旧城改造问答素材.docx

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旧城改造问答素材

一.固原市区旧城改造实施过程遵循哪些原则？

答：

固原市此次实施旧城改造工程主要遵循以下五条原则：

（一）科学规划、连片改造。

坚持规划设计先行，把旧城改造与城市总体规划、土地利用总体规划紧密衔接，突出固原文化特色，整街区统一规划设计，逐年连片改造，对改造区域的建设内容、市政设施配套、建筑风格一次性规划到位。

（二）改建结合、完善功能。

根据改造区域现状，坚持改造与建设相结合，对危旧房屋进行拆除新建，对具有使用价值且成排连片的建筑进行保留改造，一次性配套建设道路、广场、园林绿化、菜市场、停车场、公厕等基础设施，完善服务功能。

（三）政策引导、群众自愿。

制定并宣传旧城改造惠民政策，引导群众支持参与改造工作，充分调查研究，广泛征求群众意见，对80%以上住户愿意改造的片区，纳入改造范围，对群众改造意愿强烈、积极配合的区域先行改造，先易后难，稳步推进。

（四）政府主导、市场运作。

大胆创新体制机制，政府在征询公众意愿的基础上，制定规划、出台政策、组织征收土地房屋，探索住户自主改造、联合开发、企业开发等不同的改造方式，广泛吸纳企业、社会和个人投资参与旧城区改造，建立市场化运作机制。

（五）统一政策、依法推进。

修订完善土地房屋征收办法，统一征收标准，规范征收程序，依法处置违法建设、无理拒绝接受补偿安置政策、无理阻挠干扰改造工程等行为。

二.此次旧城改造的改造范围有哪些？

答：

此次旧城改造的主要改造范围为市区老城区核心区，扩展到清水河区域、长城梁东侧区域、古雁岭区域和西南新区区域，重点划分为六大片区：

1．博物馆周边片区。

以博物馆为中心，东至东关街、南至上海路、西至六盘山路、北至文化路，占地面积5885亩。

2．古城墙遗址公园周边片区。

以古城墙遗址公园为中心，东至东关路、南至文化路、西至六盘山西路、北至饮马河水库，占地面积8660亩。

3．清水河片区。

以火车站为中心，东至东环路，南至上海路，西至东关街，北至污水处理厂，占地面积10598亩。

4．古雁岭片区。

东至中山街，南至六盘山西路，西至上海路，北至古雁西路，占地面积8489亩。

5．长城遗址片区。

以明庄为中心，东至什里村，南至北京路，西至大堡村，北至长城梁，占地面积12917亩。

6．西南新区片区。

东至上海路，南兴城路，西至九龙路，北至大堡村，占地面积18527亩。

三.改造区内的改造任务有哪些？

答：

把每个改造片区作为一个大项目进行整体规划建设，重点实施棚户区改造、市政设施提升、老旧小区整治、古城风貌恢复、绿化亮化、综合管理六大工程。

从现在开始至2018年，利用三年多时间，基本完成所确定范围的旧城改造任务。

1．实施棚户区改造工程。

对旧城改造范围内的棚户区，按规划设计实施改造。

实施棚户区改造项目27个，占地总面积6955.35亩，改造住户17490户，改造建筑面积221.22万平方米。

2．实施市政设施提升工程。

对旧城改造范围内的道路、菜市场、停车场和公厕等公共设施进行新（改、扩）建。

新（改）建道路33条25.5公里，配套建设集污管网等设施；新建垃圾中转站11座、公厕11座、菜市场12处、停车场9处。

3．实施老旧小区改造工程。

对旧城改造范围内的老旧小区住宅楼进行墙体节能改造，对小区道路、绿地、给排水、停车场、监控等公共设施设备进行维修整治。

改造老旧小区19个，改造建筑面积32.98万平方米，受益住户3685户。

4、实施古城风貌恢复工程。

规划建设古城墙遗址公园，保护“回”字型古城墙，改造古城墙内的老旧建筑，合理限制建筑高度，建筑风貌与古城历史风情相结合，建筑风格融合固原历史传统、地域特征，并与时代特色相结合。

5、实施绿化亮化工程。

对旧城改造范围内的街头广场、道路等主要节点进行绿化整治，提升绿化层次，对临街建筑物外立面进行改造并全面亮化。

6、实施综合管理工程。

对旧城改造范围内的环境卫生、社会治安、违法建设、公用设施实行网格化管理，由原州区政府责任到单位、到人员。

四.房屋征收前，征收部门应当做哪些前期调查？

答：

房屋征收前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的区位、权属、用途、结构、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当给予配合。

调查结果应当在房屋征收范围内公布。

五.征收范围内新建的房屋补偿吗？

答：

被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等增加补偿费用的行为；违反规定实施的，增加部分不予补偿。

征收范围内未经登记的建筑物，由原州区人民政府组织所属乡（镇）、街道办、社区（村）等相关部门依法进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。

具有下列情形之一的，属于违法建筑：

1、依据2011年5月19日航拍影像图核对，影像图上没有记载的建筑；

2、2011年5月19日《固原市区城市规划区内土地及房屋征收与补偿暂行办法》（固政发〔2011〕57号）发布后，未经批准新建的建筑；

3、以套取拆迁补偿资金为目的，不具备使用功能，存在安全隐患的建筑。

六.征收补偿方案应当包括哪些内容？

答：

房屋征收部门（单位）根据调查登记结果和实际情况拟定征收补偿方案，报原州区人民政府。

征收补偿方案应当包括下列内容：

（一）征收依据和征收目的；

（二）房屋征收部门及其委托的房屋征收实施单位；

（三）征收范围和征收期限；

（四）被征收房屋类型和建筑面积的认定确认；

（五）补偿方式、内容、标准和计算方法，补偿金支付期限、方式；

（六）用于安置房屋的地点、面积、选购办法；（七）过渡方式和过渡期限；

（八）补助与奖励办法、标准；

（九）其他应当纳入征收补偿方案的事项。

七.房屋征收实施方案的流程有哪些？

答：

房屋征收部门应在法定期限内对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

房屋征收部门应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

同意房屋被征收的被征收人占总被征收人的80%以上的，实施征收。

固原市发展和改革、规划、住建、国土、财政、物价、监察、审计、城管等有关部门应当予以协助和配合。

对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要征收房屋的，占被征收人半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《宁夏回族自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》和本办法规定的，由原州区人民政府或房屋征收部门（单位）组织召开听证会，邀请被征收人和公众代表参加，并根据听证情况对征收补偿方案进行完善。

在房屋征收范围内，根据房屋的建筑年代、质量条件，经市规划部门认定具有使用价值，且符合片区规划的成片建筑，予以保留，按照该片区的总体规划进行改造提升，配套完善基础设施建设。

八.社会稳定风险评估是什么？

答;原州区人民政府在作出房屋征收决定前，由房屋征收部门负责组织社会稳定风险评估，并拟定各项社会稳定风险防范、化解、处置措施，报原州区人民政府研究确定。

进行社会稳定风险评估时，应当邀请被征收人代表、人大代表、政协委员等人员参加，广泛听取意见。

未经过社会稳定风险评估的，原州区人民政府不得作出房屋征收决定；对经过评估认为存在重大社会稳定风险的，应当暂缓征收。

房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市、区两级人民政府常务会议讨论决定。

九.对房屋征收决定有异议怎么办？

答：

原州区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收范围、实施单位、征收补偿方案、征收期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权证和房屋产权证同时收回。

被征收人对原州区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

十.市区国有土地上房屋征收补偿安置有哪些方式？

答：

市区国有土地上房屋征收补偿安置实行货币补偿和房屋安置两种方式。

（一）货币补偿包括：

被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿等。

（二）房屋安置：

1、根据该区域的规划条件，具备原地安置条件的，被征收人可选择原地安置；不具备原地安置条件的，被征收人应选择异地安置。

2、用于安置房屋为毛坯房，被征收人在征收补偿价值数额内购买的房屋面积，房屋价格为当年成本价，房屋成本价由土地费用、建筑安装工程费用、市政设施配套费用及各种税费构成，由物价部门核定；超出的面积，按市场价购买。

3、被征收人选择房屋安置时，被征收房屋的补偿款用于购买安置房屋，临时安置费和搬迁费可予支付。

4、在安置房屋交付使用时，征收人与被征收人应及时结清安置房屋价值与被征收房屋补偿价值的差额。

十一．被征收人可依法获得哪些补偿？

答：

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付一次搬迁费；选择房屋安置的，安置房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。

征收住宅和办公房屋，搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准一次性发放给被征收人；

征收商服房屋，搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米15元的标准一次性发放给被征收人；

征收生产加工房屋，根据设备拆装、运输实际发生的费用协商确定搬迁费，一次性发放给被征收人。

征收住宅房屋选择期房安置的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费，临时安置费按照原住宅房屋建筑面积每平方米10元的标准，按月向被征收人计发；但每月最高不得超过1500元，直至安置房屋交付之日止。

被征收人选择现房房屋安置的，不计发临时安置费。

征收非住宅房屋造成的停产停业损失补偿，按照被征收房屋评估价值7‰的比例乘以停产停业期限（月）计算。

被征收人选择货币补偿的，一次性发给3个月的停产停业损失补偿；选择房屋安置的，按月计发停产停业损失，直至房屋安置之日止。

给予停产停业补偿的被征收房屋，应当同时具有经营性用房所有权证、国有土地使用权证和合法有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。

对住宅用房改为经营性用房或经营性用房所有权证、国有土地使用权证不齐全的房屋，一次性给予3个月的停产停业损失补偿。

 被征收房屋属被征收人唯一住宅的，被征收人应选择房屋安置；被征收人房屋补偿的金额不足购买人均15平方米保障性安置房屋的，享受共有产权住房政策。

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于安置房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订补偿协议。

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

被征收人选择期房安置，签订补偿协议后，房屋征收部门已经按照补偿协议支付临时安置费的，视为已予补偿。

房屋征收部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并在征收完成后将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

十二.征收产权不明或存在债务纠纷怎么办？

答：

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请原州区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由原州区人民政府依法申请人民法院强制执行。

征收产权不明确或存在债务纠纷的房屋，房屋征收部门依据该地段房屋征收补偿方案提出补偿安置协议，报经原州区人民政府作出补偿决定后实施拆迁。

在征收前，房屋征收部门应当就被征收房屋的有关事项向公证机关提出申请办理证据保全等公证事项。

征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当就抵押权及其所担保债权问题进行处理。

抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿；达不成协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，将补偿款项进行公证提存。

十三.被征收人尽快签订房屋征收协议有没有奖励？

答：

房屋征收部门应当按照协议签订的时间对被征收人给予奖励。

自房屋征收洽谈协议之日起20日以内签订房屋征收协议的，给予10000元奖励；30日内签订房屋征收协议的，给予5000元奖励；30日后签订房屋征收协议的，不予奖励。

十四.房屋征收评估的标准有哪些？

答：

 国有土地上被征收房屋价值由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。

对被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

评估依据下列标准进行：

1、被征收人国有土地使用证和房产证齐全的，按照房地合一原则评估确定补偿价值。

2、被征收人仅有国有土地使用证的，被征收房屋的补偿价值参照国有土地使用证和房产证齐全的房屋评估价格的95%确定；被征收人没有国有土地使用证的，被征收房屋的补偿价值参照国有土地使用证和房产证齐全的房屋评估价格的90%确定，被征收的房屋是一次性建成，且用于居住的：

国有土地面积在200平方米以下，被征收房屋按房地合一的原则评估面积不得超过国有土地面积的80%；

国有土地面积在200平方米以上270平方米以下，被征收房屋按房地合一的原则评估的面积不得超过国有土地面积的70%；

国有土地面积在270平方米以上400平方米以下，被征收房屋按房地合一的原则评估的面积不得超过国有土地面积的60%；

国有土地面积在400平方米以上，被征收房屋按房地合一的原则评估的面积不得超过国有土地面积的50%；

上述情形中超出的房屋面积参照市人民政府发布的指导价评估确定。

对国有土地面积在200平方米以上的，扣除20%的采光及房屋间距用地后，剩余的土地面积按评估价给予补偿。

十五.对房屋征收评估标准有异议怎么办？

答;房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期限为7日。

被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，出具评估报告的房地产评估机构应当向其作出解释和说明。

被征收人或者房屋征收部门对初步评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的房地产评估机构提出书面复核评估申请，并提出异议的事实和理由。

出具评估报告的房地产评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。

十六.旧城改造的政策措施有哪些？

答：

实施旧城改造的政策措施有：

土地房屋征收政策、企业开发政策、自主改造政策、土地置换政策和税费减免政策。

十七.土地房屋征收政策的主要依据是什么？

答：

土地房屋征收政策主要依据《固原市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》和《固原市区集体土地上房屋征收指导价》，并严格实施。

十八.土地房屋征收政策的主要内容是什么？

答：

1．明确征收主体。

原州区政府为市区范围内土地房屋征收实施主体，统一发布征收公告，委托有关单位依法依规实施征收工作，并履行土地房屋征收行政复议、行政诉讼、强制执行等法律行为的主体责任。

2．规范征收程序。

严格执行入户调查及认定、制定征收方案、征求被征收户意见、举行听证会、社会稳定风险评估、征收公告发布等土地房屋征收程序。

3．统一征收标准。

房屋征收安置以货币化为主，也可根据被征收人意愿适当进行实物安置，统一土地房屋征收与补偿中搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、奖励资金的标准。

十九.企业开发政策的主要内容是什么？

答：

1．支持企业独立开发。

鼓励房地产开发企业参与旧城改造，按照自治区“三旧”改造方案，对具有商业价值的改造片区，土地采取现状挂牌出让方式取得，只将土地净收益作为挂牌起始价，商住用地出现两家以上企业竞价，竞价超过挂牌起始价30%时，可采取竞拍配建公租房面积的方式确定改造主体。

土地净收益溢价部分的70%专项用于支持该项目的基础设施建设。

2．支持企业联合开发。

鼓励房地产开发企业与改造范围内的住户联合开发改造，住户的土地使用权和房屋所有权经评估后以入股方式进行收益分成。

参与联合开发的住户达到70%的，该片区的土地出让金净收益的70%专项用于支持该项目基础设施建设。

同时，该片区可享受国家棚户区改造基础设施配套建设的相关政策。

3．允许土地归宗集中改造。

在旧城改造范围内，符合城市规划的，开发企业可申请收购相邻多宗地块，进行集中改造，单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地，且累计面积不超过改造项目总面积10%的，可一并纳入改造范围。

涉及原划拨土地改变用途及延长使用年限的，可以采用协议方式出让。

4．允许企业分期开发改造。

对改造片区分期开发改造的区域，企业缴清土地出让金后，可办理该区域土地使用权证。

5.促进商品住房销售。

政府要积极落实国家和自治区关于促进商品房销售的政策措施，鼓励团购和个人购买旧城改造商品住房，鼓励干部职工利用公积金贷款购买旧城改造商品住房，促进改善性住房消费。

6.帮助企业融资。

开发企业取得国有土地使用证、建设工程施工许可证后，政府要积极协调金融机构及时为企业发放开发贷款。

企业取得预售许可证后，政府要积极协调各商业银行加快按揭手续审查效率，按揭手续办理完成后及时放贷到位。

房地产开发项目在建工程抵押有余额的可以再次融资，房地产管理部门可对余额部分办理抵押登记。

二十.自主改造政策的主要内容是什么？

答：

对旧城改造范围内无法纳入整片区域改造的零星土地上的建筑物，支持原土地使用权人按照政府统一规划进行自主改造，改造方案必须经市规划委员会审批后方可实施。

政府配套建设改造范围内的水、电、路等基础设施。

原土地使用权人涉及划拨土地改变为出让的，可采取协议方式办理出让手续。

二十一.土地置换政策的主要内容是什么？

答：

允许部分土地进行置换。

在符合城市规划的前提下，根据棚户区改造范围内企业或单位的意愿，对其用地进行置换，为原土地使用权人重新安排用地，并以协议方式为原土地使用权人完善置换后的用地手续，置换的土地使用权价格折抵后不足部分以货币补齐。

二十二.税费减免政策的主要内容是什么？

答：

减半收取旧城改造项目中供电、供热、供水、供气、通讯等市政公用设施入网费、管网增容费等经营服务性收费；免征被征收户重新购置安置住房契税。

二十三.哪些情形下原州区人民政府可以做出征收决定？

答：

为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由提出征收房屋的部门向原州区人民政府书面提出征收申请，并提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件，对符合房屋征收条件的建设项目，由原州区人民政府作出房屋征收决定，并在征收范围内发布公告：

（一）国防建设的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二十四.房屋征收部门负有哪些法律责任？

答：

原州区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府或者原州区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任。

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，限期退还违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任。

贪污、挪用、私分征收补偿费用，未构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对违法建筑，责令责任人限期自行拆除，逾期未拆除的，由相关部门依法强制拆除，并由违法建设责任人承担拆除费用。

对私自倒卖的土地，依法予以没收，并对当事人严肃处理。

二十五．《固原市区规划区内国有土地上房屋征收与补偿办法》的适用范围是什么？

答：

市区规划区内集体土地上房屋征收补偿程序，参照本办法执行。

房屋征收安置补偿价值，根据市人民政府《市区规划区内集体土地上房屋征收与补偿指导价》，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。

与市区城市规划区内国有土地上同地段的集体土地上的房屋的征收补偿价值，由具有相应资质的房地产评估机构参照同地段国有土地上房屋征收补偿标准评估确定。

本办法自发布之日起施行。

《固原市区城市规划区内土地及房屋征收与补偿暂行办法》（固政发〔2011〕57号）同时废止。

本办法施行前已实施的项目，继续按照《固原市区城市规划区内土地及房屋征收与补偿暂行办法》（固政发〔2011〕57号）执行。