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交房等相关内容

毛坯房验收要点及注意事项

建议收房日期：

一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好。

　　需要带的工具：

　　a、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

　　b、1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

　　c、1只塞尺--用于测裂缝的宽度

　　d、1只5米卷尺--用于测量房子的净高

　　e、1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

　　f、1只计算器---用于计算数据

　　g、1只水笔--用于签字

　　h、1把扫帚--用于打扫室内卫生

　　i、1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

　　验收房子时间：

一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：

30去或下午2：

30去。

　　收房过程：

　　1、去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走

　　B、《住宅使用说明书》--可带走

　　C、《竣工验收备案表》D、面积实测表

　　E、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构、--可带走

　　如果开发商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

　　验收房子：

　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:

暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另、等几把。

接着就可以同物业人员一起去房子里了。

（记得拿那些工具哦、

　　1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大、

　　【提示】：

由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了

　　2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝

　　【提示】：

特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　3、仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。

　　【提示】：

如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

　　4、水电煤畅通情况和能否正常使用。

大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。

（一般新房子会配一个简易龙头给业主、。

用万用表测量各个强弱电是否畅通。

　　【提示】：

关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　5、验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　【提示】：

做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置、。

　　6、验收地面下水情况。

在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm、。

然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　【提示】：

在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

　　7、核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

　　【提示】：

通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

　　8、测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

2009年10月16日，娄底市物价局对娄底新华联燃气有限公司《关于对娄底市居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费的批复》（娄价服函[2009]68号）中确定：

居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费，其收费标准为1800元/户，从2009年11月1日执行。

市物价局《关于调整和规范有线电视收费有关问题的通知》（娄价服[2002]63号）文件规定：

安装开通费标准按暗线安装450元/户、明线安装300元/户收取。

《湖南省物业服务收费管理实施办法》（湘价服[2004]178）号文件第二十一条规定：

物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但预收期限一般不得超过十二个月。

根据2008年4月4日娄底市人民政府《娄底市价格调节基金征收管理办法》（娄底市人民政府令第24号）第二条第六款规定建筑安装工程类其屋物价调节基金由施工单位交纳。

市房地产开发管理办公室已责成开发公司立即停止该项费用向消费者收取，并将已收取的款项退还给消费者。

《湖南省物业服务收费管理实施办法》（湘价服[2004]178）号文件附件二《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准》规定：

装修垃圾清运费按垃圾量计费，最高不超过每平方米建筑面积2元，具体收费标准由双方协商确定收取。

电话初始保证费100元。

电话费100元，开发公司说明是如果业主要求安装电话，在电信公司安装线路时需预缴话费100元，如不要求安装，电话费100元则不要交。

娄房协字（2009）09号

关于请求督促新华联燃气有限

公司按新的管道煤气初装费标准收取管道煤气初装费的报告

市建设局、市物价局：

根据省物价局《关于规范居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费的通知》（湘价商〔2009〕91号）的有关规定，我市的居民用户燃气庭院管道网和室内管道安装费由原来的3400元/户降低为1800元/户，新的收费标准从2009年11月1日起执行。

我市根据省物价局文件的要求，于2009年11月17日由市建设局、市物价局、市新华联燃气有限公司等部门召开了燃气初装费协调会，参照湘潭、株洲等地的标准执行，就我市燃气初装费执行过程中的一些问题达成了一致意见：

凡在2009年11月1日以前已装到户并具备点火条件的按原收费标准执行；11月1日以后新安装的用户或已安装的不具备点火条件的用户一律按新收费标准执行。

现有多家房地产开发公司向房地产业协会和开发协会反映，他们与市新华联燃气有限公司在11月1日前签定了燃气供应合同并按合同约定支付了燃气初装费。

但情况是主管道通了，到户管道并没有进行安装。

有些是安装了进户管道，但没有安装主管道，并不具备点火条件。

根据11月17日会议精神，不具备点火条件的用户，一律执行新的管道煤气初装费收费标准。

现特请求市建设局、市物价局督促市新华联燃气总公司严格按照《关于规范居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费的通知》及11月17日协调会议精神收取管道煤气初装费。

附件：

1、《关于请求协调返还未开通煤气用户立户费差价的报告》（联众置业）

2、《关于要求退还多收煤气初装费的报告》（娄底市宏泰房地产开发有限公司）

3、《报告》（湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司）

娄底市房地产业协会娄底房地产开发协会

二〇〇九年十二月十日

关于小区交房水电煤气开通的费用问题

来信内容：

市长：

您好！

我是今年4月在山水名苑买的房,交房推迟到11月18日交房,并告知水电煤气等开通费用为9200多；分别是水2000多,电2000多,煤气3000多等等。

因为对这些政策不是很了解,所以想问一下这些费用的合理性,还想了解一下其他一些楼盘是不需要收取水电开通费的，期盼您的回复,谢谢!

 来信人：

wuya      

   来信时间：

2009-10-27

回复内容：

Wuya：

你好！

你的来信已转市建设局办理，现回复如下：

山水名苑是娄底市三优华邦房地产开发有限公司（以下简称三优华邦）开发建设的住宅小区。

2009年4月24日，胡艳辉以杨晓轩的名义与三优华邦签订商品房买卖合同，购买山水名苑南区10栋三单元4层住房一套。

合同第四条约定：

乙方应交纳的各种税、费，乙方委托甲方代收代交，在交房前办理有关手续时一次交清。

根据湘价服[2009]59号文件精神，2009年7月1日起，商品房销售价格中包括了水电煤气等开通费，2009年7月1日前签订的购房合同，按合同约定执行。

三优华邦对2009年7月1日前签订购房合同的业主收取水电煤气等开通费，每户按水2000元、电2000元、煤气3400元的标准收取。

收取依据为：

根据娄价房字[2000]96号文件规定，管道煤气初装费标准居民用户按3500元／户收取；水、电按安装成本费分摊到每户为1850元、2782.9元。

胡艳辉以杨晓轩的名义在山水名苑购买住房一套，签订商品房买卖合同的时间是2009年7月1日以前，根据湘价服[2009]59号等文件精神，水电煤气等开通费，应按合同约定执行。

二〇〇九年十一月二十六日

商品房价格实行“一价清”制度，即除物业管理维修基金外，所有

费用必须包含在价格内，价外不得收取任何费用，否则就是价格违

规行为。

管道煤气、水、电初装费和开通费等。

发展商如果要求交这些附加

费用，按照目前的规定是不合法的。

按《商品房买卖合同》的约定，开发商作为房屋出卖人负有按期交

付房屋的义务。

依据合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后

履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要

求。

依据合同约定和上述法律规定,除合同中约定以购房者支付相应

费用（包括：

契税、公共维修基金、产权登记费、物业管理费、证

件印花税、测量费、水电开通费，其中开发商收取测量费、水电气

开通费为非法收费）作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先

行支付相应费用作为房屋交付条件。

业主虽有物业费缴纳义务，但

权利人应为物业管理公司，而非开发商，也就是说业主对开发商并

不负物业费交纳义务，开发商以此作为房屋交付条件，属违约行

为，如因此造成逾期交房，开发商应承担逾期交房的违约责任。

另外，水电气的建设费用及开通费，由相应机构（自来水公司、供

电公司、燃气集团）向开发商收取，开发商在销售房屋时已将上述

费用计算在销售价格中，所以开发商不应再向购房者收取上述费

用。

契税是在办理房屋交易时由购房者向税务部门交纳的税金，除

购房者委托开发商办理房屋过户手续外，契税不应由开发商收取。

公共维修基金是指住户交纳的专项用于住宅共用部位和共用设施设

备保修期满后的大修、更新和改造费用，归全体业主所有。

公共维

修基金一般由开发商代收，交至房地产主管部门代为管理，但开发

商不得将收取公共维修基金作为房屋交付条件。

《新建商品房交易价格行为规则》第九条明确规定：

经营者不得在

公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用

时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。

且依《城镇新建商品

房销售明码标价管理规则》规定，商品房价格构成中包括了有线电

视网费、电话线路管理费、水电增容费、信报箱工料费等。

业主在

支付全部购房款后，不应再承担任何支付义务。

而发展商在收取购

房款后还要求业主支付上述费用，是重复收费，构成违法。

一、物业公司预收一年的物业费、水电费、能耗费、装修押金合理吗？

答：

1、按照新物业管理相关法律规定，物业公司只可按季进行物业费收取，按照年度预收是不合法的，但是如果业主自愿交纳是可以的，你在交房阶段物业公司收取你一年物业费本身就是违反相关法规的，你可向当地房产物业主管部门投诉或向当地发改委投诉。

2、物业公司收取你水、电等使用费或预收款这要看你当地相关规定，现大中城市一般采取后期抄表联合收费处交纳形式，但也有不少地区当地收费部门为了减少收费压力在交房前先行预收，此事你主要看此笔钱是交纳给谁，如是当地收费部门，到没什么，如果物业公司收取可采用上

（1）方法处理。

3、装修押金早在2004年相关法规已经明令禁止，如物业公司强行收取，你可直接向房产物业部门举报，此事一经查实，定有人出面管理。

二、如果有不合理地方，可否联系广大业主聘请律师上诉纠正？

答：

按照业主临时公约要求，业主有权利直接向物业公司提出申诉或者要求纠正错误的权利，或直接向当地主管部门举报，联合业主聘请律师方式建议三思后行，必定太耗费精力，但也是可行的。

建议如物业公司服务质量或者收费不规范，在业主委员会成立之后予以纠正。

三、不交钱或不签合同物业公司就不给钥匙？

答：

这个时候为什么不想着找律师？

或者在未领钥匙阶段就投诉那？

钥匙已领，建议过去就过去吧，可以多与物业公司沟通，建议他们予以改正。

反映并请求解决山水名苑智达物业公司乱收费一事

市长，您好！

我是山水名苑小区一名业主，5月16日前往该区智达物业公司交房时，其负责人向我们罗列出了一堆需要交纳的费用，其中3项很不合理：

1.预先缴纳装修押金1000元，查阅了相关装修管理规定，属于正常收取押金，但他们又明确了在装修过程中打非承重墙也要扣除50元/平米，这一点，很不合理，购买的房屋属业主所有，对非承重墙有改装修的权利，物业不能据此收任何费用。

小区众多业主强烈反对。

2.物业称还要缴纳水电开通押金200元，谎称这是在水电进小区前他们向水、电供应公司预先交纳的费用，并说无限期退还给业主，我们质疑物业拿出在水、电供应公司的相关缴费发票，他们顿然无语，对200元押金为什么无限期退还一事，物业称这是公司规定，没有办法。

属于一种明显乱收费又霸占业主押金的违法行为。

3.物业明确了装修垃圾清运费2元/平米，查阅了相关物业管理规定，属于正常收费，但同时他们又列出了装修管理费1分/平米每天，并称是用于装修期间垃圾清运，钱虽不多，但两项收费明显重复，后一项属于重复性收费，不符合规定。

以上智达物业强制性、重复性、侵占性乱收费属于违法违规行为，侵占了广大业主的利益，希望市长及办公室领导协调有关部门及时对智达物业进行调查和处理，切实保护好业主的利益为盼！

王先生

2010年5月17日