各种业态容积率经验值整理.docx
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各种业态容积率经验值整理
容积率整理
容积率的制定
（目的：
了解地块的容积率是如何制定的）
一、在控制性详细规划中合理确定容积率需综合考虑以下因素：
城市规模与经济实力；地区地理条件和日照间距；地块用地性质；城市土地级差；开发建造方式与形体规划设计；城市环境和城市设计的要求；城市交通和基础设施容量；综合防灾的要求。
二、最佳容积率的理论：
（一）边际收益递减与边际成本递增
1）所谓边际收益MRP（MarginalRevenueProduct）是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。
边际收益递减规律所要说明的是：
当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。
图1中的MRP为边际收益曲线。
在土地面积固定时，要增加建筑面积只有加高楼层。
初始，第三层的楼价往往高于第二层，第四层的楼价高于第三层。
但是，超过一定层数后，楼层愈高，售价愈低。
所以，MRP曲线开始时由下向上，达到某一建筑面积后又由上向下延伸。
2）边际成本MC（MarginalCost）是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。
这里的边际成本是指每多增加一个单位建筑面积所增加的成本。
建三层楼比建两层楼的单位成本要低，但超过一定层数后，则楼层愈高，整个建筑物的单位面积分摊的成本也就愈高。
原因主要有以下几点：
高层建筑对结构和材料的要求更高，使得造价增加。
楼层愈高，则电梯、消防、供水、空调等基础设施和设备安装费用愈高。
楼层愈高，建设期就愈长，从而使得投资风险增加。
（二）最佳容积率的确定
图1中MRP曲线与MC曲线描述了物业开发收益与成本的一般趋势。
设MC曲线代表了物业开发的所有支出，包括发展商的正常利润在内（不含地价），则物业开发的总收益应为MRP曲线。
由地价=总收益一总成本（含开发商利润）可知地价的儿何意义在图1中应表示为Y轴与MRP和MC曲线所包围的面积。
根据经济地租理论，在市场竞争的条件下，地价有最大化的趋势。
故楼宇的最佳建筑面积应为Xo（MRP曲线与MC曲线交点所对应的x值），PQYo所包容的面积就是发展商所愿意支付的地价。
若MRP,MC是市场竞争条件下的曲线，那么PQYo就代表了这块土地的市场价值。
若将Xo换成X1。
则地价会损失掉图1中阴影部分的面积；同理，若将Xo换成X2，地价也会损失掉如图1所示的一部分面积。
因此，要使得地产价值最大，从经济的角度出发，最佳容积率的选择应该是唯一的，即为MRP=MC时求得的解Xo，这一点也是使开发商获得最大的利润的选择。
通过以上的讨论，我们可以得出一个十分重要的结论，即：
在完全竞争的自由市场中，地价与最佳容积率是由物业售价和边际成本共同决定的。
注：
房地产开发成本：
1.土地使用权出让基准地价；2.土地征用费用；3.动迁安置成本；4.基础设施建设费用；5.建安成本；6.其他税费；7.贷款利息。
三、图1所反映的是一种理论上的趋势。
现实中的容积率和建筑收益、建筑成本可能是逐层（数）变化，不可能是一条光滑曲线，收益、成本和地价将表现出阶段性的“门槛”变化。
每当进行一定规模的房屋建设之后，新增加一个单位的建设费用将超过原来的平均成本，换言之，原先的平均建设费用将不足于增加规模的开发。
在我国，房屋建筑按照一定的层数分类：
4层以下为低层，4至6层为多层，7至9层为中高层，10层以上为高层，还有超高层。
不同类型的建筑，其结构、配套设施以及建设周期不大一样，但同类型（按层数分类）的建筑成本影响因素却比较接近，建设的单位成本大体相同。
譬如，一、二层和三、四层建筑的地基处理花费相当，从平均成本来看，后者可能低于前者；多层建筑不需要配置电梯设备，地基处理也比较简单，但水、电、消防等投资却高于低层建筑；一旦考虑建造中高层、高层乃至超高层建筑，工程勘察、规划设计、基础处理和内外部设施的投入将逐类增加，尤其是建设周期的相应延长，投资利息的增多，使整个项目风险大大增强。
所以，如图2所示，不同层数的建筑成本好象一道道门槛，呈阶梯式上升。
同样，.一般多层建筑的住户倾向于楼层中部的居室。
在天津，三四层、二五层、一六层各属一档，房价相差10%~20%。
但是，由于高层建筑的兴起，高层住户的眺望、通风、日照等条件大为改善，往往达到一定层数后，建筑的销售价格有一个较大幅度的上涨，然后又在逐渐上涨中趋于下降。
如图3
由于房地产开发收益和成本存在“门槛”现象，使地价和容积率之间的关系变得相当复杂。
理论上.楼面地价（即单位房屋售价与单位建设成本之差）存在最大值，而容积率的提高，可能使单位面积的地价起伏跌宕。
因此，从房地产开发的经济核算入手，分析地价的变化规律。
假设商品房单方售价为Pm，单方成本为Cm，土地价格（单位土地面积）为Xo，单方利润为Lo，利润率为l，房地产开发周期为T，利息率为r，利息折算系数为K，税率为t，建筑总占地为A，容积率为f，根据我国房地产企业的财务核算惯例，商品房价格可以由下式表述：
商品房价=总成本+土地费用+利息+利润+税收
Pm·A·f=Cm·A·f+Xo·A+（Cm·A·f+Xo·A）·r·T·K+（Cm·A·f+Xo·A）·l+Pm·A·f·t
f=Xo/[Pm（1-t）/（l+r·T·K+1）-Cm]【1】式
【1】式说明，在某一开发项目预期利润率明确的情况下，提高容积率，会带来建筑成本、建筑周期增加，由于一定时期、一定地区的房地产价格还相对稳定，而且楼层的增加可能使平均售价Pm略有下降.因此新的单方经济剩余反而下降，开发商所能提供的地产费用变得不稳定。
这也说明单纯提高容积率不一定会带来地价的增长，而且从数学推论上考证，一定预期利润的假定下，最大的地价还是存在的。
【1】式可变形为：
l=Pm（l-t）/（Xo/f+Cm）-l-r·T·K【2】式
【2】式说明，在某一开发项目的土地费用已经明确的情况下，房地产商试图通过提高容积率来提高利润率，将会出现两种可能：
（1）在提高同一类型建筑的容积率，假设将原来7层增加到9层，由于Cm、T都比较稳定，f增加，1也增加；
（2）由较低建筑改变成较高的建筑类型，假设由多层为高层，这时Cm、T都随之增加，1的变化情况很不明确。
显然，在高地价地区，每增加一个单位的容积率，楼面地价（Xo/f）降低的幅度可能超过单方建设成本Cm增加的幅度，[Pm（1-t）/（Xo/f+Cm）]可能大幅度提高，利润率有所上升;相反，在低地价地区，采取这种提高容积率的措施很可能是一种冒险行为。
由于土地开发的收益和成本存在“门槛”现象，使土地价格可能出现多峰极值和门槛的情况。
地价随容积率变化的曲线并不是圆滑的，而呈折线状，在不同的容积率范围内，存在不同的最高值，类似群峰起伏。
“门槛”则反映在地价占整个商品房销售价格的比例上，在不同的容积率变化范围内比例表现出分段式跳跃。
这种现象可以通过某一项目的地价和容积率的递变关系来说明。
图4表示该项目不同楼层总数（容积率）下所对应的地价系数（指以4层建筑时地价为基数换算出来的相应比值）情况。
图形显示了在一块综合用地上，对应不同的开发强度，可能出现几个地价峰值，本图至少有3个。
从1层到9层建筑（容积率0.27一2.45），最高地价出现在盖9层的建筑；10层建筑的地价陡跌，随后一直上升到12层，但此时的地价尚低于仅盖9层的建筑；13层和10层一样下跌，一直到盖20层以上建筑（容积率为5.33）时，地价才逐渐超过9层建筑。
由此可见，从有效控制容积率的角度看，9层和12层都是该地段可供选择的建筑“门槛”。
图5反映不同容积率状况下，地价占商品房价的比例。
很明显有两个特点：
（1）容积率越高，地价所占的比例越小；
（2）一定的容积率范围内，这种比例趋向于一恒定水平，如2至6层建筑物（容积率从0.54—1.63），基本维持在33.7%的水平，而一旦达到某一容积率“门槛”，比例将有跳跃性的变化。
容积率区间
（目的：
不同容积率的楼盘，对其建筑量、高度、空间环境形成感性的认识）
一、住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了：
1.0.0~0.3：
这是非常高档的独栋别墅项目。
2.0.3~0.5：
一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3.0.5~0.8：
一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4.0.8~1.2：
全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5.1.2~1.5：
正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6.1.5~2.0：
正常的多层+小高层项目。
7.2.0~2.5：
正常的小高层项目。
8.2.5~3.0：
小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9.3.0~6.0：
高层项目（楼高100米以内）。
10.6.0以上：
摩天大楼项目。
二、感性的认识：
（一）空间
（二）平面
0.24-0.67
0.83
0.96-1.20
1.22-1.31
1.37-1.45
1.49-1.53
1.59-1.61
1.63-2.02
2.30-2.49
2.50-5.00
容积率微调
（目的：
住宅产品类型确定的情况下，提高容积率的方法）
一、不同地块类型，增加层数，对容积率的影响不同。
（以建筑密度对容积率贡献为依据）
（一）分析。
（规则：
以多层（6层）为例，满足动静分区，满足消防要求。
单排楼栋，楼间距22m，多排楼栋，楼间距27m。
单位：
米。
）
a）城市道路在地块的北（或南）侧
b）
建筑密度随地块南北向长度的增加而减少
建筑密度随地块东西向长度的增加而增加
c）城市道路在地块的东（或西）侧
d）
e）例外：
城市道路在地块的东（或西）侧
车行道路依靠楼间距
（二）指导性意见：
东西向长的小地块一般建筑密度较大；利用楼间距做车行道多的，一般建筑密度较大。
（三）规范规定
《城市居住区规划设计规范GB50180—93》（2002年版）
5.0.6.1住宅建筑净密度的最大值，不应超过表5.0.6-1的规定。
表5.0.6-1住宅建筑净密度最大值控制指标（%）
住宅层数
建筑气候区划
Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ
Ⅲ、Ⅴ
Ⅳ
低层
35
40
43
多层
28
30
32
中高层
25
28
30
高层
20
20
22
注：
混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。
二、提高容积率的方法
（一）规划布局：
a）“小区一组团一院落”三级布局：
以住宅组团为小区的基本单位（一般为300~500户），一个小区由多个组团围合成一个公共绿地或公共中心，组团中各住宅单体通过退让形成各自的组团级绿地。
大量多级化的绿地使得建筑密度降低，导致相对较低的容积率。
b）“小区一院落”两级式布局：
组团级的道路与绿地被集约用于提高建筑密度和创造良好的小区中心绿地与宅间绿地，形成了“居住小区一院落”的二级规划结构来组织和丰富居民的邻里交往形成各具特色的居住环境空间。
在住区中，住宅院落绿地较组团绿地和中心绿地的使用频率更高，更利于邻里交往。
人的交往过程中300人左右是构成一个交往小群体的上限，在一个大的群体当中，会细分为若干个小于300人的小群体，而在超过这一上限后，交往的亲密度有所降低。
亚力山大在《建筑模式语言一城市、建筑、改造》中指出，人的认知邻里范围不宜超过274m。
从对居住环境的控制能力和认识能力出发，人的视力在超过130-140m时就无法分辨其他人的衣服、年龄、性别、轮廓等。
居民从家中步行抵达时间不应超过5分钟，即服务半径300m左右。
通常说来，居民使用某一公共空间的频率与其距离它的远近成反比，服务半径过大，自然会降低居民的使用频率，不利于强化社区关系。
c）街区邻里式布局：
高密度的街区邻里式布局在用地上突破了传统住区三级结构模式，传统的中心绿地、组团绿地被淡化，被更高密度的使用土地所代替，形成了最大限度的建筑布局。
小区的空间环境品质主要通过围合街坊的内向庭院所体现。
d）城中区院落式布局：
城市中心区由于用地紧张，住宅项目用地多数较小，多采用高层形式以获取较高容积率。
由于建筑采用周边围合式布置，因而有效地的隔绝了城市嘈杂的外部影响，且提高了住区建筑密度；其次，高层形式在达到一定容积率的前提下，因日照间距要求，具有较大宽度的住宅院落，在加宽的住宅院落下设置地下停车库，有效地解决了停车与绿化争地的问题，从而达到节约用地，提高土地使用效率的目的。
院落式布局同时有利于形成“非穿越式”内部院落空间，创造有归属感的社区交往环境。
住宅沿城市道路或院落进行周边式布置，形成半封闭式或封闭式的内向院落空间，其具有安静、安全、归属性等特点，有利于布置室外活动场地、小块公共绿地和小型公建等邻里交往场所。
e）建议：
根据地块合理选择规划布局、公共交流空间模式。
（二）住宅单体设计：
a）加大进深，减小面宽，进而提高建筑密度。
但是，这样有可能牺牲掉通风和采光的质量。
b）降低层高，减少了建筑高度，可以缩短建筑间距（和日照有关），从而提高容积率。
《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（2003年版）
3.6.1 普通住宅层高宜为2.80ｍ。
3.6.2 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40ｍ，局部净高不应低于2.10ｍ,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。
3.6.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10ｍ。
3.6.4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20ｍ。
3.6.5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90ｍ，且不得影响门、窗扇开启。
（是为住宅节地、节能、节材、节约资源）
c）住宅顶层坡顶、北退台。
当坡屋顶坡度充分考虑当地大寒日太阳入射角度的情况下，日照间距可以从北向檐口处计算。
d）尽端单元局部东西向和东西向单元。
有利于侧向采光，有利于塑造围合空间。
但要顾及当地风俗习惯。
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