房地产合作开发方案.docx
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房地产合作开发方案
9E9
长春工程学院管理学院
SchooIofManagement.CCIT,
房地产融资课程设计报告
学生姓名：
金宇建
学籍号：
1009451133
专
业：
房地产经营管理1041
指导教师：
姜勇崔琦
日
期：
2013年6月07日
文本格式说明
1封面：
按模版涵义改写。
2扉页：
教师评价，内容由教师用钢笔或碳素笔填写。
3报告正文
1.1正文字体
排版规格：
统一采用A4幅面，页边距：
上3.0cm、下3.0cm、左3cm、右2.5cm,1.5倍行距，从正文开始排页码，页码9号居中。
一级标题距上一文本内容空1行（空行为五号字体），序号为阿拉伯字（TimesNewRoman体，小四号），顶格，与标题内容空2格，标题文字为黑体，小四号，标题后不接排，单独成行；
二级标题，序号为1级标题序号数加点后排序，如1.1（TimesNewRoman体，五号），顶
格，序号与标题内容空两格，标题文字为五号宋体，标题后不接排，单独成行；
三级标题序号以此类推，如1.1.1（TimesNewRoman体，五号），标题文字为五号宋体，标题后不接排，单独成行；
四级标题以下序号用依次用
（1）、1）、①等来表示；标题前空两空格（汉字字符），标题后空一空格后接排内容；
正文为五号宋体，段落首行空两个汉字字符。
段落的段前段后均不空行，字体字间距为标准间距。
标点符号位中文标点。
1.2表格
表名小五黑，表头小五黑，表内数字、字母为小五TimesNewRoman体，表内文字小五宋体；表框线两端不封。
每个表格均应有表题（由表序和表名组成）。
表序一般按章编排，如第1章第一个插表的
序号为“表1-1”等。
表序与表名之间空一格，表名中不允许使用标点符号，表名后不加标点。
表题置于表上。
每个图均应有图题（由图号和图名组成）。
图号按章编排，如第1章第一个插图的图号为
“图1-1”等。
图题置于图下，要求用小5号字。
教师评价
指导教师评价项目及成绩
考核指标
考核内容
成绩
权重
加权
成绩
合计
1.平时考核
1.1设计纪律
表现
日常表现、出勤情况；实习
态度；工作能力。
0.20
1.2座谈会
座谈会准备，仪态，发言内容
0.30
2.实习报告
2.1报告实质
内容质里
内容全面、完整、重点突出；能提出问题、分析问题、解决问题，有思想体会。
0.40
2.2报告格式
排版格式、字数符合要求等
0.10
3.加分项
签字：
2013年6月07日
平时考核成绩
设计报告成绩
加分
综合
成绩
成绩核定人签字：
2013年6月07日
东逸美郡项目合作开发方案
1项目分析
1.1项目基本情况
东逸美郡是吉林泰和房地产房地产开发有限公司，于2010年5月7日在长春市国土资源局的土地招标中，成功竞购了宗地编号为45-3-15的地块，出让价格为6240万元。
土地出让面积50360平方米，其中居住用地40288平方米，商业用地10072平方米，土地级别为居住、商业六级，土地出让年限为50年。
东逸美郡位于广德街以东、远达大街以西、东荣大路以南、现状路以北，坐落在远达大街与东荣大路交会处，本目规划用地面积64834平方米，规划用地性质为居住、公共设施用地，总建筑面积近18万平方米，建筑密度26.82%，容积率2.5，绿地率25.5%。
由吉林泰和房地产开发有限公司开发、长春市天鑫物业服务有限公司负责物业管理。
整个项目共有住宅12栋，小高层、高层、多层公寓等均有，多层临街商铺，整个项目分二期开发，以中小户型为主，户型面积区间为50-110平方米，主力户型面积区间为60-80平方米，商铺面积区间为90-100平方米，销售体验中心已经开放，设立在远达大街上，一期项目目前已经售罄，二期正在筹备建设中。
东逸美郡周边配套齐全，有包括小艺术家幼儿园、君华幼儿艺术学校、新太小学、远达小学、长春市第八十二中学、长春开封小学在内的中小学，教育配套完备，在九年义务教育内都能确保客户子女教育无忧；社区自建大型商业，涵盖生活多层次要求，还聚集了金海马家居广场、中东瑞家家居广场、健全百货书店、嘉惠超市、桥联春天超市等综合商场，保证购物的方便实惠；另有长春市商业银行、中国信合八里堡分社、中国建设银行长春东荣储蓄所、中国工商银行八里堡储蓄所以及王锐西医内科诊所、王旭口腔门诊、陈智军西医内科诊所、林国峰西医内科诊所。
周边有223路、233路、284路、272路、141路、257路、3路、242路、241路等8条公交线路，辐射全城，可轻松抵达城市各大商圈。
如此内外兼修，打造区域内独树一帜的宜居住区，随着居住氛围的日益浓厚，东逸美郡自住与投资的价值，得到了双重的保证。
东逸美郡临近伊通河，生态资源优势明显。
随着一些大盘的进入，其周边的开发氛围已经日趋成熟，目前已经有近10个楼盘在此开发。
目前该项目周边配套完善，中东瑞家、金海马家居以及红星美凯龙全球家居广场的商业聚合效应，为这一区域楼盘的升值提供了空间。
由于本项目以中小户型为主，目标客户较为广泛，销售具有一定的优势。
该地段地势开阔，环境优雅，居住安逸，建成后该地块将成为集就学、就医、商业、休闲、出行为一体的配套齐全的理想居所,是一个非常难得的黄金地块，商业价值很高。
无论是投资还是居住都是一个不错的选择。
1.2产品情况
东逸美郡一期整体建筑风格融入现代北欧元素，建筑亲切感人,自然地流露出功能主义和有机建筑的色彩。
户型主要以1室1厅、2室1厅、2室2厅、3室2厅1卫为主，户型开间范围6.2-16.2米，进深方位5.75-9.2米，楼层格局为一梯三户或一梯四户。
本产品以刚性需求和改善型需求为主，目前这个区域的房地产价格低于长春市平均水平的现状，为八里堡和本项目的发展以及未来的升值空间创造了更大的条件。
在国八条等一系列政策的调控背景下，长春一些区域的楼盘受到了冲击，但八里堡的楼盘销售却异常火爆。
随着城市配套的逐步完善，更多改善型需求的购房者将会涌进八里堡，成为新一轮的市场主力军。
根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。
近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。
进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。
最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。
‘国五条'经过差不多两个月市场的适应期，现在负面影响已经被市场逐步消化，市场已经进入了原有的理性，从结果看，总体的房价，仍然在持续上涨势头，经过一段时间的迟疑，又恢复了缓慢上涨的势头。
从现在情况看，房价还会涨，新的‘国五条'，如果能强硬实施坚持好长一段时间的落实，还要有各地政府坚定的落实，肯定能起到抑制房价的作用，关键是，地方政府的态度，只靠行政上的对策与方法，肯定会造成“屡调屡高、屡高屡调”的现状。
以刚性需求为主的住宅产品，在市场上的抗风险能力相对较大，不易受政策等因素的影响，可以快速回笼资金，因此本项目具有较大的投资价值，可获得较大收益。
2开发商情况
2.1公司情况
吉林泰和房地产开发有限公司于2001年12月29日在长春岭东路4号注册成立，（行政区
号220105，邮政编码130032）,公司成立之初主要经营房地产开发，钢材，五金建材购销，注册员工人数为10000人，注册资本1000万元人民币。
办公条件优越，设施齐全，部门设置齐全，运作通畅。
22股东情况
2.2.1黄东林先生
吉林泰和房地产开发有限公司主管合伙人，任吉林泰和房地产开发有限公司董事长。
黄东林先生拥有多年国内知名房地产开发公司咨询经验以及7年房地产开发策划工作经验,
在提供房地产开发专业咨询建议、客户服务等方面具有丰富的经验，在业界拥有极高的声誉。
曾为数十家著名跨国公司，国有大型集团，民营企业提供房地产开发咨询服务。
黄东林先生是同济大学工程管理硕士，管理学学士。
黄东林先生曾担任担任北京大学房地产研究所外聘专家，研究生毕业论文外聘评委。
2.2.2马健先生
吉林泰和房地产开发有限公司合伙人，任吉林泰和房地产开发有限公司总经理。
马健先生是中国房地产经纪人、房地产估价师、一级建造师、注册会计师。
马健先生曾在
国内知名的房地产开发公司工作多年，主要从事房地产策划和融资服务；在房地局工作7年主要
从事行政管理工作。
马健先生在为客户提供房地产投资咨询、营销策划服务、财务管理服务等方面具有卓越的专业水平和丰富的经验。
他曾为十几家知名国内公司提供房地产投资咨询服务，并为多家国内企业在营销策划、财务管理等方面提供专业房地产咨询和协助。
吉林泰和房地产开发有限公司拥有较强的股东实力，未来公司将会迅猛腾飞，快速发展壮大。
3区域市场分析
3.1区域规划发展
从行政区域来看，本项目隶属于长春市二道区的八里堡地区，位于广德街以东、远达大街
以西、东荣大路以南、现状路以北。
八里堡，位于长春市东北部，因距离长春东城门8华里而
得名。
在很长一段时间里，这里被大片的高污染工厂和低矮棚户区完全覆盖，生活环境恶劣，是长春市民心目中“贫民区”的典型。
但实际上，作为长春市传统城区的一部分，八里堡也拥有得天独厚的优势，伊通河畔的稀缺水景、远达大街的便利交通、区域内大量规整土地等资源，都是蕴藏这方璞玉深处的价值核心，静待良工琢磨。
近年来，随着政府棚改、道路建设等工程的推进，八里堡板块一度被忽略的天然优势开始凸显，整个板块也踏上了转型之路。
近两年，八里堡的新推楼盘主要集中在远达大街一带，随着远达大街、东荣大路的扩建，
八里堡的人口结构也在发生一定的变化，供应需求也有了大量增加，新盘也如此大规模的出
现，这一切都归功于伊通河的治理改造、“长吉一体化”等利好因素。
据了解，目前，八里堡已有十余家大小房企入驻，其中不乏本土和外埠的品牌房企，本土房企，如宝雍阁、鼎惠，外埠房企，如保利、鲁辉等等，这些品牌房企都已经在八里堡安营扎寨，为看好八里堡发展的购房者提供了很好的选择。
吉林省发展研究所副所长王劲松认为，从未来的发展格局来看，长春的东部将成为发展核心，届时，八里堡新城将以中心区域向外扩散，形成宜居、宜商、宜创业的融合和联动。
尽管这么多的楼盘集中开发，未来会存在竞争问题，但对于整个区域的居住品质和人气氛围的提升来说绝对是件好事。
远达大街延长后与北四环路相连接，将打通四环路与三环路，成为连接经开区、高新区、102国道，贯通长春南北方向的交通要道，实现城市道路、高速公路、国道三方互通。
全线贯通后，开车从长春市中心人民广场出发，沿长春大街、长惠高架桥、惠工路、远达大街进入高新北区，整个车程在20分钟左右，成为长春市又一条快速路。
远达大街沿线楼盘也将因此而受
益。
另一方面，从板块角度考虑，本项目又距离长春市今年要重点打造的高新北区很近，是长吉图发展战略的重要节点。
高新区北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大板块之一，位于长春市东北部，规划面积155平方公里（含规划控制面积60平方公里），是长东北开放开发
先导区的核心区，代表着最现代、最有品位的区域。
*
香水湾
I'
£
I
・
禹、天富等棚改区域
图3-1区域项目规划图
3.2区域项目基本情况分析
3.2.1保利百合香湾
保利百合香湾占地约23万平方米，总建筑面积约50万平方米本项目由ABCD四个地块组
成，各地块容积率均有所不同A地块容积率为2.2，B地块为1.8,C、D地块均为1.5。
保利百合香湾共规划为50栋，包括高层、小高层和多层产品，一期及二期产品目前基本售
罄，仅余少量房源。
在售产品为三期A区产品，A区西侧紧邻伊通河及城市公园，东侧为4万怦保利公园，坐拥“一河两园”稀缺景观资源。
A区将开发26栋建筑，共计房源约2600套，全部为框架产品，立面采用现代风格。
3.2.2万晟爱琴海
万晟爱琴海位于二道区远达大街以西，东荣大路以南，紧邻伊通河，由吉林万晟房地产开
发有限公司开发。
万晟爱琴海占地15万平米，总建筑面积40万平米，由中国著名设计机构北京梁开建筑设计事务所规划设计，项目风格为Artdeco风格（新古典主义），项目住宅全部实施精装修交房，以高层、小高层产品形式结合万晟地产四年来装修经验，整合国际国内知名建材品牌，装修品质将超越万晟地产以往所有精装修产品。
3.2.3吴中家天下吴中家天下位于二道远达大街与长新东路交会处，是继吴中印象之后吴中地产在长春开
发的第二个作品，联合国际知名的英国UA建筑设计公司为项目进行规划设计，完全按照健康人
居标准进行规划。
项目占地25万平米，总建筑面积达50万平米。
除重点规划的多层、小高层和高层住宅产品外，还规划出沿街商业产品，形成完善、醇熟的区域生活配套。
整体建筑构图规整、雄伟严谨，以粗大的石材砌筑为底层基础，以古典柱式和各种组合形式为建筑主体，强调外立面的纵向线条并加以细部装饰。
在此基础上加入ArtDeco高耸、挺拔
的时尚艺术兼具时尚与务实的双重产品属性，体现出工业革命的技术新高度及高端阶层所追赏的高贵感。
吴中家天下，以极致品位聚合一个阶层，以精湛豪宅样本光耀一座城市。
3.2.4香水湾香水湾位于二道区伊通河以东，同康路以南，远达大街以西，保利百合香湾南侧，项目由
嘉苑地产开发。
以小高层住宅楼为主，面积区间59-107平方米，主力户型将是两室设计。
项目紧邻伊通河，地理位置优越，园区整体绿化率在30%以上。
香水湾二期位于东至广德街，南至乾安路，西至太和东街，北至同康路，占地面积：
5.9791平方米，建筑面积：
119467.94平方米，小区共计规划建设13栋住宅，（1栋5F多层，2栋6F多层，3栋11F小高层，1栋15F高层，6栋18F高层），预计交房时间2014年下半年。
3.2.5金色8里城
金色8里城位于城市重点规划的二道区，东荣大路与东环城路交会处，是由宝雍阁地产开发的继金色欧城、金色橄榄后的又一百万平米大城。
金色8里城占地60万平方米，建筑面积近130万平方米，是一个可容纳5---8人万居住的超大生活社区，融多层、小高层、洋房、Townhouse、休闲商街、集中型商业中心、公园、健身
中心、邻里中心…于一体。
一期CD组团占地12万平方米，建筑面积18万平方米，共有住宅35栋，其中观景小高
层14栋，稀缺多层21栋，容积率1.5，绿化率高达38%
326力旺康城
力旺康城项目位于东环城路与伊通河交会处，北侧紧邻在建的9.8平方公里的长东北城市
生态湿地公园，西侧是力旺地产斥资近亿元打造的占地32万平方米的力旺湿地公园及城市母亲
河伊通河，力旺康城项目是省内唯一一座占地百万平米的湿地生态生活城。
项目占地133万平方米，建筑面积200万平方米，容积率1.2，绿化率近40%是低密度、高绿化率的生态品质社区。
项目整体采用地中海式建筑风格，融合古典建筑特点，打造高品位人居环境。
项目产品线丰富，涵盖极具风情感的花园洋房、生态低密多层、瞰景品质小高层及高层产品等多种产品形态，面积区间在60-142平方米之间，经典户型设计满足各类人群的居住需求。
3.2区域交易汇总
表3-1项目情况汇总
项目名称
建筑类型
户型区间
（怦）
物业费
（元/月*
m2）
容积率
绿化率
建筑面积
（万m2）
均价
（元）
香水湾
小高层
53-122
1.3
1.99
30.0%
12
6200
金色8里
城
多、咼、
小高层
50-140
1.4
1.55
38.5%
130
5200
6100
力旺康城
多、小
高、高层
60-142
待定
1.2
40.0%
200
待定
万晟爱琴
海
小咼、咼
层
40-130
1.8
2.6
35.0%
41.86
5900
吴中家天
下
多、小
高、高层
50-125
1.6
1.8
35.0%
50
7100
东逸美郡
小咼、咼
层
60-80
1.1
2.5
25.0%
18
5450
保利百合
湾
多、小
高、高层
88-162
1.5
1.8
37.0%
50
5600
3.3市场情况分析
3.3.1商品住宅5月份日成交量
2013年5月份商品住宅日成交套
图3-32013年5月份商品住宅日成交套数、面积分析
40000
30000
20000
10000
0
5月份长春市商品住宅网签备案套数为7596套，备案面积为755698.53怦，日均成交217
套，相比4月份日均成交231套，环比下降6.06%。
5月份商品住宅成交套均面积为99.49m2,
可以看出长春市目前成交的房源为舒适两房或小三室为主，为刚需和改善型住房。
3.3.2竞品项目可售与销售情况
表3-2有关项目基本信息与5月份销售情况
项目名称
基本信息
本月销售
可售面积
面积区间
产品形态
销售面积
销售套数
成交单价
香水湾
110507
52-123
小高层
3500
50
6200
53-123
多层
2870
41
7000
金色8里城
3765
87-120
多层
1100
11
5200-5300
6659
83-97
小高层
1170
13
5700
万晟爱琴海
44861
50-105
高层精装
4000
40
5100
83-135
高层毛坯
4950
55
7500
吴中豕天下
4656
98-130
多层
25344
288
7400-7500
保利百合香湾
22796
128-153
高层
1024
8
5600
153
多层
1536
6
5700
3.3.3区域价格走势
图3-22012年4月至2013年4月长春商品房均价走势
4月我市商品住宅市场成交均价为6550元/怦，环比上月持平，同比上升4%从月度累计
成交均价走势来看，2013年1月成交均价跌入谷底，之后进入2、3月份之后呈现出持续上升趋
势。
除去别墅和精装产品，毛坯普通住宅单价区间为5000-6000元/m2o3月份之后，商品住宅
市场成交量出现较大上升，众多项目逐渐恢复施工建设，开发商也纷纷推出新品，整体价格有所上升，之前1、2月份商品住宅市场整体均价走势处于6500元/m2以下，主要是高新北区作为
独立的一个区域，在售项目北湾新城团购，进而影响整体均价走势，加之区域内多个楼盘在售单价在4000元/m2以内，使得成交均价走势走低，属于市场正常走势。
石毛甘「L
五馆丸踢in
4项目自身分析
4.1项目地块分析
（1）
太和dl
a忑■北范也
项目四至
东逸美郡位于广德街以东、远达大街以西、东荣大
路以南、现状路以北，坐落在远达大街与东荣大路交会
处
（2）
4项目定位
4.1市场定位
特征
定位分析
定位
区域
1、地处长吉新城首个开放区，潜在的繁荣区域；
新
2、区域环境逐步改善，生活品质逐步提高。
城佳地
配套
1、西侧为中东瑞家家具广场、东侧濒临长春伊通河，宜居佳地；
^2、区域为城市核心居住区，路网、管网等相关配套成熟；
3、周边居民众多，医疗、餐饮、幼儿园等配套完备。
客户
1、地块位于朝阳区，大部分原住居民生活水平及消费能力较强，对居住品质改善迫在眉睫；
2、区域内交通便利，商业、商务氛围浓厚，是新城市人口及青年置业者首选之地；
3、区内土地稀缺，项目稀少，区内置业者“被”外溢量较大，本案的岀现可迅速吸引置业者关注。
交通
1、路网十分发达，轻轨、有轨电车在此交会，公交线路众多，交通环境成熟。
环境
「1、由于地处城市核心区，周边无大型污染企业和污染源，自然环境成熟；
2、位于汽贸城、红旗街、欧亚卖场三商圈接合处，商务、就业环境成熟；
3、周边中小学较多，其中不乏45中、师大附小、师大附中等名校，教育环境成熟。
产品
1、通过对客户的充分研究，锁定目标客群，客观分析其对产品的需求取向，指导本案产品塑造；
2、经过科学、严谨的市场研究和丰富的开发经验，本案产品实现能力较强，产品成熟度较高。
表4-1市场定位分析表
4.2产品定位
4.2.1产品设计
考虑设计可以快速回笼资金、风险较低的公寓和90平米以下产品，也要充分尊重地块的价
值，设计适量的较大面积产品，丰富产品线的同时，实现项目开发利益的最大化。
东逸美郡占地面积为6.5万m2,总建筑面积为18万m2,项目容积率2.5，绿地率25%整
个项目共有住宅12栋，酒店式公寓1栋。
其中住宅产品包括多层产品、小高层产品及高层产
品。
户型主要以1室1厅、2室1厅、2室2厅、3室2厅1卫为主，户型开间范围6.2-16.2
米，进深方位5.75-9.2米，楼层格局为一梯三户或一梯四户。
由于本次所拿地块不大，住宅多以中小户型为主，占到80%A上，主要针对大众工薪阶层购房者选择。
最小面积是55m,最大
面积是112m2,主力户型面积区间为60—80m2,全部为两室格局，其中2室1厅格局的户型共
有7种，可满足不同购房者对户型的选择。
而对于刚需购房者来说，两室户型较为紧凑、实用，比较受青睐。
4.2.2科学规划
站在营销角度上，对地块进行科学规划、合理分期。
a、地块规划
站在营销角度的地块规划：
接待中心的设定、参观线路的设定、示范区域的设定等。
b、开发分期
根据项目与市场的实际情况，地块分两期开发，由外向内逐步推进。
各期开发区域的划分应充分考虑各期产品线的适度均衡。
4.3客户定位
421首期客户
项目首期产品已全部售罄，以住宅为主要产品形式，地缘客户为本项目区域内的主要消费者。
由于本区域是个后开发的区域，所以开发空间极大同时外地客源也占有一定比例，项目规模较小，开发周期较短，价格提升的战略空间较小，项目价值在最短的时间内实现最大化，是本案开发的基本原则，因此本案客户定位务必精准，且具备客户源广泛、客户实力较强的特性，是在很多原住民都渴望一个自住与投资得到双重价值保证的项目。
422补充客户
本项目一期产品已全部售罄，地缘客户的需求已得到一定的满足，因此补充客户主要为此区域的从业人员以及本地潜在的刚需客户，如在周边各大学校商圈的上班族，在附近学校的学生等。
虽受政策影响，改善型客户观望态势逐步形成，本案在开发战略上应增加项目抗风险能力，并保证部分资金可以迅速回收，因此刚性需求客户不容忽视。
外地客源比例有所增加，客源外向延伸趋势明显，投资性客源应占有一定比例。
此区域交通
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