世界养老房地产现有案例比较.docx

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世界养老房地产现有案例比较

世界养老房地产现有案例比较

目前世界上养老服务业比较发达的地区包括美国、欧洲、日本和我国台湾等地。

美国：

建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。

代表楼盘：

太阳城中心、凤凰城。

特色是完善的配套设施与功能区划分。

日本：

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。

提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活（二代居）的住宅产品。

代表楼盘：

港北新城。

特色是老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。

欧洲：

国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。

建筑将三种元素结合在一起：

城市意味、社区功能和生态目标。

代表楼盘：

荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。

特色是建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。

英国老年社区：

配套设施齐全的全龄化大型老年社区。

英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。

具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住、商业服务、度假疗养为一体的大型综合社区。

丹麦老年住宅：

环境优美，设计精当。

乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀在广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。

德国的养老社区：

老年住宅与养老院相结合。

德国老年产业分为两种体系：

社会住宅体系和养老院体系。

社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老年人住房采取补贴措施。

在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。

该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。

养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。

在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。

由上我们可以看出，欧洲以其较高的社会福利政策以及社区照顾模式为欧洲的老年人提供了非常高质量的养老服务。

日本也以其独特的介护保险制度，为日本的老年人提供了优质的养老保障。

但以上两个区位并没有发展养老房地产这一领域，而美国和我国台湾两地对于养老房地产有着相对较多的经验。

本章从美国和我国台湾的养老房地产案例入手，分析美国和我国台湾的养老房地产概况和相关的案例，并将国内的三个地产案例与美国和我国台湾的两个案例进行横向比较。

第一节美国养老房地产发展概况及案例

一美国的养老产业概况

美国的市场特点是经济发达，普遍富裕，养老不靠儿女，采用财产置换的办法解决养老资金，同时享有政府的高额补助。

20世纪60年代末美国进入老龄社会，截至2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。

美国是一个法制化较强的国家，至今已出台一系列关于老年人的法律，如《老人法》、《老人志愿工作方案》、《老年人营养方案》、《老年人社区服务就业法》等，通过一系列的法律法规，建立了比较规范和完善的社会为老服务体系。

美国从20世纪70年代中期开始进行社会养老设施的兴建和老年社区的开发。

在美国，政府不是养老机构运营和提供长期照顾的主体，它以间接方式对社会养老机构进行管理。

政府为老年人准备了一笔医疗保险和补助，这笔钱是由政府发到养老机构的，但是养老机构如果想得到这笔钱，就必须符合政府的各项规定，并通过每年的审查。

美国老年人独立性很强，与家人同居的老年人很少，一般退休后不依靠儿女，只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。

因此各种形式的养老机构应运而生。

这些机构根据功能不同分为五类：

第一类为限龄型住宅，设定了居住的年龄限制，一般为50岁，具备社区中心与维护服务。

其中政府对入住的低收入老年人提供经济援助。

第二类为独立居住社区，内设多单元住房，并配备酒店式服务，包括餐饮、内务、洗衣、娱乐和交通等，基本不提供医疗服务和24小时护理。

第三类为持续护理社区，包括独立的住房、生活护理、护士和保健基础服务。

第四类为护理型公寓，主要收养没有严重疾病，但需要24小时护理的老年人。

第五类为专业护理型医疗机构，为慢性病老人提供长期医疗服务护理。

政府为低收入居民提供资金，大多数长期护理由个人支付（参见图1-5-1）。

图1-5-1养老机构社区模式

美国老年人根据不同的年龄阶层会选择不同类型的住宅，其中48岁左右的老年人会选择度假住宅，54岁左右的老年人会选择旅游区住宅，进入63岁以上的老年人会选择退休住宅进行居住养老。

每类养老机构都有自身的特点，政府对部分达到规范要求的养老机构提供资助。

这些机构的开发方式主要分为两类：

一类为营利性的老年住宅，可租可售；另一类为非营利性的老年住宅，由教会兴办，政府给予补贴。

二佛罗里达州太阳城案例分析

（一）太阳城概况

太阳城中心（SunCityCenter）是美国较大的老年社区之一。

该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程（见图1-5-2）。

这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密切的联系和交流。

在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。

居住在这样的老年社区对老年人的身体非常有益，根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长10岁（参见图1-5-3）。

图1-5-2太阳城位置

图1-5-3太阳城中心

（二）太阳城规划与设计

太阳城有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：

无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。

同时，社区内的空间导向性被强调：

对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。

整个社区由独立家庭别墅、连体别墅、四合院、出租的独立居住公寓以及辅助照料式住宅和家庭护理机构六大居住社区组成，同时以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂（见图1-5-4）。

图1-5-4太阳城规划与设计

（三）太阳城住宅类型

在太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。

无论选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的生活方式。

连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需要公共维护保养的住宅（见图1-5-5）。

（四）太阳城医疗设施

太阳城内有专门为老年人服务的综合性医院、心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所。

患有心脏病等严重疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下按钮，救护车就会立即赶到。

疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。

图1-5-5太阳城住宅类型

（五）太阳城休闲设施

太阳城的休闲设施是社区的一大亮点，太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺等休闲服务，另外还有2个图书馆、2个保龄球馆、8个高尔夫场、3个乡村俱乐部、1间美术馆和1个交响乐演奏厅。

用于演出的室外剧场和演出中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。

在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。

太阳城拥有126个洞的高尔夫球场。

在缴纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元（参见图1-5-6）。

太阳城北边是普利森特湖地区公园，提供水上娱乐，露营和野餐的设备，这个湖是西南方最大的一个湖。

西边的地区公园，供人露营、徒步旅行和野餐。

亚利桑那州原始人生活历史博物馆在东北边，包含有亚利桑那州历史上很著名的许多原始城镇遗址的详细复制品供人观赏。

图1-5-6太阳城休闲设施

三拉古娜森林城（LagunaWoodsVillage）案例分析

（一）拉古娜森林城概况

拉古娜森林城（LagunaWoodsVillage）位于加州南部（见图1-5-7），隶属于橘郡（OrangeCountry）的一个城市，占地面积约8.5平方公里，是一座专门面向老年人建设的养老城市。

入住的老年人年龄必须在45岁（女性）/55岁（男性）以上。

该城市兴建于1964年，1999年被橘郡列入其中，成为橘郡的第32个城市。

截至目前，城市人口超过1.9万人，平均年龄超过74岁，是加州平均年龄最大的养老城市之一。

城市中拥有各种类型的别墅、公寓，同时内部设施齐全，功能完备。

设有各种娱乐设施供老年人使用，能够为居住在城市内的老年人提供各项养老服务（见图1-5-8）。

（二）拉古娜森林城的规划与设计

拉古娜森林城是专门为老年人居住设计的社区型养老城市。

城市以养老为主题，在住宅和配套设施的设计上，充分考虑老年人的生活需求和习惯。

住宅内设有电梯，方便老年人使用。

社区内设有专用公车线路，方便老年人出行。

同时为开车的老年人提供了上千个停车位。

城市社区内设有医疗机构、娱乐场所、老年学校等配套设施（见图1-5-9）。

图1-5-7拉古娜森林城位置

图1-5-8拉古娜森林城设施

图1-5-9拉古娜森林城规划设计

（三）拉古娜森林城住宅类型

拉古娜森林城内拥有各式公寓、别墅上万套。

类型按入住形式分类可分为联合公寓和独栋别墅两种。

按居室数量分类可分为一居、两居、三居等，可以满足不同层次老年人的居住需求。

城市中拥有联合公寓6323套，入住的老年人年收入需要3.6万美元以上，家庭资产需要在扣除购买的公寓价值外，达到12.5万美元，才能获得批准入住，每年入住期限不超过半年。

城市拥有独栋别墅6413套，入住的老年人年收入需要达到4.2万美元以上，家庭资产在扣除别墅价值外，也需要达到12.5万美元，无入住期限。

老年人可以根据自身的需要或者自身的条件，选择适合自己的公寓或者别墅入住（见图1-5-10）。

图1-5-10拉古娜森林城住宅类型

（四）拉古娜森林城休闲设施

拉古娜森林城内为老年人提供了大量的休闲设施。

城市内有7个俱乐部，5个温泉按摩场所，2个健身中心，3个滚地球场，3个保龄球场，13个乒乓球场地，10个网球场地为老年人提供多种健身娱乐的选择。

社区内设有图书馆，以及多项学习课程供老年人学习。

2个花园中心可以满足老年人种植方面的需求（见图1-5-11）。

图1-5-11拉古娜森林城休闲设施

四美国的养老模式案例分析

模式：

都是在环境优美的地区早期建设的大规模养老社区，并且都独立形成了城市，自主管理。

全部是限龄住宅。

建筑规划都专为老年人考虑，小区内实现了无障碍设计，社区住宅为以独栋和双拼为主的多种低层建筑住宅类型。

有专门为老年人服务的医疗设施和生活娱乐设施。

优点：

规模大，环境好，专项设计，设施齐备，独立城市，封闭管理，安全保障，统一运营。

缺点：

这样大规模环境良好的土地都是早期19世纪中期低价征地，现在不会再有。

完全的限看护住宅与中国老年人照顾孙辈的传统习惯不合。

借鉴：

完全以房地产模式运作，但坚决坚持限龄住宅，统一运营，降低住宅控制率，保证为高比例运营物业。

第二节我国台湾养老房地产发展概况及案例

一我国台湾的养老模式

我国台湾的养老机构根据台湾《老人福利法》中规定可以分为长期照护机构、安养机构和其他老人福利机构。

根据业界调查，台湾民间养老机构的经营模式均采取只租不卖策略，入住方式为取得租赁使用权而非房屋所有权，主要分为押租型、利用权型、年金屋及养生权契约四种形态。

依类别收取保证金或押租金、权利金，另付月费、年费，保证金于服务契约期满无息退还。

入住的老人以类似租赁概念缴纳保证金，每月另根据契约规定内容缴纳定额生活费或管理费。

部分养生住宅，以预约分期付款方式提供分时、分地、度假休闲的旅居式养生权。

台湾老人院的现状从经营形态来看，公营的一共有26家；民间