广场建设项目可行性研究报告.docx
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广场建设项目可行性研究报告
第一章基本概况
1.1独资公司名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模
1.1.1独资公司名称：
1.1.2独资公司法定地址：
1.1.3独资公司宗旨：
采用先进而适用的技术和科学的管理，提高产品质量，开发、研制新产品，获取满意的经济利益。
1.1.4独资公司经营范围：
旅游、房地产开发。
1.1.5独资公司建设规模
项目总占地面积45.5亩，总建筑面积5862平方米。
1.2香港公司名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍
香港华洋国际繁耀投资集团有限公司，在中国香港特别行政区登记注册，法定地址在中国香港上环永乐街93—103号树福商业大厦807，法定代表人孔繁耀，职务为董事长，中国国籍。
1.3独资公司总投资
独资公司的总投资为2500万元人民币，注册资本为100万美元。
投资总额和注册资本的差额1670万元人民币，由香港华洋国际繁耀投资集团有限公司待项目动工之前全部以现汇方式到位。
1.4经营期限、经营利润分配
独资公司的经营期限为50年，自营业执照签发之日起计算，建设期为12个月。
项目投入运营期，在提取各项基金之后的净利润为香港公司所得。
经营期满后，该项目全部固定资产归华山管理局所有，独资公司办理注销登记，缴回营业执照，并对外公告。
第二章项目背景
2.1华山旅游区概况
2.1.1自然环境
地理位置，华山旅游区位于陕西省关中盆地东南部的华阴市，在北纬34°25′～35°，东径109°57′～110°05′之间。
南依秦岭主脉，北瞰黄、渭、洛三河，东控崤函、晋板、西望古都长安，区位非常优越。
华山旅游区以华山为中心，东西长约15公里，南北宽约10公里，总面积约160平方公里，华山主峰海拔2160.50米，是五岳中最高的，因其挺拔雄险，有“奇险天下第一山”之称。
地形地貌：
该区相对高差很大，地貌类型复杂，主要分为秦岭山地，山前洪积扇裙，古渭河夹槽和黄土台塬四类。
华山年处的秦岭北麓是一个东西向的山前大断裂带，它把秦岭山地和黄土台塬以及山前洪积扇裙明显地分割开来。
秦岭山地是华山旅游区的主要组成部分，它由太古界变质岩和中生界花岗岩构成，岩体完整，岩性坚硬。
华山地区由于多次的造山运动和流水的切割侵蚀，形成了雄伟峻峙的峰峦和秀丽出深的峡谷。
华山诸峪道多呈南北向伸展，并由多条支沟组成。
峪道深切呈“V”字型，峪中水流湍急，多跌水瀑布，比降在5～100%之间。
气候条件：
本区属暖温带和半湿润气候区。
由于华山后山体挺拔陡峭，山麓和峰顶的垂直温度梯度较大，由山麓至峰顶，海拔高度每升高100m，温度大降0.44℃。
华山低山区为温带气候，年平均气温9～14℃，最热年气温平均24～28℃，无霜期180～240天。
华山高山区（海拔1000米以上），年平均气温小于8℃，最冷月平均气温为-2.5～-10℃，绝对最低气温为-40℃，最热月均气温为21～24℃，无霜期120～150天。
华山地区降雨适中，年均降雨量为591.9mm，年最大降雨量862.2mm，年最小降雨量476.3mm。
该区降十量受地形影响，自北而南有明显递增趋势，山地雨量充沛，华山主峰区降雨量多达907.4mm，青坪地区的降雨量更多达1361.3mm，形成了华山独有的闭合圈。
资源情况：
本区林木资源分布于山区，主要有云杉、冷杉为代表的寒带珍贵林木和以松类为代表的寒温带常绿针叶林最以栎类、杨类为主的温带落叶阔叶林带。
农作物以小麦、玉米、棉花、油料为主，经济林有苹果、桃、李、杏、柿、梨、沙果、核桃等。
本区目前尚未发现有开发价值的矿产资源。
2.1.2社会经济
华阴因位于华山之阴而得名，几千年来，整个华阴地区的政治、经济、文化与华山密不可分，甚至与华山共兴衰。
华阴现有面积817平方公里，辖5镇8乡，186个村民委员会，现有人口约25.2万人，其中非农人口约占总人口的24%左右。
华阴是以旅游业和工业为主导的综合城市，经过几十年的发展，城市经济实力不断增强，特别是改革开放以来，本地工业发展迅速，已形成秦岭电厂，黄河工程机械厂及西北第二合成药厂等为代表的中大型工业企业集团，旅游业以华山资源为依托，全面带动第三产业的发展。
工业与旅游已成为市域经济增长的两翼。
2002年实现国内生产总值10.5亿元，其中第一产业1.5亿元，第二产业5.2亿元，第三产业3.8亿元。
以旅游业为龙头的第三产业产值占到全市总产值的40%以上。
2.1.3旅游发展现状
华山以其丰富的自然景观和人文景观吸引了广大的中外游客，并其深刻的社会内涵和时代印痕扩大了游客的领域。
经过多年的开发和建设，华山旅游区已发展成为具有相当规模和较高社会经济效益的全国文明景区之一。
1982年被国务院首批确定为44个重点风景名胜区之一，1991年被命名为全国旅游胜地四十佳，1999年被确定为全国文明风景旅游区示范点，2000年又被评为国家四A级旅游区。
自1979年以来，华山旅游规模一直呈上升趋势，由79年的13万人，发展到1999年的88万人，平均年增长率为35%，登山人数由10万人增长到70万人，增长率在25%以上。
近年来，旅游稳步增长，保持在6%以上。
2002年已突破百万大关。
随着旅游规模的扩大，景区旅游收入也总体呈上升趋势，经统计，1987～1991年旅游收入年增递增率为18.4%，1991～1994年旅游收入增速加快，年均增长率为76.3%，1994以来，旅游收入稳步增长，年均增长率在40%以上。
1987年收入为1.5亿元，2002年已达2.7亿元。
华山旅游业已真正成为华阴“以山兴城”的支柱产业。
尽管华山旅游业近年来发展迅猛，但华山旅游在发展与可持续发展的未来趋势中存在着一定问题；一是旅游容量有限，旅游产品单一，主要以登山游览为主，对人文及相关旅游资源开发力度不足，未能形成多样化的旅游系列产品；二是客源市场开拓不足，结构相对失衡。
以登山游览为目的游客超过90%以上，宗教、科教及生态旅游者不足5%，游客中本省占40%，河南25%，山西约占15%，境外及外省游各所占比例不大；三是整体形象不完善，旅游商品无品牌；四是基础设施建设有待加强，道路及广场建设尤为紧迫；五是景观资源的保护工作还需进一步加强。
2.2玉泉广场现状及华麓区规划情况
2.2.1玉泉广场现状
玉泉广场位于玉泉院门前，是华山游客从西山门登山的第一集散地，原广场仅有150m2场地，周围分布着8家单位和住户，广场内建筑面积（含临建）8800余m2，由于历史等原因，各类建筑占据了广场45.5亩场地的绝大部分空间，加之，该区域地势南高北低，呈梯级状分布，广场利用面积极小，各类建设用地混杂，布局零乱，文物景点及环境破坏严重，近年来，随着景区旅游人数的不断增长，现状广场已不能满足游客在此休息、购物以备登山的基本需要，安全事故时有发生，广场面积狭小，配套服务设施滞后已成为影响华山旅游形象及旅游业发展的主要因素之一。
2.2.2华麓区规划情况
华麓区集中了华山主峰道观之下院，名胜古道荟萃，是华山风景名胜区的重要景区之一，同时也是华山风景名胜区的旅游服务基地。
区内现状总人口20954人，基本农业人口6530人，非农业人口14424人。
华麓区详细规划：
该区规划范围北至西潼高速公路，南接陇海铁路，西至四医大博爱公司围墙，东到望岳路东100米处，面积约8平方公里，该区定位为华山风景名胜区的第一景区，规划范围分西区、中区和东区。
中区是华麓区自然景观和文物古迹较为集中的地区，也是旅游服务综合区。
玉泉广场是连接华麓区与山岳区的通道和集散地。
规划目标是把华麓区建设成为历史文化内涵深厚，景观优良，生态环境质量良好，基础设施完善，布局合理，特色鲜明的华山风景名胜区的前哨。
规划期区内人口控制在3万人，2010年旅游规模为135万人，高峰日游客量为1万人次。
道路广场用地90.45万m2，人均30.15m2,停车场库用地4.18万m2。
2.3项目由来
大力发展陕西旅游业，并以旅游业为龙头，全面带动第三产业的繁荣发展，是陕西省“十五”计划期发展特色经济的主要任务，也是加强陕西在全国旅游网络中心位置的具体措施。
华山是国务院首批公布的44个重点风景名胜区之一和国家4A级旅游区，人文景观丰富，自然景观独具特色，是大自然馈赠给人类不可多得的宝贵遗产，经过多年的开发建设，该景区已成为全国及国外游客的主要游览观光胜地。
近年来，随着旅游业的迅猛发展，越来越多的国内外游客把华山作为首选目的地，旅游人数逐年递增，至2002年底，华山的游客人数已突破百万大关。
旅游收入已达2.7亿元。
旅游业已成为当地经济发展的“龙头”产业。
围绕华山旅游服务业存在着巨大的商机。
然而，由于景区内基础设施建设滞后，作为名山的前哨和旅游服务基地的华麓区却没有一处供游人休憩、娱乐、购物的场所及自由活动空间。
“自古华山一条路”的入口仅有不到150m2的场地，大量的游客全部拥挤在玉泉路上购物、休息，为登山作准备，既影响交通又缺乏安全保障。
游客到达山门后，因场地狭窄，窗口少，为购票进山相互拥挤，秩序较混乱，给管理造成诸多不便。
特别是每年农历三月十五古庙会和初九灯会期间，华山门外人山人海，安全事故时有发生。
旅游服务设施不足，不但影响华山形象，而且制约旅游经济的良性发展，尽快建设玉泉广场已成为华山景区旅游业发展的头等大事和当务之急。
2001年陕西省省长22次办公会要求华阴市政府按照“依法拆迁，综合开发，商业化运作”的原则，修建玉泉广场。
香港华洋国际繁耀投资集团有限公司经过市场调研论证，认为进行玉泉广场开发建设是一次难得的机遇，因此，决定投资建设玉泉广场项目，以期在不断完善景区服务设施的前提下，对玉泉广场进行综合开发，实现商业化运作，并为企业创造更高的经济收益。
2.4项目建设位置及范围
玉泉广场拟建于华麓景区玉泉院门前，该广场是华山的门户和游客登山的集散地，是连接华麓景区与华山自然游览区的中枢地段。
玉泉广场南连玉泉院及华山西山门，东靠华山旅游管理区入观北村耕地，北邻华山管理局生活区及税务招待所，西接登山路。
场地东西长190米，南北宽160米，总占地45.5亩。
2.5项目编制依据
1、国家关于编制可行性研究报告的相关规定；
2、《玉泉广场建设工程项目建议书》；
3、渭南市发展计划委员会[2003]90号《关于华阴市建设华山玉泉广场项目建议书的批复》；
4、《华山风景名胜区总体规划》；
5、《华麓景区控制性详细规划》；
6、《华山风景名胜区环境保护规划》；
7、《陕西省省长办公会议纪要》2001年第22次；
8、陕西地矿第二工程勘察院于2002年所做《陕西华山管理局3＃住宅楼岩土工程勘察报告》资料；
9、香港华洋国际繁耀投资集团有限公司委托渭南市投资咨询中心《关于编制华山旅游区玉泉广场建设项目可行性研究报告的委托书》。
第三章项目建设的必要性和可行性
3.1项目建设的必要性
3.1.1项目建设是贯彻落实国家产业政策，大力发展旅游业，带动第三产业全面发展的需要
旅游业是二十一世纪被称为最具发展潜力的朝阳产业，更是陕西及渭南市的优势产业。
是“九五”以来国家倡导和重点支持发展的产业，为了加快西部发展，国家实施了西部大开发战略，加强基础设施建设是其中一项主要内容。
这充分体现了国家对西部建设特别是旅游基础设施建设的高度重视。
华山作为陕西东部旅游环线的龙头，自改革开放以来，一直处在陕西旅游业的领先地位，其旅游资源的优势和旅游带动作用日益显现，华山旅游的发展不仅是景区的目的所在，更重要的是华山旅游的兴衰已深深影响华阴市的经济繁荣，制约第三产业的发展，甚至影响陕西省旅游业发展状况。
因此，加快景区基础设施建设，尽快完善玉泉广场及设施建设是落实国家产业政策，大力发展旅游业，振兴旅游经济的需要。
3.1.2项目建设是完善景区基础条件，完善旅游服务功能，改善旅游环境的需要
华山是国家级重点旅游景区，以其独有的自然资源，深厚的道教文化积淀和丰富的历史内涵在我国景区资源中占据重要地位，华山以其雄险陡峭在五岳中位居第一，是天下第一山。
其旅游价值，科学价值及探险，生态优势，已成为中外游客的理想游览地，近年来，已成为中国西部旅游的热点景区。
据华山管理局统计资料显示，2002年游客人数突破百万大关，旅游收入将达亿元，以旅游为龙头的第三产业产值已占到华阴市的四成以上。
但是，由于华山景区旅游品种单一，景区容量有限，基础设施建设相对滞后，特别是作为连接华麓区与山岳游览区的重要集结点——玉泉广场场地狭窄，服务配套设施严重不足，广场道路破烂不堪，广场布局零乱，严重影响华山第一景区的形象，也给广大游客的游览造成负面影响，造成客源市场大量流失。
因而，必须尽快实施本项目，彻底改观第一景区形象，为华山旅游业的发展与可持续发展拓展更大空间。
3.1.3项目建设是改善当地投资环境的需要
华阴市是陕西东部旅游业发展中最具实力的城市，长期以来，华山的旅游兴衰与华阴的经济发展密不可分，几乎是共兴衰，同繁荣。
同时，华山作为东部旅游环线的龙头，影响着渭南市域各县市旅游业和招商引资的发展。
本项目建成后，将极大地改善景区服务条件，为游客创造良好环境，使游客舒心购物，愉快登山游览，快速往返景区，保证旅游质量，提高华山的旅游知名度，创立名优品牌，广泛吸引更多的国内外游客游华山，作考察及探险，从而让更多的人了解华山，认识华阴，把华山与华阴推向世界，让更多的投资者投入到华山与华阴的开发与建设中来。
因此，项目建设具有重要的现实意义，项目建设十分必要。
3.2项目建设的可行性
3.2.1项目建设符合国家产业发展政策，是政府重点扶持发展的朝阳产业
为了加快中西部地区的经济发展，党中央国务院实施了西部大开发战略，实行政策倾斜，重点扶持能源、电力、旅游及生态环境的发展与可持续发展，同时，在“十五”计划中将第三产业列为国民经济新的增长点，成为促进有效需求、经济结构战略性调整与扩大对外开放的重要领域之一。
本项目以旅游服务基础设施为建设内容，以改善旅游环境促进旅游业的发展为目标，因此，项目建设受国家产业政策扶持，政府支持力度大，项目实施的政策有保障。
3.2.2陕西省政府高度重视，政府支持力度大
华山玉泉广场基础设施建设滞后的问题一直是陕西省政府关心的热点，也是华阴市政府急切解决的大事。
2001年9月陕西省省长22次办公会对广场建设提出了专题研究，并确定了“综合开发，商业化运作”建设方针，这是项目建设的基本保障。
同时，华阴市政府出台了一系列华山旅游区开发建设的招商引资优惠政策，本项目在税收政策上享受减二免三的具体优惠政策，这就为项目的运营及经营提供了有利条件。
3.2.3华山旅游资源优越，游客广泛
华山景区知名度高，自然风光好，交通便利，资源利用率高，土利用价值升值快。
据华山管理局统计，每年西山门游客占到景区人数的45%以上。
2002年游客通过西山门的人数在40多万人，同时，该区每年举行灯会和古庙会，集会人数在30万人以上。
广泛的游客和庙会商流，为项目运营提供了基础保障。
3.2.4工程建设条件良好，水电供应有保障
项目区工程地质、水文条件较好，经勘察证明对项目建设影响不大。
同时，华阴市政府承诺，为促进项目建设及运营，市政保证供水、供电设施及时到位，供应畅通，这为项目建设提供了基础保障。
第四章项目建设地址及建设条件
4.1项目建设地址
玉泉广场建设地址位于华麓景区玉泉院门前，该区东邻华山管理局及观北村耕地，南连坟泉院与西山门，西靠登山路，北以玉泉路连接，路东为华山管理局生活区，路西为税务招待所。
场区东西长190，南北宽160，总占地45.5亩。
4.2建设条件
4.2.1区域气候条件
项目区处在华山北麓，属温带气候，年平均气温9～14℃，最热平均气温24～28℃，无霜期180～240天。
年降雨量为591.9mm，最大年降雨量为862.2mm。
4.2.2工程地质条件
拟建场地位于山前洪积扇中后部，洪积扇总地势南高北低，南北高差13m，据勘探资料显示，场地内地基土分为三个工程地质层，由上到下分别为人工填土、含砾粉土和漂石土。
该区域处在桃下——太要断裂北侧，属构造不稳定区域，属地震裂度8°区，建构筑物应进行抗震设防。
4.2.3水文地质条件
拟建场地由于处在洪积扇中后部，地下水位埋深较大，据勘探资料，孔隙潜水位埋深大于24m，地下水主要依靠大气降水补给，水质良好。
地下水对广场建设及地下商场建设无任何影响。
4.2.4给排水条件
项目区供水由华山水厂供给，供水能力为5000吨/日，现状场区有部分供水设施，可满足项目建设用水需要。
本项目产生污水主要是游客及商客所产生活污水，经处理后排入华麓区城市排污管网，排水去向为玉泉路排污管道。
4.2.5供电条件
项目用电由华山变电所供给，供电量充足，同时有秦岭电厂为依托，项目用电有保障。
现状场区用电由华山管理局生活区80KVA变压器接入，考虑项目建成后用电量的增大及整个管理区的用电需要，需增建400KVA变压器一台，对该区域用电网线规划布设。
4.2.6交通条件
项目区交通便利，有310国道，西潼高速公路、陇海铁路从中贯通，与西安、太原、郑州等国内大中城市有着便捷的交通联系同时广场北连玉泉路，并与华岳路连通，景区内外交通条件十分优越，项目建设交通便利。
4.2.7通讯条件；项目区通讯条件良好，区内设有华山电信局，固定电话容量5万门，移动通讯容量5万部，可满足项目建设通讯需要。
第五章客源市场分析与预测
5.1客源市场分析的基本考虑
玉泉广场是华山西山门游客的集散地，是连接华麓景区与山岳游览区的通道，同时，该广场是华阴地区古庙会及灯会的主要集结地，因此客源市场预测主要从以上两方面考虑，结合华山景区旅游规划预测情况，采用近5年统计资料，按平均递增法进行预测。
5.2景区客源市场预测
华山旅游业在1979年至1999年20年间，旅游规模和旅游收入经过了超长规发展期，目前已进入成熟稳定发展期。
在过去的20年间，旅游规模增长速度保持在35%以上。
近年来，由于景区容量及基础设施等因素制约，增速明显减缓。
1999年游客人数88万人次，2000年98万人次，2001年97万人次，2002年103万人次，2003年因受非典影响，游客人数有所下降，实际游客人数为74万人次。
经测算（2003年不计），年均增长率为6%。
随着项目的实施及山岳区景区条件的改善，未来游客人数将会有所增加，因此，预测增长速率取8%，并以2002年为基年，对未来游客人数进行预测，玉泉广场游客按45%进行折算预测，具体预测如下表：
时间（年）
02
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
华山景区旅游人数（万人）
103
111
120
130
140
151
163
176
190
205
221
239
258
玉泉广场旅游人数（万人）
46
50
54
58
63
68
73
79
85
92
99
107
116
5.3项目区集会客源市场预测
华山是道教文化的胜地，自古以来，以玉泉院、西岳庙为中心的古庙会均非常盛大，同时灯会也是该地区的传统节日，随着时代进步与经济的发达，古庙会与灯会不仅仅是宗教节日和庆贺节日，已成为当地商贸活动的主要形式。
据项目单位统计，2002年集会的客源人数已达30万人，随着本项目的建成实施，该区集会的规模将会有一定的扩大，客源人数也将呈上升趋势，经咨询当地商业部门及有关专家，增长速度在6%左右，因此，按平均增长法，预测客源人数如下：
时间
02
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
增长率（%）
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
客源人数
（万人）
30
32
34
36
38
40
42
45
48
50
53
57
60
5.4玉泉广场客源广场总规模预测
根据以上两方面预测，得出玉泉广场客源市场如下表：
时间（年）
02
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
旅游人数（万人）
46
50
54
58
63
68
73
79
85
92
99
107
116
集会人数（万人）
30
32
34
36
38
40
42
45
48
50
53
57
60
总规模（万人）
76
82
88
94
101
108
115
124
133
142
152
164
176
第六章项目建设指导思想及原则
6.1项目建设指导思想
6.1.1遵循国家与陕西省在文物保护风景名胜区保护方面的相关法律和条例，保护自然文化遗产的历史环境，为华山入选世界自然和文化遗产创造条件。
6.1.2坚持“可持续发展”的方针，遵循现代旅游的发展规律，实现项目区内涵文化、环境生态、功能现代的三大目标。
6.1.3明确广场的定位，以休闲、集散和为游客服务的功能做指导思想来建设。
6.2设计原则
6.2.1坚持建设与保护相结合的原则，力求保护项目区环境的真实性，维护遗产的历史环境。
6.2.2坚持局部与整体相结合的原则，保持该区域环境的整体性，显示华山西山门门户地段景观的整体格调。
6.2.3保持朴素、自然、幽静的景象和东方园林美景意境。
6.2.4广场内的建筑应按地景学理论利用阶地（广场南北相差13米），按华山道教建筑“以崖傍石、随山就势”的传统，广场采用掩体式建筑或低层坡顶房屋，避免与古玉泉院建筑喧宾夺主。
6.2.5广场主题格调突出道教文化环境，广场中心设八卦涌泉、巨石拦道、玉泉环抱，以玉泉泉水为主题，组成水、石、绿地的园林景观，使整体广场空间具有道教文化主题和华山地方园林水景建筑景观特色。
6.2.6继承延续北魏时代（公元545年，所确认的玉泉院面对华山入口作为地景学的通景轴线，向北延伸玉泉广场、玉泉路与310国道交汇作为南北主轴。
第七章项目建设规模、内容及设计方案
7.1项目建设规模
为了提升华山风景名胜区提升旅游服务的综合品质，坚持“可持续发展”的方针，积极为华山入选世界自然和文化遗产创造条件。
香港华洋国际繁耀投资集团有限公司拟在华山西山门门户地段建设以休闲、集散和为游客服务于一体的玉泉广场。
总占地面积45.5亩，总建筑面积5862平方米。
7.2项目建设内容
7.2.1项目建设的空间布局
玉泉广场在空间布局上划分为A、B、C、D、E、F等6个区。
A区位于广场中心，南为B区，西为C区，西北角为D区，东北角为E区，东为F区。
整个广场由北向南分4个阶梯过渡，阶梯之间以斜坡草坪连接。
7.2.2主要建设内容
1）A区：
主广场、林下广场、八卦涌泉、巨石当道，玉泉环抱；
2）B区：
浮雕墙、地下商场、人工清潭；
3）C区：
两层商铺12套；
4）D区：
一层商铺4套，两层商铺17套；
5）E区：
停车场、公厕、洗车房；
6）F区：
两层商铺8套。
7.3设计方案
7.3.1A区
该区为项目的核心，其主广场景观格调要体现朴素、自然、幽静、无为的道教文化内涵，虎府龙腾，西峰遥檐，玉泉叠涌，山水天成的西岳气韵；同进展示绿树参天，时移景异，尽随地势，拟在主广场西边修建林下广场。
1）主广场；面积5455平方米，铺设花岗岩地面。
2）林下广场：
面积1701平方米，移载中国槐、白皮松、龙爪槐等树种，地面铺设花岗岩石板。
3）八卦涌泉：
直径为18米，面积为254平方米，位于广场中心，用花岗岩及水磨石造型。
4）巨石当道：
将玉泉路上由冯玉祥将军题写的
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