商业地产.docx

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商业地产

摘要：

近年来随着经济的快速增长，房地产行业不仅迎来了全新的机遇挑战，也发生了翻天覆地的变化。

商业地产逐渐成为国民经济发展的重要增长点，对中国国民经济的发展能够起到拉动的作用。

前途呈现一片光明，但是也存在诸多问题，使其发展前景不尽明朗。

这需要国家，企业对此做出不懈的努力，以不断促进商业地产的发展。

关键词;商业地产发展前景就业形式相应对策

商业地产发展前景与就业形势及相应对策

一个国家经济的发展需要“三驾马车”即固定资产投资、消费和对外贸易，固定资产投资中有很重要的一块是商业地产扩大内需也是要靠商业地产。

2010年中央政府出台了一系列调控房地产市场的政策，住宅地产的投资价值不断降低，所以房地产商开始把目光投向了商业地产。

同时，中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，受金融危机影响，2009年商业地产整体陷入停滞状态。

2010年，由于国家的总体经济形势和出台的相关经济政策，商业地产市场回暖。

不过，商业地产市场存在着许多盲目开发，空置率高和盈利能力低等问题。

所以，研究商业地产发展前景与就业形势及相应对策具有重大现实与社会意义。

一、商业地产的含义与发展现状

（一）商业地产的含义

商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

广义的商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产，一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。

商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。

我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。

购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。

（二）商业地产的发展现状

从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：

我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。

当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。

从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降，2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。

深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。

其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。

广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。

北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。

据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。

东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。

而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。

与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。

同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

2.成交量萎缩，空置率上升  

  与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。

据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。

7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。

2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。

根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。

 广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与2006年同期相比降幅更达52％。

从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。

同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。

目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。

据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。

一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。

同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。

房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。

据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。

并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。

而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

二、商业地产发展的问题及对就业形式的影响

（一）商业地产发展的问题

1、乱贴标签，乱玩概念，主题与定位混淆

 商业楼盘要贴标签、玩概念，但不能"乱贴乱玩"。

最典型的标签就是"国际"，目前中国许多商业楼盘都贴上了"国际"标签，玩起了"综合"概念。

什么才叫"国际"？

相信那些贴上"国际"标签的开发商自己也给不出一个清晰的答案。

本土的算不算"国际"，许多本土的东西，做得好的也是国际的。

"综合"是什么？

"综合"并不等同于什么都有，更不等于放弃个性，做"综合"的同时，要突出自己的特色，否则"综合"就成了"模糊"。

实际上"综合"并不是概念，最多只是一种量化的词。

如果一定要强调"综合"，就要做到"面面俱全，重点突出"。

但是在中国一些地区贴上"国际"标签和打出"综合"概念的商业盘，实际上都很空泛，只是一种口号，没有实际意义，以务实而著称的东莞消费者是不会买账的。

特别是有些楼盘，将"国际"当成开发主题，这更是一种错误，"国际"不是主题，它只是一种定位，是给楼盘确定一种身份和地位。

而概念则是贯穿开发与营销的主题，是楼盘的精神和思想。

严格说来，东莞的商业盘大都缺乏概念（主题），在这方面做得比较好的是华南MALL，在国内首次直接成功地引入了MALL概念，并将MALL概念贯穿到开发与营销中去了。

房地产是个同质化现象很严重的特殊产业，如不在概念上做文章，就无法跳出来，自然就无法引起公众的注意力，概念就是竞争力，是区别于其它楼盘的明显标志。

2、撞车、克隆现象严重

　　撞车是大家千军万马都过一座桥的缘故。

由于大家都看好某些经营项目，就都往一条道上挤，这是直接造成我国一些城市商业盘"千人一面，了无特色"的原因。

比如有人喊出了"国际"口号，其它楼盘就也跟着打出"国际"的旗号，似乎不"国际"一下，就落伍了。

比如中央商务区的某楼盘冠出"国际商业"模式，东莞西部的某楼盘则号称"全球商业"模式，像这种情况，自然就缺乏个性特色。

有人就说过这么一句话，走进中国，满世界都是"国际"，什么国际商业、国际公馆、国际会展、国际影城等等遍地开花。

我国的商业，要想做强做大做旺，就必须要根据自身情况，拿出有别于其它楼盘的东西来，否则就只能拼个你死我活。

3、定位过高

 大都在走高档化路线，比如动不动就以"国际"来定位。

似乎越高档越好。

定位不是要高而是要准，有个故事就是很好的佐证：

明朝大谋略家刘基在其著作《郁离子》中写了三个经商故事，一个商人专门经营高质量商品，每种产品质量都过硬，而且恪守商业道德，可经营收益甚小，举步维艰。

一个商人经营高中低三种档次商品，满足了不同顾客的不同需要，同样也恪守商业道德，可生意也做不开。

另一个商人专门经营价廉物美的低档商品，却顾客盈门，生意十分红火。

原因何在？

第三个商人就明白一个很浅显道理：

卖的商品，不是最好的，而是最需要的。

4、"仓库现象"严重，将配套产业化我国商业楼盘的另一个明显不足，就是像一个仓库或者说是百货店，里面什么都有，打开"仓库"大门，里面装满了步行街、写字楼、商场、酒店、公寓、娱乐城等等之类的东西，乍一看，似乎是好事，什么都有，可就是没有特色、专业（竞争力）。

 本来，开发商的出发点是好的，配套多元化，可是却一不小心将配套产业化了，把原本只是作为配套设施来开发的转作为重要产业，模糊了原本比较清晰的个性。

比如酒店，原本是作为商业楼盘的一种配套设施，但是我国有些城市比如东莞的几大商业楼盘都将酒店作为产业来开发了，并且大都是星级酒店，大家都知道，东莞已经是全国星级酒店最密集的城市，且许多酒店房价不高但空房率却高企，面对这种现象，东莞商业盘的开发商不但没有清醒，反而以自己的楼盘中有星级酒店为荣。

（二）商业地产发展对就业形式的积极影响

商业是城市最古老、最基本的功能，城、市两个概念合在一起才能成为城市，市是指进行交易的场所，是商品流通的中心，纵观中外，古代城市初期功能主要包括政治中心、市场中心、文化中心、军事要塞，最早的乌尔城、唐代长安、宋代幽州，意大利的威尼斯、热那亚、佛罗伦萨，德国的律贝克就是在古代商业交通的基础上发展起来的典型城市。

商业地产是现代“市”的载体，其对一个城市发展的影响可谓弥足深远，其研究具有现实和长远意义。

1、商业地产与城市发展演化路径的关系 

商业地产是城市化进程中重要的推动力量。

商业地产的开发，远远大于工业和住宅业。

因为商业地产带动的是一个城市或者是一个较大的区域，住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住的需要和生产的需求，商业地产带动了大规模的基础设施建设，保障了城市化进程。

商业地产是城市商业重要的商务环境，比如北京CBD建设、中关村商务环境的营造均在很大程度上依托于酒店、写字楼、商场等商业地产项目的建设。

其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥。

　　按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100美金到2000美金，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000美金到4400美金时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。

通过对传统商业地产的改造，提升了商业业态等级，城市的配套功能得到了完善，通过对旧城商业的改造和商业业态的重组，商业网点的布局也得以优化。

　　此外，随着城市化进程的加快，大量的农村人口进入城市，创造出更多的城市消费群体，创造了更多的就业机会。

而综合商业的辐射带动作用更使其配套的农副产业、加工业、运输业、包装业、广告业等得以产业化发展，从而带动了区域经济的增长，反向推动了城市化的进程。

2、商业地产对城市布局的影响

　城市的商业规划实际上是城市资源的有效利用，规划城市商业发展的总量和布局，都直接关系到整个城市发展和布局问题。

必须要有好的商业网点规划，并且加强执行力，这是可持续发展的重要制度保证。

截至2006年12月31日，全国38个重点城市已全部编制完成商业网点规划，241个地级城市中已有161个城市编制完成商业网点规划，编制完成率达71.3%，政府营造的商业投资环境的逐步规范，商业网点布局更加趋于合理，从而也在很大程度对城市布局产生影响。

过去我国的商业地产长期以来缺乏规划，建设管理相对混乱，由此引发很多问题，比如交通主干道旁边出现不合理的商业设施，造成主干道拥堵，给城市总体经济带来的危害远远大于商业物业所能带来的收益。

本文认为，商业网点规划对城市发展布局有着至关重要的作用，不同商业形态对城市市政的支持和要求不一样。

比如，大城市近年来在布局上呈现多中心化的趋势，商业地产的开发在很大程度上促进了这一趋势的形成，如在北京，2006年随着新项目的完工，未来望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业相对集中的态势将得到改变，商业“多中心”的格局将正式形成。

　商业的多中心和城市多中心过程是相辅相成的，随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。

新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。

2005年至2007年初两年的时间里，我国已培育出近700个国家级和省级社区商业示范社区，在政府推进和需求拉动的双重力量下，社区商业将在未来获得更大的发展，并进一步推动城市的多中心布局。

　　另一方面，只有在符合城市总体规划的大前提之下，才能制定出与城市发展相一致的商业网点规划，才能形成有利于城市发展的商业地产建设。

有专家认为，大型购物中心的规划不能仅仅列入商业网点规划，而必须纳入城市中心规划。

有些规划没有起作用，主要是因为政府工作不到位，商业和规划部门的协调机制没有形成：

商业部门懂规划，但是没有调动资源的权力，而政府规划部门则相反，有权力调动资源，却没有认识到商业地产的重要性。

综合城市总体规划资源，进行商业网点规划要具有科学性，并要有执行性和可操作性，要与城市规划衔接起来，提供周围交通和人口的支持，另外要考虑到竞争的合理性，如果不加限制的发展，会产生扰民、影响环境等诸多问题。

例如北京后海的无限发展，导致了经营秩序的混乱，严重影响了形象和经营。

3、商业地产对城市竞争力的影响 

　城市商业竞争力是考量城市商业的新视角。

城市的竞争力，包括生产力、流动力、活力都在不同程度上与商业的整体规模、整体素质有直接关系。

城市的流通率是构成城市生产力的重要部分，流通的规模、结构和营销理念直接影响到城市功能的发挥。

目前北京、上海、香港、广州在城市定位，高科技产业、高级人才、金融中心、国际会展等许多领域都展开了激烈争锋，所以城市竞争力成为一个热点的话题。

 商业及商业地产是发挥城市凝聚力和辐射力的主要载体。

商业地产是城市商业的一个关键环节，所有的商业的房地产环节组合在一起形成一个大产业。

作为一个高附加值产业，商业地产能直接给城市带来利润和财富增强城市的竞争力。

商业地产相对价格高低决定城市的商业成本，直接影响商业企业的收益，影响城市创富能力和竞争力。

无论中心城市的主导产业是什么，如何布局，商业流通业都是城市生命力和竞争力的集中体现，都承担着人流、商流、物质流、资金流交换的重要职能。

中心商业、商务区是城市经济发展的中枢，是城市经济开放程度和城市经济实力的象征，他们影响和改变现代城市的生产和组织方式，产生聚集效应，并对城市空间结构要素，起主导或核心作用，为提升吸引力而形成的现代化商业建筑群，往往能够成为城市中最富活力和现代气息的城市景观。

　　当前在商业地产开发领域中，大型房地产开发企业与连锁零售企业联手，打造“强强联合”的模式进行共同开拓市场的深度合作，在近几年中已经逐渐成为趋势：

如万达集团采用商业和房地产开发相结合的“订单地产”模式，通过和沃尔玛、时代华纳等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场项目；2006年百联集团与绿地房地产在南京、合肥展开合作；世茂房地产相继与法国欧尚、英国百安居、韩国CJCGV株式会社、法国迪卡侬体育用品公司、美国麦当劳、马来西亚百盛商业集团、台湾星巴克咖啡等结成战略同盟等。

而随着商业地产市场竞争程度的加强，预计这一趋势将在今后继续向深度发展，对于提升城市竞争力具有深远意义。

　　城市的投资规模也是城市竞争力的重要体现，商业地产的发展有利于提高城市的投资规模，从而带动城市建设。

数据显示，1999-2006年全国商业营业用房投资额占整个房地产投资额的11%以上，并且投资增速在现代化城市中的速度远大于房地产整体。

如北京2006年完成商业营业用房投资为225.96亿元，增长100.1％，远高于北京房地产开发投资12.5%的平均增幅；上海2005年完成商业营业用房投资155.07亿元，增长51.1%，也远高于上海2.3%的房地产市场平均增幅。

4、商业地产对城市形象的影响 

　除了对城市经济的推动作用外，商业地产的建设还直接关系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表现城市文化底蕴的载体，是城市的名片和品牌。

很多城市的商业形态，比如香港的太古广场、铜锣湾，上海的南京路，北京的王府井，都是这个城市的重要象征元素。

城市的商业地产虽然也有传统与历史之分，如北京的王府井、秀水街，上海的城隍庙、南京路，太原的柳巷、海子边是历史悠久的商业地产；而北京的金源、东莞的华南、太原的国贸、铜锣湾广场则是新的商业地产典范。

但无论传统的还是现代的，无论旧有的还是新建的，这些商业地产无不成为一个城市文化与文明的窗口。

　　商业地产对城市发展有着深远的影响，而城市对商业地产发展的作用同样不可忽视，在某些方面，城市对商业地产的发展影响甚至是决定性的，有什么样的城市就有什么样的商业地产。

应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了新型的商业地产形态及开发模式将越来越适应中国城市化飞速发展的形势。

三、商业地产发展的相应对策

（一）国家对商业地产发展的对策

1、分工要明确，合理调控

商业要有商业的格局，而这种格局来自于两方面：

一是政府的战略调控，二是开发商为适应市场而做出的自行调节。

在这方面，我国明显做得不足，政府未能在宏观上进行合理调控，比如在审批方面就可以把关，避免重复建设。

而开发商也可以自行调控，所谓自行调控，就是不要"跟风"，比如"第一国际"已经开发了一个以商业为主导，且商业是以会展为特色的商业，兼有酒店和写字楼的楼盘，那么你就不要再往这条道上走，也开发与其相类似的楼盘，而要找出一条新的道路来。

商业的发展，关键要形成自己的独特风格，要分工明确，不能雷同。

分工明确才能各司其职、各得其所，才能达到共赢的目的和百花齐放春满园的效果。

分工与协作才是做旺商业盘的捷径。

为什么要分工？

这里讲个比喻，拿人来说，比如一个人既喜欢音乐又喜欢打球还喜欢旅游，如果不分工，就会出现大家都去开发音乐器材或者制造运动商品或者都去做旅游，都去做同一项工作，都去满足人的某一方面需求，结果就是大家拼得你死我活，到头来，每个人分到手里的蛋糕都只有一小块。

但是，如果进行分工，你去开发音乐器材，他去建造体育场馆，我则开发旅游资源，既避免了和其它楼盘正面交锋，又开发了新的市场，等于变竞争为相互协作，大家就都能赚个盆满钵满。

2、完善政府干预机制。

政府干预的目标是引导和规范市场，而不是取消或代替市场；干预的手段是宏观的、间接的调控，而不是微观的、直接的介入。

另一方面，政府既是土地市场的调控者，又是土地出让的受益人，这种“裁判员”和“运动员”双重身份，也需要城市政府能够把握好。

政府一旦从“管理城市”走向“政府公司化”的另一端，则有产生房地产泡沫化的危险。

（二）企业对商业地产发展的对策

1、要引入现代竞争机制

现代商业的竞争，并不是与对手的竞争，而是开创新局面的竞争。

与其竞争市场，不如创造市场。

这也是一个城市发展的不竭源泉。

前面讲的分工，实际上就是创造新市场，如果没有分工，那就只能瓜分

市场。

合理分工可以在竞争中把握平衡，以达到协调发展的良好局面。

2、跳出中国看国际

 　现代商业经济是分工合作的互利型经济，在我国做商业地产，要跳出中国看国际，从一个国家的整体分工合作上来衡量一个商业地产项目的竞争优势。

否则，将造成巨大的资源浪费，带来巨大的投资风险。

要符合我国的基本国情，我国是个发展中国家不能和一些发达国家相比，其辐射范围和辐射力量有限。

3、建立行业自律机制. 

行业公会或商会在满足会员发展需要、维护会员合法权益、参政议政等方面有着政府不能替代的作用。

当务之急是要健全行会自律组织体系，通过建立专门委员会和专业委员会,既可以对行业实行自律管理,又可以为会员执业活动提供研究、咨询和指导服务。

要建立和健全行规和惩戒性制度，如行业的执业标准、职业道德规范等。

目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度，还要考虑建立行业诚信档案、业务质量检查指导制度.此外自律管理还要解决自律性惩戒的问题，包括惩戒的种类和程序的设置、惩戒的效力的保证、与惩戒相关的各类委员会的建立等。

四、商业地产发展前景展望

目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。

所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。

业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。

根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种

1、中等规模的购物中心

虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。

比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普的基础之上。

近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，就是忽视国内消费能力相对较低的结果。

而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。

因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。

2、社区商业

社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。

不是住宅内的商铺都是社区商业