某软件园项目可行性分析报告.docx

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某软件园项目可行性分析报告

某软件园项目可行性研究报告

一、总论

（一）项目背景

（二）项目概况

（三）问题与建议

二、杭州市办公楼市场研究

（一）杭州区域状况研究

1、宏观经济及产业研究

2、城市发展规划

4、城市交通及发展

（二）下城区专项研究

1、经济发展战略研究

2、区域分块及城市规划

（三）杭州房地产市场趋势研究

1、房地产业概况

2、房地产业发展趋势

（三）写字楼市场研究

1、杭州市写字楼市场分析

（1）市场供应分析

（2）市场需求分析

（3）发展趋势

2、区域分布特点

3、竞争物业调查分析

4、OFFICEPARK及同类产品分析

三、场址选择

（一）地理位置

（二）自然条件

（三）交通条件

（四）建设条件评价

（五）地理位置图

四、总平面布置（略）

（一）总平面布置的原则

（二）设计主尺度参数

（三）总平面布置

（四）方案比选及推荐方案

五、工程建设方案

（一）平面规划原则

（二）本期各功能分区规划布置

（三）本期工程总平面布置

（四）配套工程

（五）主要工程内容和工程量

六、环境影响评价（略）

（一）现状调查

（二）项目生产的污染物对环境的影响

（三）环境保护设施与投资

（四）营运环境保护

（五）环境影响评价

七、劳动安全卫生与消防（略）

（一）安全

（二）供电、电气安全

（三）劳动保护

（六）消防安全

八、组织机构与人力资源配置

（一）组织机构设置

（二）人力资源配置

（三）员工培训计划

九、项目实施进度

（一）建设工期

（二）保证建设工期的条件和关键

十、本期工程投资估算

（一）估算编制依据及说明

（二）本期工程总估算

（三）可研与预可研投资比较表（详表略）

十一、融资方案

（一）资本金筹措

（二）债务资金筹措

（三）融资方案分析

十二、财务评价

（一）财务评价依据

（二）财务评价基础数据选取

（三）运营收入估算

（四）成本费用估算

（五）主要财务评价报表

（六）财务评价指标

（七）不确定性分析

（八）财务评价结论

十三、国民经济评价（略）

（一）影子价格及通用参数的选取

（二）效益费用范围调整

（三）效益费用数值调整

（四）国民经济评价指标

（五）敏感性分析

（六）国民经济评价结论

十四、社会评价（略）

（一）项目对社会的影响分析

（二）项目与所在地互适性分析

（三）社会风险分析

（四）社会评价结论

十五、风险分析

（一）项目主要风险因素识别

（二）风险程度分析及防范和降低风险措施

十六、项目SWOT分析

（一）市场风险

（二）宏观经济风险

（三）自然风险

（四）项目的人为风险

十七、研究结论与建议

（一）研究结论

（二）说明与建议

附录

一、总论

（一）、项目背景

1、项目名称

杭州XX软件园

2、建设单位概况

杭州XX软件园由杭州XX软件园开发有限公司承办开发，公司成立于2002年4月，由温州XX集团股份有限公司投资组建而成，是一家专业从事计算机软件、硬件研究、开发和生产的高新技术企业，尤其是虹膜识别技术产品研究、开发、集成、销售、服务为，公司注册资本2000万元。

团队力量强大，拥有一支立志于IT技术创新的年轻高素质人才，拥有教授、博士、硕士为主体的科研队伍，公司95%以上员工为大学本科以上学历，其中从事系统集成和软件开发人员占公司员工总数的85%，是推动公司发展的中坚力量，已成为杭州“天堂硅谷”建设的主力军。

其总公司温州XX集团股份有限公司拥有雄厚的资金力量，资产规模达17亿元，2003年实现销售收入18亿元，为杭州XX软件开发有限公司的发展提供了充足的资金保障。

3、可行性研究报告编制依据

（1）杭州市政府关于项目方案设计的批复文件

（2）下城科技经济园土地出让协议

（3）杭州城市发展规划

（3）投资项目可行性研究报告指南（中国电力出版社出版）

（5）业主提供的相关资料

（二）、项目概况

1、地理位置

本项目位于杭州市下城区科技经济园，南接杭玻路，北依永华路，东为华中路。

2、建设规模与目标

（1）项目经济技术指标

基地面积：

193亩（约13万平方米）

总建筑面积：

102808平方米

容积率：

0.79

绿地率：

46.2%

建筑密度：

25.6%

开发周期：

2年

（2）项目建设规模

项目总建筑面积为102808平方米，其中研发楼70246平方米，办公楼11526平方米，综合楼20156平方米，会所880平方米，由32幢生态园林式高级办公楼组成，即商务别墅组成的OFFICEPARK。

分为独立办公区、集中办公区、会所和其他配套等。

园区采用园林式景观，有中央绿地、花园和景观水池。

3、项目周边情况

项目规划范围用地主要是农田、两侧有一片水塘。

用地四周主要为农田，北面毗邻半山。

本地块方正，项目基地南北深314米，东西长494米，呈长方形状。

交通情况：

项目西面为石桥路，南面有沪杭高速公路起始段，同时，上塘高架已开通，成为南北快速干道，直通杭宁高速，同时杭州东西快速干道将大大提高项目可达性。

配套方面：

由于本案所处的区域环境，周边配套十分贫乏，作为传统的工业集中地，办公环境比较恶劣，是制约项目发展的重要因素。

（三）、项目建设缘由

1、项目建设有利于温州XX集团在杭州进一步发展

近年来公司发展突飞猛进，随着虹膜技术的突破，公司的发展更是上一个新台阶，需要更多的办公场所，如果以租赁的形式，将会增大公司的运营成本，通过本项目的开发，可以依托下城科技经济园区的优惠政策和政府的支持，立足杭州市场，发展壮大公司实力，并进一步树立XX软件在杭州的企业形象。

2、项目建设符合杭州对“天堂硅谷”的建设精神

近年来，杭州市政府提出建设“建设天堂硅谷”的计划，使杭州成为国内外知名的软件企业汇集地，为这些高新技术企业创造优越的办公环境，改善杭州目前IT企业在软件办公环境的不足，为其提供自然、生态、有利于健康的办公环境，推动杭州“天堂硅谷”的建设。

3、项目开发优势

市场的机会性

杭州市及下城区各级政府的有力支持

公司雄厚实力的支持

（四）、问题与建议

1、由于本项目所处地理环境较差，交通条件、周边配套等办公环境仍不是非常理想，对客户的吸引力有限，因此建议项目尽早进入市场，对客户进行教育和引导，为后期的招商做铺垫。

2、项目配套应该考虑IT企业的实际需求，在环境方面应该真正体现“人性化办公”，使项目的产品亮点更加突出。

二、杭州市办公楼市场研究

（一）、杭州区域市场状况研究

1、宏观经济及产业研究

近年来杭州经济一直保持快速增长，尽管2003年遭遇“非典”、持续高温干旱以及缺电等问题，但杭州经济发展仍然一路高歌猛进。

去年杭州市生产总值（GDP）突破了2000亿元大关，达到2092亿元，位居全国大中城第8位，比上年增长15%，为1996年以来的最好水平，其中：

第一产业完成127亿元，增长7.5%，第二产业完成1081亿元，增长18.3%，第三产业完成884亿元，增长12.2%，三次产业结构为6.1：

51.6：

42.3。

1996年－2003年全社会固定资产投资额比较

2003年，杭州市完成投资额1006.18亿元，比2002年增长30.7%，增幅比上年高8.7个百分点，增幅创1996年以来新高。

虽受非典影响，但社会各方面加大对外增信释疑、网上洽谈、“走出去”战略的力度，加上世界经济的温和复苏，今年对美国出口基本稳定，对欧盟出口增幅继续提高。

2003年杭州全市出口总额109.5亿美元，比上年增长29.2%，不包括省公司出口64.7亿美元，增长46%，增幅比上年提高20.1个百分点。

在进口关税下调的背景下，全市进口总额72.8亿美元，增长57.5%。

上述数据可见，杭州经济的运行情况十分良好，为房地产市场健康发展提供了有力支持。

2、城市发展规划

杭州未来的城市布局是要形成“一主三副、双心双轴、六组团、六条生态带”的城市格局。

其中中心城区由主城、东南城、临平城和下沙城组成，承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。

逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。

主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。

中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。

城市建设用地167.01平方千米。

江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。

规划城市人口105万人，城市建设用地102.24平方千米。

临平城由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。

规划城市人口40万人，城市建设用地47.20平方千米。

下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。

规划城市人口50万人，城市建设用地53.47平方千米。

“一主三副，六组团”将是未来杭州城市的基本轮廓，亦是杭州城市发展的方向，另外作为杭州未来的CBD钱江新城也是杭州城市发展的重点，钱江新城纵横新旧城区核心区，区域面积4．02平方公里的东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州的行政、商务、金融会展、文化娱乐中心。

作为未来杭州城市中心，将有大量的写字楼供应（未来杭州写字楼供应将向该区域转移），对本案将形成客源分流的竞争压力。

3、城市交通及发展

杭州市作为浙江省的省会，是全省的政治、经济、文化中心，又是全国重点风景旅游城市和历史文化名城。

近年来，随着改革开放的深入，城市的基础设施建设也大大加强了。

道路建设发展较快，仅1996年就有10条道路进行改建、拓宽和沿伸。

至今，杭州城市道路总长达401公里，面积889万平方米。

人均道路占有面积达6.13万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。

根据专家预测，到2010年杭州市区每日的客流总量将达近800万人次，对外交通总量高峰期每小时将达3．7万辆，每千人客车拥有量则将达到130辆。

而且，居民出行目的和车辆的拥有结构将发生较大的变化：

除私人车辆的比例会持续走高外，上下班、生活购物为主的目的增加。

而杭州城市发展规划当中，已把新城市综合交通作为重点重点，包括了城市交通战略、道路网络、城市轨道交通、西湖风景名胜区等4个方面。

按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心的交通时间不大于一小时；新市区内任意两点的交通时间不大于40分钟；最终形成市区“以城市轨道交通和其他集约式客运交通为主体、城市快速机动化交通为辅”的交通模式，适应经济社会的发展。

新规划在停车问题上，提出了大力发展公共交通，减少小车出行和中心区外围主要出入口处建设大容量公共停车设施等7条策略，以及实行“拥车者自备车位”，鼓励建筑物超额增设配建停车位并向社会开放等5条措施建议。

项目所处的区块交通列入规划提速当中，其中提速地段：

绕城公路、德胜快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石桥快速路。

交通现状：

目前该区域随着上塘高架的建成通车，及湖墅路、绍兴路、沈半路、莫干山路、石祥路等路的改造完毕，通往该区域的南北向道路日渐成熟，从该区域的一些楼盘本身距市中心仅6-10公里，如位于北景园大型社区内的通和·都市枫林、名城左岸花园到市区，只要走石祥路再上上塘高架仅10余分钟便可到达市中心。

交通规划：

绕城公路将

与东西向的德胜路、石祥路及南北向的上塘高架、石桥路组合形成了一个扇形的交通路网，最值得一提的是上塘高架的通车，使杭州的交通重心向北移。

同样，这一板块的居民也可通过这一些快速路向东直达沪杭甬高速、向北与杭宁高速对接，往南可快速到达萧山国际机场。

上述的交通规划对城北的开发是一个极大的利好。

（二）下城区专项研究

1、经济发展战略研究

下城区依托中心城区的区位优势，形成了具有鲜明特色的广场经济、会展经济、特色街经济、楼宇经济和社区经济。

2003年，实现商贸销售收入77.44亿元，同比增长54.2%；实现工业销售产值45.54亿元，同经增长15.2%；完成财政总收入13.25亿元，同比增长55.83%，增幅列杭州城区第二位；其中地方财政收入完成7.8亿元，同比增长66.93%，增幅居杭州第一，跻身全省区（县、市）财政20强，列第18位。

下城区高楼林立、商贾密集，区域内法人单位的密度高达254/平方公里，其中区域内的115幢商务楼容了2719家法人单位，营业收入超亿元的楼宇59幢，10亿以上的楼宇20幢，区域内金融保险业的收入和批零贸易、餐饮业的营业收入分别占六个老城区总量的66.83%和41.01%。

下城区目前有国外驻杭机构以45家，其中有西门子、戴尔、三星等全球500强企业6家；国内驻杭著名企业159家。

2003年，引进内资企业2610家，注册资金58亿元；引进外资企业79家，合同利用外资8714万美元。

目前区域内国外驻杭机构45家，其中世界500强企业6家，国内驻杭企业共159家。

2003年，下城区先后荣获了全国社区建设实验区、全国社区建设示范区、全国民政工作先进区、全国社区教育实验区、全国绿化先进城区、全国卫生初级保健实验区、全国科技工作先进城区、全国社区残疾人工作示范区、浙江省教育强区、浙江科技进步区、浙江省文明城区、省级社会治安综合治理先进集体等荣誉称号。

2、区域分块及城市发展规划

下城区作为杭州市中心城区、文化商务中心、城市中北部的生活居住区，下城将以武林商务区为主，和平会展中心区、东新居住区公共中心和华丰科研中心区为副，共规划十二个居住区，分别是东园居住区、新华居住区、凤起居住区、武林居住区、打铁关居住区、朝晖居住区、杭氧居住区、三里亭居住区、东新居住区、三塘居住区、石桥居住区、半山居住区（局部）

在绿化规划上，下城规划新增城北体育公园和生态公园两个大型绿地，并建立凤起公园、城东公园、和平公园、草荡公园、善贤公园等市级公园。

在公共交通规划上，德胜路与东新路交叉口规划建设大型公交中心站，区内轨道交通1、2期线路规划沿延安路、上塘路和环城北路，重工路和庆春路规划预留轨道交通远景线路。

武林广场东现电车场处，规划建设公交、转道交通换乘中心。

杭宣、沪杭铁路线将保留。

未来下城区将以杭州（武林）中央商务区为中心，引进国内外知名企业集团总部，大力发展总部经济，而本项目所在区域规划为华丰科研区（下城科技经济园区），该区域原来的工业用地开始向科研用地转型，区内已建成的无污染工业会保留，而新的工业企业以后主要是向临平、江东等工业区转移。

同时该区域将开发大型生态公园，减少铁路的影响。

由于下城区地域狭小，区域面积31.46平方公里，老城区的开发几近饱和，发展空间受到很大的限制，而城北作为下城区唯一能够延伸的区域，今后也将是开发重点，随着各种配套和交通条件的不断完善以及环境的改善，有理由相信该片区的开发前景是值得期待的。

对本案的开发是一个极大利好。

（三）、杭州房地产市场趋势研究

1、杭州房地产业情况

⏹土地供给大幅增加

今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。

其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。

⏹房地产投资保持继续上扬态势

2003年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。

据市统计局数据显示：

2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。

而今年杭州市预计GDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。

其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。

商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。

办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。

⏹商品房开发面积继续保持高增长势头

全年商品房施工面积2406.78万平方米，比上年增长26.8%；竣工面积605.47万平方米，增长7.3%。

商品房销售面积487.61万平方米，比上年增长10%。

2、房地产发展趋势

1）经济发展强劲。

杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势头。

杭州市2003年GDP达到2092亿元，增长15%； 2003年利用外资项目数比去年同期增长93.3％；出口总额达109.5美元，同比增长29.2％；居民人均可支配收入达12898元，比去年同期增长9.5％，经济发展为近年来最好的一年。

浙江省经济更是强势发展，2003年浙江省国内生产总值达9200亿元，增长13.2%；出口总额增长40.9%，外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长25.6%；人均可支配收入增长12%；2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为2004年经济奠定了良好基础。

在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。

2）市场供不应求状况难以改变。

2004年杭州楼市仍呈供不应求态势。

明年有效供应量在250 万M2左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年250万M2左右的供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进一步突出。

A、供给的滞后性。

尽管2003年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则一年半，长则二、三年。

因此2004年市场商品房有效供给主要来自2002年投放的土地。

2002年住宅用地投放量仅为2300亩，可建筑面积约为230万M2。

2003年商品住宅新开工面积208.18万M2，同期增长仅14.52%，决定了一级市场供应量小。

B、建材断档推迟工期。

今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响一部分项目建设工期。

这又减少了市场有效供给。

3）建材价格继续上涨的势头难以改变。

今年浙江各类水泥价格的涨幅在27%-45%之间波动，钢材价格涨幅在15%-40%之间波动。

其中，普通硅酸盐水泥（回转窑）11月份出厂价格同比上涨38.1%，普通硅酸盐水泥（立窑）出厂价格同比上涨34.6%，矿渣硅酸盐水泥（回转窑）出厂价格同比上涨27.6%；复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨44.6%。

普通中型钢材价格上涨19%，普通小型钢材价格上涨24.1%，优质型钢材价格上涨39.3%，线材价格上涨19%， 建筑材料价格的大幅上扬，增加了建安成本。

从浙江来看，因今年钢材、水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加8－9%，小高层增加10－11%，高层增加12－13%。

由于建材生产受资源、能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升的惯性还会持续。

在这种情况下，开发商有可能在上涨的成本嫁接到买家身上，从总体上看，价格上升的趋势比较明显。

4）开发贷款利率上浮，增大财务费用。

上个月央行宣布从2004年1月1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行、城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上浮70％，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。

这样对办公物业而言，同样存在追涨的可能。

5）杭州写字楼发展情况。

近年内，在住宅市场有限供应不足的时候，写字楼却是如雨后春笋般涌现，并随着市场推量的增加，写字楼板块正日趋形成，目前基本较成规模的有武林商圈、高新板块、黄龙板块、庆春板块、吴山板块、城站板块等。

越来越多的开发商认识到，通过板块的差异性寻找目标客户的重要性。

不过，供应量较大而需求量增长有限的写字楼市场，开发商对写字楼的开发显得信心不足。

不论是对招标地块的谨慎出价还是对写字楼市场的理论造势，大多数开发商对写字楼市场的研究程度是远远比不上住宅市场的。

这的确是市场供需影响。

总体来说，由于经济及需求等诸多因素的支持，杭州房地产市场仍然会保持良好的发展态势，从大环境讲，对本案的发展是有利的。

（四）、杭州写字楼市场研究

1、杭州市写字楼市场分析

（1）市场供应分析

杭州写字楼市场自从1995年开始进入低谷，销售受阻，空置上升，到2001年初空置将近50万平方米，但至2001年以来，受经济发展的拉动和杭州房地产发展的影响，杭州写字楼市场进入快速发展期，许多高档写字楼纷纷面市（如瑞丰国际商务大厦、世贸二期、白马大厦等），市场供应量剧增，市场消费得到激活，需求也大幅度增加。

虽然仍处于供过于求的状态，但供应与需求之间的差距明显缩小。

据统计，2001年杭州市写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到30．93万平方米，与2000年同比增长41．6％，销售面积超过16万平方米。

2002年在此基础上迈进了一大步，预售面积40万平方米，比2001年增长30.5％左右，2003年市场供应回归理性，全年完成投资额7.54亿元。

从土地供应看，2001年170亩，建筑面积可达30万平方米；2002年115亩，建筑面积可达32万平方米；2003年出让公建用地14幅，可建写字楼200万平方米以上。

这些土地供应集中钱江新城、滨江区和城郊区结合部，将会在今后两年得到释放，市场存在较大的消化压力，对本项目存在很大的竞争威胁。

2003年新的楼盘上市量不大，写字楼开发趋势明显趋缓，新开盘或即将开盘的项目，主要有黄龙恒励大厦、同方财富大厦、星汇商务大厦以及环球时代广场、南北商务港、现代领地等，与竞相面市的众多大盘住宅项目相比，不可同日而语。

2004年上市的有绿城·深蓝广场、广利大厦、银座大厦等。

从目前供应结构看，高档写字楼供应量大于中档写字楼，市中心武林区域、黄龙区域供应量较大，均价基本在10000元/平方米以上，城东和城西供应价格基本在7000元/平方米左右，价位在两者之间的写字楼供应不足。

近6年杭州写字楼供销量对比（单位:

万平方米）

年份

1998年

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

预售面积

19.8

20.3

21.83

30.9

33.2

56

成交面积

17.2

19.8

23.64

36.23

46.1

62

（2）市场需求分析

近年来杭州写字楼市场一直保持供需两旺的局面，供应量放大的同时，成交量攀升，销售价格亦水涨船高，随着市场成熟，供应量持续放大，客户可挑选的余地增多，价格的追涨，客户的消费需求越来越理性，总而言之，其需求呈现如下趋势：

1）小面积成为市场主流需求

由于杭州写字楼客户以中小公司居多，因此小面积写字楼仍是市场消费的主力。

据统计，写字楼需求的主力面积集中在80-l50平方米之间，占整体市场的52％；200平方米占l5％；20O、300平方米占14％。

小面积的写字楼将成为市场热点，大面积写字楼的分割销售将在所难免。

中小面积户型的需求与杭州经济产业结构很有关系，由于中小民营企业（诸如IT、贸易和服务行业等）十分活跃，其对写字楼的需求更加讲究实用性，受规模限制，故以中小面积为主。

2）写字楼需求有其相应的产业依托

根据杭州市城市定位及发展规划可以看出，杭州市写字楼的总体需求主要体现在以下几个方面：

以“信息港”为支撑的通讯、电子、IT等高科技企业；

以第三产业为主导的贸易、进出口外贸企业；

以服务业为主导的商贸、房地产实业企业；