目标倒推分解表.xlsx

目标倒推分解表.xlsx

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_项目目标落地三步走假设总销目标2亿，距开盘时间为2个月，认筹时间为2个星期总价约：

100万套成交目标：

200套（总销目标/总价）认筹目标：

400批，解筹率50%（以金地为例），各项目可视具体客户情况确定解筹率（认筹目标成交目标/解筹率）上门目标：

1000批，认筹率40%（以金地为例），各项目可视具体客户情况确定解筹率（上门目标认筹目标/认筹率）总目标时间第1个月第2个月第1周（批周）第2周（批周）第3周（批周）第4周（批周）第5周（批周）第6周（批周）第7周（批周）第8周（批周）上门目标（1000批）每周总目标125125125125125125125125每天总目标18批/天18181818181818批/天CALL客周目标天目标派单上门周目标天目标巡展上门周目标天目标大客户拓展周目标天目标213自然上门周目标天目标认筹目标（400批）200批/周200批/周29批/天29批/天巡展点明细（以南京为例）见附表1call客工具箱见附表2派单关键点见附表3南京常用布展地点及报价水平序号区域类别物业商圈地址123456789101112131415161718192021222324252627282930报价（不包括物料制作费、运费）1、细分的客户池姓名意向或购买过的项目区域需求类型产品价格中枢分类标准示例区域：

鼓楼、秦淮、栖霞、江宁、高淳、溧水；需求类型：

投资（中小户型居多，公寓和一户居多）、改善（中大户型，面积段在90至180间）、刚需（90平居多，2至3房）；产品类型：

中小户型（90平以内，公寓一二居室居多）、中大户型（改善型产品，多为90至180之间3至4居室）、别墅（项目50%以上为别墅或全别墅产品）；价格中枢：

低（10000元/平以内）、一般（10000至15000元/平）、中（15000至20000元/平）、高（20000元/平以上）。

2、电话销售话术与问答金域蓝湾电话接听说辞（进场前）您好，万科金域蓝湾，很高兴为您服务。

请问您是怎么知道我们项目的？

（户外大牌、现场围墙、网络、朋友介绍、老业主、老业主介绍、58005180）问：

金域蓝湾项目在哪？

怎么去现场？

答：

位于江宁九龙湖地区双龙大道以东，清水亭东路以北，外秦淮河与牛首山河两河交汇处。

距新街口市中心直线距离18公里；至主城区的距离（至安德门）距离13公里。

从市区可以经机场高速、将军大道，至天元西路拐到双龙大道，再到往东拐至清水亭东路您就可以很快直达本项目。

坐车的话，在安德门做148至同曦鸣城下转区21路到金域蓝湾站下即可，或者坐101，102，103，104到河定桥站下，在街对面坐区21路到金域蓝湾站下即可。

客户：

项目周边有什么生活配套？

答：

目前项目周边的商业配套有百家湖开发区胜太路商业街、同曦假日百货商城、凤凰港商贸城、成熟的东山老城区等商业配套，以及周边爱涛天成、同仁医院等配套设施。

客户：

项目周边有什么学校？

答：

目前项目周边有国家级示范高中、江苏省首批四星普通高中江宁高级中学（4.2公里），省级重点中学，已过江苏省三星普通高中的南京市临江高级中学。

我们项目旁边2公里处有江苏省示范初中、省级实验小学九年制学校清水亭学校，还有南师大附中与江宁开发区合作办学的南师大附中江宁分校，2003年正式启用，将来会设制从小学到中学高中全部课程。

离我们项目4公里.问：

蓝湾什么时候开盘？

答：

南京的金域蓝湾是南京万科2010年的重点项目，也是年度最值得期待的楼盘，我们预计会在春节后开放售楼处，届时欢迎您到现场参观，您也可以现在登记一下，正式开放时我们将通知您。

问：

什么是万客会？

答：

万科为了更好的服务每一位客户，特成立了万科客户俱乐部，简称万客会。

多年来，万客会致力于在“让万科理解客户，让客户理解万科”的基础上建立理性、对等、双赢的与客户间的交流方式。

通过万客会平台，您能第一时间收到万科的信息，参与万客会活动。

问：

我加入这个万客会有什么用？

答：

加入万客会，您将享受南京万客会会员购房优惠；参加万客会的各种活动；享受南京万客会精选商家特惠等。

万科项目的进展也会通过万客会的渠道通知到您。

问：

万客会如何入会？

答：

您可以传真您的身份证复印件及联系方式给我们，我们帮您办理入会手续。

您也可以以后在现场接待中心开放后，到现场办理。

传真号码：

025-86458502问：

其他关于项目问题？

答：

目前暂未确定，请您关注项目进度，也可以来电话跟我们联系，我们也会在过程中积极与您进行联络。

3、call客确认短信模版1.短信内容CALL客后的确认短信需要明确传达以下内容：

1）项目的活动（如看房）已预约成功2）预约的时间3）活动地点及交通路线4）销售代表姓名和联系方式2.短信示例示例：

X先生/小姐，您好！

金地湖城艺境电话预约看房已成功，乘车：

地铁号线经天路站，周六早10：

30；凭该短信可享现场一切优惠后额外98折，需出示短信并由驻场经理XX13913934510签字确认生效，短信删除、转发无效，祝您看房愉快！

新景祥机构预约员XXX。

4、客户回访邀约说辞置业顾问电话通知新景祥意向客户到现场参观：

*先生、女士：

我是万科金域蓝湾的置业顾问*，金域蓝湾项目你听说过吗？

蓝湾我们项目位于江宁百家湖以南，清水亭东路9号，是万科在南京的最大的项目。

目前我们项目的低多层组团-卡蒂斯庄园已经公开了户型和模型，很快现场示范区也会公开，你有兴趣来看看嘛？

Q：

没有兴趣，已经买过房子了。

A：

没有关系，我们仍然欢迎您推荐亲朋好友来我们万科金域蓝湾看房。

Q：

你们的低多层什么价格？

A：

目前价格还没有出来，我们会根据市场情况合理定价。

你可以先到我们案场来了解产品的细节，我们这次的低多层户型和市区其他项目比有很多创新的地方，非常值得你来感受一下。

这周现场还会有银行驻场提供贷款咨询，这个假期您有空过来嘛？

我安排时间专门接待您。

Q：

我只想看看你们的高层，你们高层多少钱？

A：

目前我们项目在售房源是7号楼在一期的中心景观区旁边，房源是三房和四房，面积在118-168之间，均价是15000-16000。

本周现场还会有银行驻场提供贷款咨询。

您大概周几过来，我安排时间专门接待您。

2.问答Q：

项目在哪里？

A：

我们项目位于仙林大学城以东，地铁2号线经天路站以东约3公里处就到项目了。

Q：

怎么去到项目？

免费看房班车：

座地铁号线到底站经天路站，1号出口每个整点和半点有免费看房班车可以把您带至售楼处。

公共交通：

座地铁号线到底站经天路站，出站后乘坐D5或是159路公交线只需2站（南京液晶谷、东紫园）即可到达本案自驾游路线：

经中山门上仙林大道沿地铁2号线往东，一直沿仙林大道向东，过经天路站再行3-5分钟即可到达项目；经玄武湖隧道上仙林大道沿地铁2号线往东，沿仙林大道一直向东，过经天路站再行3-5分钟即可到达项目；经312国道上仙林大道沿地铁2号线往东过经天路站再行3-5分钟即可到达项目。

Q：

什么时候卖？

价格多少钱A：

我们大概在7月中开始销售，只有2周的时间很快了！

现我们正在诚意登记，凭身份证进行确认购买资格！

仙林悦城是仙东首个大型房地产开发项目，这期可售的房源不多，已经准备了近一年的客户很多都在等这期产品，就担心不一定买得到。

您还是早点来项目看下，做好购买资格的确认。

至于价格，现在还没有定，我们自己内部也很着急想知道，据内部反应应该很有吸引力的！

5、客户预约汇总表序号时间姓名电话预约日期拟参加时间跟进状态19月23日金先生1.3925E+10108号联系对房子有兴趣10月8日29月15日张小姐1.3603E+102大1小18号当天时间段没有确定9月18日待跟进39月15日彭跃红1.3692E+102大1小9：

30时间可能会变动9月18日待跟进49月21日陈先生1.3714E+102人24联系9月24日59月16日刘先生1.3633E+102人时间未定周一再打电话确认时间9月21日69月21日小姐1.3923E+102人晚上发详细短信9月22日79月24日张小姐1.5815E+102人最好是在十一期间9月30日89月23日张小姐1.3809E+1030号再联系3个人对楼盘有兴趣9月30日99月15日王先生1.3829E+103人9-18跟进9月18日109月18日黄小姐1.3633E+103人她说想带狗一起去，8：

30-9：

309月25日119月15日曹峰1.3924E+109-181人短信告知地址自驾或跟车，提前通知，看当天有没有时间9月18日129月17日陈先生1.59E+109-181人时间不定9月18日139月17日苏先生819198629-181人时间不定9月18日149月17日张先生1.5014E+109-181人时间不定9月18日159月17日先生1.3555E+109-181人自驾还没确定明天有没有时间，对项目有兴趣9月18日169月18日廖先生1.351E+109-19自驾需要路线以及联系方式9月25日179月15日先生1.3802E+109-19联系9月19日189月16日王先生1.359E+109-19联系,对项目有兴趣9月19日199月18日李女士1.3129E+109-19没时间，跟进下礼拜9月19日区域：

鼓楼、秦淮、栖霞、江宁、高淳、溧水；需求类型：

投资（中小户型居多，公寓和一户居多）、改善（中大户型，面积段在90至180间）、刚需（90平居多，2至3房）；产品类型：

中小户型（90平以内，公寓一二居室居多）、中大户型（改善型产品，多为90至180之间3至4居室）、别墅（项目50%以上为别墅或全别墅产品）；价格中枢：

低（10000元/平以内）、一般（10000至15000元/平）、中（15000至20000元/平）、高（20000元/平以上）。

2、电话销售话术与问答金域蓝湾电话接听说辞（进场前）您好，万科金域蓝湾，很高兴为您服务。

请问您是怎么知道我们项目的？

（户外大牌、现场围墙、网络、朋友介绍、老业主、老业主介绍、58005180）问：

金域蓝湾项目在哪？

怎么去现场？

答：

位于江宁九龙湖地区双龙大道以东，清水亭东路以北，外秦淮河与牛首山河两河交汇处。

距新街口市中心直线距离18公里；至主城区的距离（至安德门）距离13公里。

从市区可以经机场高速、将军大道，至天元西路拐到双龙大道，再到往东拐至清水亭东路您就可以很快直达本项目。

坐车的话，在安德门做148至同曦鸣城下转区21路到金域蓝湾站下即可，或者坐101，102，103，104到河定桥站下，在街对面坐区21路到金域蓝湾站下即可。

客户：

项目周边有什么生活配套？

答：

目前项目周边的商业配套有百家湖开发区胜太路商业街、同曦假日百货商城、凤凰港商贸城、成熟的东山老城区等商业配套，以及周边爱涛天成、同仁医院等配套设施。

客户：

项目周边有什么学校？

答：

目前项目周边有国家级示范高中、江苏省首批四星普通高中江宁高级中学（4.2公里），省级重点中学，已过江苏省三星普通高中的南京市临江高级中学。

我们项目旁边2公里处有江苏省示范初中、省级实验小学九年制学校清水亭学校，还有南师大附中与江宁开发区合作办学的南师大附中江宁分校，2003年正式启用，将来会设制从小学到中学高中全部课程。

离我们项目4公里.问：

蓝湾什么时候开盘？

答：

南京的金域蓝湾是南京万科2010年的重点项目，也是年度最值得期待的楼盘，我们预计会在春节后开放售楼处，届时欢迎您到现场参观，您也可以现在登记一下，正式开放时我们将通知您。

问：

什么是万客会？

答：

万科为了更好的服务每一位客户，特成立了万科客户俱乐部，简称万客会。

多年来，万客会致力于在“让万科理解客户，让客户理解万科”的基础上建立理性、对等、双赢的与客户间的交流方式。

通过万客会平台，您能第一时间收到万科的信息，参与万客会活动。

问：

我加入这个万客会有什么用？

答：

加入万客会，您将享受南京万客会会员购房优惠；参加万客会的各种活动；享受南京万客会精选商家特惠等。

万科项目的进展也会通过万客会的渠道通知到您。

问：

万客会如何入会？

答：

您可以传真您的身份证复印件及联系方式给我们，我们帮您办理入会手续。

您也可以以后在现场接待中心开放后，到现场办理。

传真号码：

025-86458502问：

其他关于项目问题？

答：

目前暂未