区域房地产投资潜力考察.docx

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区域房地产投资潜力考察

房地产项目（战略布局项目）

投资考察要素规范

第一部分宏观：

区域投资环境与

房地产发展状况调查

1、城市发展状况

1）经济发展状况：

●城市GDP近几年的趋势状况（图表反映，来自统计年鉴与公报）

●城市人均GDP近年的走势状况（以图表形式反映，来自统计年鉴与公报）

●城市主导产业及重大产业投资、发展状况

●城市民营经济发展状况（采取横向对比方式说明民营经济在城市经济中的地位）

2）人口规模

●城市总人口、市区人口近年的变动趋势状况（图表形式，）

●城市外来人口状况与人口导入政策

●城市近期、中期、远期人口规模发展目标

3）居民生活、消费水平

●城市居民人均可支配收入变动趋势（来自统计年鉴，图表形式）

●城市在岗职工平均工资水平变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）

●城乡居民储蓄存款余额变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）

●城市居民人均居住面积变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）

●城市居民人居居住面积发展目标（来自统计年鉴，来自十五计划）

4）城市规划及重大市政建设状况

●城市规划总体状况描述（附图，来自城市规划文本）

●城市化水平及发展目标（来源于十五计划）

●城市新城区规划及建设状况

●城市交通建设状况（对房地产投资产生影响的高速公路、市政道路、轨道交通重大建设）

5）城市在区域经济圈中的地位

●城市所处经济圈的基本情况

●城市在所处经济圈中的地位

2、城市房地产发展状况

1）城市土地供应及开发状况（来自国土局、土地交易中心）

●各年度购置土地面积变化趋势（图表形式）；

●当年完成土地开发面积变化趋势（图表形式）；

●年度成交地块状况统计分析（图表形式）。

2）城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）

●新开工商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；

●在建商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；

●商品房（住宅）竣工面积变动趋势（图表形式）；

●未来几年内新增商品房供应状况预测（含计算过程）。

3）城市商品房需求状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）

●商品房（住宅）批准预售面积变化趋势（图表形式）

●商品房（住宅）销售面积变化趋势（图表形式）

●商品房（住宅）供求比变化趋势（图表形式）

●商品房（住宅）需求预测（含计算过程）

——年度原有城镇人口的住房需求=（目标居住面积-当前居住面积）×当前城镇人口数/年数

——年度新增城镇人口的住房需求=【（计划期内城市-现有城市人口）+（计划期内总人口-保持现有人口自然增长率的总人口）+计划期内农转非人口】*人均建筑面积/年数

●城市居民商品房需求心理

——需求对象比例（图表形式）

——需求类型比例（图表形式）

——房型面积比例（图表形式）

——价格水平比例（图表形式）

——小区配套

4）城市房商品房（住宅）价格走势

●城市历年在售商品房价格走势（图表形式）

●城市历年成交商品房均价走势（图表形式）

5）城市商品房空置状况及变化趋势

●历年商品房空置状况（类型、面积图表）

6）房地产二级市场（存量产权房）发展状况及趋势

●分年度存量房成交面积

●分年度存量房成交均价

7）地产五大市场评价指标 

●投资风险系数

计算公式：

１－自筹资金／总投资资金来源。

●市场土地存量变化系数

计算公式：

购置土地面积／完成土地开发面积。

（注：

“市场土地存量变化系数”旨在了解一定时期内市场（开发商、土地开发中心等）土地使用资源的变化情况。

）

●新增商品房消化系数

计算公式：

销售面积／（ｋ×竣工面积）

●有效商品房消化系数

计算公式：

销售面积／（ｋ×竣工面积＋待销面积×以月为单位的时段数／１２）。

●总体商品房消化系数

计算公式：

销售面积／（ｋ×竣工面积＋空置面积×以月为单位的时段数／１２）。

（注：

新增商品房消化系数、有效商品房消化系数、总体商品房消化系数反映市场消化能力。

）

3、区域房地产发展状况

指考察地块所在行政区内房地产发展状况，应与2中所列项目对应收集有关资料并形成图表、计算及定性分析报告。

第二部分微观：

地块投资潜力调查

（同本地项目）

1、项目概况（应含地理位置图、配地形图、现状图图片）

2、项目地块经济技术指标

3、项目周边市政配套环境（应配图片）

4、项目周边楼盘市场及竞争状况（应配图片、楼盘调查表）

5、项目开发SWOT分析

6、项目开发市场定位

7、项目开发成本与收益预测（应附投资估算表、市政配套费用一览表）

8、项目开发权取得条件及付款条件

9、结论与建议

附录一：

地产五大市场评价指标计算实例

广东房地产市场五大指标分析---2003年上半年市场分析

广东省房协市场分析课题组

一、 投资及资金来源

今年上半年，广东房地产累计完成投资506.88亿元，占全社会固定资产投资总数的27.6%，尽管同比增长为7.6%，但比起去年三成以上的增幅，明显回落，开发投资呈“降温”趋势，房地产开发投资得到有效控制。

住宅投资仍占主要部分，达71.7%，较2002年同期平稳增长；而办公楼和商业用房投资分别占3.3%和9.1%，分别同比回落。

见表1。

 表1按用途完成开发投资数据表（万元）

完成投资

住宅

办公楼

商业

其它

2002上半年

4711684

3409629

251896

479385

570774

2003上半年

5068805

3634558

164822

461171

808254

同比（%）

7.6

6.6

-34.6

-3.8

41.6

总资金来源同比增长1/5强，但增长主要来自国内贷款和其它资金（订金、预付款…）的增加，自筹资金虽有3.6%同比增长，但相对比例却下降了4.7%，比例不尽合理，投资风险问题值得关注。

 表2房地产资金来源基础数据表

资金

来源

（万元）

国内贷款

外资

自筹

其它（订金、预付款…）

（万元）

%

（万元）

%

（万元）

%

（万元）

%

02上半年

6108686

1349072

22.1

153817

2.5

2000385

32.7

2605412

42.7

03上半年

7410927

1756983

23.7

171804

2.3

2072213

28.0

3409927

46.0

同比（%）

21.3

30.2

1.6

11.7

-0.2

3.6

-4.7

30.9

3.3

 市场评价指标一：

投资风险系数。

计算公式：

1－自筹资金/总投资资金来源。

●       “投资风险系数”则利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映筹资结构的健康合理性与否。

风险系数的取值区间为（0，1），该值越大，说明投资风险越高。

表3生成指标数据表

名称

2002上半年

2003上半年

同比（%）

投资风险系数

0.6725

0.7204

7.1

投资风险系数在2003上半年较去年同期上升7.1%，总体风险系数已高于0.7，投资主要靠国内贷款和预售（日益增长的个人购房消费信贷资金实际也来自银行）的现象应当引起足够注意，虽然并未出现危机，但也要保持警惕，防范金融风险于未然。

因此最近央行推出新信贷政策（121号文），未雨绸缪，收紧银根，对于控制房地产的投资风险应有一定帮助。

 二、 土地和商品房建设

 表4按类别完成开发投资数据表（万元、万m2）

土地开发

土地购置

投资

面积

投资

面积

2002上半年

249818

844.52

774063

830.79

2003上半年

295436

973.02

759390

1063.06

同比（%）

18.3

15.2

-1.9

28.0

市场评价指标二：

市场土地存量变化系数。

计算公式：

购置土地面积/完成土地开发面积。

●       “市场土地存量变化系数”旨在了解一定时期内市场（开发商、土地开发中心等）土地使用资源的变化情况。

表5生成指标数据表

名称

2002上半年

2003上半年

同比（%）

市场土地存量变化系数

0.9837

1.0925

11.1

2003年上半年，市场购置土地面积大于完成土地开发面积，市场土地存量增加90.04万M2，因此，资源变化系数大于1，达到1.0925，较2002年同期，同比增长11.1%，土地控制问题进一步突出。

表6商品房建设数据表（万元、万m2）

施工面积

新开工面积

竣工面积

2002上半年

8928.61

2240.12

892.77

2003上半年

9654.24

2189.8

1424.04

同比（%）

8.1

-2.3

59.5

施工面积平稳同比增加，新开工面积略有下降，而竣工面积大幅度增长，同比增幅达59.5%。

三、 房地产交易

销售（包括现楼、期楼，下同）面积和销售额均有近三成的同比增长，平均价格稳定。

表7房地产交易数据表

销售额

销售面积

均价

（万元）

（万m2）

（元/m2）

2002上半年

2633728

790.35

3332

2003上半年

3351957

1003.99

3339

同比（%）

27.3

27.0

0.2

广东房地产空置问题在全国一直引人注目，空置数量约占全国总数的1/6~1/5，比例高于建设和交易。

令人遗憾的是，2003年上半年，广东空置面积又有15.5%的同比增长，其中，待销面积更增长近三成。

其中，住宅空置问题相对较严重，待销面积和总空置面积均有两位数的同比增长；办公楼空置表现参差，一方面，待销面积大幅增加，另一方面，滞销和积压面积回落13.3%，总体空置也有4.7%的同比增长；而商业楼宇空置与去年基本持平，仅小幅增加。

预计未来市场压力会进一步加大，竞争会进一步加剧。

 表8房地产空置数据表（万m2）

总数

住宅

办公楼

商业

其他

02年

空置面积

1917.05

1189.73

140.98

395.67

190.67

其

待销

836.64

572.41

39.83

146.28

78.12

中

滞销&积压

1080.41

617.32

101.15

249.39

112.55

03年

空置面积

2215.08

1447.12

147.54

398.04

222.38

其

待销

1071.33

774.2

59.86

146.45

90.82

中

滞销&积压

1143.75

672.92

87.68

251.59

131.56

同比

（%）

空置面积

15.5

21.6

4.7

0.6

16.6

其

待销

28.1

35.3

50.3

0.1

16.3

中

滞销&积压

5.9

9.0

-13.3

0.9

16.9

市场评价指标三：

新增商品房消化系数。

计算公式：

销售面积/（k×竣工面积）。

市场评价指标四：

有效商品房消化系数。

计算公式：

销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）。

市场评价指标五：

总体商品房消化系数。

计算公式：

销售面积/（k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12）。

●       “商品房消化系数”是通过计算一定时期内房地产吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。

为了全面衡量市场供求和交易情况，这里设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。

结合现有统计资料，这里只针对一手市场。

新增商品房消化系数的一般公式定义为：

市场实现吸纳量/市场新增供应量；

有效商品房消化系数的一般公式定义为：

市场实现吸纳量/市场有效供应量；

总体商品房消化系数的一般公式定义为：

市场实现吸纳量/市场总体供应量。

销售面积（即市场实现吸纳量，包括现楼和预售）统一作为三个商品房消化系数的分子；差别则体现在分母。

新增商品房消化系数只考虑新竣工面积，由于历年平均来看，一般有约两成的竣工面积为不可销售面积（包括公建、回迁补偿和配套设施等），因此可销比例k取为0.8；有效商品房消化系数在前一系数的基础上，假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在未来12个月被均匀吸纳的条件，而暂不考虑滞销&积压面积的影响；总体商品房消化系数则假设满足全部空置面积将在未来12个月被均匀地吸纳的条件。

后两个系数在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。

该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。

 表9生成指标数据表

名称

2002上半年

2003上半年

同比（%）

新增商品房消化系数

1.1066

0.8813

-20.4

有效商品房消化系数

0.6979

0.5994

-14.1

总体商品房消化系数

0.4725

0.4469

-5.4

三个商品房消化系数在2003年上半年均较2002年同期下降，其中，对新增商品房的消化能力降低20.4%；考虑待销面积影响，情况略好，但有效商品房消化系数同比降低14.1%；若考虑市场总体供应，则总体商品房消化系数同比降低5.4%。

总体上，市场供过于求仍十分明显，而且有进一步加剧之势。

 四、 结论 

●       广东房地产正步入持续增长后的市场调整期。

●       上半年广东房地产市场可以用“平稳、理性”来概括。

“非典”对市场并未带来直接明显的影响。

●       尽管市场销售面积与金额同比均增近3成，但消化系数不高，同比下降1～2成。

空置居高不下，有增多趋向。

积极引导、研究新举措，解决空置量居高不下难题，努力使市场供求趋于平衡与合理，是广东房地产业的艰巨任务。

●       土地控制欠力，土地交易市场欠完善，土地交易量波动较大。

同比市场土地存量明显增多。

各地政府需要加强对市场的宏观调控，切实落实年初省政府6号文精神。

主要通过加强对土地买卖市场的监管，控制发展商开发投资的源头。

要做到土地制度落实到位、相应部门监督到位、土地市场调控到位、土地开发规划到位。

●       融资渠道单一，资金来源中自筹和外资同比增长远低于国内贷款与其他（定金和预付款）的增长。

风险系数高于0.7，同比上升7.12%，投资风险有增大趋势。

积极研究房地产证券化的可能，努力开拓融资渠道，规避投资风险。

（本报告课题组由广东省房协研究部、华南理工大学建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处组成。

）

2003年8月31日

附录二：

商品房（住宅）需求预测参考实例

南汇区未来住宅市场需求总量分析

区别以往的房地产市场状况，区别中心市区的房地产特征，面临经济腾飞的南汇，其住宅市场将有巨大的变化，客观上它的未来住宅市场需求将分为两个部分：

一是相对静止的原有城镇人口的住房需求；二是相对活跃的新增城镇人口的住房需求。

一、原有城镇人口的住房需求

南汇城镇人口18.28万人，人均住宅建筑面积约32平方米；农民人口50.75万人，人均住宅建筑面积约47平方米。

按照区政府的“十五”规划，到2005年，南汇计划新建住宅150万平方米，努力使城镇居民的人均居住面积达到20平方米，约合建筑面积40平方米的居住

目标。

计算一：

每年原有城镇人口的住宅理论需求量：

人均建筑面积增量X原有城镇人口÷3年：

（40-32）

平方米×18.28万人÷3年=146万平方米÷3年=48.7万平方米／年

*为达到原有城镇居民人均居住面积20平方米，计算中的三年内共需兴建146万平方米的建筑目标正好与政府计划相吻合。

*每年相对静止的原有城镇人口的住房需求为48.7万平方米。

二、新增城镇人口的住房需求

截止2001年年底，南汇城乡居民共有26.26万户，户籍人口69.03万人，其中非农村人口18.28万人，城市化率26.5％，人口自然增长率0.115％。

按区政府的发展战略规划，2005年南汇的城市化率目标为40％，2010年城市化率则为60％，届时南汇的总人口将达88万人。

按此计算，将有以下一系列关键数据：

计算二：

八年内新增城镇人口=2010年城镇人口—现有城镇人口=88万人×60％-69.03万人×26.5％×（1+0.115％）8=52.8万人-18.45万人=34.35万人

（时间从2002到2010年共8年，人口自然增长率按2002年的0.115％，以下相同）

计算三：

八年内外来净人口：

八年后总人口—保持现有自然增长率的总人口=88万人-69.03万人

×（1+0.115％）8（上标）=88万人-69.67万人：

18.33万人

计算四：

八年内农转非人口：

八年内新增城镇人口八年内外来净人口=34.35万人-18.33万人

=16.02万人

*假设的前提是：

南汇八年内引入的外来人口是相对高技能、高消费水准的城镇人口；八

年内农转非人口已经剔除迁移至其它区县的农转非人口。

计算五：

每年城镇新增人口的住宅理论需求量：

人均建筑面积×新增人口÷8年二（30平方米×18.33万人+30平方米X16.02万人×50％）÷8年=104.78万平方米

*从2002到2010年，人口增加按8年时间简单平均计算；

*每人住房需要所需建筑面积按目前的标准30平方米计算；

*农转非人口有相当比例在城镇附近的农村有一定数量的保有住宅，故其实际需求按60％的比例计算。

三、未来城镇人口的住房总需求

计算六：

每年城镇人口的住宅理论需求量：

原有城镇人口住宅需求量十城镇新增人口住宅需求量=104.78万平方米／年+48.7万平方米／年=153.48万平方米／年

注：

*这里所计算的需求并没有将购买力因素一并考虑，因此，并不是现实的实际需求，而是

理论上潜在需求。

*由此可见，要达到未来三年、八年的规划目标，南汇每年必须兴建153.48万平方米的住宅商品房。

*以每套120平方米计算，共约1.28万套；按80万人口计算，千人近16套，而这也符合美日韩以及新加坡等国家在建设高潮期间千人10套以上的住宅建设规律。