精编完整版清镇市三星村改造工程的可行性研究报告.docx
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精编完整版清镇市三星村改造工程的可行性研究报告
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三星村城中村改造工程《可行性研究报告》目录
第一章总论-1-
一、项目背景-1-
二、项目概况-8-
三、其它-8-
第二章必要性分析与建设规模-8-
一、需求分析-9-
二、建设规模-11-
第三章建设项目平面规划场址条件-12-
一、场址现状-12-
二、场址条件-12-
第四章规划方案-13-
一、建筑设计指导思想与原则-13-
第一节规划依据-13-
第二节规划指导思想-14-
第三节规划目标-14-
第四节规划方案-15-
二、建筑专业设计-19-
三、结构专业设计-21-
四、给水排水专业设计-25-
五、电气专业设计-31-
六、暖通专业设计-34-
第五章节能节水措施-35-
一、节能措施-35-
二、节水措施-36-
第六章环境影响评价-36-
一、项目场址环境现状-36-
二、项目建设与运营期对环境的影响-37-
三、环境保护措施-37-
四、环境保护设施及投资-38-
五、环境影响评价-38-
第七章劳动安全卫生消防-38-
一、设计依据-38-
二、危害因素及危害程度分析-38-
三、安全设施及措施-38-
四、消防设施-39-
五、防雷-39-
第八章项目建设组织及进度安排-40-
一、项目施工组织-40-
二、项目建设工期与进度-41-
第九章工程招投标-41-
一、招标内容-41-
二、招标范围-42-
三、招标组织形式-42-
四、招标方式-42-
五、其它事项-42-
第十章投资估算及资金筹措-43-
一、投资估算-43-
二、资金筹措-44-
第十一章可行性研究报告评价结论及建议-49-
一、评价结论-49-
二、问题与建议-50-
三、落实计划的相关措施-50-
第十二章项目效益-51-
第一章总论
一、项目背景
（一）项目名称：
三星村城中村改造工程
（二）项目法人：
贵州黔商市西置业股份有限公司
法人代表：
冉先黎
（三）项目建设性质：
新建
（四）项目承办单位：
贵州黔商市西置业股份有限公司
依托市西集团组建的“贵州省黔商市西置业股份有限公司”是集城市建设、土地一级开发、房地产开发与经营、物业管理为一体的综合性现代化管理企业，经贵州省工商行政管理局2011年6月21日批准，贵州省黔商市西置业股份有限公司正式成立,公司注册资金3亿元人民币，公司旗下有贵州省黔商市西房地产开发有限公司、贵州省黔商市西商务服务有限公司、贵州省黔商市西物业管理有限公司三家子公司，贵州省黔商市西房地产开发有限公司注册资本金为1266万元；贵州省黔商市西商务服务有限公司注册资本金为100万元、贵州省黔商市西物业管理有限公司注册资本金为100万元。
有各类专业人才50余人。
公司以“创造价值，回报社会”为企业经营管理理念；以“诚信服务、共同发展”为经营宗旨；按“科学、精细、高效”的管理体系运作项目。
目前公司已投资的项目有：
清镇市城北新区一级土地开发、清镇市城北新区一号线建设、职教园区连接线、贵阳市城市之光项目等。
公司的发展方向及目标：
公司用3-5年的发展时间，力争在产品、市场影响或经营管理等方面进入贵州省本土房地产开发企业前5名。
可行性研究报告编制单位：
贵州省建筑设计研究院，工程咨询证书编号：
工咨甲级
（五）可行性研究编制的依据和原则
1、《贵阳市“城中村”改造暂行规定》
2、清镇市人民政府市长办公会议纪要（第116次）
3、清镇市人民政府市长办公会议纪要（第118次）
4、《清镇市2011年第6次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要》（清府专议（2011）148号）
5、《清镇市2011年第7次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要》（清府专议（2011）155号）
6、清镇市人民政府关于印发《清镇市三星村城中村改造项目实施方案》的通知（清府发（2011）75号）
7、清镇市2011年政府工作报告
8、拆迁安置基础资料
9、《建筑设计防火规范》,《高层建筑设计防火规范》等其他相关规范
11、《建设项目可行性研究与经济评价手册》（中国物价出版社）
12、其它相关的专业技术规范、标准
本次项目申请报告是在以上条件和背景的情况下进行和完成的。
（六）编制原则
1、以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标;
2、符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征及周边环境，符合国家节约用地、节能、节水要求，满足消防和安全规范；
3、制定科学、经济、适宜当地建设条件的工程技术方案;
4、保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。
（七）编制目的
1、对建设清镇市XXX城中村改造工程建设项目进行技术经济论证；
2、选择合理的技术方案，为工程建设提供科学依据；
3、为投资决策提供科学依据。
（八）项目提出的理由与过程
1、项目提出的背景
（a）清镇市概况
清镇位于贵州省中部，距省城贵阳22公里，面积1492平方公里，辖4镇6乡（其中3个民族乡），总人口50万，现在有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族分布。
其中少数民族人口占22%。
1992年经国务院批准撤县设市，1996年划归贵阳市管辖，1999年被省委、省政府列为全省首批建设的20个经济强县（市、区）清镇之一。
清镇市气候温和湿润，能源、矿产、生物、旅游资源丰富，被人们誉为“珠联璧合之地”。
国家4A级风景名胜区红枫湖、省级风景名胜区百花湖和东风湖就是镶嵌在这块宝地上的三颗璀璨的明珠。
以境内10多家国有大中型企业和各具特色的小城镇为景点，以贵黄高等级公路、321国道和滇黔、站织公路为联线，清镇市初步形成了组团式的城市发展格局，是贵州省重要的电力，化工、磨料、磨具、冶金、纺织等工业基地和贵州西线的旅游、交通枢纽，也是贵阳市重要的饮用水源地、煤气气源地和农副产品生产基地。
境内有贵黄高等级公路、贵州省目前为止最好的，也是标准的第一条双向6车道高速公路——清-镇（贵阳清镇-安顺镇宁）高速，以清镇作为起点，并穿境而过、321国道、320国道、站织公路和湖林铁路支线在境内纵横交错；同时，清镇是省城贵阳的西大门，是通往云南、四川、广西和省内安顺、兴义、六盘水、毕节及黄果树、龙宫、织金洞、百里杜鹃等景区的必经之路，是贵州西线旅游第一站。
清镇是贵州重要的工业基地。
境内有中央、省、市属大中型企业近20家（其中贵州水晶有机化工集团公司为“全国化工500强企业”），集化工、能源、磨料、磨具、纺织、冶金、采矿于一体。
红枫发电总厂（含猫跳河7座梯级电站）、清镇发电厂、东风电厂等，年发电量达143亿千瓦小时，使清镇已成为西电东送的重要电源区。
清镇矿产种类多、储量大、品位高，已探明的主要矿藏有铝土矿、赤铁矿、硫铁矿、煤、大理石等30多种，其中铝土矿是贵州铝厂主要的矿源基地之一；猫场矿区面积约80平方公里，远景储量2.1亿吨，是目前全国已知铝土矿中最大的连片矿区。
2011年全部工业增加值300853万元，比上年增长27.1%。
其中，规模以上工业增加值比上年增长27.6%。
轻工业规模以上工业企业增加值比上年增长91.3%，重工业规模以上工业企业增加值比上年增长18.71%；国有企业规模以上工业增加值比上年下降0.03%；股份制企业规模以上工业企业增加值比上年增长35.08%；非公有制规模以上工业企业增加值比上年增长66.42%；外商及港澳台投资规模以上工业企业增加值比上年增长53.9%；高新技术规模以上工业企业增加值比上年增长99.82%。
元,比上年下降6.82%。
工业产销率达91.58%，比上年下降4个百分点。
全市建筑业实现增加值263862万元，比上年增长30%。
房屋建筑施工面积43.9万平方米，比上年增长261.63%；房屋建筑竣工面积216456平方米，比上年下降36.92%。
当你踏上贵州这片多彩的土地，当你来到中国避暑之都、休闲胜地林城贵阳，这里，有一个神奇而美丽的地方，那就是“世界喀斯特中央公园”、“中国最佳避暑旅游胜地”、“清凉世界、休闲天堂”、中国避暑之都最主要的支撑地、样本地、标志地，生态铝都、清凉湖城——清镇市。
清镇地处黔中腹地，交通便利，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，资源富集，四湖托市，四水萦城，是天然的大公园、大空调、大氧吧、大宝库。
这里喀斯特景观突出而独特，是世界喀斯特的突出代表。
其独特的地质现象，旖旎的自然风光，不仅异化了喀斯特地貌所固有的自然规律，而且呈现出四湖争奇斗艳的宏伟景观。
喀斯特的山，喀斯特的水，喀斯特的洞，喀斯特的树，喀斯特原生态的民族风情和旖旎的自然风光，为你展示出一幅流光溢彩的巨大而美丽的喀斯特画卷。
这里是贵州独有、全国罕见的富水之城。
水，铸就了清镇的灵动和美丽，融入了清镇的灵魂，为清镇平添了无限的风光和魅力。
在清镇1492平方公里的土地上，聚集了11条河流和红枫湖、百花湖、东风湖、索风营湖四个大型湖泊，水域总面积达到106平方公里。
国家重点风景名胜区、国家AAAA级旅游区红枫湖，景区面积达到240平方公里，水域辽阔，岛屿众多，气势浩大，被誉为“高原之海”。
“北湖的岛、中湖的山、南湖的洞、后湖的湾、环湖的树”，如诗如画；“山中有湖、湖中有岛、岛中有洞、洞中有水”，独具特色，享誉海内外。
“红枫湖景美，贵阳气象新”的题词，给景区增添了无限风采。
省级风景名胜区百花湖，14.5平方公里的水面，湖面如镜，影映青山，白鹭轻飞，层层梯田、点点农舍、缕缕炊烟……一派田园风光，令人陶醉；数百个峰丛岛屿静卧水中，怡然自得，使人顿生天、地、人自然和谐之感。
位于乌江干流鸭池河的东风湖、索风营湖，奇险幽深，巨崖高耸，极其雄奇壮丽，有“头上天一线、峡中水一湾”的天然画廊之称。
四大湖泊不仅为清镇市带来了独特壮美的景观，而且还铸就了清镇市清凉世界、休闲天堂的不朽品牌。
这是一片古老而传奇的土地。
红枫湖畔新旧石器时期人类遗址，古汉墓群、古城墙、古牌坊、古驿道，巢凤寺的华藏世界；出土文物铜马、漆耳杯；百花湖建文帝避难的灵永寺，铁梅和尚遗恨的茅坡寺，姜家堡丁氏易学的渊源，明代驻军重地“三屯、四哨、五堡”；居易斋、梯青塔、骆家桥、姬昌桥等古建筑，异彩纷呈。
徜徉其间，让你深感历史的沧桑厚重。
清镇人杰地灵，培育了众多风云人物。
张日晸，嘉庆22年中进士，入翰林院，散馆一等，授编修，参与《大清一统志》编修。
道光元年至30年，先后任顺天府乡试同考官、河南布政使、云南巡抚等职。
抗英民族英雄郭超凡，道光15年成进士，16年选任兴义府教授，湖广总督张之洞曾为超凡门生。
道光23年至咸丰7年，曾先后任广东绕平、大埔、东莞、香山知县、广州知府，在任期间，挺身而出率军民抵卸英军入侵，功勋不朽。
书画奇才何威凤的书法、绘画，慈禧太后十分欣赏，称之为“文雅风流，当代无双”。
1946年，老红军杨顺清冒着硝烟战火从延安出发，护送5岁女孩陶斯亮，历经数省，辗转朝鲜，历时一年多，安全送达白城。
深得朱德、王稼祥、彭德怀、胡耀邦的好评。
这里民族风情浓郁。
在这片土地上，世代居住着32个少数民族。
苗族的飞歌、侗族的大歌、布依族的酒歌，让你在原生态音乐中流连忘返；苗族的吊脚楼、侗族的鼓楼、布依族的石板房，与湖光山色交相辉映；苗族的“四月八”、布依族的“六月六”、仡佬族的吃新节、彝族的火把节，还有多姿多彩的民族服饰，苗家的牛角酒、上刀山、下火海，侗家的拦门酒、风雨桥……为你展示出一幅幅浓郁的少数民族风情画卷。
清镇，是贵州少数民族风情的集中展示地。
1687年（清康熙26年），撤威清、镇西两卫和赫声、威武两所，以其辖境合并建县，取威清之“清”镇西之“镇”，定名清镇县，隶安顺府。
从此清镇即以县的建置载入史册。
1949年11月15日清镇解放，11月19日成立清镇县人民政府，隶属贵阳专区。
1952年11月，清镇隶属贵定专区。
1956年4月，清镇划归安顺专区。
1958年12月，清镇划归贵阳市辖。
1963年11月，清镇划归安顺专区。
1992年11月6日，清镇撤县设市，为省直辖，安顺地区代管。
1996年1月起，清镇市划归贵阳市代管。
全市辖4镇、3乡、3个民族乡、1个街道，299个行政村，41个社区。
根据第六次人口普查，2010年全市常住人口467438人，其中男性人口242351人，占51.85%；少数民族人口101343人，占21.68％；城镇人口167955人，占35.93％。
清镇市矿产资源极为丰富。
主要有铝矾土、铁、磷、硅等30多种。
猫场铝矿区面积80多平方公里，储量2.16亿吨，为特大型连片铝矿床，其储量全国第一，含量居世界之首。
“十二五”期间，中国铝业公司在清镇投资开发铝土矿、氧化铝和电解铝项目，贵州广铝铝业有限公司投资建设氧化铝、电解铝项目，至2015年，铝及铝加工形成年产180万吨氧化铝、90万吨电解铝、20万吨铝加工、5万吨高精铝板带的生产能力，磨料、耐火材料生产能力达60万吨，将建成西南乃至全国的“铝城”，亚洲最大的磨料基地。
清镇市经历了1992年撤县设市至1996年划归贵阳市的起跑期，1996年至2000年的加速期，2000年至2006年的快速期，2006年至2010年的提高期。
国内生产总值1992年7.6亿元，1996年15.1亿元，2000年25.3亿元，2006年51亿元，2010年93.3亿元；财政收入1992年0.63亿元，1996年1.56亿元，2006年6亿元，2010年9.94亿元；农民人均纯收入由1992年的621元增加到2000年的1748元、2006年的3155.16元，2010年5464元。
2010年，据初步核算，全年实现生产总值932948万元，比上年增长16.3%。
分产业看，第一产业完成增加值107454万元，增长9.6%；第二产业完成增加值418737万元，增长19%；第三产业完成增加值406757万元，增长14.7%。
三次产业结构由2009年的11.28:
52.74:
35.98变为11.52:
44.88:
43.6。
经济社会发展进入人均GDP由1000美元向3000美元过渡的重要历史阶段。
先后荣获“西部开发贡献奖——投资环境最佳区县（市）”、“全国最具投资潜力中小城市50强”、“中国特色魅力城市200强”称号。
（b）项目由来
近年来，随着清镇市发展进程的不断加快，城市面貌日新月异，城区面积急剧扩张。
在城市加速发展的进程中，“城中村”的住户虽然在个人收入方面得到了城市大发展带来的益处，但其却无力完全跟上公共设施齐备、综合环境优雅的都市生活发展步伐，他们依旧在脏、乱、杂的都市村庄里，保留着旧有的生活方式，过着现代都市的“边缘人”的生活。
“城中村”作为城市化进程中的一个历史遗存，其负面效应越来越突显出来，成为了清镇市建设“人文清镇、活力清镇、和谐清镇”的重大障碍。
本项目位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。
三星村作为城中村，由于历史和管理体制等多重原因，该片区的规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生差，没有消防措施及治安、计生等问题的普遍存在，道路泥泞、污水排放无序，垃圾到处成堆，供水电力通讯杂乱无章，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。
该村现有村民400余户及一家村办企业。
“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。
项目总用地面积约479.6亩。
由于历史原因及规划的局限性，城市建设相对滞后，该区域的现状是规划无序，环境差，现有土地的性质多样化，管理混乱。
以土地入股的各类经济实体无序存在，在集体土地上搞非法建房，并且无序开发剩余国有土地、基础设施陈旧、房屋质量普遍较差，致使城市景观杂乱不堪，属于典型的“城中村”，与清镇市城市总体规划不相符合，亟待改造。
《清镇市城市总体规划（2009~2020）》到2020年，中心城区规划面积从9.6平方公里项目调整为11.91平方公里，城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。
推进路网建设支撑城市扩容，
该项目位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。
项目的建成，将对现有土地整合，提高土地利用率，进一步完善了清镇市城市功能，丰富了现代城市生活元素，将清镇市打造成一个具有时代气息、健康、充满生机和魅力的新型城市。
本项目是清镇市城区基础设施改造建设，对提升清镇市的形象品味有着不可忽视的重要作用。
二、项目概况
（一）拟建地点
三星村城中村改造工程位于位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。
（二）拟建规模及目标
本项目为三星村城中村改造工程，规划总用地319733.3平方米（479.6亩）。
总建筑面积地下室及其他建筑面积263590平方米。
三、其它
为了保障项目能顺利实施,早日开工建设完成,建议采取以下保障措施；
（一）组织保障
建立项目组织管理，切实抓好各阶段项目的实施；
（二）资金保障
该项目所需资金自筹；
第二章必要性分析与建设规模
一、需求分析
1、改善居民住房条件，构件和谐社会的需要
“城中村”改造涉及面广、政策性强，做好“城中村”改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在“城中村”的居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构件社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要的意义。
地块属于“城中村”，道路拥挤，交通十分不便。
很多房屋为低矮旧房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。
房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差。
同时医疗教育等基础配套设施不完善。
“城中村”改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量的民生之举。
2、改变城市面貌，提升城市品味的需要
由于受历史条件的制约，清镇市中心“城中村”的区域布局不合理、居住用地过大；商业布局杂乱、规模小、等级低；公共绿地缺乏、空间形象杂乱、缺少标志性建筑；缺乏为市民提供休闲、娱乐等开展城市活动的公共开放空间。
“城中村”改造使大片的低矮旧房变成楼房住宅区，使城市环境大为改观；提供了学校和医院改造建设用地，切实解决“城中村”居民就医难，学生就学难等问题。
本项目的建设是完善清镇市景观轴线的城市节点、提升清镇市城市品位、树立新形象的需要。
3、调整城市功能，城市核心区环境治理的需要
本项目用地属于清镇市“城中村”改造用地，项目区域内基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。
清镇市政府计划通过对该区域内的整体开发，来实现对三星村的环境整治工程。
本项目将与当地的城市建设紧密结合起来，将城市环境美化、通风、休闲娱乐融为一体。
项目的建设将从根本上解决区域环境问题，改善该区域的居住环境。
4、实现集约用地，充分发挥城市经济的聚集效益的需要
项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。
同时，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。
5、是突出城市提质，建设生态宜居家园的需要
中心城区规划面积从9.6平方公里调整为11.91平方公里，城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。
推进路网建设支撑城市扩容，建成红旗西路、百花大道两条城市主干道，启动星坡路改造，加快花园路、城北新区1号路、东门桥至旱基民运会专用通道等市政干道建设，拉开了城市发展的框架。
实施“旧城改造、新区开发”两轮驱动；推进医药园区、物流园区、贵阳职业教育聚集区、山东枣矿配煤基地总部建设，加快扁坡、红湖、鲤鱼、梁家寨等城郊农村建设，拓展了城市建成区的范围。
建成煤气技改储配站，结束了从贵阳购气的历史，建成东郊水厂、中心客车站、人民广场等一批公建设施并投入使用，城市功能进一步完善。
实施旧城区改造提质，重点推进城中村、棚户区改造，深入做好绿化、美化、量化和数字化工作，尤其是着力提升城区的园林绿化水平，建设森林城市；完善功能分区和产业布局。
该项目的建设是清镇市改造城区交通条件、建设生态宜居城市、提升城市品位的一大举措。
因此，本项目是清镇市的重大基础设施建设项目，是利国利民的项目，是建设和谐社会的重要组成部分，符合国家经济政策、产业政策和区域发展政策。
二、建设规模
规划经济技术指标表
项目
单位
总用地
划拨用地
出让用地
数值
数值
数值
规划总用地
M²
319733.3
246668.2
73065.14
其中
市政道路用地
M²
20333.4
20333.4
0
规划建设用地
M²
299399.9
226334.8
73065.14
总建筑面积
M²
349345
其中
计容积率建筑面积
M²
878010
283350
其中
住宅建筑面积
M²
801000
268800
商业及公共建筑面积
M²
91560
77010
14550
其中
商业服务面积
M²
58000
46000
12000
公建配套服务面积
M²
33560
31010
2550
其中
幼托
M²
4500
2200
2300
45班中小学
M²
16000
16000
社区卫生服务站
M²
300
300
文化活动站（中心）
M²
2700
2700
文化图书室
M²
200
200
社区办公服务用房
M²
1700
1700
物管用房
M²
650
400
250
邮电所
M²
150
150
变电室
M²
40
40
路灯配电室
M²
40
40
农贸市场
M²
7000
7000
再生资源回收点
M²
10
10
警务及治安值班室
M²
100
100
公厕
M²
110
110
煤气站
M²
20
20
垃圾点
M²
40
40
0
不计容积率建筑面积
M²
263590
197595
65995
其中
地下建筑面积
M²
252090
188595
63495
架空层及楼梯间等
M²
11500
9000
2500
容积率
3.88
3.88
3.88
建筑密度
%
27%
28%
26%
绿地率
%
31%
31%
30%
总户数
户
10190
7630
2561
总人口
人
32609
24415
8194
停车位
个
11204
8382
2822
注：
地下室其中有人防地下室3.3万M²
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