房地产投资项目分析方法.docx
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房地产投资项目分析方法
房地产投资项目分析方法
公布时刻：
2007-10-15 点击:
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转自：
项目治理者联盟
一、房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域
1、房地产开发项目能够用于房地产政策的应用。
比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿依旧面积补偿，这是一个房地产的政策，能够进行可行性研究；比如说我们进展住宅性产业是按实物分房依旧货币分房也是我们需要研究的政策问题。
商品房房屋建设到底是进展商品房依旧经济适用房依旧最近提出的年租房，这差不多上我们要研究的政策。
因此去年出台的物业治理也是这方面的问题。
2、可行性研究还能够用于房地产的规划。
大伙儿都差不多明白我们国家现在有一个环境阻碍评判法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大伙儿简单介绍一下。
这是法国Ladefense，那个地点在法国西部，位于凯旋门西延长线，那个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，那个建筑是专门宏伟的，这是他那个台阶下面专门大的步行街，这是89年施工的图片，如此一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了治理委员会，治理委员会的目的确实是对那个开发区进行规划，规划以后如何利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得那个地区整体上可连续进展。
为此，1958年成立的一个委员会。
这是58年当时投入规划的一个模型。
这是六十年代的。
这是七十年代。
这是八十年代，一直到89年那个大拱门建成整个的情形。
现在我们再来看那个现状，等于说是40年来它的规划差不多上是保持一致的，大伙儿从图形上都能够看到差不多上没有什么太大的变化，最大的变化确实是在把头地点标志性的建筑物建成什么样，那个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是专门专门的那个造型。
那个规划还有一个专门的地点，大伙儿看那个图比较清晰一点，确实是他利用那个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大伙儿看我光标那个地点，光标那个地点实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到那个布局。
那个地点面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。
地面上看到的只是行人，
给大伙儿举那个例子的意思确实是我们进行房地产规划的时候，是完全能够做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街今后能不能做到这种情形也不大清晰。
这差不多上专门宏伟的一面，大伙儿看一下那个建筑物，它仿佛一个公布的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在依旧全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。
3、还能够进行房地产投资活动，这是我们现在要紧的研究内容。
项目定义投资活动确实是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时刻内进行的一系列有目的、有打算、有始有终、有资金投入、有产出的活动，是一个连续的经营。
在项目评判的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，确实是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大伙儿今后在接触有关的文献或者是报告里面，大伙儿应该注意那个词，然而美国人不是专门严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。
关于一样的项目分类从治理的角度有新建、改扩建和合资，那个地点面差不多上把项目分为新建、改扩建和合资。
然而这些年随着经济的进展，从利用资源的角度能够把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资差不多上完全是平地起价。
从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说都市道路，假如不收过路费的话，那确实是非经营性项目，然而假如说收钱了，过路费像原先北京五环确实是经营项目，现在又变成非经营性项目。
还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这确实是从产品的性质来看。
公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目，大伙儿都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等差不多上竞争项目，按照产品性质来定的。
从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP确实是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，确实是利用增量的方式来评估的。
下面切入正题，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院差不多上国家公共建筑，这些项目并不是真正为了盈利，因此也不期望靠国家养着，然而要紧目的确实是国威，这是一个方面。
住宅来说，经济适用房那个地点面确实是私人投资加上政策优待，关于如此一些项目，它的目的是猎取利润，关于政府来说它是政府政绩的表达；商品房这是私人投资，如此的项目确信是盈利性的项目；涉外商品房确信是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说那个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到如此的实惠，然而这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。
二、投资项目可行性研究的内容
第一研究市场，那个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。
宏观市场指什么？
确实是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情形，像去年房地产争辩比较多，大伙儿差不多上业内的人，我就不再介绍了。
到我们具体的项目，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场。
我觉得这四个市场，就具体项目来说这四个市场可能都要考虑，因为你有钱买不到廉价的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。
因此还要注意投资时机的参与，大伙儿在座都专门清晰。
还有技术评判，技术评判可能一样确实是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，要紧是技术方面。
环境阻碍评判是专门重要的东西，我们房地产项目也存在如此的东西，时刻关系不能展开。
假如大伙儿注意到我们的天安门，你们访问天安门的网站，能够在网站上能够看到天安门的图片，比如天安门晚霞，天安门晚霞专门漂亮，然而四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永久看不到了，确实是因为新北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。
因此我们也要注意环境阻碍的意义。
经济评判这是我们要紧要讲的内容。
还有社会评判，房地产项目社会评判，应该说现在差不多提到议事日程上来，往常我们没有专门重视。
最近从去年开始，建设部注意到那个问题，世界银行也在注意到那个问题，确实是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评判，什么缘故？
因为社会评判涉及一个专门重要的问题，确实是非自愿的移民，我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地点去，因此社会评判也列入到议事日程上。
风险分析大伙儿都专门重视，然而风险分析不是专门容易做得专门好。
再确实是组织机构评判，对小的一样项目没有什么组织机构评判，然而关于超大的项目就有组织机构评判的问题，比如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评判；还有现在的奥体，2020年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁治理奥运会场馆的工程对机构进行评判。
还有确实是法律框架适应性，确实是你那个项目适不适合在我们国家法律承诺的范畴内，有一些工业项目就存在那个问题，假如你生产的产品污染比较严峻，那么可能法律不承诺，这确实是说你要进行这些方面的评估。
最后一个确实是监督的指标体系，确实是你那个项目从开始上的时候，就应该搞一套能够监督的指标体系，今后你的项目完了以后，你能够用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功，因此这是专门重要的情况。
一样的投资项目都要有这些评判的内容，关于我们房地产项目来说，有一些是比较重要的，然而有一些也是能够考虑简化，像一样的房地产商组织机构评判不一定做，环境阻碍评判也不一定要做。
然而监督的指标体系期望每一个单位都这么做。
那么我们可行性研究的时期是那个模样，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来，原版书有那个图片，翻译书没有那个图片。
红的是表示我们在项目推动时期所做的工作，那个地点面大伙儿能够看到高的那个地点是可行性研究和项目评估报告，这部分花的内容时刻和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的地点，然而那个时期花钱也许多，项目识别，可行性研究，评估报告，谈判和签约，工程设计，后面确实是建筑、施工等等，确实是整个项目周期都看到了。
我们再看看国外对项目周期一样是给一个轮回的东西，从Programming开始，从机会到项目的识别，再到项目的评估，还有融资，实施以及项目评估等等方面，大伙儿能够看到评判和评估就不是一回事了，评判确实是事后评估总结体会，为下一次项目提供体会和教训。
在项目周期内我们有哪些活动，第一要定可行性研究；第二确实是要做项目评判；第三确实是进行项目治理，可能项目治理在座都专门熟悉，也是现在专门热门的一个学科；第四确实是项目运营。
这是我们在项目周期内四个最要紧的工作，也是我们在座的可能比较关怀的。
这是一个专门重要的观点，期望大伙儿在今后工作中实践中注意到，确实是不同的利益群体，它和项目是什么关系？
比如说中间是一个建筑物，某一个项目，和项目有关系的差不多上什么人？
有政府、投资人，房地产项目确信有政府参加，给你批地、规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一些咨询机构，银行，可能现在往往大伙儿没有注意到的确实是受阻碍的群体。
这受阻碍的群表达在是不可忽视，专门是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想，确实是说你搞任何一个项目，可能有一些是受益的人，包括政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行，然而关于有一些人确实是受到比较大的损害，比如说我刚才说的非自愿的移民，因此我们现在政府差不多考虑专门多，给了专门多的补偿，然而专门多人没有了房子就没有了生活来源，这些受阻碍的群体应该专门引起大伙儿注意。
三、对经济评判如何进行分析
第一确实是要把那个项目的目标和目的弄清晰，目标和目的放在一起仿佛有一点没有什么区别，实际上是有比较大的区别，目标是比较宏观一点，高层次一点的东西，因为在其他的场合，因为时刻比较长我会讲一个逻辑框架的问题，然而现在比如说我们搞房子是为了提高人均住房平均水平，这确实是从政府的角度想的，然而具体的目的可能是使某些人从原先7平方米的人均用地搬到比较远的地点，能够有15至20平方米的用地，这是不一样的。
那个地点面有一个专门严峻的问题，确实是目标市场的有效需求，什么叫做有效需求？
确实是要解决谁投资的问题，谁使用的问题，谁经营的问题和谁买单的问题，关键是谁买单的问题，谁经营也是专门关键的问题，这些差不多上我们进行可行性研究要充分注意的一些情况。
还有谁受益、谁受损，广泛来讲房地产开发项目受益者是绝大部分，政府是受益人、投资人也是受益人，银行贷款也拿利润，施工企业也拿利润，然而也可能银行是受损，贷款回不来钱，还有拆迁对群众也是受损的。
另外要分析需要什么形式与规模的房地产，由于你们细分市场，房地产市场行话叫做细分市场。
什么样的产出结果，确实是说什么样的建筑是高层楼房，是低层楼房，多少面积等等这些都要有；还有需要什么样的投入和活动，确实是你需要多少资金，多少施工队伍等等方方面面的东西都要有。
同样你还要有一些假设的条件，确实是说我想搞那个房地产项目，我必须具备哪些？
哪些不是我能力所操纵的情况，然而我操纵的情况必须有一个假设，假设我们房地产市场是健康、平稳进展的，这是一个假设。
然而也可能中央在通货膨胀专门紧的时候，紧缩银根，刚才我所说的假设就不成立了，因此你任何一个项目，在搞你的可行性研究的时候，对你周围的环境要做一个差不多的假设，你是在这些假设条件进行分析，假如这些假设条件不行，那么如何办？
还有一些什么补救方法。
房地产产品的特点大伙儿都比较熟悉。
第一是不动性；单件性，一件一件生产；保值性，总是价值越来越高，除非人工拆掉；还有高价值性；产品生产的长期性；房地产开发项目它本身是开发过程的生产与投资双重，确实是开发的时候和投资两个同时在进行。
还有一条确实是投入和产出是同步，确实是说我在投入的时候，就能够有产出，什么叫做有产出？
确实是我们能够卖，这是任何一种产品没有的优待政策，你不管是彩电也好，冰箱也好，汽车也好，你在制造的过程中就能够把它卖出去，这没有，只有房地产有那个特点，这是我们专门重要的特点。
还有第三个特点确实是开发企业资产的流淌性，这是一个专门重要的一点，大伙儿明白我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的，这叫做固定资产，然而你那个东西拿出去出租和出售，它确实是属于流淌资产，它不是固定资产的范畴。
因此它还有一些无形的资产这差不多上有可能的。
因此我们开发产品的投资有三个方面组成，一个是开发产品的成本，这是出租出售的资产；第二部分确实是固定资产投资，确实是开发企业自己用的这一部分资产；还有无形资产和其他资产。
这是我要专门强调的一个概念，确实是说我们扩大企业的东西资产是流淌性，因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不停地申述房地产产业的折旧概念，期望大伙儿注意那个问题，折旧只有固定资产才有，开发产品没有，这是分界线评判的方法里面规定的，这也是房地产会计制度规定的。
我们房地产开发产品另外一些特点确实是投资和生产，这同时又形成了固定资产和开发成本。
在开发成本中有关的税费也是我们开发成本之一，大伙儿要注意那个问题，这是我们方法里面都说清晰的。
房地产里面有一个开发产品的经营成本，那个经营成本和开发成本是有区别的，开发成本是实际花的钱，每年花多少钱，然而开发的经营成本不一样，它是房地产产品销售出租的时候，将开发的成本按照国家和有关会计制度要求结转的成本。
开发成本确实是花多少钱确实是多少，然而经营成本不是如此，经营成本确实是你收多少钱才能算多少成本，这是有比较大的区别。
具体的做法是按照当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例，运算本期应结转的开发产品。
我们房地产开发项目评判的类型现在差不多上按经营型类型区分，有出售、出租和混合型；按用途分类有居住、商业、办公等假设干；评判有两类评判，一类是财务评判，一类是综合评判。
综合评判有点相当于一样项目投资项目，大伙儿可能熟知国民经济评判，我们称为经济分析，然而它要紧是为一些开发区设立的，确实是为国家开发区设立的。
四、房地产开发项目经济评判要解决一些什么问题
第一要解决它的经济合理性，确实是那个项目合不合理开发，有没有用处；第二要解决那个项目本身财务生存能力，财务生存能力是专门重要的情况，确实是说假定你有那个项目，那个项目差不多建成了，然而你有一些营运成本，营运收入，然而营运收入不足以产生足够的利润，然而能够坚持你那个项目连续生存下去，这是一个最差不多的生存能力，应该看看我们需要有多少营业收入才能补偿我的营运费用；清偿能力，确实是说能不能还款；最后才是盈利能力。
确实是你第一生存，第二你能还别人的款，剩下的钱才是你的盈利，任何开发商做项目差不多上银行还款还上多少，然后借款还付本息之上，经营成本才能算出来起码的价钱是多少，在那个价值之上再定高一点确实是挣的钱，是这么一个逻辑。
我们还要解决一个问题确实是财务的不确定性及风险，一样房地产项目，确实是所谓的经济分析或者是国民经济评判风险我们一样不去做，一样只做财务的不确定性及风险。
我们要分析的对象是什么？
是现金流量，我们分析的对象是现金流量；解决问题的理论方法是什么？
是利用资金的时刻价值理论。
具体做确实是做折现的现金流量分析，我们的方法里面都有规定。
如何解决问题？
第一要解决发生了什么费用，支出的多少，解决那个问题，刚才是要解决什么问题，现在是我们来回答如何解决问题。
得到了一些什么收入，确实是收入多少，交纳了什么税金，这些税金又支出了多少；建设资金从哪来；借贷的资金从哪来，一个是权益资金从哪来，另外一个是借贷资金从哪来；另外确实是借贷资金如何偿还，能获得多少盈利，同时要有别风险因素。
以上所有的现金流入和流出都有发生时刻的问题，第一我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题，识别法，最突出确实是有哪些东西，而且有多少量发生在什么时刻，是需要解决这些问题。
现在我们就要解决现金流出。
都有哪些现金流出？
确实是有土地成本，土地改进成本，土地改进成本是什么东西？
土地成本要紧是因为你土地来源不一样，你成本就不一样，有的是原先政府批的，或者是受让的，从别的人那儿买来的，还有确实是投标的，还有合作的，因此每一个项目的土地成本不一样；土地改进的成本确实是几通一平等等土地改进的成本。
还有土地上的改进成本，还有市场开发成本，开发资金成本，运营费用，还有所得税和土地增值税，有消息说土地增值税今后会变成物业税。
确实是说我们的现金流出大致是这些东西。
开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，开发间接费用，财务费用，治理费用，销售费用，开发期间税费以及不可预见费等等，这些费用文件里面都有规定。
还有一个是我要花多少钱，另外要解决钱从哪来，确实是资金来源和结构的问题。
第一确实是资本金，国家规定任何一个项目资本金，那个资本金确实是必须和开发商、有关批准单位说清晰的情况，因此资本金现在没有方法规定，弄清晰你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的，依旧问银行借的，然而你能够从甲银行借的钱作为我自己的资本金，然后再到另外一个乙地点去进行投资，然而资本金是必须有的。
另外预售收入，还有借贷、债券，这是资金的来源；还有一个资金的来源，实际上是施工企业的贷款，确实是施工企业垫资，然而从我们国家的规定来说，这是不合法的行为，实际过程中是有这一点，然而方法没有规定这一点，就没有用；资金的使用打算要弄清晰。
开发项目收入有售房款，租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项，自营收入确实是你自己经营的部分，比如说盖个商场自己经营这是自营收入，那个地点面也要列清晰租售打算，售房类型、时刻、价格、数量等等，售楼的经营方式等等。
刚才说到现金流量表，这确实是一个现金流量表，然而现在折现财务现金流量表不涉及融资那部分的现金流量，只是经营和投资的现金流量。
折现的指标，确实是这张表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以运算各项评判指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。
分类有全部投资、资本金、投资者各方现金流量表。
我们对净现金流量确实是现金流入减去现金流出用那个做折现分析；财务盈利能力分析要紧指标是财务内部收益率，大伙儿都专门熟悉；判别标准确实是财务内部收益率要大于财务的资金机会成本，要大于等于加权平均的机会成本，还要大于等于IC，IC确实是投资者可同意的最低的收益率，这是理论公式，那个公式应该是没有大问题。
确实是说我获得的那个收益率一定要大于我设定我自己理想的，因此那个地点面我理想的东西可能会低于资金的成本，我为了挤占市场。
比如说原先假定海尔要进入运算机市场，进入运算机市场可能定的目标就比较低，只要略微盈利就行，可能IBM培养比较高，如此海尔的IC就会低于IBM的IC，而且海尔的IC可能低于海尔本身的加权平均资金成本。
财务净现值是按照投资者最低可同意的收益率算出来的，这确实是折现以后的内容，大伙儿看一下就能够了。
还有损益表，那个损益表是进行非折现的盈利能力收入，前面是进行现金流入折现的盈利能力，这是非折现的盈利能力，这是利润和利润分配就能够做出来，这没有什么区别简单就能够过去。
还有一个还款能力的分析，它清偿能力有三种，一种是最大偿还能力，最大偿还能力确实是你有什么钱就还什么钱，按最大偿还能力运算；现在执行确实是等额还本，或者是等额还款这么两种方法。
利息运算方式也有规定，还款资金来源有自有资产折旧与销售，还有可用于还款的利润；可用于还款的预售房款，这也是其他的产品和项目所不具备的，确实是预售房款能够还款，还有一些其它资金。
我们的指标有三个，一个是借款偿还期，这对应最大还款能力；还有利息备付率和偿债覆盖率，这两个指标差不多上银行考察的指标。
财务打算现金流量表要紧是搞资金平稳，保证项目有支付的能力。
资产负债表要紧是考察项目，资产负债表跟一样的项目是一样的。
我给大伙儿演示一下，这是房地产开发项目经济评判逻辑关系图，绿色的是我们要分析的一些报表，蓝色的是我们差不多的一些数据，红色的是一些过程东西，这些过程差不多上数据之间如何来往，都比较详细。
还有不确定性分析，不确定性分析确实是指时刻、地点、程度、可能性等都不确定；还有敏锐性分析，敏锐性分析运算不确定性因素的变化对项目经济效益产生阻碍程度，并找出关于项目经济效益阻碍较大的不确定性因素；还有转换值，可能有的同志还不大熟悉那个，现在也作为我们一个比较大的值，有的同志一样统称临界值，是指项目由可行变为不可行时不确定因素变化的量或者是变化率；那个地点面提醒大伙儿一下，只有自营部分才做盈亏平稳分析，开发部分不做，什么缘故？
盈亏平稳分析是分析不变成本和可变成本的关系，我们专门多书上还在做那个，是不正确的。
风险分析大伙儿可能都比较清晰，然而关于风险我们要解决什么问题？
确实是说风险和不确定性是两个不同的东西，不确定性只明白它是不确定性，然而风险应该能够区分它能够发生的概率和发生的内容。
风险分析的内容第一是风险识别因素与程度，风险分担，事前减少缺失与规避风险；最后有风险治理，确实是事后有一些应对的措施。
我们在经济评判当中要注意一些什么问题？
就要注意我们开发产品投资含息与不含息的开发产品投资，目前我们利率比较低，一旦利率提上来相当高；要注意资金筹措安排；要注意建安成本、开发成本与经营成本的区别与联系；要注意可用于还款的资金来源；资产负债表的平稳；注意有关政策与会计制度的变化。
国家政策的变化关于我们房地产行业专门重要。
另外还要注意哪些项目比较适合做，假如你要把项目分析得比较细，半年或者是季度，就应当用我们那个方法做；第二要有滚动开发，分时期开发的要用那个方法做；另外还有确实是假如你是项目确信是全部出租的，可能有10、20年出租的东西，如此的项目就一定要用还款投资，因为我们房地产开发项目一样说来和其他项目开发周期比较短，运营周期也相对短，一样我们房地产投资大，开发周期长，实际上跟任何一个水电站比起来差不多上专门小，因此相对比较起来时刻跨度不到5、6年，分期开发也确实是6、7年，那个期望大伙儿注意。
评估在国外的应用。
这是我去年访问美国的时候，访问美国评估协会，这实际上确实是不动产房屋评估协会，他们写了一本书叫做不动产的评估，书有一英寸半厚，那个地点面第24章这一章的标题是折现现金流量分析。
确实是在美国那个协会等因此美国评估师协会，确实是房地产评估师协会，它是为房地产评估师协会制定标准，或者是制定规那么这么一个单位，那个书里面规定用那个方法来做，大伙儿假如有爱好能够参考这本书，可能咱们房地产估价师协会差不多翻译出来，大伙儿有爱好能够联系一下。
〔建设部标准定额研究所李明哲〕
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