房地产价格形成机制研究.docx

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房地产价格形成机制研究

摘要

房地产业在国民经济中起基础性作用，与其他许多产业具有极强的关联性，

对国民经济具有较大的带动作用。

然而，由于中国房地产市场尚不太成熟，近年

来，房地产价格整体不断升温，部分地区出现过热现象，市场中出现供给结构不

合理、投资增长过快、房价涨幅过大等问题，这些问题严重影响了房地产业的健

康发展。

因此，有必要对房地产的价格形成机制过程和影响因素进行研究，探索

影响中国房地产价格的影响因素。

同时对国家的宏观调控房地产价格的政策提出

相关建议。

本文首先从房地产及房地产市场的特点入手，说明由于房地产位置固定性、

异质性和有限性的自然属性，房地产市场属于不完全竞争市场。

本文首先通过对

生产价格机制和市场供求价格机制两种理论进行综述，并将两种机制相结合，得

出分析房地产价格影响因素的理论分析框架。

并从供求理论出发，研究房地产市

场的供给弹性，房地产的生产函数，房地产市场的需求弹性，以及影响房地产价

格的投机性需求，并分析了影响房地产供给和需求的因素，得出影响供求价格的

因素共同决定房地产价格的形成，直到达到房地产市场的供求均衡状态形成均衡

价格。

同时，也分析了房地产的一般性定价策略对于房地产价格的影响。

接着本

文采用上述理论框架，分析影响中国房地产价格形成的因素和导致房产价格偏离

基础价值的原因。

具体分析中国房地产市场的特点以及在中国房地产价格形成过

程中存在的问题。

指出中国的房地产价格形成过程中，政府在价格形成过程起主

导作用、各级政府和开发商垄断及利益驱动、信贷规模扩张和流动性过剩等因素

引起投机性需求的增加、保障政策不完善房地产市场供需结构性矛盾突出等因

素，导致房地产价格涨幅过大，并从房价收入比、租价房价比及房价与CPI的同

步率几个指标来反映价格偏离其合理价值区间的现象。

本文最后一部分，主要从

调节供给和需求两方面入手，对中国房地产市场价格的宏观调控提出相关对策建

议，主要包括:

改革土地政策和保障房制度，增加供给;发挥税收、金融政策对

价格的调节作用;通过研究财政货币政策的综合运用，改变房地产市场的供给需

求曲线，最终使房地产市场达到供求平衡状态。

关键字:

房地产价格，价格形成机制，房地产供给，房地产需求，房地产调控

Abstraet

TherealestateindustryPlaysabasicroleinthenationaleconomyandleadsthe

PromotionbyitsstrongassoeiationWithmanyotherindustries.However，since

China，5realestatemarkethasnotbeenmature，thehousingPriee15keePinginerease

overallinreeentyears，withPartsoverheated.ThereexistsProblemsthatseriously

influeneedthehealthydeveloPmenioftherealestate，likeirrationalsuPPlystruetLire，

rapidinvestmentincrease，exeessiveriseinPriee，andete.Therefore，it15neeessary

toworkoverfaetorsofthesuPPlyanddemandduringtheProcessinrealestate’s

PricingandfactorsthatinflueneedChina，5housingPrice，thengiveadvieesreferred

tothePolieiesinhousingPrice，5maeroeeonomieeontrol，

ThisPaperstartswitheharaetersoftherealestateanditsmarket，Pointingoutthat

China，5realestatebelongstoimPerfecteomPetitionforitsstationary，heterogeneity

andlimitation.ByreviewingthetheoriesofProduetionPrieemeehanismand

marketingsuPPly一demandPrieemeehanism，differentcon1Posingfaetorsofthe

housingPrieewereanalyzed.InthePaper，5mostimPortantPalt，referringtothe

suPPly一demandtheory，suPPlyingelasticity，Productionfullctioninrealestate，

demandingelastieityandsPeculativedemandinaffectingthehousingPricewere

studied，meanwhile，thefaetorsthataffeetthehousingsuPPly一demandwereanalyzed.

Resultsshowthatfactors，affeetedthePrieeinthesuPPly一demand，simultaneously

decidethehousingPrieeuntilitbeeomestheequilibriumPrieewhenthesuPPlyand

demand90totheequilibration.Aithesametime，theimPaetofthegeneralPrieing

strategiesforrealestateProPertyPrieeswasanalyzed.Seeondly，sPeeificallyanalyses

eharacteristiesofChineserealestatemarketandsomeProblemsintheProeessof

China，5realestatePriceformingmeeh耐smfromPrice一incomeratio，rental一housing

PriceratioandCPIsynchronizationrateeteseveralindieators，China，5ctirrentreal

estatePrieestoohigh，deviatedfromitsreasonablevalueinterval.Thloughthe

a-nalysisofthelandPolicyofthegovernment，thegaxnebetweenrelatedinierest

grouPs，ereditexPansion，exeessliquidity，andsPeeulativedemandexPansion

eet.，PointedouttheinflueneeofPrieeformingmeehanism.WhileChina，5realestate

Prieeformingmeeh耐sm，thegovern-mentPlaysaleadingroleinPrieeforming

Proeess，erediteXPansionandexeessliquidityeausethesPeeulativedemandinerease，

andtheeorresPondingseeurityPoliey15notPerfeet，guidetherealestatemarket

suPPlyanddemandeontradiction.RealestatePrieerisetoolarge，farmorethanmost

householdineomelevel，50iteannotrefleetthemarketrealities.ItPutsforward

relevanteoullten刀easuresmacro一eo爪rolontheChineserealestatemarketinthelast

PartofthisPaPermaimybyadjustingthesuPPlyanddemand，reformlandPolieyand

guaranteeroomsystem，increasingsuPPlyandPlaystaxandfinaneialPolieiesonthe

Prieeadjustmenieffeet.ThroughtheresearehoffisealandmonetaryPolieiesaPPly

integrated，ehangesoftherealestatemarketdemandandsuPPlyeurve，finallythereal

estatemarketreaehabalaneebetweensuPPlyanddemandcondition

Keyword:

realestatemarket，Prieeformingmeehanism，realestatesuPPly，realestateneeds，

macroeeonomiceontrol目录

1.绪论...........................................……，...................................................................................……1

1.1本文的选题背景及意义..............................................................................……，..........……1

1，2国内外研究综述................................................................................……，....................……2

1.2.1国外研究现状......................................................................................................……2

1.2.2国内研究现状......................................................................................................……3

1.3研究思路与研究结构...................................................................................................……4

1.3.1研究思路..............................................................................................................……4

1.3.2研究结构..............................................................................................................……5

1.4创新与不足之处...........................................................................................................……5

2.房地产价格形成机制的相关理论.....................................................................................……7

2.1房地产的定义...............................................................................................................……7

2.2房地产的特点...............................................................................................................……7

2.3房地产市场的定义及特点............................................................................……，........……9

2.4有关房地产的价格机制的理论综述.........................................................................……10

2.4.1生产价格机制理论...................……，，.................................................................……10

2.4.2供求价格机制理论............................................……，.........................................……10

2.4.3生产价格形成机制理论和供求价格形成机制理论的统一论.........................……12

3.房地产价格形成机制的供给和需求分析.......................................................................……14

3.1房地产的供给.............................................................................................................……14

3.1.1房地产供给的含义及影响房地产供给的有关因素.........................................……14

3.1.2房地产供给弹性................................................................................................……16

3.1.3房地产供给的生产函数....................................................................................……19

3.2房地产的需求.............................................................................................................……21

3.2.1房地产需求的概念及影响需求的因素............................................................……21

3.2.2房地产的需求弹性.......................................................……，..............................……24

3.2.2.1房地产需求的价格弹性............................................................................……24

3.2.2.2房地产需求的收入弹性............................................................................……25

111

3.2.2.3房地产需求的交叉弹性............................................................................……26

3.2.3房地产的投资性需求........................................................................................……27

3.3房地产市场的供求均衡.............................................................................................……28

3.3.1房地产市场供求均衡的含义...................................……，..................................……28

3.3.2房地产市场供求均衡的影响因素....................................................................……29

3.4房地产开发商的一般性定价策略及对房地产价格形成的影响.............................……30

3.4.1房地产开发商的一般性定价策略.…，...............................................................……30

3.4.1.1垄断定价的策略...................................……，..............................................……31

3.4.1.2主导厂商定价下的跟随定价策略............................................................……31

3.4.1.3掠夺性定价策略........................................................................................……犯

3.4.2房地产开发商的一般性定价策略对于房地产价格的影响.............................……33

3.5衡量房地产价格水平高低的指标.............................................................................……34

3.5.1房价收入比........................................................................................................……34

3.5.2租价比................................................................................................................……35

3.5.3房地产价格与CPI的同步率...........................................……，..........................……35

4.中国房地产市场价格形成机制中存在的问题及对于房地产价格的影响......................……36

4.1中国房地产市场的特点.............................................................................................……36

4.2中国房地产市场价格变化趋势表现的特点.............................................................……36

4.3中国房地产价格形成中存在的问题分析.................................................................……39

4.3.1从供给方面地方政府主导房地产市场控制土地的供给量，对房地产价格形成起

着主导作用......................................................................................................................……39

4.3.2与房地产相关的共同利益集团形成，抵制中央政府的调控价格政策的力量…40

4.3.3中国房地产开发商价格策略对于房地产价格的影响.....................................……41

4.3.4对商品房的需求盲目扩张和住房保障制度不够完善导致中国房地产市场供求结

构性矛盾突出..................................................................................................................……43

4.3.5对商品房的需求盲目扩张和信贷规模的扩张，进一步刺激了房地产市场的需求

............................................................……，二，....................................................................……44

5.调控房地产市场价格的相关政策建议......................……，..............................................……46

5.1宏观调控对房地产价格的作用.......……，...................................................................……46

IV5.2调节房地产供给的相关政策.....................................................................................……47

5.2.1土地政策............................................................................................................……47

5.2.2改善住房保障制度调整房地产供给结构.........................……、........................……48

5.3调节房地产需求的相关政策.....................................................................................……48

5.3.1税收政策，发挥对价格的调节作用................................................................……