厦门市思明区老年福利院建设项目可行性研究报告经典可研报告.docx
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厦门市思明区老年福利院建设项目可行性研究报告经典可研报告
厦门市思明区老年福利院建设项目可行性研究报告
目录
第一章项目摘要1
第二章项目建设的意义和法律政策依据1
第三章承办单位情况2
第四章市场预测分析3
第五章项目建设内容4
第六章项目实施进度计划4
第七章投资估算和筹资计划6
第八章项目财务经济评价8
第十章可行性研究结论11
附表1：
固定固定资产投资估算表13
附表1-1：
土建工程投资明细表13
附表1-2：
设备投资明细表13
附表2：
流动资金估算表13
附表3：
投资计划与资金筹措表13
附表4：
总成本估算表13
附表4-1：
单位成本估算表13
附表5：
固定资产折旧及无形13
附表6：
利润及利润分配表13
附表6-1：
产品销售和销售税金及附加估算表13
附表7：
财务现金流量表13
附表8：
借款还本付息计算表13
第一章项目摘要
一、项目名称：
厦门市思明区老年福利院建设项目
二、承办单位：
福建省闽兴医药有限公司
三、项目地址：
厦门市思明区
四、建设内容与规模：
本项目按国家一级福利院标准建设，计划占地面积50亩，建设24幢总建设面积为5800平方米的公寓型老年公寓，一幢建设面积1200平方米集办公、医疗保健和康乐活动为一体的综合楼,以及普通老年公寓2000平方米,太平间200平方米。
其它空地用于道路、花园、室外活动场地和绿化建设。
五、投资估算：
本项目计划总投资1534.35万元，其中固定资产投资1458.55万元（土建1086万元，设备及安装工程253.80万元，不可预见费118.75万元），流动资金39.56万元，建设期利息36.24万元。
（详见附表1，2）
六、筹资计划
本项目计划总投资1534.35万元，其中企业自筹1234.35万元，银行贷款300万元。
七、财务经济指标
经测算，本项目的税前FIRR为19.69%，税前净现值为636.54万元，税前投资回收期为6.7年；税后FIRR为13.20%，税后净现值为207.17万元，税后投资回收期为8.3年。
第二章项目建设的意义和法律政策依据
根据我国《宪法》45条规定：
中华人民共和国公民在年老、疾病，或者丧失劳动能力的情况下有从国家和社会获得物质帮助的权利，国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业.。
”为了发展老年事业，弘扬中华民族敬老、养老美德，根据宪法的上述规定，我国又专门制定了《中华人民共和国老年人权益保障法入其中第33条规定：
“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓，老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所设施。
”
2000国务院在《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发[2000]19号文件）中指出：
新中国成立年来，特别是改革开放以来，在党和政府的重视、关怀下，我国老年人、残疾人、孤儿等社会特殊困难群体为主要对象的社会福利事业取得了长足进展，在社会主义物质文明和精的文明建设中发挥了积极作用。
同时又指出：
我国已经进入了老龄社会，老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。
长期以来我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足，福利机构少，服务水平较低等问题，难以满足人民群众对福利服务需求的日益增长的需要，杜会福利事业的改革与发展已经引起党和政府及全社会的广泛关注。
为此，必须从长远和全局出发，广泛动员和依靠社会力量，大力推进社会福利社会化，加快社会福利事业的发展，对于进一步建立健全社会保障制度，促进社会稳定和社会文明进步具有重要意义，同时，推进社会福利社会化，对于扩大内需，拉动经济增长，增加就业，也有积极的现实意义。
推进社会福利社会化不仅是必要的，也是切实可行的。
全社会对社会福利需求的急剧增长，使社会福利社会化具有广阔的发展前景。
我国综合国力的增强，人民群众生活水平和道德水准的提高，为推进社会福利社会化奠定了良好的基础，企业“办社会”职能分离后的资源与社会上闲置资源的综合开发利用和置换，国内外一些社会团体，慈善组织和个人的积极参与，社区服务中养老，托老和助残等系列化服务的蓬勃发展，为实现社会福利社会化创造了有利条件。
当前党中央提出的构建社会主义和谐社会，全面建设小康社会的战略任务，社会福利社会化是其中重要的内容之一。
目前，全国登记在册的老年院所已经达到了331家，福建省占仅10家，并且都集中在厦、漳、泉、闽南金三角地区，而许多省市的老年福利院所已经普及到了街道、社区、农村乡镇，这是老年福利发展事业的大趋势。
第三章承办单位情况
福建省闽兴医药有限公司成立于1994年7月，经改制成为具有独立法人资格，主营以中成药、化学原料药及其制剂、抗生素、生化药品、生物制品、诊断药品为主的批发有限责任公司。
公司位于福州市商业中心,拥有良好的经营环境设施，办公场所面积达700平方米，仓库面积1000平方米，按《药品管理法》要求设有常温库、冷库、阴凉库等。
公司现有员工35人，专业技术人员15人，其中药学专业技术人员7人（执业药师4人，从业药师2人，药师1人）。
公司于2004年通过国家GSP标准认证，对其药品经营的进、销、存采用计算机管理，实现了仓储与业务的远程管理。
公司以“诚信”为本，以“勤奋、务实、优质、高效”为企业精神，以“质量第一、全员参与、科学管理、用户至上”为企业的宗旨。
对药品实行推广、销售、服务为一体化的营销模式，以福州地区为中心，销售网络覆盖福建省，辐射全国，坚持药品经营质量规范管理，杜绝假冒伪劣药品进入流通领域，坚持以市场为导向，以销售为中心，以品种促销售，以管理促经营，大力发展总代理、总经销业务，高度重视新品种开发与经营，精心培育适应市场需求的梯队式代理品种，致力于名优品牌系列产品经营，以增强企业的核心竞争力。
公司经营业绩一直位居同行业前列，是较大的医药流通企业之一。
第四章市场预测分析
一、市场前景
随着社会步伐的加快，人们生活水平的提高，而社会人口的平均寿命越来越长，我国人口１３亿，其中６０岁以上的老年人所占比例已达１０％，目前，我国老年人总数已超过１.３亿。
就厦门市来看，厦门市人口约56.7万，60岁以上老人6万人左右,老年人所占比例已达10.58%。
随着人口老龄化越来越突出；社会生活水平的提高，促使老年人希望独立居住的愿望加强。
社会上能够满足老年人居住、养老的公益型住宅缺乏。
传统的老年人都有着这样的愿望，希望能与自己的儿女同住，安享天伦。
但是，现在老人们对自身的居住问题的看法发生了很大的变。
据调查，有５２％的老人表示愿意自己独立居住，有高达85%的老人表示愿意选择价钱合适的老年公寓居住。
可见老年人更需要一种环境优美、空气清新的生活环境，也希望能在这样的环境下，有自己的私人空间。
厦门市人口约56.7万，60岁以上老人6万人左右,老年人所占比例已达10.58%，而目前厦门市仅有市民政局创办一家老人福利院，桐城街道的老人福利院设立仍是空白，项目市场前景看好。
二、目标市场
本项目的目标群体为年满60岁的男性老人和年满55岁的女性老人：
（1）桐城镇孤寡“五保”老人可优先入住；
（2）、有本市户口自费入住老人；（3）外来公民及港澳台同胞、华侨、有担保人为其提供保障供养条件者。
第五章项目建设内容
本项目按国家一级福利院标准建设，计划占地面积50亩，建设24幢总建设面积为5800平方米的公寓型老年公寓，一幢建设面积1200平方米集办公、医疗保健和康乐活动为一体的综合楼,以及普通老年公寓2000平方米,太平间200平方米。
其它空地用于道路、花园、室活动场地和绿化建设。
具体的建设内容、规模及投资估算详见附表1-1：
土建工程投资明细表，和附表1-2：
设备投资明细表。
第六章项目实施进度计划
本项目的工程施工期为3年，计划于2007年5月开始施工，2009年10月建筑工程完工，2009年11-2010年2月设备安装调试完毕，2010年5月正式投入使用。
具体情况见下表。
工程实施进度表
序号
年度
实施季度
进度
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
1
可行性研究报告编制和报批
2
土建及公用工程施工
3
设备订货
4
设备安装、调试
5
人员培训
6
正式投入使用
第七章投资估算和筹资计划
第一节投资估算
一、投资估算说明及依据
1、建筑工程根据土建工程量结合当地的人工及材料费水平估算。
2、机械设备购置及安装根据设备生产厂家的报价和本地市场价格综合估算。
3、水、电、燃料按当地的实际价格计算。
4、流动资金根据分项详细估算法进行估算。
5、固定资产折旧：
设备的残值为5%，折旧年限为10年；土建工程的残值为5%，折旧年限为20年。
6、其它按行业的经验数据估算。
二、投资估算
本项目计划总投资1534.35万元，其中固定资产投资1458.55万元（土建1086万元，设备及安装工程253.80万元，不可预见费118.75万元），流动资金39.56万元，建设期利息36.24万元。
（详见附表1，2）
1、固定资产投资估算
（1）土建工程投资估算：
本项目按国家一级福利院标准建设，计划占地面积50亩，建设24幢总建设面积为5800平方米的公寓型老年公寓，一幢建设面积1200平方米集办公、医疗保健和康乐活动为一体的综合楼,以及普通老年公寓2000平方米,太平间200平方米。
其它空地用于道路、花园、室活动场地和绿化建设。
计划投资1086万元。
具体的建设内容、规模及投资估算详见附表1-1：
土建工程投资明细表。
（2）设备投资估算：
项目计划购置办公设备、电器家俱、车辆、水电及环保设施等，计划投资253.8万元（详见附表1-2）。
（3）建设期利息估算：
银行贷款的年利率以6.04%计算，建设期利息为36.24万元。
（4）不可预见费的估算：
土建工程的不可预见费按土建投资的10%计算，设备不可见费按投资的4%计算，项目的不可预见费为118.75万元。
2、流动资金估算
根据项目的生产特点，采用分项详细估算法估算所需的流动资金。
本项目需要的流动资金为39.56万元，第2年投入流动资金16.96万元，第3年追加6.06万元，第4年追加16.54万元。
详见附表2。
第二节筹资计划
本项目计划总投资1534.35万元，其中企业自筹2387.23万元，银行贷款300万元。
第八章项目财务经济评价
一、财务评价依据
1、评价方法的选用，各种参数和税费计算依据国家计委和建设部颁布的《建设项目评价方法与参数（第二版）》和有关财税制度执行。
2、成本核算中各种原料、辅料、包装材料等根据生产实耗量和需要量加以确定。
所用原辅材料的价格按目前市场价格计算;项目产品也是按目前市场价格计算。
3、职工工资中，管理人员按年人均1.2万元计算，厨师按年1.3万元计算，厨工按年0.9万元计算,奖金、福利等均包括在内。
4、水、电、燃料费依据设计用量按现行价计算，（自行抽水的费用计入电费成本中，电费0.45元/度）。
5、设备折旧按10年计算，残值为5%；厂房等建筑物折旧按20年计算，残值5%，详见附表5。
6、修理费:
包括按折旧费5%计算的修理费及设备更新。
7、利息支出:
银行贷款年利率按6.04%计算。
其它费用包括:
设备设施维护、废品损失、坏帐损失、办公费、旅差费、管理费、低值易耗品摊销、咨询培训费等。
9、贴现率按10%计算。
10、项目计算期为12年。
二、总成本费用估算
项目计算期内年平均总成本费用为200.41万元，其中年平均固定成本为65.36万元，年平均可变成本为135.05万元。
计算期内的平均经营成本为139.57万元。
三、收入及税金
1、收入估算：
本项目的收入包括2个部分：
（1）服务费收入，即为入住的老人提供饮食、护理等服的收入，计算公式为：
收入=入住人数×单价。
住入率达100%时的年收入为540万元。
（2）公寓租金收入。
将养老公寓出租生活能够自理的老人或旅游式养老的老人是本项目的一个重要的经营方式。
出租率达100%时的年租金收入为44.46万元。
2、税金及附加估算：
本项目为福利项目，免征城市建设税和教育附加税，只计征营业税。
营业税=（收入－外购原材料、燃料、动力）×17%。
达产年的税额为66.61万元。
详见附表6－1。
四、财务经济效益分析
1、项目盈利能力分析:
按基准收益率10%计算，税前财务净现值为636.54万元，财务内部收益率为19.69%，投资回收期为6.7年;税后财务净现值为207.17万元，财务内部收益率为13.20%，投资回收期为8.3年（详见附表7）。
2、投资利润率和投资利税率（平均）
投资利润率=（154.55÷1534.35）×100%=10.07%
投资利税率=（291.31÷1534.35）×100%=18.99%
3、清偿能力分析:
借款还本付息计算见附表8，偿还借款本息的资金来源为利润、折旧费。
借款偿还期为3年，符合贷款银行偿贷要求。
五、财务经济评价结论
从经济角度看，项目将给企业带来较大的收益，其财务内部收益率高于基准收益率，同时，项目自身还有一定的抗风险能力，此外,项目的国民经济效益也较好，项目是可行的。
第九章项目投资的风险分析
1、盈亏平衡分析：
生产能力利用率BEP（η）=F÷（Y-V-T）×100%=18%，即当入住率和出租率达到18%时，企业处于保本状态。
式中:
F—正常年固定成本;
Y—销售收入;
V—正常年可变成本;
T—正常年销售税金。
2、敏感性分析：
可能影响项目效益的主要因素有:
投资、销售价格和经营成本等。
针对税后财务内部收益率指标，分析了这些因素对项目盈利性的影响。
见下表:
敏感性分析表
序号
分析指标
基本方案
营业收入
经营成本
投资
-10%
+10%
-10%
+10%
-10%
+10%
1
税后FIRR（%）
13.20%
8.91%
17.38%
14.40%
12.00%
15.20%
11.55%
2
较基本方案增减（%）
-4.30%
4.18%
1.20%
-1.21%
1.99%
-1.66%
由上表可知，营业收入对财务内部收益率指标影响最大，当营业收入减少10%时，FIRR下降了4.30%，当营业收入增加10%时，FIRR上升了4.18%。
经营成本的变化对财务内部收益率指标影响最小，当经营成本减少10%时，FIRR上升了1.20%，当经营成本增加10%时，FIRR下降了1.21%。
从全局看，敏感的幅度仍有一定空间，故项目具有一定的抗风险能力。
第十章可行性研究结论
本项目为福鼎老人提供了一个环境优美、空气清新的生活环境，计划建设的老年公寓楼及相应的配套设施,在技术上是先进的，布局上是合理可行的。
本项目拟设床位600张，其中大众型床位300张，中档床位200张，高档床位100张，同时提供养老公寓出租业务，以满足不同层次老人的需求，具有较好的市场前景。
本项目总投资1534.35万元，平均年经营收入491.73万元，平均年税后利润额154.55万元，平均年税收136.75万元，税前FIRR为19.69%，税前净现值为636.54万元，税前投资回收期为6.7年；税后FIRR为13.20%，税后净现值为207.17万元，税后投资回收期为8.3年，项目的建设和运营也供了新的就业机会。
因此，项目建设在经济效益和社会效益方面是合理可行的。
该项目符合国家政策，有利于推动厦门市老年人养老产业的发展。
根据以上分析，本项目有市场，技术先进可靠，经济效益和社会效益良好，项目是可行的。
附表1：
固定固定资产投资估算表
附表1-1：
土建工程投资明细表
附表1-2：
设备投资明细表
附表2：
流动资金估算表
附表3：
投资计划与资金筹措表
附表4：
总成本估算表
附表4-1：
单位成本估算表
附表5：
固定资产折旧及无形
附表6：
利润及利润分配表
附表6-1：
产品销售和销售税金及附加估算表
附表7：
财务现金流量表
附表8：
借款还本付息计算表
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