建筑业房地产业营改增政策培训讲义.docx

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建筑业房地产业营改增政策培训讲义

建筑业、房地产业营改增政策培训

建筑业

营改增试点政策规定：

建筑业一般纳税人提供建筑服务，适用税率为11%（换算为价外税，实际税率为9.91%），其购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产的进项税额可从销项税额中抵扣；建筑业小规模纳税人以及选择简易计税方法计税的一般纳税人，其提供建筑服务征收率为3%（换算为价外税，实际征收率为2.91%）。

一、建筑业营改增试点特殊政策

为了确保建筑行业纳税人从营业税向增值税平稳过渡，国家出台了一系列过渡政策和行业特殊政策，确保实现行业税负只减不增。

建筑企业应充分利用现有的政策设计和安排，根据企业的实际情况对建筑工程分别测算并选择更有利的计税方式，实现税负只减不增。

有关政策如下：

（一）一般纳税人

政策一：

老项目可选择简易计税方法。

考虑到建筑工程老项目已经开工，部分成本无法纳入进项抵扣，因此可选择简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。

政策二：

清包工（即通常所说的“包工不包料”）可选择简易计税方法。

施工方以清包工方式提供建筑服务，不采购工程所需的材料或只采购辅料，可选择简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。

政策三：

甲供工程（甲方供应全部或部分材料）可选择简易计税方法。

为甲供工程提供的建筑服务也可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。

同时，对于甲供工程中甲供材的比例没有限制，给予了企业很大的选择空间。

政策四：

甲供材不纳入计税销售额。

营改增试点后，对于甲供材不纳入建筑服务计税依据，税制安排比营业税时对建筑企业更加有利。

政策五：

现场临时建筑可以一次性抵扣。

建筑企业在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，虽然也属于不动产的范畴，但其进项税额不适用不动产分2年抵扣的规定，可以一次性进行进项抵扣，这对建筑企业来说又是一大利好。

政策六：

进一步增加税务机关专用发票代开点。

为解决建筑企业采购砂土石料抵扣问题，税务机关将进一步增加专用发票代开点，为小规模沙土石料供应商和临时经营者代开专用发票提供便利，提高建筑企业购买辅料获得抵扣凭证的比例。

政策七：

不同建筑项目可适用不同计税方法。

纳税人提供建筑服务，还可以对不同的建筑项目分别适用一般计税方法和简易计税方法，这也是本次营改增试点为建筑业量身订造的贴心政策。

政策八：

混用的固定资产、无形资产、不动产可以全额抵扣。

纳税人提供建筑服务，既有一般计税项目又有简易计税项目的，简易计税项目对应的货物（不含固定资产）、劳务、服务不得抵扣进项税额，简易计税项目专用的固定资产、无形资产、不动产不得抵扣进项税额，但是混用的固定资产、无形资产、不动产仍然可以全额抵扣进项税额。

所谓“混用”，是指属于兼用于允许抵扣项目和上述不允许抵扣项目情况的。

政策九：

原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定在试点政策中得以延续。

提供建筑服务选择简易计税方法的一般纳税人，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时以差额后的销售额在服务发生地缴纳增值税，在纳税申报时凭从分包方取得的增值税专用发票抵扣进项税额。

纳税人应注意进行差额征税时必须取得合法有效凭证。

营改增试点后，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或征收率的，应分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算的应从高适用税率或征收率。

对于建筑业一般纳税人来说，应尽可能取得增值税专用发票抵扣进项税额，达到税负降低的目的。

一般纳税人可以抵扣进项税额的的项目有：

购买如沙石、钢材、水泥等的材料费、建筑设计费、会议费、广告费、住宿费、培训费、过路费、过桥费、修理费、租赁费、水电费、办公品等。

自2013年8月1日起，纳税人购进的应征消费税的摩托车、汽车、游艇视同购进固定资产允许抵扣进项税额。

《试点有关事项的规定》规定：

按照试点实施办法第二十七条第

（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率。

不得抵扣进项税额的项目有：

1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

（二）小规模纳税人

原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定在试点政策中得以延续。

小规模纳税人可以继续享受该差额征税政策，最大限度消除重复征税。

提供建筑服务的小规模纳税人，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。

纳税人应注意进行差额征税时必须取得合法有效凭证。

二、跨县（市、区）提供建筑服务的税款缴纳

（一）一般纳税人

1.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

需要注意的是，无论是建筑服务发生地预缴还是机构所在地申报纳税，其征收管理机关均为国税机关。

2.差额征税及税款预征

（1）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款。

应预缴税款＝余额÷（1＋11%）×2%。

（2）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

应预缴税款＝余额÷（1＋3%）×3%。

纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

3.分包款扣除要求

纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。

第一、从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票可在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

第二、从分包方取得的2016年5月1日后开具的增值税发票可作为预缴税款的扣除凭证。

允许扣除的增值税发票的开具需要在增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）以及项目名称。

第三、国家税务总局规定的其他凭证。

4.预缴税款所需资料

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：

（一）《增值税预缴税款表》；

（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；

（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；

（四）从分包方取得的发票原件及复印件。

5.预缴税款抵减

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

6.预缴税款台账

对跨县（市、区）提供的建筑服务，一般纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。

7.预缴税款缴纳

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

（二）小规模纳税人

1.小纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

需要注意的是，无论是建筑服务发生地预缴还是机构所在地申报纳税，其征收管理机关均为国税机关。

2.差额征税及税款预征

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

应预缴税款＝余额÷（1＋3%）×3%。

纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

3.分包款扣除要求

小纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。

第一、从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票可在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

第二、从分包方取得的2016年5月1日后开具的增值税发票可作为预缴税款的扣除凭证。

允许扣除的增值税发票的开具需要在增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）以及项目名称。

第三、国家税务总局规定的其他凭证。

4.预缴税款所需资料

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：

（一）《增值税预缴税款表》；

（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；

（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；

（四）从分包方取得的发票原件及复印件。

5.预缴税款抵减

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

6.预缴税款台账

对跨县（市、区）提供的建筑服务，小规模纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。

7.预缴税款缴纳

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

三、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务发票开具

（一）一般纳税人

一般纳税人可按照现行规定自行开具增值税发票，并应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

（二）小规模纳税人

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

并应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

房地产业

房地产业涉及的应税行为主要包括销售或出租不动产。

一般纳税人销售或出租不动产，适用税率为11%（换算为价外税，实际税率为9.91%），