cbd区域写字楼底商市场调研报告.docx
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cbd区域写字楼底商市场调研报告
CBD区域写字楼底商市场调研报告
报告说明：
1．本报告所调研的商业形式主要是指写字楼底商（包括部分商住型写字楼），对
于大型独立的综合性卖场和零散的居住型公寓底商，不在为本报告的重点研究范围以内。
2．商业市场不及写字楼市场的透明度高，其中所涉及的问题较为复杂和多样，
并且具有很强的商业私密性，所以本报告只是通过常规调研得到的初步结论，还需要更进一步细致深化和更有针对性的研究，以求得更务实的结论。
一、总体市场状况
目前，CBD区域写字楼底商市场的发展还很不成熟。
我们从当前各个项目
对于底商的市场策略入手，分别从底商销售和持有经营两方面进行统计分析。
1．销售市场
表一：
CBD区域写字楼底商当前在售及前期已售项目统计
项目名称
商业
面积
（平方米）
已售
商业面积
（平方米）
商业
成交均价
（元/平方米）
写字楼
面积
（平方米）
写字楼
成交均价
（元/平方米）
商业
开业时间
万通中心
11951
7759.2
38180
85000
22000
2006年底
朝外SOHO
64000
36769.08
40382
56000
22500
2007年底
SOHO尚都
50000
40194.58
35000
40000
20000
2007年8月
东方梅地亚中心
21149.28
1697.48
33643
79000
20000
2007年8月
中环世贸中心
8000
0
0
150000
20000
待定
北京财富中心
58000
10000（一期）
35000
100000（一期）
22500
2005年
富尔大厦
4000
4000
32000
47000
17000
2005年
蓝堡国际中心
3500
3500
32000
30000
16000
2005年
建外SOHO
90000
90000
35000
100000
16000
2004年
嘉都大厦
10000
10000
30000
12000
16000
2004年
合计/平均
300649.28
193920.34
04年：
32500
05年：
33000
06年：
36800
——
04年：
16000
05年：
18500
06年：
21125
——
（备注：
表中数据来源于市场部实地调研及房地产交易管理网）
根据市场监测统计，04年至今区域写字楼底商投入到销售市场的面积达300649.28平方米，已经销售的面积为193920.34平方米。
未售面积均为07年开业的新项目。
04、05年区域写字楼底商的平均售价在33000-35000元/平方米，而06年当前的平均售价达到36800元/平方米，年增长率为11.5%。
04年的首层黄金铺位通过拍卖，售价达到6万多元/平方米，而目前的写字楼底商的首层显赫位置已经卖到8万多元/平方米。
我们根据市场状况和走势预测，07年写字楼底商的整体平均售价将接近4万元/平方米，铺王的售价可能会达到9-10万元/平方米。
同时，一个项目中，写字楼的售价和底商的售价是相互促涨的，品质好、营销积进、价格上涨的写字楼，其底商的售价也更高。
2．持有经营
表二：
CBD区域写字楼底商持有经营项目统计
项目名称
商业面积
（平方米）
商业租金水平
（美金/月/平方米含物业管理费）
商业出租率
（%）
写字楼租金水平
（美金/月/平方米含物业管理费）
商业开业时间
国贸中心
60000
60-200
100
35-40
1990年8月
嘉里中心
30000
50-120
100
30-35
1999年
世贸天阶
80000
40-170
35在装修
25-30
2006年12月
万达广场
30000
拟定70-200
——
拟定35
2007年初
华贸中心
172000
拟定70-200
——
拟定30-35
2007年4月
世纪财富中心
35000
拟定60-180
——
拟定30-35
2007年5月
银泰中心
25000
拟定90-200
——
拟定36
2007年6月
北京财富中心二期
48000
待定
——
——
2007年中
金地中心
20000
待定
——
——
2007年中后
北京国际中心
40000
待定
——
——
2007年中后
恒基广场
待定
——
——
——
2008年
国贸中心三期
待定
——
——
——
2008年
（备注：
表中数据来源于市场部实地调研）
从市场调研得到，过去CBD区域写字楼大面积底商持有经营的项目不是很多，主要是国贸中心和嘉里中心两个项目，世贸天阶是06年的新增的开发商持有商业经营的项目。
但从07年开始，目前在建的综合体项目均将自己手中的商业持有经营，而不出售，形成了未来区域底商总体持有量加大的局面。
万达广场采用“定单式”的开发运营模式，在项目开发建设的同时，就与世界知名的零售商合作，将新世界百货和世界零售业的龙头沃尔玛引入。
台湾最大的百货店新光三越在华贸中心开设了北京的第一家旗舰店。
这两种商业招商形式都是CBD区域大型综合商业体较成功的案例。
从持有型写字楼底商的租金水平来看，也是明显高于出售型底商的租金水平。
通过我们对区域内已经出售的写字楼底商的经营状况调研，租金水平普遍偏低。
其中的重要原因之一就是商业的业权不统一。
持有型商业的高租金回报得益于业权的统一和管理，包括项目中写字楼的业权统一，都使得项目整体的品牌和形象得到维护，使项目的品质和价值得到提升。
写字楼的高租金必然成就商业的高的租金。
表三：
CBD区域出售型底商经营租金水平统计
项目名称
北京财富中心一期
嘉都大厦
富尔大厦
建外SOHO
蓝堡
国际中心
租金水平
（美金/月/平方米含物业管理费）
40-80
20-40
30-70
20-60
20-40
（备注：
表中数据来源于市场部实地调研）
经过统计计算，目前在营业的持有型写字楼底商的平均租金水平在50-200美金/月/平方米，而出售型底商的租金水平多在20-80美金/月/平方米，很难突破100美金/月/平方米。
截止到2008年底，CBD商业市场的总体供应量将超过100万平方米。
根据市场走势预测，07年CBD的商业市场中，高档持有型底商在保证产品定位准确、独特、差异化的前提下，仍能保持高位的租金水平。
而随着出售型底商的持续放量和逐渐被市场吸纳，同质化的产品其租金水平将略有下降。
二、商业定位及业态规划分析
出售型的项目，在商业的定位和业态的规划上，没有做到细化和专业，或者
至多是一种概念性的诱导和炒作，尽管做了基本功能的分区，但它必然不能保证物业长期价值的保留和提升，散售之后的业权分散导致出售后业态布局的杂乱，同时它的写字楼也是卖掉的。
现在的总体市场是需求旺盛的，商业市场的需求量刚性存在，但产品仍然缺乏科学的市场定位和长远规划。
从现阶段各个大型综合性项目的市场策略来分析，确定走持有经营的路线是一种趋势，所以商业的定位和业态的规划，包括写字楼的具体经营策略，都需要进行缜密而前瞻的研究而确立。
表四：
主要项目商业定位及业态规划
项目名称
商业定位
商业业态规划
国贸中心
在北京率先引进国际品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是提供高档商品和服务的现代国际化购物、商务休闲场所。
分为地上两层和地下两层。
近200家专卖店为提供高品质的商品和服务，包括：
国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。
嘉里中心
洋溢活力与动感，使休闲、饮食及购物舒适轻松。
地下一层至地上一层，风尚时装服饰、珠宝手饰、各式餐饮设施、超级市场、银行、邮局、诊所，另设有个人护理、运动服饰用品等多元化服务项目。
世贸天阶
体验式商业的路线，满足看、听、嗅、味、触的全感官休闲空间和购物场所，亚洲第一大天幕。
为CBD及辐射区域的高收入阶层提供了流行时尚的零售业态和商业服务设施。
地下一至地上五层包括异域特色主题餐厅及酒吧、美食广场、品牌旗舰店、SPA、展示厅等。
银泰中心
高端精品型路线，高品质、高标准、高品位，为跨国公司及其高级经理人提供完善而完美的服务。
地下一至地面三层包括时尚欧陆精品店、美食和精品生活购物中心，将给高端人士提供无以伦比的超值时尚生活体验，缔造卓而不群的欧洲顶尖时尚前沿的生活方式。
华贸中心
百货公司购物中心化的全新概念的商业中心及时尚购物中心和SHOWROOM模式的商业街区，全方位、立体化的商业集群。
新光百货是独立单体，地下一层至地上六层，经营高端百货，现代时尚。
华贸购物中心，写字楼底商部分，地下一至地上四层，为区域提供高档流行商品及尊贵服务。
商业街的SHOWROOM模式，有效展示品牌形象。
万达广场
定单式商业地产模式，与国际知名百货、零售企业合作开发经营。
新世界商场，地上一层至七层，高档百货零售。
零售业的龙头沃尔玛地下一层，大型超级市场。
北京财富中心
财富·CBD24小时不夜城
包括顶级名品店、商业街、超市、餐饮娱乐及休闲设施。
一期首层及二层为部分商业。
朝外SOHO
CBD的特大商业中心
地下一层至地上五层，集中了商业步行街、商厦、卖场等商业形态。
共476个商铺。
SOHO尚都
模仿香港名店街定位面对创业年轻人的潮流特区。
地下一层至四层的裙房，包括450个投资型的小商铺，商业街。
中环世贸中心
综合性商业配套服务
餐饮、银行、展厅等。
世纪财富中心
综合性商业配套服务
地下一层至地上四层，包括银行、展厅、高档餐饮、休闲娱乐等。
金地中心
综合性商业配套服务
地下一层至地上三层，包括商务中心、视讯会议中心、多功能厅、银行、邮局、中西餐厅、小型超市等。
东方梅地亚中心
综合性商务配套及专业定向服务
地下一至地上5层包括多功能会议厅、视听室、新闻及广告信息发布中心、传媒专业的培训中心、中西餐厅、酒吧、形象设计中心、健身中心、影视书店等。
万通中心
综合性商业配套服务
地下一层至地上二层包括金融服务、餐饮、休闲娱乐、多功能厅等配套设施。
从目前CBD区域写字楼底商物业市场的状况分析，商业的定位普遍还多是停留在满足写字楼办公人群的基本工作和生活的需求配套功能上，当然，这一功能是必要并且是要充分保证的。
但具有鲜明特色主题并使项目整体价值提升的商业定位还不多，缺乏个性化的经营和管理，还多是传统的定点式消费，它给人们带来的愉悦感和满足感要比体验式消费欠缺得多。
所以产品的创新对于CBD区域的商业经营和发展具有现实意义。
商业面积的集中供应会造成区域整体租金的下滑和商业档次与品质的降低，各个项目都在趋向“高端”路线，在招商过程中产生目标客户重叠不可避免，若没有自身独有的品质和特色，再加之目前中国高档品牌的数量有限且在短期内难以迅速提高的情况下，各项目之间的同质化竞争的现象严重，由此也说明了产品的创新是非常必要的。
三、商业设施涉及的主要数据指标及运营模式
1．商业设施涉及的主要数据指标
·层高
经过调研计算得到，CBD区域写字楼底商的层高平均为：
地下一层5.5米、地上一层二层为5米、地上三层四层为4米。
·面积分配
出售型的商铺为赢取最大现金收益，将商铺的面积分割的过于零散、琐碎，小到几平方米的商铺，然后是十几、几十、上百平米的商铺面积分割。
持有型的商业铺位，由于客户的相对稳定和较强的续租能力，分割的面积相对恒定，一般从几十平方米至几百平方米。
比较理想的商铺分割面积为80-100平方米。
·面宽、进深
商铺的面宽与进深的比值不宜过小，通常商铺的面宽与进深的比值在1.5：
1-2.5：
1。
档次越高的品牌则需要店铺有良好的展示面。
·使用率
绝大多数写字楼底商的使用率比自身建筑的写字楼的使用率低一些，所以在测算租金标准是都是按照商铺内的实际使用面积来计算，只有极少的项目按建筑面积计算，其商铺与写字楼的使用率一致的情况下。
·物业管理费
各个写字楼底商的物业管理费都不尽相同，少则3-4美金/月/平方米，多则7-8美金/月/平方米。
一般高档持有型的底商的物业管理费较高，如国贸为7.5美金/月/平方米左右。
·车位
均是与本项目写字楼共用地下车位，高档项目的临时停车费一般为5元。
小时。
地面停车位数量都极为有限。
关于此部分内容及详尽数据可参见附件一及附件二。
2．运营模式
·商铺的交付状况
商铺内部均为毛坯状态交付，由客户自行负责装修（极少数的顶级品牌可能会由开发商承担其装修费用）。
商业的公共区域则为高档精装修。
·起租年限及租约
一般底商的起租年限均为2年，少数物业更短或再长，1年或3年。
一般百货零售及时装类的合约为2-3年，餐饮类合约多在5年以上。
且在租约中约定好详细的租金变更的条件和时间点。
·免租期
一般给予商铺租户的装修期视面积大小决定，多为1-2个月。
有的还会在合约内给予租户1周或更长的免租期，尤其是大品牌，享受的免租优惠可能会更多。
·营业时间
一般的底商的营业时间为早9-10点至晚9-10点。
个别临街的有独立交通通道的餐饮或休闲娱乐行业可营业至凌晨以后或24小时营业，但数量极为有限。
·餐饮条件
多数业态对于商铺的硬件条件没有过多的要求，只有位置之分。
而餐饮行业对铺面的要求较高，需要预留通风、排烟、燃气、上下水等功能并符合消防规范条件，所以各物业需在产品设计阶段做到科学、合理的安排规划。
四、区域商业市场需求分析
1．CBD区域的产业发展状况
（1）外资及港澳台企业逐步增加。
CBD区域内外资及港澳台企业达到904家，其中美国、日本、新加坡以及英国、法国、德国等欧洲国家是主要的外企入驻国（美资企业207家，英法德企业111家，日资企业113家，新加坡企业44家），另外港资企业194家，台资企业17家。
其中世界500强企业近110家。
（2）金融业发展较为迅速,逐渐成为CBD的重要产业。
目前据北京CBD管委会公布数据，渣打银行、法国巴黎银行、法国东方汇理银行、摩根大通银行、美国银行、新加坡大华银行等均已在CBD设立分行，开展金融业务。
（3）咨询、会计等中介服务机构集聚。
按服务行业细分情况分析，入驻CBD的企业中，服务业企业有1972家，占65％，在服务业企业中，商务服务业企业有1131家，约占到服务业企业总数的60％。
（4）文化传媒产业发展空间较大。
目前，CBD区域现有的各类文化机构和周边《人民日报》、《北京青年报》以及一大批驻京外国新闻机构，使北京CBD具备了较为浓厚的文化氛围。
中央电视台、北京电视中心等落户北京CBD将会吸引更多的影视制作、文化传媒机构集聚发展。
2．CBD区域生活及消费形态特征、趋势
（1）国际性：
北京CBD已经成为国际化的大都市，国际商务往来频繁，其生活和消费必然是国际化的。
（2）尊贵性：
本区域聚集了顶级的商务人士和各类的精英阶层，他们的身份得到社会的尊重和高度认可。
（3）先锋性：
城市的时尚和流行通常都是由城市的精英阶层引领的。
CBD作为一个城市精英阶层最密集的地方，往往是城市先锋的发祥地。
这里的人们更注重体验和感受，是兴奋的。
（4）展示性和炫耀性：
不管是过去还是现在，中高消费阶层对于自己的财富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。
在CBD工作和生活往往体现着时尚、品味和财富，从这个意义上说CBD也就成了一个展示中心、一个炫耀中心。
（5）24小时：
北京的CBD规划为24小时，它的生活形态也将是24小时的。
目前北京CBD人群在区域内停留时间已经越来越长，CBD的晚间魅力在逐渐增加。
（6）年轻化：
CBD的整体居住和工作的年龄偏年轻，代表了城市里最有活力和精力的族群。
（7）消费性：
这里的人群热衷于各种消费，不管是餐饮娱乐还是购物或休闲。
他们可以算是城市中真正的消费一族。
在CBD生活或工作对于他们来说是件愉快和值得骄傲的事，在这里消费具有相当大的吸引力；注重品质和服务，喜欢有特色得东西；对于文化和艺术方面得需求日渐强烈；运动、健康正在成为CBD人群生活方式的关键词
3．目标客户群
（1）外资及港澳台等国际型企业、公司、代表处的高级管理人员，包括CEO、总经理、首席代表等。
（2）外资企业及内资实力企业的中高级别的管理人员、技术人员等。
（3）外资企业及内资实力企业的普通职员。
（4）中介、传媒等行业的普通职员。
（5）进行商务往来活动的商务流动人群。
（6）各国使领馆在京工作、生活人群。
（7）年轻、时尚消费群体。
五、个案分析
1．国贸中心
国贸中心地处北京中央商务区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积56万平方米，1990年8月一期开业，99年二期开业。
集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是目前中国规模最大的顶级城市商务综合体之一，是众多世界500强企业和跨国公司进驻北京的首选之地。
自开业以来，国贸中心已成功地举办了各种国内、国际性展览、博览会近400个，每年举行各种国际、国内会议、活动4700多场，其中中外部长级以上贵宾出席的高规格、高档次的政务、商务活动四、五百次。
与此同时，国贸中心还接待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织及其常设机构的负责人以及各国商业巨头和社会知名人士等。
国贸中心写字楼是北京市首屈一指的顶尖甲级写字楼，出租率及全年租金加
权平均数远高于北京市甲级写字楼的平均水平，中国大饭店的各项经济指标在北京五星级酒店中居于前位，并以良好的服务多次获奖，其中包括美国优质服务科技协会颁发的"五星钻石奖"，并连续多年被多家世界知名商业媒体评为全球最佳饭店之一。
国贸中心于1999年3月12日在上海证券交易所发行了A种股票1.6亿股并上市，融资8.5亿人民币。
股票发行和上市的成功，为国贸中心今后的长足发展开辟了新的融资渠道，使企业走上了实业经营和资本经营相结合的道路。
目前国贸中心正在积极进行三期工程建设，三期工程建设规模为54万平方米，分两个阶段实施；第一阶段建筑规模为28万平方米，主塔楼建筑高度为300米，第二阶段工程将根据市场情况择期实施。
国贸三期第一阶段工程将新建一座集写字楼和超五星级饭店为一体的主塔楼、一座可同时容纳1600人的大宴会厅、现代化商城、电影院及地下停车场等。
国贸三期与国贸一期、二期组合，使国贸总体建筑面积达110万平方米，进一步提升了国贸中心的商业地位。
（配图片）
国贸商城是由美国著名设计公司Arquitectonica（ARQ）担纲整体设计，循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线，将国贸中心的庞大建筑群体有机地联系起来，并与地铁国贸站直接相接，通行十分便利。
商城建造的由加拿大引进全套制冷设备的国贸溜冰场，成为北京第一家商厦室内水冰场，为项目增添了生动、惬意的休闲公共空间。
（配图片）
Arquitectonica建筑设计事务所（ARQ）总部设在美国的迈阿密，是一家在工程各阶段提供全方位服务的建筑设计公司。
配主要作品图片：
Westin时代广场酒店
萨拉索塔时代先驱报总部大楼
密西西比电信会议中心
香港网络技术大学
ARQ的建筑设计广泛地在美国、欧洲、拉丁美洲和亚洲的主要博物馆展出，包括巴黎、布宜诺斯艾利斯、罗马、法兰克福、鹿特丹、波尔多、布鲁塞尔、苏黎世、东京、纽约、旧金山、圣地亚哥、明尼阿波利斯、芝加哥、休斯顿、波士顿和费城等大城市。
1998年，纽约史密斯索尼安设计博物馆还举办了以纽约时代广场威斯汀酒店作为焦点的公司作品回顾展览。
ARQ的海外项目遍布各大洲，从多功能项目，如综合性商业建筑、渡假村、酒店、赌场、购物中心和办公楼到特殊功能的项目，如体育馆、会展中心、大剧院、美国大使馆、高科技研究中心和银行总部。
目前由公司承接的海外项目位于美国、葡萄牙、法国、卢森堡、荷兰、香港、菲律宾、日本、中国、印度尼西亚和新加坡，也包括墨西哥、委内瑞拉、秘鲁、巴西、阿根廷和加勒比海。
国贸溜冰场位于国贸商城地下二层，总营业面积1450平方米，冰面面积为800平方米，引进加拿大CIMCO环保制冰系统，四季开放，为溜冰爱好者提供符合国际娱乐水准的冰面。
自99年开始营业，每年数以十万计的人们在此分享激情动感的冰上运动的乐趣。
国贸溜冰场为客户提供全方位的周到服务，冰鞋尺寸齐全，备有25～47号可供选择；自助式存衣箱方便客人存放衣物；小食部提供多种精美的小茶点迎合不同口味；定期举办的冰上花样表演及趣味比赛深受各年龄段客人的喜爱，积极参与的客人还有机会得到吉祥兔等精美赠品；由国家级教练执教的花样溜冰及冰球训练班使人们能得到更为专业的溜冰技巧指导。
（配图片）
商城业态结构分布：
·首、二层：
服装服饰精品区
以高档、时尚为主题的服装精品区，汇聚世界名品，满足各界人士对高品质的追求。
（配图片）
·地下一层：
时尚消费区
为客户提供各类优质商品和便捷服务。
国内外时装、休闲装、童装、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、家居和个人用品等，一应俱全。
（配图片）
·地下二层：
休闲娱乐区、美食餐饮区
冰面面积八百平方米的水冰场是大众健身的理想天地。
二十余家中、西特色餐厅、快餐厅既可宴请宾朋，也可家庭小聚；丰俭由人，满足不同的消费需要。
点缀在商城不同区域的多个咖啡厅、茶舍、甜点屋，更为购物小憩增添情趣。
（配图片）
商城的客户服务系统：
·商城的经营方式主要是将商业区隔分成大小不等的店铺对外出租，由租户自营。
·商城的各项物业事宜由公司专门设立的商城服务部经办，经验丰富的中外管理人员为租户和消费者提供周到细致的服务。
·中央空调使整个商城环境宜人，一年四季春天常在，美妙的背景音乐令人感到温馨无比，流连忘返。
先进，完善的保安监控系统和消防系统，以及保安队伍训练有素的二十四小时服务，为商城的安全奠定了基础。
·公司提供的随时随地、无处不在的有效清洁服务，使商城格外整洁明亮。
·商城每层多处设有公共电话。
·各层多处设置的配有良好设备的卫生间为顾客提供方便。
·无障碍通道、残疾人专用洗手间、公用电话等处处体现人文关怀。
·专用的卸货平台，使租户运送货物方便，井然有序。
·地下停车位约1600个，客人在此购物、娱乐休闲倍感便利。
·三路供电和备用发电机系统，最大限度地保证电力供应。
·商城内配有二十二部自动扶梯，办公楼的三十七部电梯亦可直接通达商城。
·租户可自愿申请在店铺内安装电话。
·租户的雇员可在公司员工餐厅用餐、使用员工淋浴设备和自行车库。
·商城内定期举办包括时装发布会、品牌推展会等各类促销推广活动，以吸引顾客，提高租户的零售机会。
同时，各种艺术展示、文化拓展等活动经常举办，为宾客提供高品位的艺术享受。
·商城咨询台为往来顾客提供各种信息和周到的服务。
（配图片）
商城的国际知名品牌客户：
详细客户名录可参见附件三。
国际顶级精品：
LOUISVUITTON路易·威登（顶级皮具）、HERMES爱马仕（男女时装）、FENDI芬迪（女装、皮具）、CARTIER卡地亚（珠宝、首饰、腕表）、GUCCI（男女时装、配饰）、PRADA（男女时装、包袋）、SALVATOREFERRAGAMO菲拉格慕（女装、皮具）、MONTBLANC万宝龙（经典优雅的笔、皮具、腕表品牌）、GIVENCHY纪梵希（男装）等近40个顶级品牌。
顶级奢侈品已经不单单是一种商品，它更代表着身份、品位和文化的象征，蕴涵了极为丰富的历史人文情节，同时具有高雅的艺术性和对思维与体验的新的创意。
时尚服饰：
PORTS宝姿女装（女士各系列的服装）、AZONA阿桑娜（女装）、EXCEPTION（例外服
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