物业管理制度文档.docx

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十多年前，仅因欠几万法郎的物业管理费，一位八十多岁的老太太,越南华裔，全家被赶出，房产被物业拍卖。

类似这种欠10%的债，而不得不以90%的费用去还债的例子在华人中,数不胜数。

往往是一审二审官司败诉后，在拍卖开庭之前以巨额谈判，物业才放弃地产拍卖。

债与费用的比例基本上是1：

10。

有的华人甚至到了“家破”的时候才找补救办法：

自己的律师有否过失；对方的律师是否侵权；物业是否也侵权…结果是数场无休止的法战。

本报将分期为读者介绍法国物业管理制度应注意的地方，本期重点为读者介绍其中的业主共有财产制度。

法文“lacopropriété”指共同财产的所有房东，这是一个法律实体，有行为能力。

业主共有一般都制定règlementdecopropriété”，即业主规约，其法律性质属于合同性质。

业主规约确定共有部分的使用范围，本建筑物的管理规定等。

业主共有部分不可以进行司法分割或者强制拍卖，都包括：

-建筑物和土地属于全体业主使用的即为共有部分。

通常指：

-地面、河流、园林、道路入口；楼房主体建筑和设施，包括通过私人住宅的管道，烟囱及烟囱顶；共有的服务场所；-通道、走廊等；如果没有规定或者出现产权争议时，属于业主共有的附属权如下：

-建筑物加层权、地下加渠道；在属于共有部分的院子、公园或花园，有权加新建筑，挖渠道以及建公园或花园；-与业主共有部分邻接的邻接权。

缴纳杂费所有的业主都必须承担杂费分摊。

业主规约里必须确定每个份额相应的杂费。

杂费分摊的计算和追缴，是华人业主与业主委员会发生纠纷的主要起因。

按2006年7月13日修改法规定：

业主委员会所付出的必要费用，警告费、催促信、地产保全费用，在发出警告后，仍未付清，业主委员会在官司获胜后的律师费、执达员费、一切追债费，均由欠债业主承担。

如果该业主官司获胜，业主委员会的官司费用不用承担。

物业管理经常钻这一条法律空子。

业主拖欠杂费，物管马上乱加追缴费。

法院通常是倾向于业主共有委员会。

此类案子在以前的物业文章中谈过。

业主共有规约习惯上由公证人撰写。

然后将规约在地方抵押机构登告。

登告五年之内，对于业主规约所规定的杂费超出自己占有单位的四分之一，或者其他业主低于其共有单位四分之一的，有关业主可以要求法院修改分摊。

超过五年，业主可以提出修改业主共有规约，但是必须获得业主大会通过。

物业装修关于业主未经过业主委员会同意，私自装修方面，2007年12月5日法国最高法院作出了有趣的判决。

马赛一业主委员会诉GMF保险公司，要求赔偿建筑区内院子雨后塌方。

保险公司反告该业主委员会，认为后者应承担民事责任，因为默许某业主私自在共有院子动土，所以业主委员会犯有过错，尽管花园属于这业主专有使用。

最高法院否决保险公司的反告。

认为业主委员会在马路上无法看到院子，就无法知道有工程存在，其性质、大小也不知道，因此业主委员会没有任何过错。

每一个业主共有都应组成一个委员会（lesyndicat），来行使其一切权力，保护和管理共有部分。

这里要注意的是，由于建筑质量不行或者是共有部分失修，给各业主及第三人造成损害，全由业主委员会承担责任。

为了维修和管理业主共有，业主委员会每年召开一次全体大会，以通过预算报告。

开会日期必须定在前会计年度结束后6个月之内召开。

各业主应至少向委员会预缴四分之一的杂费。

法律允许业主大会对此有另行规定。

餐饮业业主对于从商者在置产或与房东签约时，必须了解业主内务规定。

业主共有纠纷案尤其在餐饮业屡屡发生，就是因为没有注意业主规约。

巴黎的房东不喜欢本楼有人从事餐饮业；而有的楼房没有餐馆独自的通风系统，要装修餐馆必须先征得业主共有同意。

一申请就是几个月，因为全体业主每年只有一次大会。

开了会，申请又不一定同意。

遇到业主与房客签署一份商业租约，可以从事餐饮业，而其他业主有反对时，房东是否要承担责任呢？

房东必须承担责任。

只是从业者浪费了大量的时间，一场诉讼房东的官司几年也不容易结束。

遇到上述营业范围获得业主大会通过，而市政府反对，房东也有责任。

因此在没有确定是否可以从事某行业前，先签署一份邀约，获得所有同意后再正式签约，这样房东和房客都不承担责任

　一、英国、新加坡及我国香港地区的物业管理

　　1.英国的物业管理

　　英国物业管理起源最早，始于19世纪60年代，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。

为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。

　　如今，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平世界一流。

除传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。

在积极推广物业管理模式的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。

　　英国作为物业管理的诞生地，形成了自己特定的物业管理模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。

除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。

英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。

　　英国的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。

这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请人，可承包的就不设固定人员以节约开支。

　　2.新加坡的物业管理

　　新加坡物业管理组织系统健全，因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。

该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000—6000个住户，区办事处一般管理10000—15000套（户）住宅。

新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。

　　新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。

为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。

物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。

　　3.香港的物业管理

　　香港物业公司数量非常多，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。

香港的物业管理市场已经十分成熟，法制、法规也很健全。

实行大厦公契制度。

在香港，开发商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。

大厦公契制度的推行，大大减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者的合法权益。

　　香港市场经济发展成熟，物业管理法规健全，操作性强，一切均有章可循。

其在物业管理模式方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。

物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文中找到答案，有强制执行力度。

物业管理中的欠费问题，也得到了较好的解决。

　　二、国外物业管理的特征

　　1.管理法制化程度高。

新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。

政府在物业管理模式中发挥了重要作用，但一般不直接干预物业管理收费的具体标准。

政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理模式各方面关系、人的行为与责、权、利。

　　2.自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速。

政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

　　3.物业的所有权与管理权分离。

物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。

而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。

　　4.物业管理及收费标准由市场形成。

物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主（委托方）与管理公司（受托方）双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。

　　5.各国（地区）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。

如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式；香港则根据人多地少，物业由政府供应与市场供应“双轨制”，而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的物业管理模式。

　　三、启示和借鉴

　　1.加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系。

法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。

由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效保护，政府监督管理缺乏法律依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。

因此，加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，是我们的当务之急。

　　2.逐步推进房地产开发与物业管理分业。

鼓励物业管理企业向专业化方向发展。

从我国目前情况看，大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司。

物业管理公司解决不了，必然带来对业主的投诉相互推诿，矛盾和问题得不到及时解决。

此外，我国物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。

因此，要逐步推进房地产开发和物业管理分业经营。

改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的弊端。

同时，要大力推进物业管理市场化进程。

按照社会化服务与专业分工的要求，合理调整物业管理行业的企业结构，引导一部分物业管理企业明确自身市场定位，优化内部资源配置，向物业管理专营类企业发展，并力求形成“精、特、新”服务特色，实现专业化、规模化经营，降低管理服务成本，提高管理效率，增强市场竞争力。

　　在国内，提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的根本出路在于营造充满活力的市场和公平、公开的竞争环境。

因此，借鉴香港物业管理的模式，从源头开始竞争，淘汰劣者，把市场机会留给管理服务综合水平高、有实力的物业管理企业，才能促进物业管理企业向专门化和集约化方向发展，降低管理服务成本，使物业所有权人和使用者受益。

　　3.通过对国外物业管理分析可发现政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。

我国很多城市的物管收费最早实行之初采取的是政府定价，即由政府指令性地决定物业服务收费，物管企业遵循执行；后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。

随着时间的推移，这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐显露弊端。

物管收费采用市场调节价是一种必然的趋势。

香港物业管理的收费就是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成的。

　　4.物业管理企业需要培养高素质管理人才。

在我国，物业管理是一个新兴的行业，由于它起步较迟，物业管理模式还不完善，实践经验还不多，高素质管理人才还很奇缺。

现代企业之间的竞争就是人才的竞争，高素质的物业人才是企业兴旺的重要保证，只有建立高素质的员工队伍，物业管理企业才有竞争的实力，才能在激烈的竞争中立于不败之地。