新国八条及重庆房产税研究解读.docx

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新国八条及重庆房产税研究解读

2011年房产新政解读

第一部分“新国八条”解读

背景：

2011年1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，强调继续有效遏制投资投机性购房。

这是继2010年1月、4月、9月之后的第四波房地产市场调控，在限购、价格控制、信贷和税收等环节进一步加强调控力度，特别是“限购令范围扩大升级”以及“房价调控目标”两大措施将对楼市产生较为重大的影响。

解读一：

已有两套本地家庭及一套的外地家庭禁止购房

政策原文：

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

解读：

此次限购的力度不仅加强，范围也比2010年出台“限购令”的城市范围充分扩大，北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及福州、海口、厦门等二线城市已经相继表态将继续推行“限购令”，而对于2010年绝大多数没有出台限购令的二线城市，特别是中西部的直辖市、各大省会城市，此次也包含在限购令的范围之内。

同时，在限购政策上，也将全国性的落实对已拥有2套及以上住房的当地居民家庭和一套住房的外地居民家庭限购，相比之前北京等城市执行的限购政策更加严格。

解读二：

二套房贷首付提至六成，利率最低1.1倍

政策原文：

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督调查，对违规行为严肃处理。

解读：

二套房贷款首付比例从最初的30%一直提升至60%，除了对于投机炒房者的打击之外，对于多数的以房地产投资为主要渠道的投资者及改善型需求也将产生很大程度的影响。

解读三：

各地一季度需公布房价调控目标

政策原文：

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关责任人进行问责。

解读：

此次“新国八条”与以往调控政策不同的是，针对地方政府调控执行层面首次进行量化，要求地方政府公布调控目标，并以此作为标准来衡量地方政府在房地产调控的实际效果，而一改以往只出政策但没有相应的评测机制的作风，可见此次中央政府对于“新国八条”执行力度的决心。

此项措施也成为“新国八条”的调控亮点。

解读四：

购房不足5年转手按售价全额征收营业税

政策原文：

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

解读：

目前针对二手房转让的营业税征收标准，普通住房的执行标准是不足5年转让按差额的5.5%征收营业税，而非普通住房不足5年则按照全额征收营业税，此次“新国八条”则明确为统一按照销售收入全额征税，这无疑增加了二手房转让的成本。

以重庆近4年的房价水平来举例，一套建筑面积100㎡的住房价格2007年大致为34万，以2010年的价格水平60万售出，按照5.5%的营业税税率计算，“新国八条”之前按照差额征收，需缴纳1.43万元，征收标准调整后，需缴纳3.3万元。

解读五：

严格用地供应，大力推广“限房价，竞地价”

政策原文：

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权行为。

解读：

此前针对土地供应的调控政策并没有对土地供应总量提出量的要求，“新国八条”在土地供应量上提出明确要求，不得低于前2年年均实际供应量，有助于增加土地供应，同时，要求保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房不低于总量的70%，在结构上力求保证供应量，以此来缓解供需矛盾引起的价格上涨。

另外，此次调控还提出针对企业资金来源方面的审查，有此可以预计，此项措施的执行，对于未来房地产企业拿地的难度有所提高，特别是企业自有资金比例方面，会有更加严格的要求，从而影响并加快土地开发供应。

解读六：

保障性住房提出“公开、公平、公正”

政策原文：

各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

努力增加公共租赁住房供应。

解读：

此次调控，首次提出了针对保障性住房要“公开、公平、公正”的要求，说明针对现有市场中保障性住房所产生的社会不良影响，中央政府对于地方政府在保障性住房管理等机制方面的要求也将更为严格。

结语：

“新国八条”的出台表明国务院对于房地产市场的调控仍将持续从严的走势，且调控范围扩大到二、三线城市，作为西部的重点城市重庆来说，在“新国八条”的调控背景下，房产税的执行细则也将浮出水面，应该说，2011年的重庆楼市将面对怎样的挑战，在房产税出台的预期下，“新国八条”的重庆地方细则将成为另一个重要的影响因素。

第二部分重庆房产税

背景：

在“新国八条”发布的第二天（1月27日晚），重庆市长黄奇帆发布重庆市人民政府令——根据国务院第136次常务会议精神，作为国家首批个人住房房产税征收改革试点城市，重庆定于2011年1月28日正式启动改革试点，在主城九区率先开征房产税。

房产税的征收将对高档房以及投资客户起到一定的抑制作用。

一、重庆房产税实施办法及细节

（一）本次房产税试点的区域有哪些？

本次房产税试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

（二）本次个人住房房产税试点政策的征收对象包括哪些住房？

本次个人住房房产税试点政策的征收对象包括以下三类住房:

Ø一是个人拥有的独栋商品住宅；

Ø二是个人新购的高档住房。

高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；

Ø三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。

新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

（三）什么是独栋商品住宅？

独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

（四）在重庆市无户籍、无企业、无工作具体指什么？

无户籍是指无重庆市户籍，无企业是指在重庆市无独资、绝对和相对控股的经营实体，无工作是指不在重庆市的各级行政事业单位、团体，各类企业等经营实体就业。

（五）主城九区年度新建商品住房成交建筑面积均价如何计算？

主城九区年度新建商品住房成交建筑面积均价是指对主城九区全年交易的各类新建商品住房按建筑面积统计的平均成交价格，由国土房管部门于次年1月在其网站上公布。

（六）上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价如何确定？

上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价，按照我市国土房管部门公布的上两个年度新建商品住房建筑面积均价算术平均计算。

例如：

2009年、2010年我市主城九区新建商品住房成交建筑面积均价分别为4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为：

（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的2倍为9941元/平方米。

即：

在2011年1月28日-12月31日之间，凡购买住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面积均价在9941元/平方米（含）以上的住房均属征收对象。

（七）房产税税率是如何规定的？

本次房产税税率采取分档税率：

一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

二是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

（八）应税住房免税面积是如何规定的？

纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积，其中：

纳税人家庭拥有多套《暂行办法》施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

（九）扣除免税面积以家庭为单位，如何认定家庭情况？

按《暂行办法》规定，家庭是指由应税住房的纳税人和与其共同户籍的家庭成员组成的家庭。

（十）如果第一套应税住房不足100平方米，第二套应税住房是否可继续享受抵扣其不足100平方米的面积？

不能，按《暂行办法》规定，一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积。

（十一）应纳税额的计算方式是什么？

应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

其中：

应税建筑面积=建筑面积－免税面积

举例：

1、存量独栋商品住宅应纳税额计算。

假设某家庭拥有的第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平方米，其纳税额为：

    （400-180）×16000×1%=35200元

2、新购高档住房纳税额计算。

假设某家庭在2011年1月28日-12月31日之间，新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，其建筑面积为180平方米，交易单价为10000元/平方米，其纳税额为：

    （180-100）×10000×0.5%=4000元。

3、应税普通住房纳税额计算。

假设在2011年1月28日-12月31日之间的应税普通住房建筑面积为80平方米，交易单价为7000元/平方米，其纳税额为：

    80×7000×0.5%=2800元

（十二）应税住房纳税在以后年度征税时或产权转让后是否重新确定计税依据？

应税住房的计税价值为房产交易价。

应税独栋商品住宅和新购高档住房在以后年度纳税或产权转让时，其计税交易价和税率不变，仍按首次确定的计税交易价和税率计算应纳税额。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房转让后，仍属征税对象的，根据新的交易价确定税率并计算应纳税额。

（十三）应税住房什么时间开始计税？

个人住房房产税的计税时间从取得应税住房产权的次月起。

税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

（十四）个人房产税缴纳时间及地点是如何规定的？

个人住房房产税按年征收，在每年的10月1日至10月31日由纳税人申报缴纳。

应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。

个人住房房产税的纳税地点为住房所在地。

纳税人有多处应税房产，且又不在同一地方的，应按住房的坐落地点，分别向住房所在地的地方税务机关申报纳税。

（十五）新购新建商品住房为装修房的，这部分价值是否扣除？

新购新建商品住房为装修房的，这部分价值在计税时予以核定扣除。

（十六）哪些应税住房不予扣除免税面积？

1、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房不予扣除。

2、纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。

二、重庆房产税实施后的影响

从市场角度看，重庆版房产税政策力度相对温和，短期影响大，长期影响有限。

从目前的征税力度看，总体较为温和，影响力有限，征收对象我们可以从两个方面解读，第一，存量独栋，重庆市超过3000套；第二，新购住房征税。

而对于新购住房来说，达不到征税标准的购房者会放弃观望态度，积极入市；对于达到征税标准的购房者来说，短期内会造成一定的影响，但是从长远看，房产税的征收已经成为既定事实，且征收力度较为温和，市场会有一个适应期，但高端客户不管是购买别墅，或相匹配的其他高端物业，其都将纳入被征税的范围内，高端客户的需求始终需要得到满足，因此，从长远来看，其影响的程度相对较小。

三、建议的应对办法

从开发商角度考虑，可通过处理方法，将房产税影响降到很小的范围。

按照目前重庆市房产税的征收办法，我们采取假设列举：

假设一套别墅使用面积为270㎡

⏹方式一：

无赠送

产权面积为270㎡；

按照目前起征标准，免征面积为100㎡，应税建筑面积为170㎡；

因无赠送面积，其价格的表现相对较低，按起征点为1万元/㎡（实际为9941元/㎡）计算，取接近3倍价格的数值（按1.5万元/㎡价格计算）（因3倍以上的价格其税率为1%，因此取接近于3倍价格的数值），因此其相应税率为0.5%；

⏹方式二：

有较大赠送面积

产权面积180㎡，赠送面积为90㎡，总使用面积为270㎡；

按照目前起征标准，免征面积为100㎡，应税建筑面积为80㎡；

因赠送面积较大，其价格表现相对突出，因此取税率的上限（1.2%），其价格假设为2.1万元/㎡；

Ø计算过程：

（1）方式一：

销售面积270㎡，单价15000元/㎡方案

销售总价=270*1.5=405万元

每年应缴房产税=（270-100）*1.5=255万元*0.5%=1.275万元

（2）方式二：

销售面积180㎡，单价21000元/㎡方案

销售总价=180*2.1=378万元

每年应缴房产税=（180-100）*2.1=176万元*1.2%=2.016万元

Ø计算结果分析

通过两种方案对比可以发现，方式一（无赠送）比方式二（有赠送）在总价上的差距为27万元；

从房产税的缴纳来看，其方式二（有赠送）比方式一（无赠送）多付出0.741万元；

从总价的差异以及房产税的差异对比来看，其方式二（有赠送）虽在房产税要多付出约0.741万元/㎡，但其总价上要低约27万元，这27万元大约将足够支付多出部分的税交36年左右，故高单价高赠送和低单价少赠送相比并没有劣势，相反在销售阶段其低总价，以及税费的支付特点等优势，反而更能促进销售，因此中原建议可以采取增加赠送面积，提高单价的方式来进行操作。

——完——