突然B723基于目标成本的数据库架构.docx

突然B723基于目标成本的数据库架构.docx

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突然B723基于目标成本的数据库架构

基于目标成本的数据库架构

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突然

抢镜头的前言：

“基于目标成本的数据库架构”这个话题是否需要专项讨论，从提出开始便有正反两方观点，反方观点大概如下：

1、题目很大，不好说

2、每个公司都有固定的目标成本测算表格的，我觉的不要拘泥于表格形式，需要学习的是测算内容和方法。

举个列子，防火门工程在不知道图纸的情况下，如何测算它的造价，是按甲乙丙分开测算，还是汇总平均测算。

3、这是一个系统工程，并不是一蹴而就，也不是单个人能搞定的，还需要有大量工程数据的积累

4、每个项目的类型不一样，不好整

5、对创新的产品，数据库没有同类型项目，用不了，白整

等等。

。

。

。

那是不是有了这么多反对的意见，就说明了这个问题我们不需要考虑了？

因为压根行不通，白费力气，所以大家都本能的质疑，然后否定，还极力劝说正方此路不通？

我相信大部分朋友打开这个文档，看到这里，无论是持有什么观点，都不会叹息着摇摇头，一边说着白费力气，一边鼠标点右上角的红叉叉，然后把文件拉到垃圾桶，我相信在下一页还能看到大家：

）

嗨，大家好，这里我们又见面了，感谢您没有直接关掉：

）

其实这个现象我们可以用烽火说的万科“通用资质模型”里面的持续创新来看：

持续创新：

如果看到一个新方法，先质疑，如果质疑成立了，这个新方法就可以不采用，这种状态其实就是缺乏创新精神。

任何新方法出来时，总是可以有质疑的角度来否定它，尝试去思考新方法的有利的一面，并去认同它，这样才有创新精神

好了，废话这么多，进入突然老师的正题，突然的这次讲座，含金量极高，对突然的无私奉献表示致谢！

讲座从为什么要数据库，如何应用数据库进行目标成本测算，应该积累哪些方面的数据，数据库是否可用于创新产品，配套工程的数据库等几个方面，给了大家一个方向上的解答。

上一页大家的各种反对意见，认真一点都可以在文中找到答案，但是我们还需要大家参与进一步探讨一些具体的问题，部分问题在文末列出，希望在适合的时间能进一步探讨。

正文：

上午郑州-突然*成本

今晚拟定的课题，本人建议是基于目标成本的数据库架构，因为目标成本编制准确与否的前提我个人认为就是基础的数据库。

很多公司缺乏基本的数据库框架，所以在进行目标成本测算时有些无助或者茫然，往期的结算指标如果不能统一成一致的数据，在后期项目开发指导上缺少依据，归口不同一。

我个人的体会是在公司之前没有项目数据库时，尤其对于某全新区域内首期项目，无基础数据可考，测算误差在10%，再后来有数据库之后测算精度控制在2%以内。

这就是数据库的作用，如果是同快地块开发的后续项目，测算精度甚至更高1%以内，我都做到过。

2011/7/2220:

09:

23郑州-突然-成本

上午引出这个话题时，我举到和这个问题有关的两个方面：

一是目标成本是基于限额设计方面，二是目标成本是基于已有指标对照既定的数据库编制。

先从概念设计来说，引出设计阶段需要的数据库的雏形：

总规阶段，明确一下几个指标：

用地指标、建筑面积（包括建筑类型、层数）、配套面积（包括车库、人防、社区用房、物业用房、配套商业等等）、容积率、绿化率、绿地率、设置包括车库的出入口个数。

这些看似零散的指标和数据其实代表了符合这一宗地属性的基本轮廓。

就好像一部机器的各个功能部件，好比一个人的五官、四肢等等，数据库只停留在感官部件好像对测算进度要求的深度来说是远远不够的。

我以一个实际例子，讲解。

一个总规方案是应该含盖我上述所传的“经济技术指标”表里面所有信息的，包括水电气暖景观等等

上面这些信息会直接影响到下面这些成本：

1、前期工程费中以建筑面积或者建筑楼栋或者建筑类型收费的行政性收费；2、基础工程费中：

自来水工程、污雨水工程、道路、景观工程费用；3、建筑安装工程费；4、公共配套费；

需要分别积累上述四方面的数据库资料。

下面分别来讨论：

第一点：

国家、省、市、县行政性收费情况调研（在这里不考虑做关系），按正常的流程和收费文件统计收费情况的数据库；

我上传了一个我在焦作项目操盘时统计积累的一个数据库表，这是锁定你所在地区行政性费用的一个前提。

2011/7/2220:

29:

41A群发言:

四季如歌20:

29:

40这张表里的数据可以做为成本估算的依据，主要是前期开发成本的分析，和财务成本的分析

第二点：

就是对于基础工程费的数据库的研究。

提到基础工程，我需要借用产品标准化了。

先进行定义一下：

产品标准化是基于住宅及配套工程，且包括基础工程在内的一系列标准化。

比如该总规对应的系列产品是否考虑地暖、太阳能，中水系统，双气、景观（考虑水系、假山石景等等）、小区道路做法、小区大门等等，这些都是一体化的产品系列化。

这些信息会在与总规指标表配套的产品配置标准和材料设备明细中确定，材料设备明细是与产品系列相比配的，给总规院或者设计院下任务书其实就是命题作文，系列产品配置标准交给总规单位的同时也交给了施工设计单位，所以一样标准出来的效果是一样的，关键是前后标准的一致性。

比如简单到一个道路做法，就有确定统一的做法和细部指引，设置路道牙的样式，人行道设置的样式都用统一的做法要求和样式要求。

这样的话，在总规提供小区道路数据是，就可以提前锁定后期施工成本。

这是一脉相承的地方，其他的基础工程和这个道路有类似的地方。

第三点：

就是建安成本数据库。

建安数据库分量和价，我们先说量：

有人说这个最没有实际意义。

其实大家更多看到是许多差异因素综合在一起的结果，认为这样的结果对创新产品成本指标意义不大。

那么我们分两块吧：

创新户型及产品、复制户型及产品；

创新户型及产品：

在利用往期差异数据库数据时要对差异部分做定量分析，定量分析转换之后才能进行指标借用；

比如现在新古典主义风格和ARTDECO风格产品仅在外饰面风格上有差异，但到底差异多少可能很少有人研究过，认为这是牛和马没法比，看一下图片：

新古典主义

ARTDECO风格

相同的是一二层干挂石材以及通体面砖，不同的是坡屋顶和竖纹与横纹路的差异，两种风格的建筑产品成本差异最终落在了坡屋顶与平屋顶的差异，以及横纹路与竖纹路的成本差异

我们专门对上述两种差异进行定量分析，比如其中一处差异是：

坡屋顶和平屋顶的差异。

我们曾经对这个项目进行过差异定量分析，然后通过具体项目设计实例，前后对比的结果，印证了这种对差异进行定量分析对往期数据库成本指标进行调整是行之有效的。

测算的进度与实际精度偏差很小，在2%以内。

下面说一个：

复制户型及产品

说到复制户型及产品就需要结合总规阶段我提供的那张产品设备配置标结合起来说了。

对往期同类产品的数据统计应该含产品设备有关的数据及对应折算参数，在这方面万科做得比较精细，数据库中不同层数产品对应的产品设备配置标准与建筑指标或者窗地比等等指标相联系，形成了一系列的数据库链条，保证了复制类产品数据在后续建安工程费用测定、甲供材、甲分包工程费测定上提供准确的量的参考。

上面只提到了量。

量价分开来说，是想承接之前大家讨论过的集中采购。

大家会觉得，主体工程、甲供材、甲分包这些对应产品的工程量，需要一个对应的价格，而且是实时动态的，好像就根本摸不清，事实上并非如此。

以主体工程位例，主体工程也能集中采购，或者叫战略合作更准确些。

主体工程的战略合作能精细到定额的固定套用及取费界定、优惠率等方面，设置有些主体工程的战略合作，编制了使用某一区域市场的企业定额，材差约定固定的风险系数。

主体工程费提前锁定也就是顺理成章的，当然物价超常规上涨是例外，甲供材、甲分包通过战略采购拟定一定周期内的战略采购价，这些价格也可以锁定。

这是对与大型集团企业而言。

但如果对于单项目或者多项目公司，建立自己价格体系和工程量数据库需要一个积累的过程。

但细化到产品设备配置标准是必须深入的阶段，只有细化剥离了这些部品，你才有可能跟踪这些部品的产品价格动态，才能测算后续项目目标成本时适时调整。

第四点：

配套工程的数据库

提到配套工程的数据库就要再提一个配套标准的问题。

多大体量的住宅区需要配置多少物业用房、配置多上配套商、幼儿园等等，以及车库标准化的研究，车库及人防车库标准做法指引，比如一个较高品质的小区，物业用房不得低于千分之四，这是我公司的研究及产品定位，不作为统一要求。

公共配套里面一个较大的部分就是车库及人防车库，占到前几项成本的12%到18%不等，国内现在的标杆企业都有对地库有专项研究。

等等，有了这些专业研究指导地库总规以及施工图设计，地库的主体工程成本就会更经济、更趋统一。

再比如对地库地坪的做法统一；或者地坪造价分类对比，对于地库消防工程各项指标量统计等等

我比较倾向于量的比较分析，包括我自己研究的外墙延长米系数等等，这些都可以作为一个量的指标为后续项目提供参考和对照，在新项目地库测算时可以根据这些指标调整差异部分，对数据库量指标进行修正，最终反映到造价指标上去。

至于成本测算中，管理费、开发间接费、销售费用大多数企业根据经验设定一个费用比率。

这些就因各自差异各自设定。

本次不再讨论。

今天是讲的如何基于目标成本编制。

如何建立数据库，那些方面就没有涉猎。

以上是该次讲座的全文，感谢突然！

后附接下来讨论的原文。

本次讨论还有未解决问题，如下（下面这一堆都是问题）：

希望大家能够就下面的问题再进行一次专题讨论

2011/7/2223:

11:

18湖南-天歌-工程

1、如何用excel建立数据库，现在广大公司都没有软件的

2、数据库格式，品种分类，详细程度

2011/7/2223:

45:

15湖南-天歌-工程

这个表我看过，主体这块跟含量指标无法联系，正常的做法应该是：

含量多少，单价多少，指标高低，还有种思路，主体建安单独拿出来再做表，其他的按照平米经济指标，主体建安除外，其余的全部用平米经济指标

3、主体建安的数据要深入到哪个层次

2011/7/2223:

50:

41湖南-天歌-工程

现在成本测算，也就是目标成本，在主体这块儿基本是三种模式：

1、万科的模式，所有分项：

比如钢筋、砼、模板、砌体；全部分量、价、平米指标；2、中海的主体，龙湖也是，钢筋、砼等主材甲供，其余按照平米指标包干；3、万达的比较简单，就是平米经济指标，看不出分项，当然，平米经济指标也是算出来的，但是不进入目标成本表里

2011/7/2223:

51:

30湖南-天歌-工程

突然公司的做法像万科，手法也如同万科，用软件，主要要看如何设置工程量指标的分类，主体限额指标可以分地区，体型形式，结构方案，总高度，层高等等区分，但是这样的话，维度太多，数据采样容易，数据运用困难，这是我现在最大的问题。

主要是思路，如果区分这么多的话，数据的运用是否还有意义，以后按照这些纬度推算会非常困难

我想的是，如果把房子作为产品，如同汽车有车体、发动机、轮胎、座椅、控制系统、空调等等，那么房子如何拆分，拆分清楚了，一切就OK了，这也是陈光的首先要定义概念，拈师的合约规划，烽火的标准化产品，龙湖的模块化

4、我们做数据库做到哪一个模块就够，每个模块儿有哪些因素，然后就OK了

讲座之后的讨论：

2011/7/2221:

21:

30湖南-天歌-工程

想请教主体建安这块儿的数据，有无具体格式，具体数据及研究成果

2011/7/2221:

22:

05湖南-天歌-工程

量如何得出，价格如何积累，清单，定额？

2011/7/2221:

22:

13郑州-突然-成本

主体建安这块有我公司的系列化产品的数据库

2011/7/2221:

22:

30湖南-天歌-工程

方便举例说明吗？

2011/7/2221:

22:

55郑州-突然-成本

我截取一下图好了。

跟万科的有些类似

2011/7/2221:

23:

03湖南-天歌-工程

OK

2011/7/2221:

23:

16湖南-天歌-工程

采用什么软件做数据库？

2011/7/2221:

23:

18A群发言:

四季如歌21:

23:

16主体建安与老师前边儿上传的材料设备成本控制表差不多，大家根据项目情况进行划分就可以了

2011/7/2221:

24:

05A群发言:

四季如歌21:

24:

03几大地产之间差不多都在采用这个东东，只是在财务目标的划分上稍有不同而已

2011/7/2221:

24:

41郑州-突然-成本

EXCEL在好用不过了

2011/7/2221:

25:

02湖南-天歌-工程

截图说命一下

2011/7/2221:

25:

05郑州-突然-成本

不过现在上明远和金蝶了

2011/7/2221:

26:

21湖南-天歌-工程

比如说建安做到什么层次，在运用是如何计算

2011/7/2221:

26:

47广州-蔷薇-成本

与天歌同困惑，同请教

2011/7/2221:

28:

13A群发言:

minhui21:

28:

12其实突然方案的控规已经做到很详细的程度，也已经形成标准化了，后期做工作，就如打积木了，这样偏差已经很少了

2011/7/2221:

28:

35郑州-突然-成本

我准备等金蝶系统看看有没有成型的，截个图

2011/7/2221:

28:

38广东-思考-工程

郑州-突然-成本20:

54:

21对往期同类产品的数据统计应该含产品设备有关的数据及对应折算参数。

我想问一下这个折算参数如何取值？

2011/7/2221:

28:

58湖南-天歌-工程

具体的运用会有微小的区别，微小的区别会带来实际操作的巨大问题

2011/7/2221:

30:

43郑州-突然-成本

加密锁今天不在，我上不去。

改天给大家截个图，大家参考一下

2011/7/2221:

31:

11广州-蔷薇-成本

我困惑的是，不同的项目的数据，如何整合到一个数据库表中，并且需要带有项目概况之类的，

2011/7/2221:

31:

34A群发言:

ＭＡＸ21:

31:

34我见过世茂的企业清单，类似于目前的08清单，但是根据企业实际情况，精细度做了调整。

2011/7/2221:

31:

52A群发言:

ＭＡＸ21:

31:

51他们所有的招投标都基于该清单

2011/7/2221:

31:

59A群发言:

ＭＡＸ21:

31:

59这个清单的前提又是产品的标准化

2011/7/2221:

32:

05A群发言:

minhui21:

32:

04我想这个就像超市商品一样，将概况、特征编码化

2011/7/2221:

32:

15A群发言:

灰太狼21:

32:

15用些不是很对，比如配套。

配套分经营性和非经营性，是政府规划要求的，必需要，开发商没有权利取消，地下车库也是一样的，说实话没人愿意建地下车库，都是政府对车位的要求，同时满足容积率、绿化率等的综合因素。

2011/7/2221:

32:

23深圳-Lau-造价

他们是自己编制的清单

2011/7/2221:

32:

31A群发言:

ＭＡＸ21:

32:

29而且总包方基本都是中字头的企业，才有办法应对这样的清单

2011/7/2221:

33:

28广东-思考-工程

我问一个问题：

对往期同类产品的数据统计应该含产品设备有关的数据及对应折算参数。

这个折算参数如何取值？

2011/7/2221:

33:

45广州-蔷薇-成本

灰太狼大大，我们讨论的是数据库架构~~

2011/7/2221:

34:

00A群发言:

ＭＡＸ21:

33:

58这样最大的好处就是，可以直接把以往的数据利用起来，不需做太大的调整，就达到以上讨论的效果

2011/7/2221:

34:

08A群发言:

灰太狼21:

34:

08所以讲这些的时候要首先搞清楚规划指标问题。

2011/7/2221:

34:

37上海-拈字-合约

世茂的清单原来是基于SMM7的，最近这几年有点倾向08清单规范

2011/7/2221:

34:

41郑州-突然-成本

回答思考的问题：

产品设备的折算参数是指关联到总规指标，比如建筑面积、窗地比、绿化率、体形系数、保温隔热系数等等

2011/7/2221:

35:

15A群发言:

ＭＡＸ21:

35:

15而且乙方基本可以满足全国开发的需要，概算成本及目标成本基本不会出现偏差。

2011/7/2221:

35:

30广州-蔷薇-成本

这个咋的关联咧，

2011/7/2221:

35:

38上海-拈字-合约

世茂的估算与国内几大地产都有点不同。

它是从估算开始到结算，清单模式都基本一样的。

这个是行为标准化的另一种表现形式

2011/7/2221:

36:

04A群发言:

ＭＡＸ21:

36:

02嗯，我们公司目前也是这个思路，但是没那么简单。

我们有几位同事是世贸出来的

2011/7/2221:

36:

08A群发言:

ＭＡＸ21:

36:

08原来想马上推行

2011/7/2221:

36:

15深圳-Lau-造价

他们是完全用的香港的估算师的方法

2011/7/2221:

36:

19A群发言:

ＭＡＸ21:

36:

17后来发现所需条件太多。

2011/7/2221:

36:

20郑州-突然-成本

回答蔷薇的问题：

比如入户门关联总规户数指标；塑钢门窗关联窗地比指标；等等

2011/7/2221:

36:

23A群发言:

ＭＡＸ21:

36:

20要逐步实现

2011/7/2221:

36:

24深圳-Lau-造价

直接估算成本

2011/7/2221:

37:

17广州-蔷薇-成本

那你是用多少个excel表做的这些关联啊？

2011/7/2221:

37:

39广州-蔷薇-成本

就是怎么分类的意思

2011/7/2221:

37:

54郑州-突然-成本

恩是的

2011/7/2221:

38:

01A群发言:

ＭＡＸ21:

37:

59excel表格好用是好用，但是真正运作起来，还是有局限性的。

最简单的，每个月的月报对比看了头都大了。

2011/7/2221:

38:

12郑州-突然-成本

金蝶的开发的软件已经关联好这些指标了

2011/7/2221:

38:

17A群发言:

minhui21:

38:

13[image]这应该是直接可以算出工程量了吧，直接可以定义为项目参数而不是折算参数，容易混淆【免费版不支持表情及图片】

2011/7/2221:

38:

45郑州-突然-成本

总规指标一旦填写完毕后，后面的产品及设备工程量会自动出来。

2011/7/2221:

39:

02A群发言:

ＭＡＸ21:

39:

00这些关联如果用软件实现的话，会非常清晰明了的。

用excel表格较辛苦。

2011/7/2221:

39:

22上海-拈字-合约

估算表费用项目都有了，不知为什么没有估算值？

2011/7/2221:

39:

45郑州-突然-成本

上软件主要是减少手工操作的失误，我自己就曾关联错过，还罚了2千元款呢，所以关联时慎之又慎。

软件真是好的。

。

呵呵

2011/7/2221:

40:

09湖南-天歌-工程

粗装修这块儿如何关联？

2011/7/2221:

40:

11A群发言:

ＭＡＸ21:

40:

10嗯，毕竟人员水平参差不齐，还得考虑新进员工的使用。

2011/7/2221:

41:

16上海-拈字-合约

这个折算参数如何确定呢？

郑州-突然-成本20:

54:

21对往期同类产品的数据统计应该含产品设备有关的数据及对应折算参数

2011/7/2221:

41:

40郑州-突然-成本

拈字见回答思考的答案

2011/7/2221:

41:

46A群发言:

ＭＡＸ21:

41:

42不会啦。

你先学会你就不会失业了

2011/7/2221:

41:

55广州-蔷薇-成本

软件是把每一个项目的该项工程量取平均数么？

2011/7/2221:

42:

03A群发言:

ＭＡＸ21:

42:

02不是。

2011/7/2221:

42:

47A群发言:

minhui21:

42:

44我觉得是不是将项目里的每样构件搞成像超市的商品一样编码啊

2011/7/2221:

42:

59A群发言:

ＭＡＸ21:

43:

00可以这么说，但是这个前提是，产品是标准化的。

2011/7/2221:

43:

21郑州-突然-成本

向产业化、工业化过渡的话，很有可能

2011/7/2221:

43:

35A群发言:

minhui21:

43:

36然后下次用，把类似的特征信息一打进去，然后就直接跳出数据了

2011/7/2221:

44:

12A群发言:

minhui21:

44:

11量解决了，就是单价的问题，我想问问这个价要不要高人材机分析啊

2011/7/2221:

44:

34郑州-突然-成本

应该是下拉菜单式的生产

2011/7/2221:

44:

51郑州-突然-成本

呵呵

2011/7/2221:

45:

02广州-蔷薇-成本

我还是不太明白，如何利用excel表把这些不同项目的不同科目的数据整合起来，能够方便下次快捷调用。

。

。

2011/7/2221:

45:

30湖南-天歌-工程

我也不明白，我们每次都要自己算，哈哈：

）

2011/7/2221:

45:

34A群发言:

ＭＡＸ21:

45:

30我觉得用不着搞人材机，只要把某些变数独立出来便于调整就行了。

2011/7/2221:

45:

44A群发言:

ＭＡＸ21:

45:

42excel是非常强大的。

。

。

2011/7/2221:

46:

05广州-蔷薇-成本

要不要把互联关了，各群各自讨论？

2011/7/2221:

46:

10广东-思考-工程

但excel的数据很容易被改变

2011/7/2221:

46:

16A群发言:

minhui21:

46:

14我想电子表格的话就不是光光一张表的问题，得使用数据库了

2011/7/2221:

47:

29A群发言:

ＭＡＸ21:

47:

30excel也经常会乱套，不经意的一个改动会关联到一堆数据。

真正想把概算成本、目标成本、动态成本做起来，不用软件实在是折磨人。

2011/7/2221:

47:

33A群发言:

minhui21:

47:

32如果光用excel表来实现的话，一开始的编制程序会很繁琐的，说不定你还没咋进行，就没有兴趣了

2011/7/2221:

47:

56湖南-天歌-工程

确实如此

2011/7/2221:

48:

02郑州-突然-成本

再次我郑重声明：

不要寄希望于将数据库与目标成本表（电子表格EXCEL）连接成一体，一劳永逸，分析对比工作是少不了的。

除非你把这些数据都做成软件了。

且有专业人员进行数据库更新。

2011/7/2221:

48:

35广州-蔷薇-成本

不是链接成一体，是方便调用

2011/7/2221:

49:

05郑州-突然-成本

我EXCEL不行，看咱群里有软件高手没有了。

呵呵

2011/7/2221:

49:

25A群发言:

ＭＡＸ21:

49:

23我们公司目前的做法是数据库更新有专门资料员来做，每个都专门培训，项目部、成本部等等相关部门一个配一个。

2011/7/2221:

50:

06郑州-突然-成本

和MAX一样，我们通常也是定期更新，专人分模块来做。

2011/7/2221:

50:

13A群发言:

minhui21:

50:

09我想既然要讨论标准，那就直接理想化么算了，一切都是标准的；但我觉得在实际操作中，有的时候会受到很多外界因素干扰，毕竟我们是做工程，是订单式商品，不是生产ipad

2011/7/2221:

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43A群发言:

风中绝音21:

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43前几天，有群友上传了EXCEL大全看看那个资料一般用到的操作都有了

2011/7/2221:

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36A群发言:

Ｍ