深圳布龙片区和IT商圈.docx

资源描述

深圳布龙片区和IT商圈.docx

《深圳布龙片区和IT商圈.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳布龙片区和IT商圈.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

深圳布龙片区和IT商圈.docx

深圳布龙片区和IT商圈

深圳●布龙片区和IT商圈●大型调查报告

【第一部分】序言

【布龙片区】即将亮相了！

继南山片区、宝安中心区之后，【布龙片区】即将讨论通过，历经2个多月的调查，二郎乘坐关外绿色TAXI，发现【布龙片区】具有自己独特的优势，它进一步导入“深圳北”、“后汽车时代”、“后MALL时代”等一系列词组，这是片区缘起。

【二郎茶社的抽样调查1】

布龙片区的地产客户，很多是企业老板和科技人士，在这里流传着二句话，本地人没钱买小高层，但是有钱住TOWNHOUSE。

年轻人喜欢上楼居住，为的是加快生活和工作的节奏；而中年人则喜欢上house，因为他们还保留着自给自足的理念。

【二郎茶社的抽样调查2】

目前布龙片区即将被激活，这要看几个大品牌开发商的进程，比如万科、鸿荣源、招商等，大型商业城、大型住宅区的带动。

2005年和2006年，地产产品综合品质将得到提升，服务意识有所加强，目前片区的问题是配套资源不够。

【二郎茶社的抽样调查3】

龙岗区，每年大约有平均40万、50万的批地量，土地拍卖市场的地价越来越高，楼盘代理费越来越低，约1%左右。

媒体方面，一个是网络轰炸不够，二个是本地人认为，特区报商报效果不大，大媒体不够重视，本地开发商使用的招数，全都是土招，土到利用别人外墙做广告，一个月在路口搞3次活动。

地方电视排在第一位（龙岗本地有11家电视台），报纸主要是龙岗日报、南方都市报。

【二郎茶社的抽样调查4】

营销方面，布吉和龙岗，人流也不算很少，平时周末在路口敲几个鼓，马上就能围来几百人几千人，但是，这里的市场难以分析，营销手法以老客户介绍新客户为主，客户主要是相信大品牌，如怡美山庄就卖的比较好。

近年的街铺的推出量过多，同时需求也很大。

有车的本地人非常多，但相应的好产品没有，尤其是高档商业城缺乏，对于一个人买多套房子的布龙客户，没有相应的配套，实在非常遗憾。

【二郎茶社的抽样调查5】

根据摸底侦察，布吉和龙岗的茶馆多、洗脚城多，而卡拉OK和桑那浴减少了。

这点让二郎茶社非常高兴，因为茶多了，爱滋病少了，很令人欣慰。

在新亚洲花园里，很多客户都是区领导，他们普遍喜欢喝茶，而晚上通常8:

00以前回家，不去太过喧闹的歌舞场所。

【二郎茶社的抽样调查6】

一直在寻找布龙的商圈龙眼，目前发现了2只，第一只眼是【万科城·风情步行街】，第二只眼是【鸿荣源·深圳北一号计划】，一个是40多万平方米，一个是接近200万平方米，吞吐量非常之巨大，在报告后面请您继续看。

【第二部分】龙岗区长、万科、鸿荣源等观点

各种各样的商圈划分、各种各样的MALL品类繁多，（城市发展）圈层就象是一串串蘑菇云，它不是简简单单在图纸上画出来的，关键要看片区商业寡头，才能有原子弹般的品牌辐射当量，布龙片区，目前有万科、鸿荣源这样的核心地产商。

■李铭（深圳市龙岗区区长）说——

我上任的一件事，就是修路，唯一的工作。

龙岗的公路2年会有翻天覆地的变化，3年会脱胎换骨。

■陈运生（万创建筑设计公司副总经理）观点——

我觉得商业设计应该因地制宜。

万科城的地块，被市政路贯穿，是一个棒槌型的地块，一头面对华为，另一头面对一个低档的商圈。

政府规划的一块地如果过大，那么它的整个城市干道的密度就减小了，城市交通容易阻塞，所以万科在做商业规划的时候，就和整个片区的路网结合了起来，它的好处就是，根据城市路网的方向，不连通的区域很密，道路压力很大就会造成塞车，而且这边的华为生活区的路本来和我们不通，改造以后就通畅了。

■章晓任（万科地产销售经营部经理）观点——

我认为南山的商机：

滨海大道开通2年后，人口到了一个临界点。

南山的商业发展，是先有交通，再有人，再有商业。

我认为布吉的商机：

青平快速干道，是天然的商机，因为有IT人士圈。

布龙的商业发展，是先有人，后有商业，再有交通。

人流就是交流

万科认为，商业街不是一个简单的购物高度，人需要交流。

王树之说，人需要交流，这应该包括商业交流、文化交流、社会交流。

在好的配套周围可以住很多人，在很多人的周围应该有好的配套！

■江海旭（深圳鸿荣源地产总经理）的观点——

布龙片区五一挂牌，还是十一挂牌，这全都要听市长发话的，要按照程序进行的话，先要深圳市政府通过，然后报请北京人大批准，获得同意后再返回讨论具体的规划细则，目前，布吉和龙华规划局，已经讨论过这个问题。

刚才万科的说法，有一定的道理，布龙片区是一个标准的先工业化，后城市化的道路。

它是政府最早规划的工业基地，或者叫做科技基地，相应的住宅，是为了满足这些科研开发的产业人群的市政配套，但是，近年的发展脚步很快，尤其品牌商家的逐步进驻（万科、中海等，鸿荣源也开始进来了）。

■张红卫（美格行商业地产总经理）观点——

1、布龙片区类似南山，是交通起了连通作用。

人流也有基础。

2、布龙片区不同南山的是，不是带状的发展趋势，左有布吉，右有龙华，前有深圳中心城，后有东莞腹地，是圈状的发展趋势。

3、万科城·风情步行街，同以往的脚步一样，率先进入片区，营造大型综合商业城，为城市发展起龙头作用。

我平时喜欢看一点《道德经》，我认为作人要有一点信仰一点追求，这样才能把事情坚持做好，《道德经》里面的内容，我不能完全看懂，但每次看一遍感觉心情是好了很多，我甚至有时要求一些员工熟读和背诵，它对人的世界观和方法论很有裨益，当然，对商业也是一样适用。

■李应福（万科城·风情步行街项目负责人）观点——

（1）万科商业城，是一个区域商业中心，从它的商业策划、它的业态规划、它的商业组合、它的招商、它的建筑设计（包括商家的特别要求，比如层高、排烟、面宽、进深等），已经跳出了社区商业的模式，在国内商业规划者的先行者。

（2）这个项目从商机来看，商业是个很专业的领域。

商业中心的形成（一个城市通常有一到二个中心），需要历史的沉淀。

但是现在中国目前高速发展的过程中，会形成许多区域中心。

我们可以讨论这样2个问题？

（1）万佳对华强北商业的带动，是如何炒旺起来的？

（2）沃尔玛购物广场对蛇口是怎么带动的？

■孟家庆（深圳市房地产信息网市场总监）观点——

我们知道——龙华、坂田、布吉是三角地，是关外发展最好的三个区域，为什么我们最关心这3个区域。

让我们看一看所谓的“布龙片区”。

（1）地理位置最近

布吉对罗湖、龙华坂田对中心区，都是直线距离，正好在城市发展的中轴线上，自然发现这种夸关的距离非常明显，它是工作、生活选择的最优点。

10年前，香港朋友去布吉、罗湖人去中海怡美山庄，是因为买不起豪华房，就去关外，是中心城区的极度发展，辐射了相邻区域的发展，在这种模式就形成了一个很有趣的现象，安居后无法乐业，因为配套，因为交通。

市中心的房子为什么卖的好？

一是市政，二是配套。

（2）深圳是多区域中心的发展。

很多人流的聚集地，天然的形成了居住区。

因此高品质的商业应运而成。

南山的商业：

正在进行时。

布龙片区：

新的机会点。

（3）把眼光明确到布龙片区之后，坂田是一个双重意义的中心。

坂田既是布吉、龙华的中心点

坂田也是深圳中心轴的地理中心点。

坂田高新技术产业区，规划了5万高素质人群工厂。

万科很早四季花城就开始做了，第五园也是。

它的贡献是

1、对人群进行了筛选和分类

2、投资围绕万科坂块的商业，比其它更有投资价值。

■振业城罗迈观点：

我们看一看城市的规划，北京——摊大饼，上海——摊大饼，深圳——条形发展，很不正常，因此，应该加速南北的纵深发展，辐射四方。

从技术上说，深圳的发展，是土地储备决定的。

土地方面：

在2004年深圳市土地出让计划中，关外土地出让占了9成，特区内只占一成，其中宝安中心区、坂田、横岗潜伏着巨大的供应量。

万科广告说：

到底深圳的未来在哪里？

要我罗迈说：

深圳的未来就在布龙（环境好、气温低、噪音小），布吉、沙湾、清水河3个关，当然，深圳的未来还有宝安中心区。

■江城子（原《百仕会》主编，刚加盟招商地产）观点——

2004年5月28日，深圳商报与深圳市零售商经纪专业委员会首次出征东莞商业地产，行程中重点考察了“华南第一MALL”、“第一国际”、“世博广场”、“帝王广场”，原来许多业内人士怀疑商业消化能力，但其实发现市场“游资”非常雄厚。

■二郎茶社观点——

老深圳人喜欢街边店铺，子子孙孙在树荫下乘凉，让我们这些北佬一直都羡慕！

现如今“万佳百货”“沃尔玛”大型综合百货等大鲸鱼进港了，让零散商铺“歇菜”了，市场竞争叫做惨烈！

大型商业机构早晚用购物车接送居民，提供一站式的方便，深圳人已经习惯了，布龙人正在习惯着。

一个个中产阶级的底层商铺，目前正日夜被大型综合超市鲸吞，好比一个超大规模的集成电路系统，已经整合了千百万个与非门电路。

那些不成气候的小店铺，将沦落为小巷村尾的吃快餐米粉的地方。

■梁兴安（世联地产副总经理）观点——

美国著名学者刘易斯·芒福德在其著作《城市文化》里说，“城市的希望在于城市之外”。

尽管这句话诞生于颇为久远的1938年，但从当前中国如火如荼的城市化来看，无疑仍具有启发意义。

很长一段时间来，发展空间日益狭小的深圳特区积极寻求外扩，城市的发展使得特区内外联系日益紧密。

所以，我们的观点是“布龙”延展关内地产。

■李宗苗观点——

李宗苗认为，关外关内并不是人们想象的那样，一下子就破关的无影无踪了！

最关键的，还是需要假以时日，把治安问题解决好。

当然，象万科中海的社区管理，不存在这类问题。

■茅巍观点——

对于一部分家庭来说，孩子的小学、中学、重点高中是一件大事！

香域中央为什么好卖？

对一部分人来说，深圳好的学校太少，就是因为它靠近高级中学！

至于商业购物方面，大部分人都有车，就以车代步了。

我想，教育的重要性，对布龙片区的道理也是同样的。

【第三部分】布龙片区和IT商圈的调查报告

【规划依据】

1、《深圳市城市总体规划》（1996年）；

2、《深圳市龙华区域规划》（1999年）；

3、布龙片区开发相关文件、会议精神。

4、“借助万科、鸿荣源等大型商务项目改造城市”的计划。

【珠江和长江谁主沉浮】

珠江是一条海龙，长江是一条江龙，它们的游动方式和生存食物链，各有所不同，那条龙飞的最快？

进入21世纪以来，珠三角作为中国区域经济中最具火力的重要的增长点之一，经济发展进入了大规模商圈组团的发展时期，正在形成一个全球独具特色，人口达到4000万以上的大都市区。

中心城市（如广州、深圳）空间资源日趋紧张，大型产业项目和劳动密集型项目，开始向中心城市周边地区转移、疏散，形成了以中心城市为核心的群落和部落，大量有条件的城市副中心、卫星城的涌现，称为新世纪珠江△洲的新亮点。

【深圳北部山区】

在这种背景之下，深圳向北辐射的第一站布龙片区的区域地位，将不断提升紧靠深圳核心区、并以其自身的土地、人力资源发达的交通网络，必将成为未来20年深圳北拓发展的主要经济增长区，成为深圳未来的区域城市副中心。

城市建设和房产将迎来一次飞跃。

【布龙片区内部资料】

由于2005年布龙片区的规划资料，还不能公布，根据“2005年布龙片区开发的相关文件及会议精神”，我们引用其中一部分：

“……城市停留在第一和第二产业的阶段，不能提供既满足人们物质生活需求（比如购物、出行、看病等），又能满足人们对城市精神生活的需求（如书城、影业、休闲城市广场等综合功能）……”

“……实现布龙片区的城市更新，是进行大幅度的城市功能、结构的调整，把布龙片区所缺乏的一些城市功能综合场所和有吸引力的城市设施，在城市新建过程中呈现出来，吸引资本的流入，使该片区不仅仅是人们居住的场所，同时在此工作及娱乐，减少人们上下班时间，让他们更有效的工作，享有更舒适的工作、生活、环境……”

“……使布龙片区是一个让商人。

、白领、蓝领、学生、家庭主妇，甚至外地游客都感兴趣的区域……”。

【海带变海蛰·深圳放纵收横】

蓦眼回首，深圳以往的城市发展，皆在特区内呈东西带状，如深南大道和滨海大道沿线，专家们认为并不协调。

根据《深圳市城市总体规划（1996－2010）》，深圳城市总体布局是以特区内为中心，以西、中、东三条放射轴为发展。

有趣的是，中部轴线正好由龙华、布吉和观澜三个街道办构成。

不难看出，与中部轴线吻合的“布龙”是顺势而生！

深圳停止横行，纵深发展，是未来大趋势。

“布龙片区”，不仅有龙华、观澜同富裕工业园区、坂雪岗工业区、华南国际物流中心，还聚集了华为、富士康、新天下等知名科技企业，带来了高科技素质的就业人口。

在龙华的战略布局中，6.7平方公里的大浪高新技术园区和4平方公里的清湖高新技术园区，将与深圳高新技术园区相衔接，布龙片区可谓是“IT基地”。

【三合会·开春计划】

在布吉、龙华规划局的多次会议上，经过慷慨激烈的讨论，已拟将——隶属于龙岗区的布吉镇、隶属于宝安区的龙华镇和观兰镇，向深圳市报批“三镇合一”为市属的第七个行政区。

【2005有不测风云】

据悉，该行政区得到高层同意，但并未最终拍板，一是受房地产杀筹的影响，二是片区交通主要干线的进展推进。

本来第七行政区的合并条件已经成熟准备实施，新区政府在龙华广场东面。

石岩镇（石岩街道办）不在合并规划之中。

新行政区暂命名为“布龙片区”。

【布龙时间表·一五一十】

2004底深圳政府的计划是：

布龙区将于2005年五一节举行挂牌仪式。

目前内部消息是：

改为2005年十一节举行挂牌仪式，时间正好是2005年秋季房产交易会。

当然，【二郎茶社】不能保证拖延的情况发生，因为政府总是一五一十的说。

【布龙身长230平方公里】

未来“布龙区”的面积是Σ3个街道，包括龙岗区的布吉、宝安区的龙华和（坂田）观澜，覆盖约230平方公里。

（合并规划后面积数据肯定会有出入）。

【布龙鳞片200万】

人口（常住人口与暂住人口）超过200万。

（龙华100万、布吉坂田100万）。

今后每年可能以几何速度递增，但不会加速度递增。

片区聚集了华为、富士康等知名企业，是特区名副其实的IT基地（二郎茶社暂命名）。

【IT商圈的龙眼】

缺少象“万科城·风情步行街”这样的大型商业圈、100万的IT群体和白领人士的消费娱乐地带、缺少无烟工业和知识行业，虽依山傍水库，但没有充分利用绿色环境有氧呼吸，而好象做一种无氧呼吸。

【万科城·风情步行街】

万科城建筑面积40万㎡，其中万科商业城，命名为【万科城·风情步行街】，是依托于万科城的，总建筑面积约3万㎡，商铺共分2期发售，其中一期约2.16万㎡。

在一期商铺面积22000㎡中，光是【餐饮】就占11000㎡，其它商铺是社区必须的医疗、摄影、花卉等社区配套店面；二期的商铺面积是8000㎡。

目前的铺位，最小的是12㎡，最大的有2900㎡；【主力商铺】的价格大约是70万、80万元一套，部分大面积的商铺要200万一套。

几十万元总价的小商铺，最受买家欢迎，因为首期几万元没有太大风险，所以排队摇号的中率是1/6，造成很多抱怨，而大投资商的大商铺则有租金回报问题，在理论上存在风险。

【鸿荣源·深圳北一号计划】

有“西部航母”之称的鸿荣源地产，投资的该深圳北项目是一个超级巨无霸，光建筑面积已经200万㎡，设计为3个大型居住小区，停车位12000多个。

其中包括高层、小高层、公寓、酒店、写字楼、大型商业MALL，还包括中学、小学、幼儿园、书城、博物馆、音乐厅、电影院等等，但目前尚在研究调查阶段，因此资料恕不能公开。

【龙华片区21个大项目（包括已立项）】

01—06略

07、富士康高新科技园：

（投资高达100亿元，意向在近年内购房者高达1万户，面积偏重在85—110平方米）。

08、华为高新科技园

09、万科地产坂雪岗地块：

约40万平方米地块：

10、深圳第二第卷烟厂：

11、华南国际物流中心：

12、深圳品牌服装城：

面积120万平方米、从业人员12万以上）。

13、茜坑水厂扩建

14、龙华旧城改造项目动工：

（郭下村、弓村、民治村三处开始征地）

15、塘朗山、羊台山两个大型郊野公园：

（已动工）

16、哈飞汽车城立项。

（据传投资高达10人民币）。

17、地铁4号线即将动工。

（据前几天的消息，香港地铁将进达龙华）。

18、北起广州南连龙华的城市轻轨线。

（北起广州、经东莞后街、到龙华新汽车站）。

19、11号轻轨：

（沿南坪铁路将龙华连起深圳机场与龙岗区）。

20、旧城改造即将动工。

（2006年起将有超过200万平方米以上的旧城将在近五年内进行大改造）

21、龙华火车站立项。

（项目位置在樟坑村以西、梅龙路西边、新区大道东面、现在平南铁路樟坑村北面）。

【IT硬件接口】

【清平高速路一期】

7月1日开通。

被市政府列为2002至2004年度重大建设项目之一的清平高速公路一期和特区内连接段工程，南起红岭北立交，北至龙景立交与南坪快速干线、水官高速公路相接。

该项目全长7.65公里，总投资约9.6亿元人民币。

该通道全线开通之时，全长11.24公里的清平高速公路二期工程将同时开工。

【中信（深圳）集团·惠州过境公路】

值此布龙片区即将启动的时辰，又发生了一件喜事。

5月28日通车，今后深圳人开车出游河源、梅州等地，可省下20至100元过路费。

惠州市过境公路由中信深圳集团公司投资，全长26公里，总投资近10亿元，历时3年建成。

该公路全线6车道，是深圳至河源、梅州、龙门和广州至汕头、大亚湾、深圳的主要干道。

布龙片区间接受益，当然，中信（深圳）集团的高尔夫别墅项目也同时受益。

【IT软件接口】

历史状况为以来料加工业起步，“布龙区”最早期的规划“一点技术含量都没有”，今后的布龙应该是“技术含量很高”。

但需要注意的是，未来“布龙区”缺少可依托的支柱产业，区内虽然有华为、富士康等知名大型企业，经济指标有明显的提升，但其它中型企业仍显单薄。

据悉，政府在这方面，已经开始扶持30多个相关企业。

【其它IT外设接口】

通往特区内的通道较多，与城区重要区域的距离适中，通达便捷：

■经五和大道距离梅林关约6公里，经在建清平快速路距离清水河关约7公里，经布龙路距布吉关约8公里；

■经梅林关距离福田中心区约11公里，距华强北商业中心区约13公里，距皇岗口岸约14公里；（以上数据按是直线距离计算）

■经清水河关距罗湖金融中心区12公里，距离罗湖口岸约13公里，经梅观高速公路距离东莞约15公里；

■经公路一环（南坪快速）及规划中福龙路可到达南山；（来源：