营改增对房地产企业的财务影响以及对策分析以万科集团为例.docx

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营改增对房地产企业的财务影响以及对策分析以万科集团为例

题目:

“营改增”对房地产企业的财务影响及对策研究——以万科集团为例

摘要

随着我国税收制度的不断改进，“营改增”也开始被广泛的实施与应用。

“营改增”不断的调整和优化我国的税制结构，使得我国从生产型的增值税逐步稳定的向消费性增值税发展。

从2014年“营改增”开始在全国范围内推行后，这种新型的税收制度被广泛运用到包括建筑业、房地产业、服务业等在内的各行各业，这意味着营业税逐渐开始退出历史舞台，而增值税的出现，使得我国税收制度更加优化并且企业将减少重复纳税。

而作为“营改增”制度的主要受益行业，房地产企业在“营改增”开始实施后，便面临着机遇和挑战并存局面。

本文以万科集团为例，引用其“营改增”前后的年报对比分析“营改增”对于房地产业的主要影响。

提出建议和对策，发现问题的同时帮助其规避风险，使得房地产企业在税改过程中寻求更好的发展。

关键词：

“营改增”；房地产行业；影响；建议和对策

Abstract

WiththecontinuousimprovementofthetaxsysteminChina,"campreformandincrease"hasalsobeguntobewidelyimplementedandapplied.Thecontinuousadjustmentandoptimizationofthetaxstructureofourcountrymakesourcountrygraduallyandsteadilydevelopfromproductivevalue-addedtaxtovalue-addedtax.Since2014,whenthenewtaxsystemwasintroducednationwide,ithasbeenwidelyusedinvariousindustries,construction,realestateandserviceindustries.Thismensthatbusinesstaxhasgraduallybeguntowithdrawfromthestageofhistory,andVAThasemerged.Makeourtaxsystemmoreoptimizedandenterpriseswillreducedoubletaxation.Asthemainbeneficiaryindustryofthe"campreformandincrease"system,realestateenterprisesfacebothopportunitiesandchallengesaftertheimplementationofthe"campreformandincrease".Takingwankegroupasanexample,thispaperanalyzesthemainimpactof"campreformincrease"onrealestateindustrybyreferencetotheannualreportbeforeandafter"campreformincrease".Thesuggestionsandcountermeasuresareputforwardtohelptherealestateenterprisestoavoidtheriskwhilefindingtheproblem,sothattherealestateenterprisescanseekbetterdevelopmentinthetaxreformprocess.

Keywords：

Replacebusinesstaxwithvalue-addedtax;theindustryofRealestate;influence;Recommendationsandresponses

摘要I

AbstractII

第一章导论1

1.1研究背景与研究意义1

1.1.1研究背景1

1.1.2研究意义1

1.2研究框架与方法2

1.2.1研究框架2

1.2.2研究方法2

1.3创新点2

第二章“营改增”的基础理论与意义3

2.1“营改增”的内涵3

2.1.1增值税的相关概念3

2.1.2营业税的相关概念3

2.1.3所得税相关概念界定3

2.1.4“营改增”前两税对比4

2.1.5“营改增”的含义4

2.2.1经济结构的调整需要“营改增”4

2.2.2“营改增”可有效避免重复性征税4

2.2.3“营改增”可有效减少部分行业存在的避税空间5

第三章“营改增”对万科集团的财务影响6

3.1“营改增”对房地产企业的影响6

3.2万科集团简介6

3.3“营改增”对万科集团的影响分析7

3.3.1“营改增”对万科集团税负影响分析7

3.3.2“营改增”对万科集团开发成本影响分析7

3.3.3“营改增”对万科集团公司经营的影响分析8

3.4“营改增”对万科集团影响的原因分析8

3.4.1“营改增”对万科集团影响的外因分析8

3.4.2“营改增”对万科集团影响的内因分析8

第四章对万科集团的对策建议10

4.1加强增值税发票管理，提高财务人员能力水平及水平10

4.1.2企业应建立健全税收制度10

4.1.2加强发票管理谨防开具假发票10

4.1.3提高相关人员的业务水平与职业素养10

4.2加强采购环节的监管力度，严选优质供应商10

4.2.1合理安排采购，加强对于供应商的管理，增加可以抵扣的额度10

4.2.2合理使用提供材料，加强成本管理10

4.3加强定价管理，优化收入项目11

第五章结论12

5.1结论12

5.2展望12

参考文献13

致谢15

第一章导论

1.1研究背景与研究意义

1.1.1研究背景

“营改增”即营业税改增值税，这一税制改革是税种的变化。

由于营业税存在重复纳税等问题，因此增值税的应用减少了企业的重复纳税，并且在减轻了企业税负的同时简化了税收环节。

这改变着我国的经济发展发方式，使得我国税收结构更加优化。

而房地产行业作为我国主要的经济产业，对于经济的发展有十分重要的推动作用.但是随着房地产行业的发展，其在税收方面的弊端日渐明显。

在应用营业税的情况下，针对着同一物品的重复纳税反复出现，而增值税的出现很可能改变这一现状。

同时，由于房地产业需要多种不同产业支持，“营改增”的应用对其关联企业也会产生相应的作用，从而影响整个经济链条的发展。

在对房地产业的相关调研中发现，有些企业在“营改增”实施后并没有减轻其税负，甚至出现税负增加的情况。

这是由于这些企业之前对固定资产的资金投入比较大，因此在“营改增”后不需要大量的更换及投资固定资产。

1.1.2研究意义

作为我国结构性减税最重要的部分，“营改增”的全面实行有助于帮助我国减少重复纳税的问题，建立更健全的税收政策。

这一税收政策的改变，对于房地产行业的优化更是有突出作用。

因此本文对于“营改增”在房地产行业中影响的研究有宏观意义与具体意义两方面。

宏观意义：

“营改增”的实施范围是全行业全方面的，我国的税制改革具有覆盖范围广、涉及领域多的特点。

因此对于“营改增”的研究，不单单是从房地产这单一行业入手，而是着眼于整个市场。

这有助于更好地了解整个市场在税改下的变化，从而分析大环境下房地产业该如何应对“营改增”。

具体意义：

虽然在“营改增”实施的大环境下各行各业不断相互借鉴解决方法，但税制改革下不同的行业面临着不同的问题。

这使得针对某一行业的研究要具体内容具体分析。

因此对于房地产业如何面对“营改增”这一问题，不仅要着眼于整个市场，更要把目光放在具体领域中。

这使得研究更细化，更适用于房地产业。

1.2研究框架与方法

1.2.1研究框架

论文第一章的内容是导论，主要介绍的是“营改增”的研究背景与研究意义，阐明“营改增”的实施的原因与必要性，起到了开篇启后的作用；第二章则详细的说明了“营改增”的相关概念，并更为透彻的分析了“营改增”的实施对于整个经济市场的意义；第三章依据税制改革带给房地产业的连锁反应，来具体分析“营改增”制度下万科集团的税负、开发成本以及公司经营情况，进行财务数据对比，同时找出发生这种变化的原因；第四章根据研究数据与结果，对于万科集团在税制改革的环境下所面临的困境提出解决方法与建议；第五章结论，对整篇文章进行总结提炼个人观点，并对“营改增”的前景进行展望。

1.2.2研究方法

（1）文献研究法。

资料的收集是论文撰写的良好开端，因此为了更好地进行论文的写作，我不断地从知网、XX搜索、XX文库以及实体书籍中搜集资料，通过阅读大量的学术期刊、法律法规、博硕论文，了解到“营改增”自实施开始的取得成果与遇到的问题。

同时在这些文献中选取优质的可借鉴的观点，用以分析房地产企业在税制改革环境下的现状与应对方法，使自己可以更好地完成论文。

（2）对比分析法。

在进行大量的文献查阅后，进行资料的梳理与对比是找出房地产业如何应对“营改增”这一问题的关键。

通过对比分析，我发现了房地产业在“营改增”前后的税务变化情况，以及同房地产业存在相似情况的其他行业在实施“营改增”后的税负变化。

依据对比结果，为房地产业提供合适对策与建议。

1.3创新点

为了更好地进行理论研究，在查找资料的与对比分析的同时，我还实际的了解了“营改增”下其他房地产企业的财务状况，不单一的局限于一家企业，通过数据分析对比的方法发现问题。

第二章“营改增”的基础理论与意义

2.1“营改增”的内涵

2.1.1增值税的相关概念

增值税作为一种流转税，在流转的过程中主要以产生的增值额为计税基础。

总体上来说，增值税是对企业、单位以及个人在销售商品和提供劳务时产生的增值额而征税的税种。

它发生在后续加工时，避免了重复性的全额征税。

当然增值税并非使得全部企业减轻税负，在避免重复纳税的同时，增值税却提高了在加工环节中处于尾部的企业税负，这不利于税收公平。

在生产经营的过程中，企业会投入大量的成本用以产出商品，而这些商品在最终销售时所得到的高于成本的那一部分价格，就是增值额。

自2009年以后，我国的增值税类型发生了比较大的变化，新增了消费型增值税的同时取消了生产型增值税，允许固定资产及税款一次性抵扣，增值额范围扩大，从而优化了增值税的发展结构。

目前，我国的增值税计算方法是购进抵税法，其计算原理是用当期销售商品时所产生的销项税减去当期产生的购买费用的进项税，得到的差数即为应缴纳的增值税。

增值税的抵扣可以顺延，如果当期的进行税高于销项税，那么未能在本期抵扣的增值税额可转入下期抵扣。

增值税的计算公式为：

当期不含税的销项税额*适用税率-当期不含税的进项税额

2.1.2营业税的相关概念

营业税指的是，在中国境内进行营业税应税劳务、转让所拥有的不动产及无形资产服务的单位与个体，根据其所取得的收入而征收的一种税。

营业税在工商税进行全面改革的时候被剥离出来，成为独立的流转税种。

在应用的过程中，营业税因其重复计税等弊端，不在作为主要的计税方法而使用。

但由于营业税本身具有征税范围广泛，按需计税等特点，并未因为“营改增”的实施而停止使用。

目前，营业税作为部分行业和特殊规定的行为适用税种，用以核算这些特定行业的应交税费，同时其所产生的成本不能够被抵扣。

营业税的计税方式简单，便于核算，计算公式为：

应交营业税=营业所得*营业税税率

2.1.3所得税相关概念界定

所得税是全部以所得额作为课税的对象，根据课税对象的不同，所得税分为个人所得税以及企业所得税。

企业所得税具有计税复杂，实行年计征税，分期进行预缴的特点。

企业所得税的税率为25%，其计税依据是企业所得额中适用于所得税的那部分。

其中一部分应纳税所得额，是根据会计利润利用会计与税法规定的不同，进行会计科目的调整所得。

另一部分，是用本年年末所取得的总收入减去法定的不征税的收入，这部分是二者的差额。

企业所得税计算公式：

应纳税的所得（即利润总额加或减可以调整项目的金额）*25%后，扣除减免及抵免的税额。

2.1.4“营改增”前两税对比

同处于流转税的营业税和增值税的二者间存在较大的差异。

在“营改增”前，营业税是一种为部分企业以及特定行业设计的税种，行业不同营业税的征收标准也不同，税率差距较大服务业的税率较高。

但当时增值税就是针对中国境内个人与企业所提供的服务以及出口而征收税费，税率差距较小基础税率为17%。

由于二者特性不同，营业税作为价内税有比较严重的重复纳税的问题，这使得企业的税负过重减少了企业利润。

增值税作为价外税，有比较独特抵扣体系，因此增值税不存在重复纳税的问题，在增值税进行缴纳的过程中也不会降低企业的利润。

2.1.5“营改增”的含义

“营改增”即营业税改增值税，是把之前应缴纳的营业税转换为增值税。

“营改增”的主要目的是使增值税适用于全行业和整个流通过程中。

这一举措有效抑制了征税过程中的重复纳税问题，减轻了企业的税负，促进经济结构转型升级。

2.2.1经济结构的调整需要“营改增”

经济结构的调整是促进我国经济蓬勃发展的重要举措，但在这过程中营业税重复性纳税的弊端，使得第三产业的税负不断增加，严重阻碍了其发展进程，这就意味着增值税的实施势在必行。

并且由于增值税自身的优越性，能够有效的减轻重复纳税等问题

2.2.2“营改增”可有效避免重复性征税

建国初期，我国实行不同税，多次征收的复税制。

商品的每次消费都需要交纳营业税与印花税。

在这种双重税制的压力下，企业的税收负担严重，并且税务机关的征收也变得日益繁琐，诸多的不合理因素随着经济的发展开始慢慢的显露。

而增值税的实施，对企业的生产经营活动以及销售行为不产生影响，这极大的增加了企业的竞争力，尤其是处于第三产业的企业，更具长足的国际竞争的优势。

同时，在营业税征收的情况下，市场机制得不到优化，政府的干预较多，自身的调节作用难以发挥，不利于经济发展。

这种情况下税制改革必然要进行。

2.2.3“营改增”可有效减少部分行业存在的避税空间

因为增值税有专用的发票可以开具，在其特有的抵扣制度下，使得企业的购进与销售过程中，形成了完整的抵扣链条。

但一旦出现在这一链条中出现营业税纳税人，链条就很有可能断裂。

这会导致税收出现漏洞，不但使得税收的核算困难也给税务部门带来不小的征管压力。

同时，有些企业很可能会钻其中漏子，用以避税，导致税收减少的问题发生。

"营改增"的全面实行，会有效改善这一弊端，增强抵扣链条的稳固性。

在"营改增"试运行之前，存在销项与进项间受营业税干扰造成差额较大的问题。

但由于"营改增"的实施，流转过程中使用相同的税率，因此这些差额自然就不存在了，这就完善了抵扣链条，减少了避税空间，为监管提供了有效的监督途径。

第三章“营改增”对万科集团的财务影响

3.1“营改增”对房地产企业的影响

房地产业作为我国的基础性产业，其所涉及的行业众多，抵扣链条较长，因此其兴衰会直接影响我国的多个行业业发展。

同时，作为国民住所的提供商，其产业的涨跌是群众较为关注的问题。

因此，房地产业不仅是推动市场经济长足发展的动力，还会对国民生活造成很大影响。

与房地产业的关联的行业差不多有50多种，无论是建筑材料，还是机械类都处于房地产行业上游企业。

在"营改增"实施以后，这些上游行业取得的进项税额越大其所承担的应纳税额就越小，从而使得房地产业交纳更少的税款。

而在建材、装修这些下游行业中，由于增值税的特性，使得最后的税负落于消费者头上。

这就是市场主要参与者间的博弈。

因此房地产行业为了实现税负的转嫁，会给客户开具增值税专用发票使其成本降低，同时为了提高利润还会适当的提高房价。

“营改增”后，房地产的税率有所提高，但在可抵扣的制度下，房地产的税负其实并没有大幅度的增加。

是由于房地产业的回收期较长，在"营改增"实施后，前期投入的成本不能抵扣，后期房屋出售时又要按照当前增加了的税率缴税，反而使得其税负增加。

对于这种情况，政府也给予了房地产企业过度性政策支持，缓解了其面临的税收压力。

3.2万科集团简介

万科企业有限股份公司（简称"万科"），于1988年在深圳成立。

是我国最大的已上市房地产开发企业之一。

万科在这几十年间，已然奋斗成为国内实力最强的住宅开发企业。

其业务范围覆盖深圳、广州、上海、北京在内的53个城市，年销售量在6万套以上。

在2012年时，年销售额达到1215亿元，其销售量与销售额在同行业内连续居于全球首位。

万科集团坚信诚信为本，质量第一的原则。

始终坚守价值底线，不为利益所惑，始终坚持以自身专业优势从市场公平的获取资源的信念。

公司实行透明的合理的企业文化，谋求稳步发展，深受合作伙伴与消费者的信赖。

由于自身治理方法的科学性以及道德的规范性，公司连续七年获得"最受尊敬企业"的称号

由于自身的努力，万科集团在业内的竞争力逐渐提高，在房地产业已然成为代表性企业。

旗下产品，"金色花园"、"城市花园"等深受消费者的喜爱。

其中由公司自主研发的"情景花园洋房"，是国内首个房地产专利产品。

万科在注重产品质量的同时更关注客户反应，不但成立了"万客会"使客户有需求反馈，还申请了第三方机构介入，对其产品质量与售后服务进行监督。

因此，本次研究以万科为例，更具准确性。

3.3“营改增”对万科集团的影响分析

3.3.1“营改增”对万科集团税负影响分析

2015年5月15日，万科集团的营业税应纳税额为1955.5亿元，营改增前房地产企业适用5%的营业税。

因此万科集团应缴纳的营业税为1955.5*5%=97.78亿元。

同期规定，房地产业城建税适用7%，教育及附加税适用3%，因此万科集团应交纳的城建税及教育附加税为97.78*（0.07+0.03）=9.78亿元。

而2015年万科集团土地成本等成本总和为956亿元，财务费用7亿元，可得出其当年当年增值税为10.78亿元。

当年的企业所得税为3亿元，因此当年总纳税额为121.34亿元。

2016年万科集团销售金额为3647.7亿元，土地成本等三项成本总额为1000亿元，营业税及附加为123亿元，期间费用共215亿元。

营改增后，房地产业的增值税率为11%，因此万科集团未抵扣的应交纳增值税额404.19亿元。

假设，16年依旧实行营业税，万科集团应交纳的营业税为182.39亿元。

由此得出，2016年后“营改增”的实行是有利于万科集团减轻税负的。

虽然前期房地产企业税负较重，但后期万科集团的企业税负是逐步减少的。

因此，万科集团应加强增值税发票的获得能力，进行抵扣减轻税负。

3.3.2“营改增”对万科集团开发成本影响分析

增值税的销项税额由当期的销售额所决定，“营改增”实施后，虽然想要减轻税负，但万科集团是绝不可能以降低销售价格来实现税负的减轻。

因此，加强进项税的抵扣是其减轻税负的关键，这就促使万科集团要加强成本的管控。

通过对万科集团建筑成本，人工成本以及供材成本的分析，找出"营改增"对万科集团成本的影响。

建筑公司属于房地产企业的上游行业，其进项税越高，利润越大，如若进项税额较小，建筑公司很可能以提高报价的方法来获得利润。

因此，“营改增”实施后万科集团更应选择进项税额较大的企业来进行合作。

同时，如果建筑材料全部交由建筑公司进行采购，那么供材公司的纳税方式也会影响万科集团的成本。

如果供材公司可以提供进项税发票，那么可以获得税差收益。

但供材公司采用简易计税的方式，就要考虑工程与材料的占比对增值税是否产生影响。

所以，在供材成本核算上不仅要考虑对方进项税额的抵扣，还要考虑对方是否会采用简易计税的方式。

3.3.3“营改增”对万科集团公司经营的影响分析

税制改革对万科集团的利润产生了较大的影响。

“营改增”后，在对万科集团利润变动的研究中发现记入利润表的营业收入有所下降，营业成本也是呈下降的趋势。

而万科集团的税金及附加、期间费用等也发生了相应的减少，这些因素的变动导致营业利润也发生了较大的波动。

而在分析财务状况影响的时发现，“营改增”对万科集团负债表中资产类的固定资产与存货影响较大。

由于开发成本没有税额，使得存货在结转过程中有所减少，并且受“营改增”的政策影响，固定资产的价值也有所减少。

而在进行负债项目以及现金流量的研究时发现，这两项也均出现减少的情况。

3.4“营改增”对万科集团影响的原因分析

3.4.1“营改增”对万科集团影响的外因分析

近些年，房地产行业利润一直是高居不下。

自2013年以后，房屋的销售价格激增，这使得房地产企业销售收入提高。

并且房地产企业具有开发时间长，收益大的特点。

前期营业成本不能获得相应的增值税进项税的抵扣，加上营业利润的增加，使得万科集团的税负有所增长。

增值税属于价外税，因此在进行土地增值税清算是是不允许税前列出的。

“营改增”后形成的扣除差异，造成了土地增值税税负的增加。

而“营改增”后，万科集团的土地增值税率均高于同期营业收入增长比，所以土地增值税的上升趋势比较明显。

3.4.2“营改增”对万科集团影响的内因分析

万科集团在税改实施后，除了土地进项成本外其他项目均可抵扣，但实际调查后发现，其抵扣额并无明显增加，这就是企业内部原因。

通过研究发现，万科集团在改革初期，对于增值税的专用发票重视程度不明显，在进行成本购进支付费用时不会考虑是否可以获得增值税专用发票。

而在后期管理中，增值税发票的保存也不被重视，这就造成了抵扣份额下，流转税增高。

在定制合同的过程中，万科集团也未在合同中标明发票性质。

因此在税改前期签订的合同，会获得营业税发票，而税改后期一些上游企业为了自身企业利益拒绝开具增值税发票，这就使得万科集团在核算增值税时，进行额无从抵扣。

税改初期，对于选择上游企业还停留在考虑报价的层面，选择与简易纳税企业进行合作导致抵扣链条断裂，也是不能进行增值税抵扣，至使流转税增高的原因。

第四章对万科集团的对策建议

4.1加强增值税发票管理，提高财务人员能力水平及水平

4.1.2企业应建立健全税收制度

在“营改增”后企业的税额计算更为复杂，增值税专用发票的风险增强。

因此房地产企业应建立更为完善的税收控制制度，尽量避税务风险。

由于增值税的抵扣有时间限制，而房地产与上下游行业的发票开具有拖延情况存在。

因此，万科集团在发票获取上更应该有制定严格的管控规定，及时的获取发票。

在发票获取后，公司应要求财务人员，按时上报，规避在上报过程中可能遇到的风险。

4.1.2加强发票管理谨防开具假发票

根据国家税法规定，企业在开具发票是必须与所签订合同相符合，出现不符情况视为作假。

这就要求企业在进行增值税发票的开具时，严格按照合同填写无论是发票上所记载的物品，数量，价格等还是发票应填写的收款及开票人，都必须与合同一致。

而万科集团在为其他企业开具增值税发票的时候，也应注意相应问题。

4.1.3提高相关人员的业务水平与职业素养

财务人员是企业税费核算的关键部分，其自身素质与企业纳税情况有很大的关联。

对比，万科集团应加钱财务人员的职业素养，强化其纳税强化的意识。

给财务人员进行关于“营改增”后税制变化的培训，使其适应税制改革后的税务筹划，在进行增值税核算避免错误。

同时应使，财务人员明确增值税发票的作用，知道其不能单独作为合同履行的证明。

4.2加强采购环节的监管力度，严选优质供应商

4.2.1