》GB50096-1999

《建筑设计防火规范》GB50016-2006（2006年版）

《商店建筑设计规范》JGJ48-88

《南宁市城市建筑规划管理技术规定》（修改意见20120920）

《南宁市城市绿化条例》

《南宁市居住建筑消防设计补充规定》

国家及地方现行相关设计规范、规程、规定或技术措施。

二、项目概况

1、规模尺寸：

中铁交通城市综合体项目分为六大地块。

分别为地块A-3-1（规划净用地面积：

103425㎡，其用地性质为居住用地）、地块A-4-1（规划净用地面积：

70583㎡，其用地性质为居住用地）、地块A-7-1（规划净用地面积：

9688㎡，其用地性质为居住用地）、地块A-7-3（规划净用地面积：

20198㎡，其用地性质为商业用地）、地块A-8-1（规划净用地面积：

14984㎡，其用地性质为居住用地）和地块A-8-2（规划净用地面积：

22144㎡，其用地性质为商业用地）。

2、区位：

地块A-3-1和地块A-4-1北临江湾路，紧靠邕江。

地块A-3-1、地块A-7-1和地块A-7-3西临规划路，离规划路约358㎡左右为在建铁路。

地块A-7-3和地块A-8-2的南面为龙华路。

地块A-4-1、地块A-8-1和地块A-8-2东临规划路。

地块A-4-1、地块A-8-1和地块A-8-2位于地块A-3-1.地块A-7-1和地块A-7-3的东面，中间为一条规划路。

地块A-3-1和地块A-4-1的南临规划路，紧邻为地块A-7-1和地块A-8-1，而地块A-7-3和地块A-8-2位于地块A-7-1和A-8-1的南面。

3、环境：

位于江湾路及邕江边的本案，居住环境优越，有着良好的一线江景景观。

随着周边多个现代住宅小区的陆续建成，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升；

4、交通：

地处江湾路城市主干道路边，紧邻南市未来高铁站，交通出行十分便利，而且运作较规范，为该小区带来地理上的优越。

5、生活配套：

地块处于南宁市主干道，周边的生活配套比较成熟。

三、设计理念

中铁交通城市综合体项目以新颖的设计理念，创造出一个新的居住及商业活动模式、兼具娱乐休闲中心，旨在创造新城市活力及区域竞争力，从而以独特的设计思路为市民创造出一个全新的居住、商业、休闲地带，并致力于打造名都花园项目成为该片区标志性的现代风、宜居景生态小区。

居住用地设计概念：

双龙戏珠。

炎黄时期就以龙为图腾，对神异动物龙的崇拜，在中国有着悠久的历史，龙文化是中华文化的源头之一，也是广西省独特的文化之一。

在炎黄时代，龙就成为中华民族各部落联盟的共同图腾。

龙的形象是一种符号、一种意绪、一种血肉相联的情感，为中华民族的共同图腾，是中国文化符号。

龙涵着中国人、中国文化中特有的基本观念：

第一层，为天人合一的宇宙观。

第二层，阴阳矛盾关系的和谐。

第三层，为综合创新的中国文化基本精神。

本案规划取意双龙戏珠寓意吉祥喜庆，显示出小区高贵，活泼生动的气势。

商业用地设计概念：

星云、掌上明珠。

星云：

建筑以星云作为设计概念，寓意光滑，流动的建筑造型。

星云将各种不同的建筑功能整合，形成完整，极具标准性的建筑形体。

星云在建筑的中庭，广场处向内凹入，充满凝聚性的力量。

掌上明珠：

建筑以“掌上明珠”作为设计概念，高度概括了建筑的形体特征，即巨大圆形

的娱乐中心位于整个建筑群的中心，其余功能体量放射状的环绕在它的周围，仿佛众星捧

月般。

“掌上明珠”还有更深层的寓意：

每当夜幕降临，这里华灯初上，人群熙熙攘攘，你来我往，

如此耀眼夺目，这里必将成为南宁乃至广西省最璀璨的明珠。

四、规划与建筑设计

1、总平面设计与建筑布局

居住地块（地块A-3-1、A-4-1、A-7-1、A-8-1）----规划设计分两个组团，多层电梯洋房组团（地块临江北侧）、小高层组团（地块主入口南侧）。

在基地北面江湾路与小区中心商业街交叉入口设置高档会所，整个场地相对邕江的视线区域布置洋房与会所，地块北侧电梯洋房组团观邕江美景最大化的同时，空间贯通湖面，空气流，使小区微风阵阵、空气清新。

地块A-3-1、地块A-4-1和邕江岸边公园纽带的形式自然结合，实现无缝对接，生活、休闲娱乐一体化，共生共息。

商业用地（地块A-7-3、A-8-2）----规划设计这片区域为办公、SOHO公寓、酒店及商务公寓及商业活力中心，商业分为分散和整体的两种空间，分散得以和城市公园景观结合，形成公园式的购物空间，同时集中商业更有效的利用土地资源，两种空间形成不同的商业氛围。

形形色色的商业和娱乐活动分布在各区间内，是商业活力区的终点，也是休闲购物生活的起点。

办公、酒店和公寓以年轻人的活力为主题，打造舒适化、个性化的青年活力特征。

2、车流、人流组织

车流主要方向：

机动车通过城市道路直接进入地下车库，人流即通过人行主入口进入小区。

机动车不进入居住小区，实现完全人车分流，不将喧闹带入小区。

宁静生活。

地下室车库采用分组团划分的形式，将实现各组团直接入户，结合考虑并实现阳光车库对位。

商业人流以公园式购物和集中购物的商业形态为龙头，经过有特色的风情街到达邕江江边休闲娱乐的酒吧街，形成一条龙的购物形态。

3.居住区产品主要以三房两厅为主；为获得最佳朝向和景观，塔楼采用点式和短板式结合；考虑到12层以上，塔楼需做消防电梯，所以多层洋房采用7+1层和10+1层，这样多层只设一部电梯即可；18层以上，塔楼标准层需做两个出口，需设置两部楼梯或一部剪刀梯，所以我们小高层层数设计为18+1层，这样塔楼只需做一部楼梯即可。

A-7-3地块和A-8-2地块设置两层地下室，地下一层可配合整体大商业做配套服务用房，地下二层设置人防，降低人防设计施工成本。

五、建筑设计

1、居住地块（地块A-3-1、A-4-1、A-7-1、A-8-1）

我们希望通过创意化设计，创作建筑学意义上的精品，同时获得市场层面上的成功。

通过小区四周设置商业，提升了商业活动空间及商业面，大大提升了商业价值。

商业裙房为一层，一层大小不同面积的商铺，打破裙房大体量的沉闷，增加活跃空间，实现自然采光通风，成为生态节能、舒适丰富的共享空间。

富有情趣的OUTDOOR空间，是各界人士、特别是青年的最佳工作、购物和娱乐的场所。

商铺面积设置多样，为租售提供很大的灵活性。

所有住户由一层住户大堂由升降机到达各户各空间。

商业会所位于A-3-1地块建筑东北角，功能丰富，设有单独出入口，既能服务于社区也能服务于公共人流。

2、其中地块A-7-3、A-8-2为商业、办公和酒店综合体，商业为地上四层;办公楼为地上十九层，酒店为地上二十层，公寓为地上二十一层。

3、地下车库

地下室共二层。

地下二层为车库，设备用房及人防。

车库分设有商业和住宅停车位。

地下一层为车库,设备用房。

车库分设商业和住宅停车位,实现直接对栋对户。

4、无障碍设计：

在首层门厅及各商业入口处、卫生间及电梯均考虑无障碍设计，以满足残疾人出行的需要，实现无障碍通行。

5、造型设计

建筑整体采用简约新亚洲风格，使项目融入南宁这座现代化的城市并与周围建筑协调一致。

建筑突显高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。

建筑整体布局追求秩序韵律感，强调对称、围合组团空间，采用简约的富有体量感的立面构图。

运用现代的造型元素，将各单元各元素相互协调组合起来。

强调垂直线条是本设计重要特征之一，如竖向的窗带、竖向的装饰线条。

6、景观设计

1、营造内景

为了更好的遵循绿色生态小区理念，我们在小区内部规划出一条从小区主要出入口至次入口的步行绿色通廊及在小区中央设置中心花园，为居民茶余饭后，闲暇之余有足够开敞绿化空间进行休闲、娱乐、生活交流，畅谈绿海，再者结合南部的南湖的天然绿景、水景，营建后区内部必将鸟语花香，是居住生活的理想家园。

2、借景

小区北面为江面，为了营造，构建、观看到更多的南湖自然景观，规划设计讲这一视线区域全部打开，在视线通廊的空间高度上按视线角度逐一降低建筑高度，以打开临江面，创造最大的自然江面。

从江面大道上看也是一条优美的天际轮廓线，这样的空间组合就不会阻挡城市空间的发展，从整个城市的角度来讲，亦是遵循城市的有机发展的方针。

七、消防设计

1.本项目按；《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—2005）进行消防设计。

本工程主体建筑高层居住建筑，地上建筑耐火等级均为二级，地下室及车库耐火等级均为一级。

2.本工程主体建筑在按规划要点退红线后，建筑物之间间距符合防火间距要求，区内设有环形消防车道，宽度≥4米，转弯半径≥12米，坡度≤8%，消防车道按消防车重30T荷载计算，场地内人行消防通道的设计也满足规范要求。

3.地下室设封闭疏散楼梯，每个疏散梯净宽度为1.1米，地下室每个防火分区设两个疏散口直通室外，并且室内最远点安全疏散距离不超过60m，设自动喷淋灭火系统及火灾自动报警系统。

4.高层住宅楼梯间及前室均自然采光通风，每个梯净宽度为1.10米，踏步的宽度高度都满足居住建筑楼梯的要求。

5.集中商业均设置自动喷水灭火系统。

商业内任何一点至疏散楼梯的距离小于30m，首层商铺直接对外开门，符合防火规范要求。

6.高层办公楼、酒店和公寓每栋楼设两部疏散楼梯（防烟楼梯间），首层直通室外，疏散梯通往屋面施救平台。

八、节能措施

1、建筑节能设计

1）建设部建科[2005]55号文《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准》的通知。

2）《民用建筑设计通则》GB50352-2005。

2建筑设计采取的措施

1）结合地形条件尽可能布置建筑物具有良好和较好的朝向。

2）在符合规划对绿地率规定指标要求的前提下，尽可能采取减少硬质铺地等措施，多种植花草树木及适当配置水景。

3）利用平屋面进行绿化、设置花架、种植攀缘植物。

4）合理配置外墙色彩，以利减少墙体对太阳辐射热的吸收。

5）建筑平面设计尽可能减少凹凸，减少开敞面积，合理布置门窗位置，有利于自然通风、自然采光。

6）采用质轻、吸水率低、导热系数小的新型墙体材料和屋面保温隔热材料。

九、环境保护

对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响较小的最佳方案。

1.环境保护措施

针对现状及本工程施工和运行期间的污染特征，工程设计中采取了较为完善的环境保护措施。

施工期的主要环保措施

施工期的主要环保措施是应做好施工组织与管理工作，制定相应的规章制度并认真执行。

1）防止水污染

施工前做好施工的临时排水工作，并充分利用原有的城市排水管网，防止积水四溢。

生活污水经化粪池处理后集中排放到城市污水管网中，该区域有完善的市政污水排放系统，不会对环境造成污染。

现场设置专用油漆、油料库，储存、使用、保管专人负责。

库房地、墙面作好防渗漏处理，防止油料跑、冒、滴、漏，污染土壤、水体。

2）振动及噪音控制

工程施工过程中不使用振动较大的施工机械，如振动压路机等，以减少对周围建筑及居民的影响。

锯木机应搭设隔音棚，尽量降低锯木机在使用过程中产生的噪音污染。

因距施工点200m范围内，有学校办公楼、教学楼等对噪声特别敏感的受体，应采用低噪音施工方法。

3）防止空气污染

所有施工机械应做好检修工作，废气的排放必须符合广东省废气排放检测标准。

工地内不焚烧垃圾及其它有害的物质。

对易产生粉尘、扬尘作业面和装卸、运输过程，采取洒水降尘措施。

合理组织施工，扬尘的作业、运输避开受体的敏感点和敏感时段。

4）防止固体废弃物污染

施工完毕，将用剩的填料进行回收。

严禁抛弃泡沫材料如饭盒及泡沫板，防止白色污染。

施工现场设置集体食堂，食堂外统一设垃圾桶，剩饭与垃圾集中装袋，并设排污处理系统。

余泥运至指定地点堆放。

十、景观与绿化

绿化有利于防止污染。

绿化能净化空气，调节气温、减弱噪声、美化环境、提高环境的自净能力，因此是保护环境的根本措施之一。

本设计根据工程具体条件与景观要求，综合本地区气候条件，选择适宜树种，并考虑绿化植物与建筑以及地下管网的安全防护要求，根据美学观点，详细进行绿化设计。

十一、安全保护系统方案

1、闭路监控系统：

在监控中心与值班室合用。

地下车库、室外停车场、大堂、办公楼走道等设有摄像机，在智能监控中心设有主机及监视器，由值班人员集中监视，对本服务区的保安情况一目了然，长时间录像机可同时将所有画面录制，并且可选择任意单路回放。

本工程仅预留线管，工程由专业部门设计。

2、停车场管理系统

采用非接触IC卡管理系统，在车行出入口、地下停车场车行出入口设置管理站，包括道闸、读卡/发卡机等。

管理系统主电脑安装在消防保安控制室。

3、火灾自动报警及联动控制系统

本工程属一级保护对象。

火灾报警系统采用区域报警系统形式。

在本楼工程工程值班室设区域报警系统。

集中监视全楼各处火警情况，接收各种探测器、手动报警按钮、消火栓按钮、防火阀、水流指示器、湿式报警阀、信号阀等的报警信号，发出火灾警报，显示报警部位；对广播扬声器、消防泵、风机、防火阀、电梯、非消防电源等设备实行自动或手动控制，并接收反馈信号；同时还有泵的手动启停按钮及其故障、工作状态显示。

在火灾确认后，能够控制电梯降至首层，切断非消防用电电源，控制有关部位的风机，开启排烟口并接收其反馈信号；按疏散顺序接通广播扬声器；并对各种消防设施实行联动控制。

在各功能用房、走廊、、汽车库等处设感烟（温）探测器；在主要出入口、走廊等处设手动报警按钮（带消防电话插孔）。

在变配电房、水泵房等位置设消防电话分机。

楼内设扬声器，平时用于播放管理通知和背景音乐，火灾时作为事故广播使用。

十二、技术经济指标表

A-3-1地块经济指标（居住）

名称

单位：

㎡

用地面积

103425

总建筑面积

366997

计容建筑面积

258358

其中：

高层住宅

216358

多层洋房

26737

商业

8219

售楼处

2544

幼儿园

4500

容积率

2.50

绿地面积

40869

绿地率

39.51%

建筑占地面积

41033

建筑密度

39.67%

不计容面积

108639

地下车库面积

108639

车位数

2775

备注：

沿江100米范围内≤24M，其他≥40M

A-4-1地块经济指标（居住）

名称

单位：

㎡

用地面积

70583

总建筑面积

244096

计容建筑面积

176416

其中

高层住宅

140639

多层洋房

29120

商业

6657

容积率

2.50

绿地面积

40721

绿地率

57.69%

建筑占地面积

12199

建筑密度

17.28%

不计容面积

67680

地下车库面积

67680

车位数

1859

备注：

沿江100米范围内≤24m，其他≥40m

A-7-1地块经济指标（居住）

名称

单位：

㎡

用地面积

9688

总建筑面积

45675

计容建筑面积

28803.62

其中

高层住宅

22400

商业

6403.62

容积率

3.0

绿地面积

3877

绿地率

40.02%

建筑占地面积

3145.81

建筑密度

32.47%

不计容面积

16872

地下车库面积

16872

车位数

419

备注：

限高60m

A-7-3地块经济指标（商业）

名称

单位：

㎡

用地面积

20198

总建筑面积

111616

计容建筑面积

95615.51

其中：

商业

57215.51

商务公寓

20400

总部办公

18000

容积率

4.7

绿地面积

10116

绿地率

50.08%

建筑占地面积

10082

建筑密度

49.91%

不计容面积

16000

地下车库面积

16000

车位数

449

备注：

限高60m

A-8-1地块经济指标（居住）

名称

单位：

㎡

用地面积

14984

总建筑面积

69392

计容建筑面积

45556.51

其中

高层住宅

36480

商业

9076.51

容积率

3.0

绿地面积

6339

绿地率

42.31%

建筑占地面积

4417.63

建筑密度

29.48%

不计容面积

23835

地下车库面积

23835

车位数

554

备注：

限高60m

A-8-2地块经济指标（商业）

名称

单位：

㎡

用地面积

22144

总建筑面积

126573

计容建筑面积

91972.97

其中：

商业

52372.97

酒店

19200

商务公寓

20400

容积率

4.2

绿地面积

11536

绿地率

40.02%

建筑占地面积

10608

建筑密度

47.9%

不计容面积

34600

地下车库面积

34600

车位数

854

备注：

限高60m