房地产开发与经营的主要形式和内容.docx

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房地产开发与经营的主要形式和内容

房地产开发与经营的主要形式和内容

一、房地产开发的形式与内容

根据房地产开发的对象，可以将房地产开发分为成片开发和单项开发，其中成片开发包括旧城改造、新城区开发、旅游度假村开发等具体形式；而单项开发包括住宅开发、商业房地产开发、写字楼开发、工业房地产开发等具体形式，如下图所示：

房

地

产

开

发

1、成片开发：

是指在较大规模国有土地上进行基础设施建设和生产生活配套设施建设，以获取土地转让收益的综合性开发和经营活动。

房地产企业在依法获取土地使用权后，按照规定平整场地，建设道路、供水、供电、供热、供气、电信等基础设施，达到“七通一平”，形成工业或建设用地条件，随后或转让土地使用权，或建设通用工业厂房以及配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并将其转让或出租。

成片开发是目前城市经济技术开发区、高新开发区、旅游区、保税区以及新城区建设开发的主要形式。

虽然成片开发规模大、投资额高、开发周期长，但是由于开发场地整体连片，容纳的建设项目比较多，机会众多，利润空间大。

因此，尽管开发难度大，风险高，依然是开发商所青睐的开发模式。

成片开发中城市经济技术开发区、高新开发区、旅游区、保税区以及新城区建设开发，目前主要是政府所属的开发商为主体，是一种政企合一的形式来操作的，同时还是政府为主导。

成片开发中的旧城改造目前也向开发商开放了。

1.1旧城改造

旧城改造是对城市的旧城区或其他区域有步骤地进行整体改造、扩建，较大规模地更新城市居住和生活条件。

在旧城区，普通存在交通拥挤、公共设施落后的现象，有大量的房屋年久失修，居住条件恶劣，与日益发展的城市经济环境极不协调。

而这些区域又位于城市中心地段，土地利用价值高。

如果能将这些地区加以改造，使得土地得到重新利用，不但能够发送城市环境，而且能将土地的利用价值充分发挥，因此城市政府越来越重视旧城区的开发改造。

旧城区改造的优势来自于优越的区位条件，旧城改造的对象往往是城市中心区商业环境比较成熟，文化积累比较丰富的地段，其开发后的房地产凭借区位的条件给投资者带来丰厚的利润，这正是旧城改造吸引开发商的原因。

旧城区改造的风险和挑战表现在两个方面，一是开发成本高，旧城改造中，除了房地产开发的一般成本外，拆迁成本，居民的拆迁安置费用，旧房地产的拆除，以及电网、水网等管线的改造，都要纳入开发项目成本，这增加了投资风险；另一方面是开发技术难度大，为了与周围地区环境和建筑风格协调一致，旧城改造中的容积率、建筑高度、土地用途和功能区分，乃至于建筑物体形、立面形式、建筑式样、色彩，往往会受到规划部门的严格约束，这些限制无疑会抑制需求，增加经营难度。

1.2新城区开发

新城区开发是为了满足城市空间拓展的需要，在新城区、卫星城镇进行的开发活动。

城市经济发展伴随着城市空间地域的扩展，在大城市周围，新的居住区和办公区不断涌现，城市交通条件的改善更为新城区开发奠定了基础。

新城区地价水平一般低于城市主城中心区，由于人口密度小，拆迁费用也比较低，而且地域开阔，开发面临的约束条件少，有利于开发建设中的统筹规划，实现开发的规模化效应；但是由于地处城市外围，基础设施和公共设施都不完善，新城区开发一般周期比较长，并且区位条件比较差，商业环境不完善，房地产市场环境不成熟，开发后的经营风险大，对房地产开发企业的开发经营能力要求较高。

1.3旅游度假村开发

旅游度假村开发是借助适宜旅游度假的自然条件，开发建设为游客提供旅游度假服务的房地产项目。

这些项目可以包括旅馆、休闲娱乐设施、商业服务设施等。

我国有许多自然风景优美的景点，过去旅游是少数的爱好，主要在于欣赏自然风光，游客在一个景点停留的时间也比较短。

随着人们生活水平的提高，旅游逐渐成为大众化的度假方式之一，旅游的目的也从单纯的欣赏自然风景转变为观光和休憩度假并重，因此人们对旅游区的商业服务和居住舒适度都有了新的要求，这为旅游度假村的开发提供了前所未有的契机。

旅游度假村的开发对自然条件有特殊的要求，一般该当建在比较僻静，有山有水，环境优美，空气清新的地方，满足人们缓解压力、放松身心的要求。

旅馆建设应当满足舒适、安全的要求，并且有良好的卫生条件，商业设施灵活多样，不仅有一般的商业服务，还可以建设一些新颖的娱乐设施，丰富经营项目种类。

旅游度假季节性明显，项目利用率不稳定，经营难度较大，所以实施开发前应当经过详细的论证和科学的评价，避免盲目建设。

2、单项开发

单项开发是规模较小单项工程的开发建设，一般包括配套设施建设相对较少。

按照项目的用途又可分为住宅开发项目、商业房地产开发项目、写字楼开发项目和工业房地产开发项目等几种。

至于配套设施的建设应该与项目建设面积及规划居住人口多少有关，目前一般均有配套设施的建设，只是多少的问题。

2.1住宅开发项目

住宅开发是为人们提供住宅房地产的开发建设项目。

住宅开发是目前我国房地产开发中市场需求量最大的项目，一方面，城市人口生活水平提高，产生改善住房条件的要求；另一方面，随着国家城镇化进程的推进，大量的农村人口进入城市，需要住所，这表两种因素导致在未来相当长一段时期内对城市住宅的刚性需求将持续存在。

目前国内住宅项目的开发包括普通住宅与非普通住宅。

普通住宅是最常见的住宅形式，也是目前国家大力提倡的主要住宅形式，在满足城市居民基本的住房需求中扮演着重要角色，也是政府鼓励支持的开发项目，在房地产开发税费、交易税费和物业税方面都对普通住宅项目采取了优惠鼓励政策。

根据建筑标准，普通住宅又可分为多层住宅、高层住宅和中高层住宅。

多层住宅层数在2－6层之间，通常不设载人电梯。

这类住宅对建筑技术没有特殊要求，建筑造价和维护费比较低，易于平面布局，建筑有效面积系数较高，并且通透性好，居住舒适，但是容积率低，集约性较差，所占土地面积较大。

高层住宅层数为10层或10层以上，设有电梯。

高层住宅最主要的优势在于集约度高，能够充分利用土地空间。

但是户型设计复杂，有效使用面积多多层住宅要小，居住舒适性差，并且工程技术难度大、造价高。

中高层住宅是一种通常性说法，一般指层数为7～9层、设一部载人电梯的住宅。

这种类型的住宅介于多层和高层之间，既能够充分利用有限的土地资源，又具有施工难度低、工期短、投资少的优点，是一种深受欢迎的住宅产品。

住宅项目开发的规划设计和建造技术已经比较成熟，又有稳定的市场需求，因此投资风险小。

正因为这样，住宅项目的投资开发量比较大，同时居民对住宅的需求也是多元化的，这决定了住宅市场是房地产市场中竞争性最强的子市场。

房地产开发企业要想在激烈的竞争中居于不败之地，必须重视经营策略的运用，住宅开发企业要根据项目所处地区的经济、自然、社会、文化、政策特点，进行准确的市场定位，在户型设计、小区环境、开发档次等多个方面科学分析、精心策划，尽可能满足目标市场的需求。

2.2商业房地产开发项目

商业房地产是各种用于零售、餐饮、休闲娱乐、社会服务等用途的房地产项目。

商业房地产形式多种多样，有零售商业、宾馆、休闲、展览中心等。

零售商业房地产是最为灵活多样，从十几平米的小商铺到几十万平方米的大型购物中心，目前还不断兴起大型的奥特莱斯商业广场，其服务的地域范围从居住小区、居住区到整个城市乃至全国。

根据建筑规模、经营种类及服务范围，可以将零售商业分为区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场和邻里商店。

区域购物中心，一般建筑面积在十万平方米以上，能够将百货店、大卖场和众多专业连锁店集于一体，包括购物、休闲、娱乐、餐饮在内，店铺多、功能全，提供满足各阶层的一站式购物消费和娱乐休闲服务，有效商业服务半径可以达到200公里。

这类商业房地产开发通常由专业的购物中心管理集团开发经营，其租户的行业多、数量多，对经营管理能力有较高要求。

目前也有很多房地产商开发大型的区域购物中心，如大悦城、万达广场等。

市级购物中心是为整个城市提供商业服务的场所，其建筑规模一般在3万平方米以上，服务人口超过30万以上，通常以一家或数家大型百货公司为主，辅以专卖店、时装店、家用电器、体育用品商店，并提供一般餐饮、娱乐服务等。

这些商业服务设施可以由一家开发企业开发，也可以视具体规模有大小而由是多家开发企业分别开发，在地段上相互靠近，连接在一起，形成规模效应。

地区购物商场以城市中的某一部分为主要服务对象，建筑规模一般在1万～3万平米，服务人口在10万～30万，以中型百货公司、超场、快餐店、电影院等为主要经营形式，并有服装店、玩具店等。

这类房地产的开发形式灵活多样，可以单独开发，也可以由商业企业委托开发，或者在综合性房地产开发中带有部分商业。

居住区商场主要提供城市中某一居住区的商业服务，建筑规模一般在0.3万～1万平方米，服务人口在1万～5万,以日用百货、便利店为主，有时有装饰材料、音像制品、药店等。

这类房地产通常大规模居住开发时，根据城市规划要求或考虑到市场需求，作为住宅配套设施而开发建设。

邻里商店建设规模在3000平方米以下，服务人口在1万以下，主要提供便利店、菜市场、理发店、服装干洗和家用电器维修等服务，通常在中等规模和小规模的住宅小区配套建设一些商铺，供这类商业服务使用。

宾馆有会议宾馆、商务宾馆、经济型宾馆、景区宾馆等几种主要类型。

会议宾馆一般有400～500个房间，多个宴会厅和会议场所，通常与大型会议中心连成一体或彼此相邻，有时还设有零售场所；商务宾馆有100～300个房间，规模小于会议宾馆，会议场所面积较；经济型宾馆平均房价一般比同一个区域其他宾馆低20%左右，不提供餐厅、宴会场所、娱乐设施；居住型宾馆拥有一个独立于卧室的起居空间，有些还提供小型厨房；景区宾馆适合于度假，也适合于会议，往往毗邻风景名胜或主题公园，有餐厅、会议和宴会场所。

商业房地产客户包括商业营运商和消费者十个方面，商业营运商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化。

商业房地产所针对的消费者数量庞大，客户群结构复杂，项目的市场定位、市场策略等前期评价工作有许多不确定因素，存在着无法同时满足不同客户商业房地产开发的难度和建设经营的风险。

商业房地产开发对小区具有高度敏感性，大都占据城市中心地区最繁华、人口密度最高的地段，一来它的行业特征要求必须驻扎于此，二来它的高利润回报担负得起这些地段的高额地价。

因此繁华的市中心区是商业房地产开发的理想地段，从市中心向外，商业房地产的价值速度下降。

因此商业房地产不仅要处在繁华地段，有较高的人流量，而且要求通达性好，能够方便到达。

商业房地产的开发形式有两种，一种只用于商业用途和独立建筑，另一种是作为综合建筑中的一部分。

规模有大有小，小规模商业通常采取开发销售模式，资金回收主要是销售收入；大型商业房地产一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回报形式。

以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及ShoppingMall（商业区），业态种类丰富，对于不同类型要采取相异的经营管理模式，经营管理工作面临巨大的压力与挑战。

2.3写字楼开发项目

写字楼，又称为办公用房，指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。

由房地产企业开发的写字楼，主要的公司或企业从事各种经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

习惯上，参照酒店的评级标准，可以将写字楼项目根据所处区位、建筑材料和装修档次，分为甲、乙、丙三个等级。

甲级写字楼具有优越的地理位置和交通条件，建筑物物理状况良好，有完善的物业管理，通常有24小时维护维修和保安服务。

乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物物理状况良好，但是功能不如甲级写字楼先进，有一定程度的自然磨损。

丙级写字楼使用年数较长，存在明显的物理磨损，功能比较陈旧。

写字楼项目的开发要求开发商具备长期投资能力。

首先，写字楼开发周期比较长，内部设备安装和外部装饰都比一般建筑项目复杂，一座写字楼工程结构封顶时，完成的工期和投资额尚不足全部工期和投资额的三分之一；其次，写字楼是投资项目，一般通过出租经营收回投资和赚取利润，很难在短期内实现资金回收；最后，写字楼项目经营难度较大，受宏观经济影响显著，要求投资者具有良好的经营管理能力。

写字楼是城市经济活动的重要场所，从某种程度上讲，写字楼规模档次能够反应一个城市的现代化程度，在城市形象塑造中扮演着重要的角色，写字楼的开发应该满足信息时代和现代化工作方式的需要，在规划设计方面做到以下几点：

第一，智能化。

现代化工作方式，信息的获取决定企业的成败，办公设备的智能化是企业开展工作的必备条件。

上海的金茂大厦是一座集办公、商务、宾馆等多功能为一体的智能化高档楼宇，在3～50层的办公区，专为办公设置的五组26台高速电梯可保证客人在上下班高峰时，候梯时间不超过35S。

办公区的电梯还有一个创新的“空中对接”自救功能，一旦在半途发生故障，远程控制系统GRT将指令相邻的电梯速度依傍停靠，电梯轿厢的侧门将自动打开，使客人速度脱离困境。

第二，人性化。

新型办公空间在设计上更注重环境的舒适性，为进入写字楼的人员提供愉悦的感受和轻松的自然氛围，这是现代写字楼与传统写字楼在设计方面的不同之处。

金茂大厦的电梯采用独特的琉璃轿厢、玻璃门厅，宽敞明亮，可迅速而又舒适的把客人送达各办公楼层面而又不必中转。

第三，功能多样化。

现代企业对写字楼的要求不仅在建筑材料和外观方面，而是注重功能多样化，以方便企业在使用时的个性化需求。

比如金茂大厦的办公区层高4米，净高达2.7米，建筑面积为122871平方米，均设计为无柱大空间，租户可根据自身的需要任意进行分割和布置。

2.4工业房地产开发项目

工业房地产是为企业生产生活提供场所的房地产类型，包括重工业厂房、轻工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。

一般来说，重工业厂房建筑设计需要符合特定工艺流程和设备安装需要，有专门的建筑标准，通常由工业企业委托专门的设计机构设计，再自行委托建筑施工单位施工建设，市场化程度很低。

能够由房地产企业开发的工业房地产主要是轻工业用房和现代高新技术产业用房、研究与发展用房等。

目前国内工业房地产的开发，有工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区等形式，一般在这些园区中建成标准厂房，出租或出售，在工业厂房建设的同时，还切负责园区内基础设施开发建设，工业房地产经营与产业园区的招商引资密切相关，在比较成熟的工业园区，大型工业的定制服务需求日渐增加，成为工业房地产开发的一种新模式。

二、房地产经营的形式与内容

根据经营对象，可以将房地产经营分为房地产投资、土地使用权转让、房屋出租出售、房地产中介服务、物业管理等。

1、房地产投资

房地产投资是将资金投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理等与房地产有关的经济活动，以获取经济利益的行为。

房地产项目投资量大，开发商很难独自负担所有的开发成本，这就为房地产投资创造了巨大的市场需求，银行、金融机构、投资机构和其他投资者都可以参与房地产投资。

如同一般的投资行为一样，房地产投资有多种具体形式，根据投资者对房地产经营的参与程度，可以分为直接投资和间接投资。

直接投资是投资者直接参与房地产开发或购买房地产加以经营的投资方式，有时房地产投资者就是开发商或经营商，他们参与开发或经营活动。

房地产开发投资是短期投资行为，一般会将投资建成的项目出售给新的投资者或使用者，从中收回投资，获取利润。

购买房地产进行经营或参与经营的投资是长期投资行为，一般是通过出租获取经常性收益，也可以在不愿意继续持有时，将项目转售给另外的投资者。

间接投资投资者不直接参与房地产项目的开发或经营，而是通过购买与房地产相关的证券，来获取投资回报。

间接投资的具体形式包括购买房地产开发企业债券、股票、投资依托基金、抵押支持证券等。

为了降低融资成本，有许多房地产开发投资企业通过发行债券或股票，而在资本市场上获取直接融资，购买这些债券或股票的投资者则得到分享部分投资收益的机会；信托投资基金是房地产投资代理的一种形式，投资者购买房地产投资信托基金的资金被集中起来，由职业投资经理人进行管理，投资者的基金份额可以在证券交易所交易，可以很容易地赎回，既能获取比较稳定的收益，又方便转换为现金；住房抵押贷款证券化是把金融机构所持有的住房抵押贷款债券转化为抵押支持证券并出售，以获得融通资金，而购买这些证券的投资者就成为房地产的间接投资者，可以获取房地产投资收益。

这是一些西方发达国家住房金融市场上采用的一种重要融资工具，而在我国这种投资形式还在论证阶段，尚未执行，根据我国现行政策，也不可能在房地产市场有新的金融融通创新。

2、土地使用权转让

土地使用权转让是房地产经营者将通过出让方式获取的城市土地使用权，有偿转让给他人，并从中获取收益的行为。

我国现行公有制，只有城市土地可以依法出让或转让，而城市土地出让主体只能是国家，所以土地使用权出让就谈不上经营。

对土地进行经营只有通过土地使用权转让。

我国现行法律法规对土地使用权转让有明确规定，并严格限制土地使用权转让的条件，比如农村集体土地使用权转让的受让方只能是农村集体内部成员，城市土地使用权必须达到法律规定的开发条件才能转让。

这些规定旨在保护土地所有权人的利益，防止土地投资和空置浪费现象出现。

3、房屋出售出租

房屋出售是将开发建设的房屋作为商品而进行的买卖行为。

房屋出租是房屋所有人或受托人将房屋使用权出租给承租人，由承租人定期向出租人缴纳租金的行为。

房屋出售出租是房地产项目从开发建设到进入市场流通的过程，是实现房地产项目价值、收回投资、获得利润的主要途径。

对于急于收回投资的房地产开发商而言，出售是重要的经营手段。

而对于开发后自己经营的房地产投资者和置业投资者而言，在长期的出租经营中逐渐收回投资并享受房地产持续收益是主要目标。

4、房地产中介服务

房地产中介服务是房地产投资、开发、交易等各个环节为当事人提供咨询、居间、代理等活动的总称。

房地产咨询是为从事房地产活动的人员或机构提供法律法规、政策、专业技术等方面服务，业务可以涉及项目筹划、可行性研究、房地产评估等；房地产居间服务是为房地产市场的供给和需求双方提供交易信息和商谈机会，促成交易的服务；房地产代理是接受委托为当事人进行房地产营销、代办手续的服务。

中介的服务虽然不直接参与房地产的开发与经营，但是作为接受委托的有偿服务，以房地产为主要服务项目的中介也是房地产经营的一种形式。

房地产中介服务在现代房地产市场上扮演着越来越重要的角色，通过为房地产开发者提供法律、政策、技术等专业服务，为房地产经营者和市场需求提供信息，促成交易行为，有效促进了房地产开发经营中各项活动的顺利进行，提高了房地产市场运行效率，已经成为房地产市场上不可或缺的内容。

5、物业管理

房地产项目寿命周期长，设备设施结构复杂，在项目存续期，离不开专业的维修和养护，这就是物业管理工作的内容。

现代化的市场中，物业管理已经成为一种专门的行为，参与房地产经营。

良好的物业管理能够延长建筑物寿命，保证设备设施正常运行，提升项目形象，提高项目的经营效益。

6、其他经营

由于房地产项目价值量大，并且具有长期存续性和安全可靠性等特点，对于房地产经营者来说，除了出售出租，获取利润外，还能够将房地产项目作为抵押贷款和典当手段，利用得到的款项，开发新的投资项目，从而赚取更多利润。

通过这些方式，将房地产项目的价值潜力充分发挥。

这些房地产常用的融资方式，也是将房地产项目作为资产加以经营的重要形式。