注册物业管理师考试.docx
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注册物业管理师考试
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物业管理实务问答
一、物业服务企业〔001-017〕
003.按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业分哪几类？
答：
按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可分为以下几类：
5.企业的资产属于多种所有制经济成分投资主体的其它物业服务企业。
004.按股东出资形式来划分，物业服务企业分哪几类？
答：
按股东出资形式来划分，物业服务企业可分为以下几类：
005.根据《公司法》和《物业服务企业资质管理方法》的规定，物业服务企业设立
程序分哪两部分？
答：
根据《公司法》和《物业服务企业资质管理方法》的规定，物业服务企业设立
程序分为工商注册登记和资质审批两部分。
007.物业服务企业的资质分为哪些等级？
应由哪些机构颁发相应的资质证书？
答：
物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
国务院建设主管部门负责一级物业
服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务
企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务
企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市级人
民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治
区人民政府建设主管部门的指导和监督。
008.一级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：
一级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1.注册资本为人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不
少于30人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具
有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算
基数的百分比之和不低于100％：
2
a．多层住宅200万平方米；
b．高层住宅100万平方米；
c．独立式住宅〔别墅〕15万平方米；
d．办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案
系统，有优良的经营管理业绩。
009.二级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：
二级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1.注册资本为人民币300万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不
少于20人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应
具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算
基数的百分比之和不低于100%：
a．多层住宅100万平方米；
b．高层住宅50万平方米；
c．独立式住宅〔别墅〕8万平方米；
d．办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案
系统，有良好的经营管理业绩。
010.三级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：
三级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1.注册资本为人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不
少于10人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有
相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案
系统。
011.新设立的物业服务企业在资质申报时应提供哪些资料？
答：
新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。
物
业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地房地产主管部门申请资质：
1.营业执照；
2.企业章程；3
3.验资证明；
4.企业法定代表人的身份证明；
5.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳
动合同。
013.简述直线职能制机构组织形式特点及其优缺点？
答：
直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应
的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式〔如以下图所
示〕。
其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。
职能机构对下
面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。
这种组织
形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。
1.主要优点：
加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管
理综合性强的物业服务企业。
2.主要缺点：
机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作
效率。
。
二、物业管理招标投标〔018-037〕
019.物业管理招标主体主要有哪些？
答：
物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会〔单一业主〕、物业产权
人〔政府机关或物业产权部门〕。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理，由物业建设单位负责物
业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招
标组织工作。
一些重点基础设施或大型公用设施的物业〔如机场、码头、医院、学校、口岸、政
公司经理
职能机构职能机构职能机构职能机构
职能人员职能人员职能机构职能机构
作业组作业组作业组作业组
物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构4
府办公楼等〕，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资
产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作
为招标人组织招标。
022.物业管理招标投标有哪些特点？
答：
物业管理招标投标有以下特点：
1.综合性。
物业管理是综合性的服务，服务内容涵盖范围和领域较广，甚至在一个
项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务。
因此，
物业管理招标投标具有明显的综合性特点。
2.差异化。
我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不
同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；同时由于物
业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，投标人在分析和
策划投标活动时采取的方式和策略也会有差异。
3.特殊性。
物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要表达在两个方面：
一是招标主体的特殊性。
物业管理招标主体是业主大会〔或单一业主〕、建设单位、
政府机关〔或物业产权人〕和事业单位，同一类型的物业，因产权人的身份不同，招标
的主体也不同；同一物业投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主
大会之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主体；公用
设施和政府物业，其产权人多为政府资产管理部门，该类物业的物业管理招标投标，由
其产权人组织，如使用人组织，须经产权部门的授权委托。
二是物业管理服务内容的特殊性。
物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服
务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，
产品服务对象、服务需求和服务内容具有相对不确定性。
023.物业管理招标的方式有几种？
答：
物业管理招标有公开招标和邀请招标两种方式。
024.物业管理招标投标的基本要求与原则是什么？
答：
〔一〕物业管理招标投标的基本要求是：
2.适应性。
3.响应性。
4.程序性。
〔二〕物业管理招标投标的基本原则是：
1．物业管理招标由招标人依法组织实施。
招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜
在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项5
目实际要求不符的过高的资格等要求。
2．在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当
严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、
任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。
3．招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息公开，而且是主动
和针对所有受众的，使招标投标活动的每一个环节都高度透明，确保招标投标公平、公
正的实施。
4．在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和
相关法律标准实施招标投标活动，实事求是、守信践诺，准确履行招标投标义务，具体
表现在以下几个方面：
〔1〕招标人不得事先预定中标单位，或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行
影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；
〔2〕招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同。
〔3〕投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或
者他人的合法权益。
〔4〕投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。
025.物业管理招标的一般程序是什么？
答：
物业管理招标的一般程序是：
1.成立招标领导小组
确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现
的问题和不确定的风险进行预测，制定相应的防范控制体系；
2.编制招标文件
招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标书的要求、
评标标准和评标方法、开标时间及地点、物业服务合同的签订说明。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有
关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法
律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行
政主管部门备案〔一次备案〕。
招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。
公开招标的物业管理
项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少
于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标
文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件
收受人。
该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
6
5.投标申请人的资格预审〔公开招标〕
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中不少于5家资格预
审合格的投标申请人
评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面
的专家人数不得少于成员总数的三分之二。
8.开标、评标和中标
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
招标人应当自确定中标
人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人名政府房地产行政主管部门备案
〔二次备案〕。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，与中标人订立书面合同；招
标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
037.物业管理方案基本内容中哪些是实质性内容？
答：
实质性内容包括：
049.简述合同签订应遵循的基本原则？
答：
合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定
的五项基本原则：
合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
合同自愿原
则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。
经济活动中的合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对7
等。
老实信用原则，也称为诚信原则。
老实信用原则是民法、合同法的最基本原则。
诚
实信用原则，是指民事主体在从事包括合同
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