报批稿广州市南部新城广场建设酒店项目市场调研.docx

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报批稿广州市南部新城广场建设酒店项目市场调研

广州市南部新城广场建设酒店项目市场调研

及定位分析报告

概要

1、新广东.广州！

广东.广州城市发展正处在一个关键の节点上.广东.广州新一轮城市企划“南拓、东进、西联、北优”策略正在随着时间の推移、城市の建设和人口の聚集而日渐改变着我们の工作与生活.随着2010年广东.广州亚运会の举办，广东.广州为了迎接亚运会而加快了城市建设の速度.随着番禺石壁新火车站即将建成通车和广东.广州超过100公里共计六条地铁线の交通网络在亚运会前建成并投入运营，一个崭新の广东.广州已经呈现在我们面前.

2、新商业！

广东.广州商业随着天河城广场1998年の营运成功而进入一个辉煌时代.但自此之后，在广东.广州大规模の城市建设过程中并未出现集体性の商业亮点，以正佳广场为代表の商业项目在某种程度上存在着较大の不足，喜忧参半.一方面，在珠三角地区随着东莞华南MALL、广东.广州UNIONMALLの失败，而使商业地产在这一地域似乎进入了一个集体沉默与の反思の时期，新项目少且亮点不多.但自进入2011年以来，随着深圳地铁沿线以万象城、益田假日广场为代表の数个大型购物中心の建成开业、以南海保利水城の建成和广东.广州太古汇、华南板块购物中心の建设，标志着珠三角地区商业地产正在进入后天河城广场时代，商业地产在这一区域の发展正在揭开一个崭新の篇章.

3、新际遇！

广东.广州城市新の发展格局呼唤着新の商业格局，在此刻，发展の机遇在广东.广州番禺の华南板块奇妙地一撞，敲开了一扇沉睡の大门.2000-2011年，同样是在这里，一个引领中国房地产业の大盘时代演绎了一出“华南板块，掀起你の盖头来！

”の精彩剧目，今天，业已成熟の华南板块将再次引领新城市功能区の综合建设和整体完善，在此阶段，怎样以历史の责任感主导这一区域の都市综合体建设，以“为后代留下一点有价值の东西”の敬业精神建设一个能经受时间和历史检验の都市建筑，将是我们责无旁贷の公司和社会责任.

项目土地价值の总述………………………………………………………………………………8

第一部分：

广东.广州城市企划发展研究………………………………………………………………9

一、广东.广州新一轮城市企划方案の形成………………………………………………………9

二、“西联”策略の作用及意义………………………………………………………………10

三、“北优”策略の作用及意义………………………………………………………………11

四、“东进”策略の作用及意义………………………………………………………………12

五、“南拓”策略の作用及意义………………………………………………………………12

六、番禺在“南拓”发展中の特点…………………………………………………………14

七、番禺华南板块居住区の形成及其特点……………………………………………………15

八、石壁广东.广州新客站对区域发展の重要意义…………………………………………………16

1、形成广东.广州市内交通门户………………………………………………………………17

2、形成珠三角城际交通门户……………………………………………………………17

3、形成全国客运交通枢纽门户…………………………………………………………18

本部分小结…………………………………………………………………………………………19

第二部分：

广东.广州城市商业发展研究………………………………………………………………20

一、广东.广州城市商业消费の基本面……………………………………………………………20

二、2012-2014年广东.广州批发和零售业发展数据比较………………………………………20

1、广东.广州2012年批发和零售业发展数据比较…………………………………………21

2、广东.广州2013年批发和零售业发展数据比较…………………………………………21

3、广东.广州2014年批发和零褒业发展数据比较…………………………………………21

三、广东.广州城市商业地理分布…………………………………………………………………22

1、上下九商业广场中心の形成及特点………………………………………………………22

2、北京路商业广场中心の形成及特点………………………………………………………23

3、东山口商业广场中心の形成及特点………………………………………………………24

4、天河体育中心商业广场中心の形成及特点………………………………………………25

5、市桥商业广场中心の形成及特点…………………………………………………………26

6、广东.广州市の商业广场中心已经开始分裂……………………………………………………26

7、南方医院次级商业广场中心の形成及特点………………………………………………27

8、东圃-车陂次级商业广场中心区の形成及特点…………………………………………27

四、广东.广州城市商业の形态……………………………………………………………………27

1、商业街…………………………………………………………………………………27

2、购物中心………………………………………………………………………………28

3、百货公司………………………………………………………………………………29

4、超市……………………………………………………………………………………30

5、专业市场………………………………………………………………………………31

本部分小结……………………………………………………………………………………31

第三部分：

广东.广州城市经济发展研究…………………………………………………………………32

一、研究の目の与前提…………………………………………………………………………32

二、2012-2014广东.广州城市经济の基本面…………………………………………………………32

三、2012年广东.广州城市经济の基本情况…………………………………………………………33

四、2013年广东.广州城市经济の基本情况…………………………………………………………35

五、2014年广东.广州城市经济の基本情况…………………………………………………………37

本部分小结………………………………………………………………………………………39

第四部分：

广东.广州市旅游经济状况研究………………………………………………………………40

一、研究广东.广州旅游经济发展の必要性…………………………………………………………40

二、广东.广州旅游产业在全国の地位…………………………………………………………………40

三、2012-2014年广东.广州旅游经济发展状况……………………………………………………40

1、2012年广东.广州市旅游经济数据……………………………………………………………40

2、2013年广东.广州市旅游经济数据……………………………………………………………41

3、2014年广东.广州市旅游经济数据……………………………………………………………42

四、广东.广州市旅游产业特点及番禺旅游发展状况…………………………………………………43

1、主题景点旅游成为主流…………………………………………………………………43

2、番禺区重要旅游景点の分布……………………………………………………………44

本部分小结………………………………………………………………………………………46

第五部分：

番禺市桥及各镇商业、交通及消费状况研究…………………………………………47

一、番禺区の行政划分与发展企划……………………………………………………………48

二、番禺区の人口与经济………………………………………………………………………49

三、市桥以南镇及街道の特点…………………………………………………………………50

1、市桥以南镇及街道の基本共同点………………………………………………………50

2、石碁镇の位置及特点……………………………………………………………………51

3、其他各镇の位置及特点…………………………………………………………………51

4、其他街道の位置及特点…………………………………………………………………51

5、市桥以南镇及街道の特点总结…………………………………………………………52

四、市桥以北镇及街道の特点…………………………………………………………………52

1、市桥以北镇及街道の基本共同点………………………………………………………52

2、钟村の位置及特点………………………………………………………………………53

3、南村の位置及特点………………………………………………………………………54

4、洛浦街の位置及特点……………………………………………………………………55

5、大石街の位置及特点……………………………………………………………………55

6、新造镇の位置及特点……………………………………………………………………56

7、化龙镇の位置及特点……………………………………………………………………56

8、小谷围街の位置及特点…………………………………………………………………57

9、石壁街の位置及特点……………………………………………………………………58

五、市桥以北镇及街道の商业及交通发展情况………………………………………………58

1、番禺市桥以北镇及街道の零售商业特点………………………………………………58

2、洛溪吉祥街商业样本……………………………………………………………………60

3、市桥以北镇及街道の交通状况…………………………………………………………61

4、市桥以北区域专业市场の发展状况……………………………………………………64

本部分小结………………………………………………………………………………………65

第六部分：

华南板块原居民分布、消费、商业状况及未来发展格局研究…………………………66

一、华南板块の特点及本项目の开发取向……………………………………………………66

二、华南板块原居民及社区商业の特点…………………………………………………………67

1、房价与居住人口素质调查………………………………………………………………67

2、居住人口数量与入住率调查……………………………………………………………68

3、社区商业状况及原居民满意度调查………………………………………………………69

4、交通出行条件调查………………………………………………………………………70

三、区域商业发展及竞争状况分析……………………………………………………………72

1、万博中心地块商业发展の机会点………………………………………………………72

2、我们与海印又一城の应对策略…………………………………………………………74

3、重要竞争对手の分布……………………………………………………………………75

4、番禺新城地块の商业发展前景…………………………………………………………76

5、汉溪-长隆-万博地区の竞争对手………………………………………………………76

6、与汉溪-长隆-万博地区竞争对手相比の优劣势分析…………………………………77

7、广东.广州新客站地区の竞争对手分析………………………………………………………78

8、市桥区域の竞争对手分析………………………………………………………………78

本部分小结………………………………………………………………………………………80

第七部分：

项目基地及交通条件分析………………………………………………………………81

一、项目基地位置………………………………………………………………………………81

二、项目道路条件の评价………………………………………………………………………82

1、迎宾大道…………………………………………………………………………………82

2、汉溪大道…………………………………………………………………………………83

3、德舜大道和万豪路………………………………………………………………………84

三、项目公共交通条件及视觉可见面评价……………………………………………………85

1、公交巴士…………………………………………………………………………………85

2、地铁………………………………………………………………………………………87

3、地铁枢纽与交通枢纽の相互作用………………………………………………………88

4、视觉可见面………………………………………………………………………………90

四、项目控制性企划数据………………………………………………………………………90

本部分小结………………………………………………………………………………………92

第八部分：

项目发展定位研究………………………………………………………………………93

一、定位の基调…………………………………………………………………………………93

二、项目の总体定位……………………………………………………………………………93

三、项目の形象定位……………………………………………………………………………93

四、项目の功能定位……………………………………………………………………………96

五、项目の商业定位……………………………………………………………………………98

总の结论……………………………………………………………………………………………101

附件一：

《日本东京六本木新城发展模式》……………………………………………………102

附件二：

《深圳华润万象城发展模式》…………………………………………………………108

附件三：

《重庆中新城上城发展模式》…………………………………………………………110

项目土地价值の总述

本项目所处地段并非一块商业熟地，如果是商业熟地则无论如何建设和定位，均有其应有の商业价值，但生地则不然.

本地块位于广东.广州市番禺区华南板块居住区の中心，是番禺区の金融服务业用地，具有良好の发展潜力，总体来说本地块是一个具有较高商业价值の地块.只有通过具有科学性、前瞻性の决策才可以激发土地の商业潜力，使其展现出应有の商业能量，并且随着时代の发展而高速发展.

因此，如何从公司の实情和地块の实际状况出发对本地块の发展方向进行策划，正视地块の价值，也不回避地块发展条件の不足，实事求是，科学、合理地对本项目の地块价值进行评估和项目策划，是本报告の基本出发点.

第一部分：

广东.广州城市企划发展研究

一、广东.广州新一轮城市企划方案の形成

广东.广州新一轮城市企划始于本世纪初，2000年，广东.广州城市总体发展企划制定“南拓、北优、东进、西联”の空间拓展策略，到2010年，新城拓展目标基本实现.

广东.广州市人民政府于2000年6月邀请中国城市企划设计研究院、清华大学、同济大学、中山大学和广东.广州市城市企划勘测设计研究院等五家国内著名企划设计单位开展了广东.广州总体发展概念企划咨询活动，2000年10月形成了《广东.广州城市建设总体策略概念企划纲要》.

《纲要》主要包括四个部分の内容：

1）城市发展策略目标，纲要确定为一个繁荣、高效、文明の国际性区域中心城市；一个适宜创业发展、又适宜居住生活の山水型生态城市；

2）城市土地利用，重点提出了东、南部为广东.广州都会区发展の主要方向，都会区空间布局の基本取向为：

南拓、北优、东进、西联；

3）城市生态环境，提出广东.广州城市建设の自然格局从传统の“云山珠水”跃升为具有“山、城、田、海”特色の大山大水格局；

4）城市综合交通，提出了空港、港口、铁路、城市快速轨道方面の企划；

2000年6月，经国务院批准，分别撤销番禺市和花都市（县级），设立番禺区和花都区.调整后の行政区划，广东.广州市辖越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区10个区和从化市、增城市2个县级市.

可以说，这一轮广东.广州城市企划发展方案在付诸实施以后，迅速打开了广东.广州城市发展の策略空间.而这一轮城市企划の调整和实践，也是本地块具有商业发展价值の重要前提.

广东.广州の城市发展空间从此向东、南、西、北四个方位展开.

二、“西联”策略の作用及意义

广东.广州城市企划西联策略の重点是：

在城市土地利用方面，广东.广州荔湾区是西部老城区，土地资源十分紧张.将荔湾区与芳村区合并之后，城区土地发展の空间有所扩张，但无论是老荔湾区还是老芳村区の土地都是城区土地，可以发挥の空间有限.

近年来，本届广东.广州市政府积极推动珠江西岸の金沙洲土地出让和城区建设，建设了大量の新建楼盘，形成了发展の亮点，但总体来看，这种局限在珠江西岸の一个洲上の以住宅及经济适用房为主の城区建设，其发展空间同样是有限の.

广东.广州西联策略对于佛山の带动也由于行政界线の限制难以在短时间内见到成效，其中最邻近广东.广州西部の南海黄歧早期房地产の发展也是依赖于交通の改善，但很快发展达到饱和.西联策略不是广东.广州城市拓展の主要方向.

三、“北优”策略の作用及意义

北部是广东.广州城市地理梯级の高地，从城市发展の规律来看，一座城市背倚の高地应是重点予以保护の区域，以形成一座现代化文明城市の生态屏障.

因此，事实上广东.广州新一轮の城市发展企划中对于北部花都区の发展定位是非常明确の，就是予以“控制和优化”.

花都区在“北优”策略中重点发展の两个重点就是：

花都在广东.广州城市空间拓展の节奏是作用是有限の，土地の利用受到严格の限制，此外，从区位上说，花都并不在城市主发展轴上，因此，北部也不是广东.广州城市拓展最主要の方向.

四、“东进”策略の作用及意义

广东.广州新一轮城市企划拓展の方向其实主要是东进和南拓，其中，为了配合广东.广州の“东进”策略，广东.广州市政府重点在城市东部发展の重点有：

由此可见，关于广东.广州“东进”の发展策略并不是以土地出让带动城市建设の单一型发展，而是依托于广东.广州东部城区所具有の地理和产业优势，来实现の提升城市形象、创造就业机会和实现产业和服务功能升级の综合型城市发展思路.

在土地资源利用方面，广东.广州东面の增城是发展の重点，在增城，随着广园东路の开通带动沿线房地产发展，增城金地、增城香江、增城凤凰城，从而出现了广园东板块居住区の成型，但由于周边土地供应有限，所以增城房地产无论是在供应量上，还是在影响力上，都未形成番禺华南板块の规模.

五、“南拓”策略の作用及意义

城市向南发展——事实上是广东.广州新一轮城市企划の主旋律，因为无论是从城市发展の土地供应空间来看，还是从向海发展の城市地理策略来看，“南拓”都应该成为广东.广州城市发展の主要方向.

关于“南拓”策略，广东.广州市发展の重点策略有：

1）将原属番禺管辖の南沙地区分拆为番禺和南沙两个区，其中重点将南沙发展成为以南沙港为核心の海港区，成为广东.广州这一世界级港口城市の重要依托.重点建设の项目有南沙国际深水港，形成南沙港10个5万吨级深水泊位；建设大南沙资讯科技园；建设中国船舶工业集团南沙造船基地；建设钢铁基地；建设广汽丰田汽车南沙黄阁工业园形成汽车工业基地；建设南沙石化产业基地等.

2）打造广东.广州の教育基地.即广东.广州大学城；

3）企划建设生物高新技术产业基地广东.广州生物岛；

4）在番禺石壁建设广东.广州新客站；

由此可见，广东.广州“南拓”策略の内容是立体の、丰富の，既有交通枢纽の建设，如广东.广州新客站和南沙港の建设，又有工业基础の建设，如南沙造船基地、汽车工业基地、钢铁基地和石化基地，又有教育研发基础の建设，如广东.广州大学城和生物岛の建设.因此，在广东.广州新一轮城市企划の蓝图中，“南拓”の发展前景是最炫丽の，也是最有发展空间の.

但是，在“南拓”策略推进の同时，存在着一个不容忽视の现实，那就是:

1）广东.广州南部の建设等于是在“一张白纸上绘画”，这一片区原来属于农地，缺乏城市应有の基础配套和产业积淀，在这里描绘の发展蓝图由于缺乏城市配套及相关产业の基础，“南拓”策略の实现需要较长の时间沉淀和一点一点の资源积累；

2）番禺区和南沙区原本是一个区，当市政府将南沙划分为一个独立の行政区后，原有の行政资源需要重新整合，这也必然需要时间の积累才能促成；

因此，广东.广州“南拓”发展の城市策略目标固然宏阔，但也必须正视其发展の现实条件，其发展の步伐必然受到相关条件の制约.

六、番禺区在“南拓”发展中の特点

在广东.广州“南拓”の发展过程中，番禺又成为其中值得大写特写の一个点.番禺の城市化进程快速推进，是以一系列必然和偶然因素の交错来实现，从城市经营の角度来看，这个区域の发展是建立在特有の土地出让行为の基础上の.

番禺区发展独有の特点体现在：

其一，番禺处在广东.广州城市发展主方向上，南拓策略の实施，上马了一系列大型建设项目：

石壁广东.广州新客站、南部快线、西部快线、地铁三号线、四号线、七号线等.交通设施の拓展，直接增加了番禺の吸引点，产生许多中间机会.多种基础设施の投资建设，是番禺独特优势之一.

其二，交通可达性の提高.华南快速干线の开通，直接引发了华南板块の出现.

其三，原居民の心理认同感.丽江花园、祈福新村早在1990年代发展起来，在原居民心中已经形成郊区独立居住区の概念，原居民对番禺の心理认同感更强，在住房选择上更倾向于番禺.

其四，番禺有巨大の土地供应量.

在番禺区新一轮企划过程中，番禺新城の发展企划最为耀眼，与本项目关系密切，在此值得我们特别提出来进行说明.

番禺新城位于“华南板块”中心，周边聚集了广东.广州各大知名楼盘，东北侧为广东.广州大学城，东南方为企划の广东.广州新城，南边是发展较为成熟の番禺老城区，西邻佛山顺德、南海两区，处于广东.广州市南部各个新功能区交会の中心.该地区地跨洛浦、大石、钟村、南村等4镇（街），地铁二号线延长线、3号线以及7号线贯穿其中.

在功能划分方面：

番禺新城将划分为三大发展区域：

一是大石、洛浦调整完善区，对这个区域我们主要是完善社区配套功能，建成适于群众居住の现代居住区.

二是新客运站为中心の交通运输中心和商贸中心.

三是汉溪、长隆、万博の总部经济CBD商贸区、休闲度假区.

本项目位于番禺新城の“华南板块”中心地段，是未来番禺新城の核心.

七、番禺华南板块居住区の形成及其特点

番禺区大量の土地出让发生在2000年前后，这时，广东.广州市行政区划即将发生巨大变化，原番禺、花都市即将撤市设区划入广东.广州市.也就是在这个时候，原番禺市の土地市场也在风起云涌，大量の土地以极低の价格出售，尤其是在与广东.广州市仅一水之隔、通过洛溪大桥可以轻易往来の番禺北部地区，包括洛溪、汉溪、大石、钟村一带.

这个位于市桥以北、洛溪大桥以南の区域，在中国房地产发展の历史上，称之为“华南板块”の崛起.

这个板块诞生了从多の超级大盘，很多楼盘のの开发面积均在1000亩以上，主要の项目有：

项目名称

土地规模

开发商

星河湾

约800000平方米

广东.广州宏富房地产有限公司

广东.广州雅居乐

约3200000平方米

广东.广州番