前期物业服务合同解读.docx

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前期物业服务合同解读

前期物业服务合同书

项目名称：

委托方：

受托方：

XXXX前期物业服务合同

甲方：

；

法定代表人：

；

住所处：

；

邮编：

。

乙方：

；

法定代表人：

；

住所：

；

邮编：

；

资质等级：

；

证书编号：

。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对XXXX提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况：

物业名称：

；

物业类型：

；

坐落位置：

；

建筑面积：

。

物业管理区域四至：

东至：

；

南至：

；

西至：

；

北至：

。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他费用由甲乙双方另行协商。

第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的服务质量标准（盐城市普通住宅物业管理服务等级—五级）

第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用

第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：

0.5元/月/平方米；

小高层住宅：

1.2元/月/平方米（含电梯运行电费、检测、维护费和二次供水等相关费用）；

高层住宅：

1.2元/月/平方米（含电梯运行电费、检测、维护费和二次供水等相关费用）；

商业物业：

1.5元/月/平方米

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用和相关设施设备的年检费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11）社区文化活动及精神文明建设费用；

（12）法律规定的其他费用支出。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

物业服务费用收取实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在固定位置公布。

盐市价发[2011]57号文件规定的垃圾清运费、装潢“一费清”费用等相关没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定须交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还。

第七条业主应于接受物业之日起交纳物业服务费用。

鉴于XXXX是多期开发，以甲方实际交付纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在合同期内履行义务。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意向物业项目所在地人民法院提起诉讼。

第八条前期物业管理资金的来源：

1、由甲方按以下方式提供的前期管理经费：

签订合同一个月内，一次性提供每平方米1.50元的资金作为前期开办费。

主要用于该物业管理项目物管办公设备、软件、档案资料的购置、建立，以及前期部分在建工程的监督管理、住户手册的编写、住宅质量保证书的编写、住宅说明书的编写和业主入住前的准备工作，做好前期开发建设的相关监督工作。

其中物业管理办公场所的装修工作由甲方负责。

2、由乙方根据物业管理收费标准向业主（物业使用人）收取物业管理费按照《盐城市区物业服务收费管理实施办法》执行（盐市价发[2011]55号）。

从合同签订之日起，空置房物业服务费按照上级主管部门的有关规定由甲方全额承担。

3、业主在规划区域的停车位或专用露天停车场停放汽车，其中车位管理服务费按盐市价发[2011]58号文件要求执行。

其他车辆进入小区收取的管理费用根据政府部门制定的标准收取。

4、除物业管理规定项目外，乙方开展其他有偿服务收取的服务费用。

5、物业管理用房中用作经营用房的出租收入（因房地产开发等原因导致经营用房未能及时移交的，由甲方根据其出租收入补贴给乙方）。

第四章物业的经营和管理

第九条停车场收费分别采取以下方式：

1、机动车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位60.00元/个/月、车库车位50.00元/个/月的标准向乙方交纳场地维护服务费。

乙方从停车费中按露天车位60.00元/个/月、车库车位50.00元/个/月的标准提取停车管理服务费。

2、机动车位属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按露天车位60.00元/个/月、车库车位50.00元/个/月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位60.00元/个/月、车库车位50.00元/个/月的标准提取停车管理服务费。

3、地下车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按露天车位60.00元/个/月、车库车位50.00元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十一条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公共设施设备统一委托乙方经营，经营收入另行商定约定分配。

第五章物业的承接验收

第十二条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对所有物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第十三条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，应由甲方承担解决。

第十四条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十五条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、各专业部门验收资料；

5、房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；

6、除上述各项外，物业管理所必需的其他资料。

第十六条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

甲方与购房者签订商品房买卖合同时，须注明物业管理服务工作已委托给乙方以及涉及物业管理、交房等相关事宜全权委托乙方处理。

物业竣工交付使用时，甲方负责向购房者提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。

第六章物业的使用和维护

第十七条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给于配合。

第十八条乙方可采取规劝、警告、报警等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第十九条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意；

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十一条乙方与装饰装修的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十二条甲方应于按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理及社区活动用房建筑面积3080平方米，其中：

物管用房1200平方米，营业用房720平方米，位于本小区内。

第二十三条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章专项维修资金

第二十四条专项维修资金的缴存盐城市房产管理局。

第二十五条专项维修资金的管理由盐城市房产管理局管理。

第二十六条专项维修资金的使用由业主共同决定。

第二十七条专项维修资金的续筹根据法律法规规定。

第八章违约责任

第二十八条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十九条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按物业服务费用1﹪的标准向甲方、业主支付违约金。

第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用1%的标准向乙方支付违约金。

第三十一条乙方违反本合同的第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。

第三十二条甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十三条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设施设施）或改建管理措施，而甲方未采纳所致的损害；

6、车辆被盗、被破坏或车内财物被窃的损害；但按照本合同约定承担保管责任的，不在此限；

7、除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的。

为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。

第九章其他事项

第三十四条在合同期限自X年X月X日起至X年X月X日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第三十五条本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第三十六条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或甲方指定的公司代管。

第三十七条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十八条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十九条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向物业项目所在地人民法院提起诉讼。

第四十一条本合同一式三份，甲、乙双方、主管部门各执一份。

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人法定代表人

年月日

读书的好处

1、行万里路，读万卷书。

2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。

3、读书破万卷，下笔如有神。

4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。

——达尔文

5、少壮不努力，老大徒悲伤。

6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。

——颜真卿

7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。

8、读书要三到：

心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。

10、一日无书，百事荒废。

——陈寿

11、书是人类进步的阶梯。

12、一日不读口生，一日不写手生。

13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。

——高尔基

14、书到用时方恨少、事非经过不知难。

——陆游

15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德

16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。

——笛卡儿

17、学习永远不晚。

——高尔基

18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。

——刘向

19、学而不思则惘，思而不学则殆。

——孔子

20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。

——培根