样板管理制度.docx
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第5节实体样板管理作业指引
一、制度概况
制度目的
通过对实体样板的集团联检管控，保证现场关键控制点的施工标准化，使交付项目的质量可控，提高项目的品质。
适用范围
适用于全集团在建项目的交付样板、功能样板、施工工艺样板。
定义
住宅户型样板：
检查户型土建施工、安装工程、管线布置等是否符合设计图纸、使用功能、工艺标准、销售合同约定的样板。
视觉功能样板：
用于确认材料使用效果，检验外观视觉功能及施工工艺选择的样板。
施工工艺样板：
施工现场集中设置展示钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏节点构造等工艺、工法的样板。
分项工程样板：
指以明确各分项工程的施工工艺质量标准、指导后续施工的样板。
交付样板：
为满足交付条件，用于施工收尾交底的样板。
制度要点
功能样板、施工样板、交付样板、联检验收
二、部门职责
2.1项目部：
负责实体样板的策划（包括位置、计划、实施方案等）；负责施工样板具体实施；负责组织实体样板的验收；负责接待集团联检；负责实体样板的管理等。
2.2设计部：
参与样板选址、样板户型及套数的选择；负责交付样板、功能样板的定板定样；参与交付样板、户型功能样板的联合验收；检查样板是否按设计文件施工。
2.3物业公司：
参与功能样板（住宅户型样板）、交付样板的联合验收；判断和评估客户风险。
2.4营销部：
负责提出销售展示样板区域位置及完成时间节点；参与功能样板（住宅户型样板）、交付样板的联合验收；负责核实精装设施设备、材料、五金件、公区配套等与销售承诺是否吻合；负责检查销售合同、合同附图与现场是否吻合。
2.5项目管理部：
评审项目样板实施规划，样板房施工过程巡查；组织并参与交付样板、户型功能样板的集团联检；参与施工工艺样板集团联检；负责样板整改工作推演表的督办。
2.6成本合约部：
参与功能样板、交付样板的集团联检并及时提出成本优化的相关建议与建设标准的匹配情况；负责核对项目目标成本控制情况。
2.7设计管理部：
参与样板选址、样板户型及套数的选择。
负责交付样板、功能样板的定板定样；参与交付样板、户型功能样板的联合验收
三、实施细则
3.1、样板分类
3.2工作程序
3.2.1样板实施计划
项目工程开工前，项目部结合项目总体计划及设计图纸，编制本项目的实体样板实施计划，并报备项目管理部。
3.2.2样板现场实施
1）在样板实施前，项目部根据施工图纸，确认样板的实施部位、工艺标准、材料选型等事项，并对实施单位进行交底。
2）在样板施工过程中，项目部各专业工程师应每天对现场样板作质量巡查，对出现的技术、质量等问题进行指导、协调、处理。
3.2.3项目部自查与调整：
1）施工单位在完成实体样板的施工后，项目部进行自查，并对质量问题进行整改；
2）质量问题整改完成后，项目部组织设计部、监理单位、施工单位一同进行现场验收，发现问题后及时进行调整。
3）地区公司自查调整合格后，上报集团项目管理部组织现场联检。
3.2.4集团联检：
1）集团项目管理部与项目部确定联检时间后，组织集团相关部门进行现场联检；
2）集团和地区公司联检人员分组进行现场检查。
3）检查完毕后组织联检总结会，要求集团和地区公司主要相关管理人员参加，沟通检查结果，并形成会议纪要，重点工作制定工作推演表。
4）工作成果：
Ø工程联检报告：
联检结束后2个工作日内，项目管理部收集整理完各部门的联检报告，汇总后发与地区公司。
Ø工作推演表：
各相关部门根据联检总结会制定的专项工作推演表，落实样板的整改工作，集团项目管理部负责此工作推演表的督办（重要问题上报总裁督办）。
Ø设计变更单：
遇到设计方案更改的事项，由设计部门出具设计变更单。
Ø工程联检整改报告：
地区公司整改完毕后，编制整改报告并发于集团相关部门审核，同时抄送集团项目管理部。
3.2.5部门问责：
各部门参与联合验收（或验收）过程中须尽职尽责，完成样板验收工作。
若责任部门不派人参加、或只参会不决策、或反复更改决策等原因造成的返工、工期被迫延误，关联部门有权拒绝执行，但经集团评价确需调整，对责任部门追责后，关联部门依据批准的变更文件执行。
3.2、样板实施细则
3.2.1住宅户型样板
1）基本要求
检查项
测区选择原则
完成时间
验收前提条件
验收部门
成果文件
住宅户型样板
每栋住宅的
第一个标准层
高层、多层的住宅项目第三层楼面结构（别墅结构封顶）完成后30天内
标准层完成墙体砌筑，验收区域内所有机电点位、管道及预留孔洞位置均已标示清晰
设计
营销
工程
成本
客服
物业
联检报告
工作推演
设计变更
2）前期准备：
项目部组织完成“住宅户型样板”所需户型的施工图纸综合工作，将建筑、结构、给排水、强弱电等各专业施工图纸内容综合在一张图纸内。
项目部组织综合审图，在图纸中发现“错、漏、碰”、使用功能不合理等问题，组织各专业在图面调整相关设计达到合理并完成确认。
3）现场实施要点：
总包按照计划节点要求完成第一个标准层的隔墙砌筑；项目工程部组织各施工单位在墙地面上，用色笔标出土建、机电的点位，主要控制点如下：
Ø开关、插座等需要标注距地面标高及相对门框的相对位置尺寸；
Ø强、弱电箱需按时箱体尺寸在具体位置，尽可能设置在客厅或餐厅的隐处；
Ø标注出各预留电线管进户等的具体位置及走向；
Ø卫生间、厨房间、阳台等处排水管、透气管、地漏等位置、冷、热水管走向、点位及管径大小；等电位箱位置等均需标注；
Ø壁挂分体空调预留插座位置宜在预留墙洞侧上方10cm左右，且与红外探测装置分设于窗户的两侧，需标注各位置标高；
Ø空调机位专项梳理（安装、检修通道，机位散热，立管布置合理性，分户公用双机位合理性，空调机位防渗漏节点）；
Ø进户门尺寸、开启方向现场标注；
Ø户内门窗洞口预留尺寸合理性（1米控制线现场体现）等。
3.2.2视觉功能样板
1）基本要求
检查项
测区选择原则
完成时间
验收前提条件
验收部门
成果文件
视觉功能样板
幕墙工程
精装修样板
景观样板区
住宅示范区
等功能视觉类样板
单项工程施工前2个月验收完成
按照集团设计管理部要求，完成样板施工
设计
工程
成本
联检报告
工作推演
设计变更
2）根据项目的不同特点，验收部门按下表要求执行联检验收：
序号
物业
类型
验收项目
地区地产公司
物业公司
集团联检
项目部
设计部
销售部
1
住宅
单元门头
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√
2
入户大堂
√
√
3
电梯前室
√
√
4
外装工程
√
√
5
底商幕墙
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√
6
景观园林
√
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√
√
★
7
交付样板
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√
√
★
8
销售样板
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√
√
√
★
9
示范区
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√
√
√
★
1
写字楼/
商业
入户大堂
√
√
2
电梯厅
√
√
3
泛光照明
√
√
4
机电（地上）
√
√
5
机电（地下）
√
√
6
广场铺装
√
√
7
公区装修
√
√
√
★
8
外装工程
√
√
★
9
交付样板
√
√
√
★
2）现场实施要点：
Ø样板必须严格按照设计部要求的实施标准（图纸）进行施工；
Ø视觉样板对重要施工项目需要有施工工艺的表现；
Ø视觉样板的选址需要根据现场实际情况选择，需要选择与实际施工相同的环境；
Ø视觉样板需保留至实体施工完成，用以验证实施质量。
3.2.3施工工艺样板
1）基本要求
检查项
测区选择原则
完成时间
验收前提条件
验收部门
成果文件
施工工艺样板
现场或室内集中展示土建、安装工程的分解构造做法
单项工程施工前1个月
按照施工规范，工艺标准，现场集中展示施工完成
工程
联检报告
2）样板分类
Ø必做样板：
防渗漏类样板、防开裂类样板、内墙抹灰、外墙抹灰、门窗安装、保温板施工、外墙砖粘贴、外墙腻子涂料、室内地面找平、防水层、内墙砖粘贴、暗敷线管等、屋面工序样板，混凝土结构工程样板。
Ø样板实施可选项（包括但不限于以下选项）：
幕墙工程，外墙面，给排水工程，建筑电气工程，通风空调工程等。
3）现场实施要点：
Ø按表现形式分为实物样板或图片样板，要求尽量实施实物样板；
Ø样板必须配置文字说明图板，体现出样板名称、技术交底、质量标准；
Ø室外展示样板地点宜选择在主要通道口，可以是展示样板墙或展示样板区；
Ø室内操作样板宜集中在一套房或一层中，以便于验收、交底、参观；
Ø样板的实施面积不能太小，应能体现此工序的操作难度；
Ø样板应保留至该工艺全部完成。
3.2.4分项工程样板
1）基本要求：
检查项
测区选择原则
完成时间
验收前提条件
验收部门
成果文件
分项工程样板
机电、外装、景观、精装等项目的施工区域。
单项工程施工前1个月
按照施工规范，工艺标准，现场制定位置施工完成
工程
联检报告
2）现场实施要点：
Ø涉及机电、外装、景观精装等项目施工前，要求施工单位必须做施工样板；
Ø涉及装饰效果和使用功能的，需要设计部参与确认；
Ø工序样板完成后，项目部组织监理单位、总包单位、其他相关施工单位对工艺样板进行确认，验收合格后，报集团项目管理部，组织现场联检验收。
3.2.5毛坯/精装修交付样板
1）基本要求：
检查项
测区选择原则
完成时间
验收前提条件
验收部门
成果文件
毛坯交付样板
每个标准任选一套毛坯交付样板房
单体竣工前6个月
套内所有工程达到交付标准；
与销售样板间承诺的标准一致
设计
营销
工程
成本
客服
物业
联检报告
工作推演
精装交付样板
在每一个装修单位中的每一类标准装修等级中，任选一套交付用样板房
单体竣工前4个月
2）现场实施要点：
样板间所有工程达到交付标准，与《交付标准》和销售样板间承诺的标准一致，完成所有交付内容（打胶收口全部完成、厨房、卫生全部完成、阳台外墙及顶棚涂料全部完成、阳台栏杆安装完成、空调位百页施工完成、所有五金件全部完成、生活阳台晾衣架、热水器管道模拟完成、安装全部完成达到亮灯条件、对无法施工的排水管道进行模拟、穿墙所有管洞全部开孔完成）。
四、工作模板及表单
序号
模板及表单名称
对应权责
第6节竣工移交管理作业指引
一、制度概况
制度目的
规范工程内部验收及移交物业公司管理的工作流程。
适用范围
适用于公司开发的所有项目。
定义
物业移交验收：
指公司所开发的项目通过竣工验收和备案后，并经物业公司确认达到可移交标准，转交给物业公司进行管理的过程。
制度要点
竣工移交物业验收、竣工交付综合验收
二、部门职责
2.1地区公司项目部:
2.1.1会同物业公司共同编写物业移交计划。
2.1.2对移交检查验收发现的问题，落实并督促承包商进行整改至合格。
2.1.4组织地区公司和物业公司进行整改销项验收并办理移交手续。
2.1.5负责对物业公司进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。
2.2物业公司
2.2.1负责物业移交验收，并办理移交手续。
2.2.2工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。
2.2.3对移交的工程档案资料进行归档保管。
三、实施细则
工作流程：
编制移交计划——移交检查验收——整
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