上半年海南省房地产估价师《相关知识》物权与债权地区别模拟精彩试题.docx
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上半年海南省房地产估价师《相关知识》物权与债权地区别模拟精彩试题
2015年上半年海南省房地产估价师《相关知识》：
物权与债权的区别模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、最适合用市场法估价的是。
A：
用做生产的房地产B：
可销售的房地产C：
出租或营业的房地产D：
仅适用于自用的房地产E：
工业用地的监测点评估价格
2、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。
A：
500B：
1000C：
2500D：
3000E：
执行层的组织协调
3、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．A：
Y=4855．33+265XB：
Y=3522．22-385XC：
Y=4978．32+433XD：
Y=3522．22+385．00XE：
工业用地的监测点评估价格
4、某临街深度30.48m（即100ft），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
A：
53.34B：
85.34C：
106.68D：
213.36E：
工业用地的监测点评估价格
5、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。
A：
平均增减量法B：
平均发展速度法C：
移动半均法D：
指数修匀法E：
工业用地的监测点评估价格
6、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。
若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。
A：
4400B：
4409C：
4445D：
4455E：
工业用地的监测点评估价格
7、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
A：
4B：
3C：
2D：
1E：
执行层的组织协调
8、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。
A．必然得到最大利润B．不可能亏损C．必然得到最小的亏损D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小
9、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。
A．2000B．400C．4000D．10000
10、下列表述中正确的是。
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：
在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：
工业用地的监测点评估价格
11、假设某房产限差为120，则其中误差为。
A：
30B：
60C：
90D：
120E：
执行层的组织协调
12、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7．5％，自有资金资本化率为8％．则其综合资本化率为．【2007年考题】A：
7．65％B：
8．75％C：
9．42％D：
10．19％E：
工业用地的监测点评估价格
13、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。
A．30%B．45%C．65%D．75%
14、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。
A．满足购买者使用要求B．购买者支付能力C．物业预期收益D．物业用途
15、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末）．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。
A：
3173．45万元B：
3205．26万元C：
4971．37万元D：
7602．76万元E：
工业用地的监测点评估价格
16、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。
建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比__。
A．甲等于乙B．甲大于乙C．甲小于乙D．难以判断
17、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：
拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：
建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：
房屋拆迁许可证颁发之日D：
房屋拆迁结束之日E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、我国住房公积金制度实行的利率政策是。
（2009年试题）A：
低存低贷B：
低存高贷C：
高存低贷D：
高存高贷E：
执行层的组织协调
19、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。
A：
1051B：
1096C：
1100D：
1147E：
工业用地的监测点评估价格
20、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。
A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.37
21、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，错误的是。
A：
拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B：
拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼C：
诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行D：
拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。
A．安装组合情况B．冷凝器冷却方式C．设备设置情况D．所用介质
23、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是__。
A．按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款B．商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类C．长期贷款指贷款期限在10年以上（不含10年）的贷款D．抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款
24、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。
A．房地产损害赔偿案件B．房地产纠纷案件C．房地产预售D．房地产预测
25、的立法目的是：
“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。
A：
《中华人民共和国土地管理法》B：
《中华人民共和国城市房地产管理法》C：
《中华人民共和国城乡规划法》D：
《中华人民共和国农村土地承包法》E：
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。
A．建筑密度B．建筑控制高度C．建筑色彩D．建筑红线后退距离E．容积率
2、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%B．85%C．117%D．150%
3、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。
A：
财产所有权关系B：
财产流转关系C：
财产形成权关系D：
人格权关系E：
身份权关系
4、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。
A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
5、不属于城市规划的实施管理范畴的是。
A：
建设项目选址意见书B：
建设工程施工许可证C：
建设用地规划许可证D：
建设工程规划许可证E：
执行层的组织协调
6、某地区某类房地产1998～2004年价格如下表所示：
某类房地产1998～2004年价格（房地产价格单位为元/m2）A．年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J．房地产价格K．1800L．2000M．2220N．2460O．2730P．3030Q．3360R．
7、将借款本息视为现金流出的基本报表是．（2009年试题）A：
全部投资现金流量表B：
资本金现金流量表C：
借款还本付息估算表D：
投资计划与资金筹措表E：
借款合同
8、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。
A：
路线价B：
深度百分率C：
宗地形状D：
临街状态E：
土地形状
9、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。
年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。
A：
717．50B：
721．00C：
724．50D：
735．00E：
借款合同
10、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。
A：
发行企业债券B：
向银行借入信用贷款C：
房地产开发贷款D：
在公开市场上发行股票E：
土地储备贷款
11、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元／。
A．8460B．8500C．8790D．8838
12、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。
A．1B．2C．4D．5
13、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。
弥隙市场的特点是。
A：
消费者愿意支付较高的价格B：
企业处于领导地位C：
消费者以年轻人为主D：
商品住宅多为豪宅E：
以投资性购买为主
14、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则
15、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
A．还需投入50万元建设资金B．还需投入450万元建设资金C．还需投入800万元建设资金D．在此情况下
16、租赁行为应有明确的租赁期限，《合同法》规定租赁期限不得超过__年，超过部分无效。
A．30B．50C．15D．20
17、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应该为该耕地被征用前3年平均年产值的__。
A．2～4倍B．4～6倍C．6～8倍D．8～10倍
18、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。
A：
B：
≤C：
D：
P_{b}”/>E：
借款合同
19、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率__。
A．为100%B．较高C．不高不低D．较低
20、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正A．一面临街的矩形土地B．前后两面临街的矩形土地C．一面临街的三角形土地D．梯形土地E．街角地
21、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。
A：
陈某的儿子B：
陈某的经纪人C：
陈某的继母D：
陈某的女儿E：
护理陈某多年的保姆
22、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等．[2005年考题]A：
统一采用总价B：
统一采用单价C：
统一币种和货币单位D：
统一面积内涵和大小E：
统一付款方式
23、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是。
A：
同质偏好B：
分散偏好C：
集群偏好D：
集中偏好E：
借款合同
24、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目B．累计折旧项目C．未分配利润项目D．存货项目
25、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。
A：
《中华人民共和国城市房地产管理法》B：
《中华人民共和国王地管理法》C：
《城市房地产开发经营管理条例》D：
《城市商品房预售管理办法》E：
《商品房销售管理办法》
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