某广场建设项目投资可行性研究分析报告.docx
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某广场建设项目投资可行性研究分析报告
项目投资估算表75
营业收入及税金表…………………………………………………..76
成本费用估算表……………………………………………………..77
工资及福利费估算表………………………………………………..78
固定资产费用折旧表………………………………………………..79
项目投资现金流量表………………………………………………..80
企业法人营业执照…….…………………………………………….81
开户许可证…………………………………………………..………82
税务登记证…………………………………………………………..83
关于XX广场A区、B区项目环境影响报告书的批复…………..84
项目总平面图………………………………………………………..85
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
XX广场工程
2、建设单位：
XXXX房地产开发有限公司
3、项目法人代表：
4、建设地点：
XX市XX区XX镇XX北山。
5、项目建设规模：
项目总用地面积8857.57㎡，总建筑面积2846㎡。
其中A区用地面积284.21㎡，建筑面积150㎡。
B区用地面积8573.36㎡，建筑面积2696㎡。
6、建设性质：
新建项目
7、项目总投资：
1628万元（人民币）
8、资金来源：
自筹
9、项目实施计划：
总工期为3年，从2010年09月至2013年9月。
10、项目建设单位简介
单位名称：
XXXX房地产开发有限公司
单位地址：
XX市注册资本：
壹亿元整
实收资本：
壹亿元整
公司类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）
成立日期：
1993年5月
XXXX房地产开发有限公司是一家具有二级房地产开发资质等级的综合性房地产开发公司，公司注册资本壹亿元人民币，公司依托XX建设开发集团股份有限公司，是XX较早从事商业、住宅综合开发的企业，在XX业界享有较高的知名度。
人力资源方面，公司有多年合作的优秀施工队伍和丰富的施工开发管理团队，丰富的销售经验以及优秀的管理团队。
二、编制依据与原则
（一）编制依据
1、国家计委办公厅《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）
2、国家有关政策和法规
3、工程建设有关技术规范和标准
4、工程建设有关经济参数和标准
5、建设单位提供的有关资料
（二）编制原则
1、项目的整体构思和功能分区在技术上可行、经济上合理。
2、项目规划与XX市XX区XX镇整体规划要求相适应，项目建设与XX镇的市场实际需求相适应。
3、建设规模和建设投资与XX区XX的市场实际需求相适应。
项目建设切合实际，功能定位应合理。
4、项目建设在公共空间，服务空间的配置上体现人性化的关怀。
将自然生态等概念引入建筑中，强调交往空间的设置。
5、建筑形式与使用功能相协调的原则。
在建筑方案的论证中，坚持技术可行、经济合理的科学原则，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针。
避免重形式轻功能的唯美主义，在建筑造型上尊重中国文化、金源文化和城市建设规划，做到室内外形式、功能的统一性、适应性、艺术性和科学性。
三、编制内容
1、项目提出的背景及其必要性
2、需求分析
3、项目选址与建设条件
4、工程建设方案
5、设计专篇包括节能、消防、环境保护
6、项目组织机构与实施进度计划
7、招投标方案
8、投资估算与资金筹措
9、财务评价与结论
四、项目主要技术经济指标
表1-1广场A区主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
284
2
总建筑面积
m2
150
3
建筑基底总面积
m2
80
5
绿地面积
m2
86
6
容积率
0.52
7
建筑密度
%
28
8
绿地率
%
30
10
项目总投资
万元
75
表1-1广场B区主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
8573
2
总建筑面积
m2
2696
3
建筑基底总面积
m2
1886
5
绿地面积
m2
2580
6
容积率
0.32
7
建筑密度
%
21
8
绿地率
%
30
10
项目总投资
万元
1553
第二章项目建设背景及必要性
一、建设项目背景
XX区位于XX市东南28.5公里，全区土地面积2680平方公里，辖6镇、4乡、126村、9个街道办事处，总人口65.5万人。
项目建设地点在XX镇，适合开发。
同时，XX区人口数量，地理位置，与XX的紧密联系，拥有巨大的潜在购买客户群，是经济发展的客观要求。
XX镇，南临玉泉街道和亚沟镇，西接XX原种场，东连松峰山镇和宾县。
全乡东部是山区，西部是丘陵，南北宽10千米，东西长50千米，总面积有200平方千米。
总人口3911户，15152人，辖6个行政村，46个自然屯，53个村民小组。
乡政府驻福新村新利屯，距XX12.5千米。
XX站周边有国家级森林公园，国家三A级景区横头山，以及金源文化博物馆，完颜阿骨打墓等特色旅游景点。
二、建设项目的必要性
1.房地产业在国民经济发展中发挥着重要作用。
房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高，且具有较高的关联效应和扩散效应，成为国民经济增长中不可或缺的一部分。
改革开放30多年来，房地产业得到了较快的发展并初步形成了，较完善的市场体系。
为居民住房奔小康，促进国民经济发展，居民消费和投资拉动内需作出了贡献。
房地产业是国民经济的重要组成部，其对国民经济的带动系数达到了1.76，因此发的房地产业，将极大的带动消费需求与投资需求。
房地产投资与GDP的相关系数达0.98，两者存在高度相关关系。
房地产业对经济增长起到了很大的促进作用，已经成为国民经济的支柱产业。
据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生影响。
2.项目建设是充分发挥市场配置的基础性作用，响应国家节约、集约用地政策需要。
我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地需要矛盾十分突出。
切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用率高符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基，和国家长远利益的大计。
3.项目建设是提高土地利用效率的需要。
积极引导使用未使用地和废弃地，提高建设用地的利用率。
本项目建设可以提高XX镇旅游品质，提高游客接待能力，提高游客住宿率，同时拉动区域内的消费经济。
在本项目内，视野开阔，能够远观周边景区的景观。
体验到一览众山水的快乐，给人以雄伟壮观的感觉，同时也是城市影响的重要组成部。
4.本项目的实施，是落实科学发展观的体现。
党的十七届三中全会以高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。
继续解放思想，坚持改革开放，推动科学发展，促进社会和谐。
居民基本生活条件的改善，是地区经济发展到一定阶段的成果，广大居民安居乐业，科学发展事业，有利于社会和谐。
综上所述，本项目的建设和城市总体规划，不仅可以彻底改变该区域的状况，改善城市环境，而且能彻底改变当地居民的生活环境，促进城市经济发展，美化城市建设。
所以，本项目的建设时十分必要的。
第三章需求分析
文化旅游产业建设是中国特色社会主义总体布局的重要组成部分，文化旅游的更加繁荣是全面建设小康社会的重要目标和重要保证。
当代我国已经进入了全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，“十二五”规划纲要从推动科学发展的高度提出了未来五年我国文化发展的目标任务，强调要基本建成公共文化服务体系，推动旅游产业成为国民经济支柱性的产业，推动旅游建设与经济建设、政治建设、社会建设以及生态文明建设协调发展。
近年来，XX市围绕传统金源文焕旅游产业振兴、新兴旅游产业发展和特色旅游产业培育，不断壮大市场主体，文化旅游产业呈现出传统产业与新兴产业齐头并进，文化与科技、旅游等融合互动，自然资源旅游与金源文化旅游多元发展的良好态势。
一、XX区及XX镇发展概况
（一）社会发展
XX区XX镇位于东经125°42′-130°10′，北纬44°04′-46°40′，是黑龙江省省会XX各行政区之中经济地位相对独立，发展较早，历史较为悠久的一个区，XX镇位于XX东南，与XX相距60公里仅40分钟车程，被誉XX的后花园，是XX人休闲度假，游山玩水的重要地点。
XX镇内有阿时河源头，属于松花江水系，孕育和滋润XX这座古老的城市，历史上孕育和发展了女真族，出过金兀术、完颜阿骨打等众多历史名人，为宋朝时期金上京。
XX镇，降水主要集中在6-9月，全年平均降水量569.1毫米。
气候属中温带大陆性季风气候，冬长夏短。
全镇已发现的矿种为16种，已探明资源储量的矿种共计3种，其中，能源矿产1种，金属矿产1种，非金属矿产1种，镇内有国家级地质公园一个，国家级森林公园一个。
列入国家一二类重点保护的野生动物50种，国家一二级重点保护植物7种。
通往XX区、XX镇的通过哈牡丹高速公路、哈阿公路、新哈阿快速路等3条高等级公路，将XX区、XX市区、宾县、松峰山、玉泉等周边区县市有机联系在一起，依托夏季清凉、空气中负氧离子丰富，冬季降雪早、雪量大的自然特点，XX镇政府在黑龙江省政府、XX市政府、XX区政府的大力支持下，全力打造XX第十加一个旅游名镇，努力成为周边地区旅游经济活动中心。
（二）经济发展
XX区是XXXX经济发展中心，是一个以老工业、自然资源为主体、第三产业全面发展的综合性城区。
并入到XX行政区域以来，在XX市政府的指导和支持下，加大经济结构调整力度，医药、汽车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。
“十一五”期间，工业发展的目标是，用信息化带动工业化，努力培育工业、旅游、医药3大支柱产业，大力发展装备制造、环保、钢材、生物工程等4个优势产业，积极调整改造机械、电气、冶金、建材、轻工5个传统产业，构筑工业经济新格局。
扯市变区促进了XX区的第三产业快速发展，第三产业在全区经济中的地位和作用日益突出。
“十二五”期间，XX区第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人民生活的需要。
（三）XX区XX镇旅游事业发展现状
“十五”期间，XX区已初步形成以金源文化旅游区、XX北方森林动物园、玉泉威虎山森林公园、旭东科技园、西泉眼水库、松峰山、平山旅游区为主体的十余个旅游景区，以金源文化、休闲度假、滑雪狩猎和生态观光为主的四个旅游拳头产品，以青铜仿古制品、版画、泥塑、木雕、鹿产品等为主体的七大系列旅游商品、纪念品。
目前XX区旅游产品及旅游线路
旅游产品
旅游线路
金源文化游
金上京历史博物馆--金太祖陵--金上京会宁府遗址--亚沟金代摩崖石刻--松峰山
休闲度假游
A：
XX北方森林动物园--玉泉花果山庄--XX玉泉国际狩猎场--玉泉威虎山森林公园--玉泉万博山庄--玉泉避暑山庄--玉泉秋林山庄
B：
平山旅游度假区--西泉眼水库旅游区--红豆杉山庄--旭东科技园区--松峰山旅游区
C：
金上京历史博物馆--金太祖陵址公园--红星水库
D：
金上京历史博物馆--金太祖陵--XX北方森林动物园--XX玉泉国际狩猎场--平山旅游度假区--松峰山旅游区
E：
阿什河漂流--松峰山漂流
滑雪体验游
神鹿滑雪场、威虎山滑雪场、玉泉滑雪场、旭东滑雪场、上京国际滑雪场
民俗风情游
A：
料甸南红满族风情游
B：
料甸红新村朝鲜族风情游
二、需求分析
（一）分析原则
1、符合城市总体规划的原则。
统一规划，分步实施，前后衔接，规划方案具有较强的应变能力和适应性，走可持续发展道路。
2、适度超前、留有余地的原则。
定位本项目建设规模时，考虑未来10-20年的城市发展，适当超前，合理地利用各种资源，避免重复建设。
3、多方位发展的原则。
依照旅游产业发展规律，科学规划园区建设方案，明确总体建设目标，在发展过程中动态调整发展思路，不断增强招商引资力度，争取将该项目打造成为具有品牌规模的高水准的旅游商业中心。
（二）需求预测
2005年XX市城镇居民国内出游率与人均花费
2005年XX城镇居民国内旅游的出游率与人均花费
地区
出游率（%）
同比增长（%）
人均花费（元）
同比增长（%）
XX
97.9
11.8
1443．4
15.8
全国总年平均
135.1
6.7
737.1
0.7
（数据来源：
《中国旅游统计年鉴》2006年）
如表所示，XX市的出游率为97.9%，低于全国135.1%的平均水平，在全国居于中下游水平，甚至低于经济比较落后的西部地区，如贵阳（174.4%）、昆明（129.8%）等；但人均消费1443.4元，远远高于全国737.1元的平均水平。
出游率同比增长幅度较大，而人均花费出现下滑。
首先，较低的出游率表明XX市及其周边区县、地区的旅游产业发展与国内其他地区相比较，相对比较落后。
其次，XX市目前近郊区县的旅游产品类型单一，档次较低，不能刺激和满足游客的消费需求。
最后，XX市远远高于全国平均水平的人均消费说明XX市的城市经济基础较为雄厚，XX城镇居民愿意在旅游活动上消费，XX市出游市场的旅游开发潜力和经济收益较大。
XX地区潜在旅游需求
2000-2004年XX潜在旅游需求分析
2000-2004年XX潜在旅游需求分析
指标
2000
2001
2002
2003
2004
人均GDP（与上年相比）（%）
114.4
111.6
111.3
－
2121.87
美元
城市居民人均可支配收入（元）
5632
6407
7004
6678.9
－
城市居民人均消费性支出（元）
4508
5045
5500
－
6896
（数据来源：
《XX统计年鉴》2005年，相关网站）
作为省会城市，XX既有雄厚的工业，又有活跃的国际贸易。
自2000-2004年，XX人均GDP、人均可支配收入及人均消费水平等反映居民生活水平的各项重要经济指标总体一直呈现上升趋势。
城镇居民的生活早已摆脱“温饱”的局限，居民有足够的余钱参与旅游，进行高档次的文化享受，具备出游的经济基础。
2004年，XX人均GDP首次突破2000美元，达到2121.87美元，XX城市居民人均消费性支出接近6896元人民币，意味着XX市民的出游方式开始从观光旅游向休闲度假转型。
“十五”期间，国内旅游总收入所占的比重均在90%以上，XX的旅游收益基本是依靠国内旅游市场，旅游市场结构依然呈现以国内游客占有绝对优势的局面；国际旅游总收入在XX旅游业总收入所占的比重虽然不大，但其近两年的增长幅度大于30%，极具增长潜力，增长空间巨大。
第四章工程选址与建设条件
一、工程选址
（一）选址原则
1、充分满足XX区XX镇总体发展规划的原则
2、充分满足土地利用节约的原则
3、充分发挥地方的资源优势，坚持资源共享的原则
4、交通便利，充分体现人性化设计的原则
（二）选址分析
拟建项目位于XX市XX区XX镇内XX北山，正对国家级3A旅游区横头山国家森林公园景区大门，南邻哈横公路终点，总用地面积8857.57平方米，地理位置优越。
该项目场地属于平原，为冲击和洪积成因，地势平坦。
项目所在地家庭便利，周边配套设施齐备。
附近具有市政给排水管道、电源和集中供热管网，可以为商业广场建设和今后的使用提供支持。
该地区非常适宜建设商业广场。
（三）气象条件
XX区气候属中温带大陆季风型气候,冬长严寒多雪,夏季凉爽宜人。
主要气象参数是:
年平均大气压：
99.37kpa
夏季平均大气压：
98.50kpa
冬季平均大气压：
100.15kpa
年平均气温：
3.8℃
极端最高气温：
36.4℃
极端最低气温：
-38.1℃
最热月平均气温：
22.8℃
最冷月平均气温：
-15.1℃
最热月平均相对湿度：
77.00%
最冷月平均相对湿度：
74.00%
全年日照时数：
2641h
年平均降水量：
519.6mm
日最大降水量：
104.80mm
全年无霜期：
124d
最大积雪深度：
41.00cm
全年平均风速：
4.1m/s
夏季平均风速：
3.5m/s
冬季平均风速：
3.8m/s
主导风向：
s.sw
最大冻土深度：
2.05m
（四）地质构造
本项目场地的地基土由第四系粘性土组成，钻孔深度15米，所揭露深度内的地基自上而下可分为五层
第一层粉质粘土：
黄褐色，硬塑，埋深2.20—2.28米，fk=200kpa；
第二层粉质粘土：
黄褐色，可塑，埋深2.20—2.80米，厚1.20—1.80米，fk=145kpa；
第三层粉质粘土：
黄褐色，可塑，埋深3.80—4.00米，厚2.50—4.00米，fk=100kpa；
第四层粉质粘土：
黄褐色，可塑，埋深6.50—7.80米，厚0.50—1.20米，fk=140kpa；
第五层粉质粘土：
黄褐色，硬可塑，埋深7.00—9.00米，厚2.30—3.70米，fk=200kpa；
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001附录A07），该场地抗震设计烈度为6度；场地类别和场地土的类别为中软场地土二类场地，属可进行建设的一般地段。
2、地下水
勘察时在钻探深度内未见地下水。
3、冻胀性评价
该地区标准冻深2.00米，多年最大冻土深度为2.05米，拟建场地中埋深小于2.05米的土层为粉质粘土（3-1）层，经计算和《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）判定为弱冻胀土。
4、场地地震效应
按国家地震局的有关文件，按《建筑抗震设计规范》的区划，本场地的抗震设防烈度为Ⅵ度，设计特征周期值为0.35s。
设计地震分级为第一组。
5、场地的稳定性和适宜性
在勘察场地范围内，地基土均为第四系地层，场地地形、地貌简单，场地稳定，适宜本工程建设。
拟建场地未见不良地质作用，不能对建筑物的整体结构稳定性造成不良影响，场地稳定性良好。
场地地基土类型为中软土，场地类别为Ⅱ类，抗震属可进行建设的一般场地。
根据地质构造、地震效应、建筑场地土的类别，场地稳定性总体上较好，是较适宜的建筑场地。
二、建设条件
XX镇基础设施较为完善，拥有和在建的道路管网20公里，给水管线10公里，排水管线30公里，采暖管网20公里，电力线路40公里，电信线路60公里；供水厂一座，日供水15万吨；污水处理厂二座，日处理污水2万吨；集中供热站一座，供热能力为5万平方米。
建设场址达到道路、电力、通讯、有线电视工程、供水、雨水、污水、供热等八通一平的建设条件。
1、给水：
供水水源为城市自来水，水质满足《生活饮用水卫生标注》（GB5479-2006）。
2、排水：
建筑周边为新建的规划污雨水管网，排水条件良好。
市政污水为雨污分流制，在规划291路上规划有DN300市政排水管道，DN600市政雨水管道。
3、供热：
部分由城市热网提供，部分由电采暖解决。
4、供电：
由市政电网引入两路10KV独立电源，广场内设有变电所。
5、通讯：
由市政通讯干线引入电话线、宽带网线至本建筑，以满足现代高端办公的需求。
6、交通条件：
拟建项目交通条件良好，与镇内干道联系密切，交通便利，车辆流向合理，出入方便。
第五章项目规划与建设方案
一、项目规划
（一）设计指导思想
以人为本、功能完善、布局科学、便捷适用、绿色节能、适度超前。
规划及建筑设计在环境处理、空间组织、设置服务设施等方面要体现及时、周到、细致的特点并充分表达人性化设计的特点，将现代办公环境与文化氛围和节能环保有机结合，对各部分功能及空间进行整体考虑，实现建筑功能的整合重组。
（二）设计理念
1、办公空间的通用性与适应性
做为旅游商业产业工作空间，最求紧凑的平面布局，提高使用效率。
为适应入住单位多种模式的办公需求，使用模数化设计，强调空间多种布置的可能性。
2、空间环境人性化
在公共空间，服务空间的配置上体现人性化的关怀。
将自然生态等概念引入建筑中，强调交往空间的设置。
3、绿色节能环保
优选节能、环保、可再生的建筑材料，从节地节水节材节能等等方面选用成熟的技术成果，为将来的实施运用提供可能性。
4、实现建筑的智能化
为建筑智能化提供平台和基础。
（三）规划方案
1、设计依据
《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行）
《中华人民共和国建筑法》（2001年）
《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日施行）
《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日施行）
《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）
《总图制图标准》（GB/T50103-2001）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《城市土地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
建设单位的设计任务书
2、项目概况
拟建项目位于XX市XX区XX镇XX北山，横头山国家森林公园对面，临近哈横旅游公路终点，总用地面积为8857.57平方米。
总建筑面积2846平方米，无地下室，绿地面积2610平方米。
3、总平面规划
总平面规划布局，宏观与统盘考虑单体建筑的内外交通出入口与总的内外交通网、出入口、道路、广场、绿化构成统一的有机联系与沟通，做到节约与合理利用土地，人、车、物相对分流，各司其所。
拟建XX商业广场工程位于XX区XX镇XX北山，用地呈南北向布置。
以规划道路为界分为A、B两个商业区，其中A区因占地面积较小，规划建设一栋2层商业楼，主要作为商业区办公楼使用。
B区工程规划建设4栋独立商服和2栋接待中心。
室外空间由中心广场、美化绿化、人车交通道路、停车场构成，并兼顾休闲、疏散功能。
在场区内规划出30％的绿化用地，建设方式为集中与分散相结合，使得环境更加优美。
4、竖向布置
场区竖向布置系统在综合考虑项目的功能要求、交通组织、场地排水要求以及场区地形、工程地质、水文地质等条件，确定为平坡式系统。
场区排水采用管道系统排水，排水组织方式为有组织式向外排水，场区的管线均采用埋地敷设的方式进行布置。
5、交通组织
设计采用人车相对分流的交通系统，车辆从商业广场南侧的主入口出入，经过环岛之后进入本商业区。
以环形的交通体系布置在建筑周围。
区域内人流是广场主出入口侧门进出。
建筑北侧及南侧设置的次要人流出入口，也为不同人流的出入提供了方便。
二、建筑设计
（一）编制依据
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）
《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001J114-2001）
《民用建筑设计防火节能设计标准实施细则》（DB23/T120-2001）
《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）
《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）
《汽车库修车库停车库设计防火规范》（GB50067-97）
《公共建筑节能设计标准》（GB501189-2005）
《公共建筑节能设计标准黑龙江省
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