房地产开发项目某商业大厦项目可行性研究报告书.docx

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房地产开发项目某商业大厦项目可行性研究报告书

天津市南开区和通大厦项目

可行性研究报告

公司名称：

天津xxx建设发展有限公司

公司性质：

国内合资有限责任公司

地址：

邮政编码：

电话：

传真：

联系人：

项目总顾问：

项目总负责：

项目编制人员：

天津xxx建设发展有限公司

2009年11月

前言

2006年5月26日，国务院发布了《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区，意见明确指出，推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。

2006年7月27日，国务院对《天津市城市总体规划（2005年－2020年）》做出批复，进一步调整和提升了天津的城市定位，明确了天津今后的发展方向和战略重点。

这是天津历史上第3次编制和修订城市总体规划。

2009年2月份，天津市制定并出台了《关于中心城区功能及产业定位发展繁荣都市型经济的实施意见》。

该《意见》强调，未来几年内，南开区将建设成为市级教育科研和高新技术产业中心，科技服务及科贸机构的聚集地。

重点发展以科技与信息服务为主的高新技术产业，以五金、汽配和数码产品为主的商贸业，以健身娱乐为主的体育休闲业，以民俗文化为主的旅游业。

和通项目，作为天津南开区科贸街重点建设工程，目前该地块土地整理工作已经完成，并进入准备动工阶段，几个月以来，天津xxx建设发展有限公司针对该项目，调集国内外高级专家，精心策划、精心论证、精心组织，并编制了项目开发可行性研究报告。

届时，公司将积极响应市委、市政府的号召，以敏锐的投资眼光、奋力拼搏、开拓创新的精神及携多年房地产开发的丰富经验积极投入到天津跨越式发展建设中去，和通项目将凭借其在高新技术板块中的核心地理位置、国际化的楼体形象、先进的楼宇技术集成、国际水准的商务配套成为该区域的新标志，推动鞍山西道高新技术板块和整个科贸金街区域的大跨度发展，并以良好的社会效益和经济效益回报社会，为天津市的经济发展做出新的、更大的贡献。

我们相信，在天津xxx建设发展有限公司及有关方面的共同努力下，不久的将来，和通项目将成为天津南开区知名的复合型地产项目，并成为带动区域经济发展的项目范本。

第六章项目投资分析………………………………………………………...33

一、项目规模……………………………………………………………….33

二、工程设计和功能要求简述…………………………………………….33

三、项目总体投资估算…………………………………………………….34

四、项目总体收入估算…………………………………………………….36

五、项目总体利润估算…………………………………………………….38

第七章财务分析……………………………………………………………...39

一、资金规划……………………………………………………………….39

二、财务分析假设………………………………………………………….39

三、收入预测……………………………………………………………….40

四、经营费用预测………………………………………………………….41

五、财务指标分析………………………………………………………….41

第一章项目发展背景

一、天津市宏观经济发展概况

本部分将分析天津市城市建设现状，研究政府对城市规划建设的指导思路，明确项目是否有足够的基建设施支撑，是否符合天津城市发展的要求，是否符合政府的规划思路。

（一）城市概况

1、历史沿革

天津市—中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。

天津的形成始于隋朝大运河的开通。

明朝永乐二年（1404年）设“天津卫”。

同年12月又设天津左卫并筑城。

19世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。

2、地理位置

天津介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ，东经116°43ˊ至118°04ˊ之间，属于国际时区的东八区。

北起蓟县古长城脚下黄崖关附近，南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。

总面积11919.7平方公里，疆域周长900公里，海岸线长153公里。

3、行政区划

天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：

市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。

市辖县3个：

静海县、宁河县、蓟县。

4、人口情况

到2008年底，全市常住人口为1176万人，比上年增加61.00万人，增长5.47%，是进入新世纪以来增长最快的一年，比2000年增加了174.86万人，增幅达17.47%。

数据显示，2008年全市外来常住人口达224.00万人，比上年增加了53.00万人，占全年常住人口增量的比重高达86.89%。

2008年，滨海新区常住人口总量达到202.88万人，与上年相比增加了30.64万人，占全市人口增量的50.23%；新区外来常住人口总量为82.82万人，与上年相比增加30.82万人，占全市外来人口增量的58.15%。

5、自然条件

天津地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。

由于位于中纬度欧亚大陆的东部太平洋西岸，主要受季风环流支配，冬、夏季分别受蒙古高压和副热带高压与冷空气交替影响，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。

四季明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷干燥。

6、区位优越

天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。

天津港是我国北方第一大港，也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之一，并跻身于世界港口20强。

天津已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络。

铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区。

对内拥有200万平方公里的辽阔腹地，对外与170多个国家和地区的300多个港口通航。

天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心。

（二）城市定位

2006年5月26日，国务院发布了《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区，意见明确指出，推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。

2006年7月27日，国务院对《天津市城市总体规划（2005年－2020年）》做出批复，进一步调整和提升了天津的城市定位，明确了天津今后的发展方向和战略重点。

这是天津历史上第3次编制和修订城市总体规划。

天津新的城市性质和定位是：

天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。

“国际港口城市”的定位，更加注重对内、对外的开放辐射作用，把天津放在全球的大视野中，凸显出天津在东北亚、国家和区域发展中的地位。

尤其是作为北京、华北和西北各省市的主要出海口，天津将起到不可动摇的物流和贸易中心的作用。

“北方经济中心”的定位，使得天津在中国北方区域经济的核心地位更加突出。

随着天津滨海新区被纳入国家战略布局，不论在经济基础上，还是在发挥区位、港口、资源等优势上，天津都将逐渐承担起区域经济中心的职能。

“生态城市”的定位，对天津市城市发展提出了更高的要求。

天津要实现节约发展、清洁发展和安全发展，保持良好的生态环境和宜人的居住环境。

基于天津市城市定位，津南区八里台镇将总体规划确定为“以生态农业为基础，以高新技术产业、旅游服务业为主导产业，以天嘉湖生态旅游度假区建设为依托的新型生态镇”。

本项目依托八里台镇的总体规划，位于重点规划的天嘉湖生态旅游度假区内，其项目的自身定位也体现了市政规划发展目标和时代要求。

（三）城市规划

1、天津城市总体规划

天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了“一轴两带三区”的城市空间布局结构：

（1）“一轴”—由“武清新城—中心城区—滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。

（2）“两带”—由“宁河、汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城”构成的东部滨海发展带，以及由“蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城”构成的西部城镇发展带。

（3）“三区”—北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。

2、新规划的战略意义

天津市整体规划的确定是天津城市发展历史上的一个里程碑，对于天津今后的发展以及对于整个环渤海区域的整体提升具有重要意义：

第一，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，有利促进产业分工与协作。

第二，将“两带”作为城市城镇集中发展建设的地区，加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带，充分利用中心城区和滨海新区核心区之间盐碱荒地，发挥交通优势，积极推进城乡统筹发展，优化城镇空间布局；在发展轴和发展带交会处重点建设滨海新区，加强环渤海地区内各类要素的对接和流动，有利于环渤海区域的经济协调。

第三，在城市北部、中部和南部，规划三个生态环境建设和保护区，首次将生态环境建设和保护区作为本市空间布局结构的一部分，协调城市建设与区域生态保护的关系，创造良好的生态环境，把宜居的生态城市作为未来城市发展重点，划定空间管制区域，妥善处理好城市建设与区域生态保护的关系，有益于实现和谐发展。

（四）城市建设

1、城市功能布局

按照新老市区的功能分工，天津市（中心城区）以发展服务业和高新技术产业及都市型工业为主，建设现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心；滨海新区以发展现代工业、旅游业和港口贸易、物流业为主，建设现代化的工业基地和国际港口大都市的标志性区域。

目前，中心城区已经建成以和平路、滨江道为主体的中心商业区，五大道风貌保护区，鼓楼商业街一期工程等；正在建设的有中心商务区、国际经贸展示区、意式风情区等；海河两岸的综合开发又将形成一批新的功能性区域。

滨海新区已有天津港、经济技术开发区、保税区、海洋高新技术开发区等功能性区域，开发区电子工业基地、大港石化工业基地、海河下游冶金工业基地也初具规模。

下一步，还将建设临港工业区、汉沽综合化工基地、散货物流中心、集装箱物流中心和海滨旅游带等。

在两区之间将加大开发力度，建设空港物流加工区、开发区西区，港口经济贸易区也在规划之中。

2、交通建设

2008年以两港两路为重点的现代综合交通体系建设全面加快推进，全市交通基础设施建设完成固定资产投资460亿元，同比增长30%。

（1）海港建设取得突破性进展。

天津港30万吨级原油码头、滚装码头竣工并投入使用。

我国北方最大的邮轮母港开工建设。

东疆港区成陆面积达到25平方公里，东疆保税港区10平方公里全部成陆。

天津港主航道拓宽等一大批重点项目建设取得积极进展。

港口货物吞吐量实现3.56亿吨，位列全国港口第三位，同比增长15%；集装箱吞吐量850.27万标准箱，同比增长19.7%。

（2）空港建设取得重大进展。

机场新航站楼安全有序高效运营，旅客吞吐能力达到1000万人次，货邮吞吐能力50万吨。

机场第二跑道工程开工建设。

机场扩建二期工程前期工作全面启动。

旅客吞吐量完成463.73万人次，同比增长20.1%；货邮吞吐量完成16.66万吨，同比增长33.2%，增速居全国机场首位。

（3）铁路枢纽建设全面推进。

天津站新客站投入使用，我国第一条标志性、示范性高速铁路京津城际铁路高效运营并延伸至滨海新区。

天津市与铁道部签署合作纪要，投资1000亿元全面推进天津铁路枢纽“8线8站”16个重点项目建设，天津铁路建设发展进入了黄金期。

京沪高速铁路、津秦客运专线、蓟港铁路扩能改造、地下直径线建设全面推进。

天津西站已经于2009年2月4日开工建设。

于家堡商务中心站、滨海站、京津城际延伸线、津保铁路、进港三线和港口集装箱中心站等重点项目开工准备工作加快推进。

铁路客运量完成1804.1万人次，同比增长27%；货运量完成1.22亿吨，同比增长10%。

（4）公路主枢纽建设进一步加快。

按照中心城区“二主六辅”、滨海新区“二主四辅”、其他新城“一城一站”的布局规划，大港客运站、汉沽客运站开工建设，天津站、天津西站等长客枢纽站前期工作加快推进。

道路客运量完成6579万人次，同比增长25.2%；货运量完成2.7亿吨，同比增长14.9%。

2009年天津市将全面做好20项重大交通项目工程（天津西站交通枢纽工程、京津城际延伸线工程、津保铁路工程、港口集装箱中心站和进港三线工程、京津城际引入机场线工程、津秦客运专线工程、京沪高速铁路工程、天津西站至天津站地下直径线工程、蓟港铁路扩能改造工程、天津港北港池杂货码头工程、天津港南疆新建专业化矿石码头工程、天津港2号30万吨级原油码头工程、神华天津港煤炭码头二期工程、天津港国际邮轮码头工程、天津港北港池集装箱码头B段工程、东疆港区基础设施工程、天津港航道拓宽工程、天津滨海国际机场第二跑道建设工程、天津滨海国际机场扩建二期工程、天津公路客运枢纽工程）的开工、推动等工作，具体分为三个阶段：

第一阶段2月4日至3月31日，确保2009年第一季度“开门红”，京沪高铁天津西站开工建设、京沪高速铁路、津秦客运专线、地下直径线、蓟港铁路扩能改造等工程要完成征地拆迁任务。

第二阶段从4月1日至6月底，确保机场二跑道建成，津保铁路等工程全部开工。

第三阶段从7月1日到年底，力争机场二期工程9月开工，所有港口项目10月底前全部开工建设，北港池集装箱码头，大港、汉沽客运枢纽，蓟港铁路等工程年内竣工。

3、市政建设

2008年是天津市市政公用设施投资较大的一年，全年安排建设项目189项，实际完成投资190亿元。

京津和蓟平高速奥运会前通车，高速公路累计通车里程达到876公里，对外交通条件进一步改善。

地铁二、三号线全面开工建设。

完成了天津站改造和李公楼立交、海河东路隧道等配套工程，确保了京津城际铁路按期通车，缩短了与北京的时空距离，形成同城效应。

拓宽改造了复康路、新开路等20条主干道路。

完成了纪庄子排水河等4条河道治理，建成津滨水厂，新建改造了17座污水处理厂和3座再生水厂，新建各类地下管网1300公里，市政公用设施服务保障能力进一步提升。

海河上游基础设施建设进展顺利。

经过5年建设，海河上游基础设施配套能力增强，新建改造了永乐桥、国泰桥、大光明桥等16座桥梁和一批临河道路，两岸铺设各类管网673公里，建成了8座临河公园，保护性整修了各类风貌建筑，区域环境得到根本性改善，为现代服务业发展创造了条件。

截至2008年底，已累计开工商贸文化设施900万平方米，建成投入使用247万平方米，实现社会投资320亿元。

2009年安排的市政交通设施建设包括高速公路、二级公路、城市快速路、乡村公路、里巷道路以及城市轨道交通建设。

为满足群众住房需求，今年要高质量地建设一批保障性住房，年内竣工保障房380万平方米。

同时，今年还将安排一批与百姓生活贴得很近的便民工程。

在提高公用事业服务水平方面，全年更新公交车1000辆、新建改建18座公交场站等。

在高速公路建设方面，2009年本市将同时建设津港、津汕、津宁等5条高速公路，累计在施里程287公里，津汕高速国庆节前建成通车，其它4条年底要完成工程总量的40%，2011年全面通车。

在快速路建设方面，在2009年新开工一批新项目的同时，确保西北半环建成通车，使中心城区快速路形成网络。

在区县二级公路建设方面，年内完成津汉、津围等15条二级公路改造，合计268公里。

在城市交通轨道建设方面，年内完成地铁二、三、九号线全部车站主体结构，新开工地铁五、六号线等工程。

同时，还要进一步修好便民路，修建428片楼群里巷道路。

2009年本市旧楼区改造计划完成260万平方米，人行天桥计划开工建设10座。

年内完成400处二次供水设施和6万户居民户内自来水旧管道改造，完成5万户居民户内旧燃气管道改造。

还将拆除10吨以下小锅炉280台，推进供热小锅炉并网改造，完成老住宅供热补建合计10万平方米，扩大集中供热区域。

近年来本市机动车数量迅猛增长，为缓解繁华区域停车难问题，年内还将建成西安道等4座停车楼和10处停车场。

（五）发展展望

天津市拥有优越的区位条件、自然资源和人文历史沉淀，“十一五”期间，天津在城市建设及经济发展等各方面都有很大程度的提高，根据天津市城市总体规划，未来天津的城市职能将成为：

1、现代制造和研发转化基地。

充分利用得天独厚的滨海天然优势、特殊的水陆交通枢纽地位、雄厚的工业基础和科研力量，把天津建设成以高新技术产业和现代制造业为主的现代制造和研发转化基地。

2、北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心。

构筑海陆空一体化的交通网络，使天津成为连通国际和区域（华北、东北、西北、华东）的客货运综合交通枢纽。

综合利用枢纽型基础设施，优化物流基地布局，培育仓储、加工、运输、信息、服务相互融合的现代物流业，使天津成为面向区域物流供应链的中心节点，承担我国北方国际物流中心的职能。

加强金融、商贸、会展、科技、信息、文化教育等服务业的发展，使天津成为信息汇集，各类传媒业发达，商贸兴旺，科研、文化、医疗机构和人才集中的区域性服务中心。

3、以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市。

保持和发扬天津传统的津派文化，强化以近代史迹为主要特点的国家级历史文化名城和旅游城市的地位。

4、生态环境良好的宜居城市。

充分利用天津市山、河、湖、海共生，湿地众多等丰富的自然资源，建立生态型城市，增强城市自然环境的优美度、人工环境的舒适度和优美度，提供良好的人居环境，创造良好的就业环境，使天津成为市民和国内外旅居者共同拥有的美好家园。

可以预见，天津的未来将更加美好。

我们的项目正是基于天津的优势资源，对新规划中发展目标的全面积极的回应。

二、南开区宏观经济发展概况

（一）区域位置

南开区系中国天津市一个行政区，位于市区的西南部，分别与河北、和平、河西、西青、红桥5个区毗邻，全区总面积40.42平方公，东西长约3.6公里，南北长约9.2公里。

区中心距天津国际机场20公里，距天津港口55公里，距天津火车站4公里。

（二）南开区城市定位

2009年2月份，天津市制定并出台了《关于中心城区功能及产业定位发展繁荣都市型经济的实施意见》。

未来几年内，南开将建设成为市级教育科研和高新技术产业中心，科技服务及科贸机构的聚集地。

重点发展以科技与信息服务为主的高新技术产业，以五金、汽配和数码产品为主的商贸业，以健身娱乐为主的体育休闲业，以民俗文化为主的旅游业。

南开区是天津的文化教育区。

区内驻有南开大学、天津大学等驰名海内外的著名学府，以南开地域命名的南开中学不仅是全国著名学校之一,更是周恩来、温家宝两位中国政府总理的母校。

南开区是天津的高新技术产业区。

国家级高新技术产业园区——天津新技术产业园区坐落在南开区。

占地12.22平方公里的南开科技园是天津新技术产业园区的政策区，进入南开科技园的企业可享受国家级高新区的优惠政策。

南开区是天津的民俗文化旅游区。

南开区的老城厢地区是天津市的发祥地，具有600年的历史，区内文物古迹众多，形成了独特的民俗文化氛围。

建于元代的天后宫是世界著名的三大妈祖庙之一。

新落成的鼓楼商业街，使老城厢再现当年的繁华景观。

南开区是天津的重要商贸区。

传统商业正兴德、四远香、祥德斋等老字号焕发着新的青春。

西南角、东马路形成新的繁华区。

新世界新安购物广场、好又多量贩、家世界、家乐福等现代化商贸设施和连锁超市带动了新的消费。

古文化街、服装街、南马路五金城、不锈钢市场等已成为享誉全国的专业市场。

南开区的发展目标是要建设成为天津市重要的商贸中心、富有活力的高新技术产业基地、有吸引力的文化旅游基地,成为天津市先进的文明市区。

（三）南开区宏观经济发展指标

1.GDP发展状况

2004年以前，南开区生产总值数据处于较低水平，2005年后出现较大幅度的增长，截至2007年底，区内生产总值已经达到233.21亿元，同比增长5.79%。

从上图可以看出，市内六区中南开区生产总值数据排在河西区和和平区之后位列第三。

南开区的经济环境在天津市处于中等偏上的水平。

2.固定资产投资状况

从数据表上看，南开区近年的固定资产投资情况较为波动，02-04年逐年降低，04-06年逐年升高，06年达到最高值，为132.09亿元，07年再次下降，为108.63亿元，但总体良好。

3.社会消费品零售总额发展状况

从2002年到2007年，南开区社会消费品零售总额保持良好的持续增长的态势，截至2007年底，全区实现社会消费品零售总额为159.66亿元，同比上涨19.80%。

2009年全南开区经济和社会发展的主要预期目标是：

国内生产总值、社会消费品零售额分别增长16%，财政三级收入48亿元，其中区级财政收入22.8亿元，招商引资协议额60亿元、到位额40亿元，登记失业率控制在3.4%以下，完成化学需氧量、二氧化硫减排任务。

主要经济指标在去年基础上平稳起步，稳步增长，适时调整。

（四）南开区“十一五”规划概要

1.“六区三带”布局

到2010年南开区要建设形成以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区；建设形成西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）地区的商业商务区；建设形成政策区为基础的高新技术产业区；建设形成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区；建设形成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区；建设形成天津体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区。

打造南马路、黄河道标志路，长江道汽车贸易街，鞍山西道科贸街，形成“六区三带”的多中心组团和点线结合的网络式布局。

“六区”

1、以鼓楼商业街和古文化街为

中心的民俗文化旅游商贸区（蓝）；

2、以南开三马路、南京路沿线写

字楼为重点的商业商务区（黄）；

3、以水上公园、天塔为标志的

都市旅游商贸区（青）；

4、以天津奥林匹克中心为代表的

健身会展商务区（紫）；

5、以天津科贸街为核心的新技术

产业园区政策区（橙）；

6、红旗路以西工业厂房为载体的

生产资料物流和都市工业区（绿）。

“三带”（红线ABC）

A、南马路-黄河道标志路；

B、长江道汽车贸易街；

C、鞍山西道科技贸易街。

2.科贸街总体规划

根据科贸街“一横、两纵、三区”的规划，南开区对鞍山西道、白堤路、红旗路科技发展空间布局和产业结构进行了调整：

（如下图所示）

“一横”：

即鞍山西道科贸街，东部建成中低档电子产品消费市场，西部建成高档电子产品的聚集场所；

“两纵”：

即与鞍山西道垂直的白堤路与红旗路，白堤路南端规划为以数码产品为主体的电子中央商务区，白堤路北段将打造为以生物医药产品、医疗器械产品销售为主体的高新技术企业群，红旗路沿线商务楼宇的相继建成以及中环电子配套市场的进一步完善将使该区域成为科贸街功能区的延伸；

“三区”：

即“都市科技工业园区”、“科技总部商务区”和“高科技商务区”。

“科贸街”将被打造成为天津市乃至环渤海地区科技产业聚集的科技贸易基地和高新技术产业孵化基地，成为名副其实的天津“硅谷”。

三、项目建设意义

通过本项目的开发，其意义作用明显而巨大：

一是符合市政要求和城市发展规划，并极大地满足广大科技型企业对于在鞍山西道办公的向往和情结，提高和改善在南开区科贸街办公的商务品质和商务环境；二是进一步促进南开区特别是科贸街的商业、商