可行性方案.docx
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可行性方案
可行性方案
可行性研究应包括以下内容：
项目决策背景及摘要
一、外部环境
都市进展规划与土地的关系及对项目开发的阻碍，如：
交通系统的规划与建设、都市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策立即颁布等；
土地所属地域在该都市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位。
项目渊源，专门的政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
二、内部因素
项目启动对公司以后几年进展战略、进展规划的意义（一样3—5年），在公司进展中的地位（是否核心项目）；
公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提升市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会阻碍力的作用；
从公司以后的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：
项目概况
土地位置
土地所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：
项目在该都市的区位图，标记出土地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与要紧中心区域办公/商务/政府的关系）。
土地现状
四至范畴；
地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大阻碍的因素，并运算因此而缺失的实际用地面积；
地面现有居民情形，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并讲明对拆迁及项目开发进度的阻碍；
地下情形，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受爱护的历史文物古迹、可利用的构建；
土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
地质情形，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：
平面地势图，标记四至范畴及有关数据；
地势地貌图，要紧反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
项目周边的社区配套
（一）周边3000米范畴内的社区配套
交通状况
公交系统情形，包括要紧线路、行车区间等；
土地出行要紧依靠的交通方式，是否需要进展商自己解决；
现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大阻碍的工程。
附图：
交通状况示意图，包括现有和以后规划的都市公共交通和快速捷运系统；
教育：
大中小学及教育质量情形。
医院等级和医疗水平
大型购物中心、要紧商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
邮局
其他
附图：
生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）土地周边3000米外但可辐射范畴内要紧社区配套现状
项目周边环境（按照个案特性描述，没有的能够不写）
治安情形
空气状况
噪声情形
污染情形（化工厂、河流湖泊污染等）
危险源情形（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
周边景观
风水情形
近期或规划中周边环境的要紧变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
其他
大市政配套（都要讲明距土地距离、成本、接入的可能性）
道路现状及规划进展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时刻，与土地的关系（阻碍）。
供水状况：
现有管线、管径及以后规划和实施时刻。
污水、雨水排放：
现有管线、管径及以后规划和实施时刻。
通讯（有线电视、电话、网络）：
现有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。
永久性供电和临时施工用电：
现有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。
燃气：
现有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。
供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。
附图：
讲明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及以后规划扩容和增加的情形。
规划操纵要点
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
综合容积率、住宅容积率
建筑密度
控高
绿化率
其他
土地价格
土地价格运算的方法，若有代征地要讲明代征地价格。
按照购买价格运算总地价、楼面地价。
土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场进展状况、政府规划、都市以后进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
赶忙开发与作为土地储备优缺点分析
第二部分：
法律及政策性风险分析
一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
项目用地现状
土地所有权归属
土地使用权归属
土地的他项权力（如抵押权）
土地的用途
有关项目用地现状的政府文件（写明批号或要紧内容，复印件作为附件，并索引）
打算手续
项目是否差不多立项
立项主体是否能够变更
立项变更条件和时刻
4、有关立项的政府文件（写明批号或要紧内容，复印件作为附件，并索引）
规划手续
1、规划用地所有权归属
2、规划用地使用权归属
3、规划用地用途
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或要紧内容，复印件作为附件，并索引）
土地手续
征地批文
土地使用权出让合同
拆迁安置补偿
有关项目地块的政府文件（写明批号或要紧内容，复印件作为附件，并索引）
项目用地取得土地使用权程序评估
取得土地使用权的程序描述
取得土地使用权需要的工作日
取得商品房用地土地使用权所需条件
取得土地使用权的风险及操纵（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
项目用地土地性质变更的评估（差不多是商品房用地能够不写）
土地性质变更的程序描述和理由
土地性质变更的政策支持或障碍
土地性质变更需要的工作日
政策性风险评估
政府资源利用的评估：
当地政府对外来投资的态度；
当地政府职能部门的办事作风；
当地政府对该项目的关注程度；
地块周边已有开发商项目成败的政府因素；
与政府合作关系。
政策变更对项目开发的阻碍：
都市规划限制或更换；
突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分缺失的可能性判定。
二、合作方式及风险评估
合作方差不多情形：
合作方名称，要紧股东构成情形、资质等级、履约能力、注册资本、专门背景等。
合作方式：
合作方式描述
例如：
一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设置公司等。
选择合作方式的要紧缘故
要紧合作条件
双方的要紧权益义务描述，包括但不限于：
报批报建手续办理
拆迁安置补偿
付款内容和条件
交地标准
除直截了当从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。
对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
合作风险评估：
通过其他有关渠道了解项目背景资料：
如土地点转让的缘故、曾经或正在洽谈的公司；
土地使用年限；
土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；
土地点的信用；
付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；
其他与合作方式有关的当地土地政策法律法规。
三、总体评判
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评判。
如：
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的操纵；不利、不确定条款可能遭受的缺失和对开发进度的阻碍等。
第三部分：
市场分析
区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述
形成时刻
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势
区域内供应产品特点
各档次产品供应状况
各档次产品的集合特点
专门研究与本案类似档次物业的特点
平均售价
开发规模
产品形式
平均消化率
平均容积率
物业在区域内分布特点
区域内表现最好个案状况
附图：
项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的以后要紧竞争楼盘还要配置现场图片。
以后2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
分析：
本案在区域市场内的机会点和威逼点
结论：
区域市场在整体市场的地位及进展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价操纵
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点咨询题
区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特点及辐射商圈范畴（建立在本区域参照项目的体会研究及全市的趋势特点上）
本案目标人群特点：
区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和要紧的关注点、诉求点。
确定目标客户
市场定位
整体市场对本案有重大阻碍的因素
产品特点、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特点等。
产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第四部分：
规划设计初步分析
一、规划设计的可行性分析
既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情形，进行最差不多的建筑排列（不同假设情形下，对应的建设周期打算、成本估算、销售价格推测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。
容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。
有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的阻碍程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。
周边自然环境和人文环境对规划设计的阻碍。
如：
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情形、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境爱护的阻碍及解决方法。
市政配套设施对规划设计的阻碍。
如：
道路状况（可能与小区要紧出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的阻碍及解决方法。
周边生活配套设施对产品设计的阻碍和考虑。
如：
交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判定。
二、规划设计的初步概念
设计概念：
表现项目预期的风格和设计主题。
技术概念：
打算采纳的重要新技术及其与规划设计的关系。
可连续进展概念：
对项目分期进展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
第五部分：
工程及销售打算
截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分不需要的工作日。
工程打算：
开竣工时刻及工期打算、各期开工面积、开竣工时占当地都市市场和片区市场的占有率。
（按季列示）
销售打算：
各期销售时刻、价格、面积，估量销售各期的市场占有率，销售打算实现的可行性分析。
（按季列示）
第六部分：
投资收益分析
成本推测
讲明测算假设和要紧运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直截了当建筑成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。
并参照下面表格：
（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分不列示。
）
项目
投资总额（万元）
单位成本（元/m2）
土地获得价款
开发前期预备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成本合计
治理费用
销售费用
财务费用
项目总投资
税务分析
营业税及附加
所得税
土地增值税
上述税种的差不多税率，能够享受的税收优待政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地点政府的优待政策，要专门讲明该项优待与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
经济效益分析
经济效益分析的假设条件，如：
是否享受政府各种税费的减免等
项目利润率、投资回报率及要紧经济指标。
参照以下表格：
经济指标
单位数值（元/m2）
项目总金额（万元）
销售收入
直截了当成本
总投资
税前利润
税后利润
内部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值比例
地价支付贴现比
启动资金获利倍数
项目开发各期的利润体现
经济指标
2001年
﹒﹒﹒
20××年
合计
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
结算面积（m2）
单位利润（元/m2）
利润（万元）
敏锐性分析，参照以下内容及表格，可按照实际情形增减变动比率。
成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标
推测成本×90%
推测成本
推测成本×110%
推测成本×120%
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
保本售价
售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标
推测售价×90%
推测售价
推测售价×110%
推测售价×120%
营业额
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
容积率变动各项指标的变化
要紧指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
容积率5
多高层比
营业额
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
盈亏平稳点分析
保本售价：
即销售净收入等于投资额，运算公式为S=C/（1-T1）
保本销售率：
假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则运算公式如下：
R=C/[（1-T1）*（1-T2）*S+C*T2]
式中：
C：
表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直截了当建筑成本、期间费用）
R：
表示保本销售率
S：
表示单位售价
T1：
表示营业税率
T2：
表示所得税率
项目资金推测
资金投入打算：
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
资金回款打算：
各期销售回款打算。
资金需求打算：
结合整个公司资金情形，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时刻、资金占用月平均额
第七部分：
治理资源配置
机构设置：
是否需要成立独立法人公司（项目公司）；要紧部门设置。
人力资源需求：
启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
人力资源缺口及解决：
现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、聘请、培训等）。
第八部分：
综合分析与建议
优势：
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯进展思路等方面论述。
劣势：
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯进展思路等方面论述。
机会：
从市场机会、提升市场占有率、树立品牌形象、地区性优待政策、都市进展规划、土地所属区域土地价格趋势等方面论述。
结论和建议
第九部分：
竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
要紧指标测算
推测直截了当建筑成本（不包括地价）、售价
投资收益分析（参考以下格式）：
经济指标
A
A+M
A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
楼面地价
开发成本
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
注：
A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏锐性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
按照需要，可增加如下测算：
销售净利率
完全成本
最高楼面地价
最高总地价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：
R代表可同意的销售净利率；销售净利率还能够换成其他要紧分析指标，如内部收益率等。
竞争对手分析
要紧背景，控股股东情形
总资产、净资产、净利润（每股利润）
资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
操作水平，要紧开发的项目，土地储备情形
近期或以后的进展战略
参与竞争的要紧目的和策略，进而分析对手拿地的气概，是否志在必得。
制定策略
分析盈亏平稳点，即保本销售时的地价。
销售净利率在10%时可同意的地价或在可同意的销售净利率时的地价。
也能够通过其他指标分析可同意的地价。
最终确定最高竞价和投标价。
把握以柔弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金依旧向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
附件：
有关土地情形的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、可行性研究人员应有什么态度？
可行性研究人员做可行性研究必须以事实为依据，实事求是，事实来源于调查研究，对项目应准确地科学地推测以后，以严肃的态度、求实的作风对项目进行财务评估，不唯上、不唯权势、不欺诈上级领导。
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