关键环节的成本控制.docx

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关键环节的成本控制

房地产开发要害环节的本钱控制

本钱控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业本钱的要害环节，要实施全本钱控制战略，房地产开发企业的各部分必须从项目的投资决策、筹划设计、招投标、采购治理、工程治理、销售治理等环节对本钱进行的控制与治理，本文着重论述投资决策、设计治理、工程招投标、工程施工环节等要害环节的阐发与控制。

一、投资决策环节的本钱控制

投资决策环节的本钱控制是干系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接干系到项目未来产生的实际本钱。

房地产开发投资的综合性、投资额大、建立周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何创建科学的决策机制，正确规避决策中的种种风险，成了本钱控制的要害。

一）投资决策阶段的主要风险

（1）外部情况风险。

房地产开发企业外部市场情况经常会出现意想不到的倒霉变革，由此引发多种风险，主要体现为：

第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材代价上涨，工程造价随着上涨；第二，钱币刊行政策和银行信贷政策。

如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。

第三，房地产供求形势的变革。

房地产供给严重不敷的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销本钱加大,期房销售险些成为不可能。

第四，房地产政策及由此形成的大气候。

如当前银行对房地财产的支持重点从开发变为购置，这倒霉于刚开发并需连续投入的房地产项目的开展。

（2）开发商主观投资失误风险。

房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或掌握上出现偏差。

如有的生长商太过地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、阐发了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，大概对市场的预计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；另有的开发商经营实力（开发实力、治理能力、行销能力）不敷，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

（3）由于信息不对称或禁绝确对本钱预期禁绝确带来的风险。

由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取收罗手段，造成许多房地产开发企业所依据的信息不敷准确，或前期调研不细，对购置力及项目的销售前景预期过于乐观，都市导致在运用中出现与当初的预计有较大偏差，从而导致后期的本钱变革，在预期底子上加大了项目的开发本钱。

二）投资决策阶段本钱控制的步伐

1）低落房地产开发投资风险要领

1）进行充实的市场观察阐发。

风险是指在投资经营历程中种种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。

淘汰这种不确定性,从而淘汰这种偏离的最好要领，就是通过市场观察充实利用信息化手段，得到尽可能详尽和准确的信息，把不确定性低落到最低限度，从而较好地控制房地产投资历程中的风险。

通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的观察阐发，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分事情可以由投资企业的相关部分对房地产市场进行观察，也可委托咨询公司等中介机构进行。

2）接纳多样化组合投资。

房地产开发企业可以将资金有选择地投放到差异类型的房地产开发项目上，投资制作差异收入条理居民所需的差异类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以淘汰未来收益的不确定性。

因为种种差异类型房地产的开发风险巨细不一，收益崎岖相应差异。

一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。

如果资金分别投入到差异的房地产开发项目，整体开发风险就会低落，其实质就是用个体房地产开发的高收益去弥补个体低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。

房地产多样化投资的要害是如何公道地确定投入差异类型的房地产的资金比例，使得即可低落开发风险又可获取较高的收益率。

3）提前与租户、客户签订租约或预售条约。

工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的摆设来制止。

虽然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险低落意味着与其生意业务的客户的风险提高。

所以，开发期越长，其他行业的客户就越不肯意与开发商签定固订代价的条约。

若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

2）对房地产开发项目进行有效的本钱控制

1）运用保险手段转嫁风险。

通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司负担。

保险作为一种实时、有效、公道的分摊损失和实施经济赔偿的方法，一直是处理风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，并且在许多情况下，保险并不能提供充实的赔偿。

2）通过非保险手段转嫁风险。

房地产开发企业可通过正当、正当的条约条款的拟定等要领将开发风险转嫁给其他经济单元。

如房地产开发商将施工中危险性较高的事情转包给其他的专业性施工单元，从而淘汰自己的风险责任。

再如实行项目股份化，将经营风险疏散到全体股东身上等。

对某些凌驾开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种要领发挥着特有的作用。

3）直接负担风险损失的赔偿责任。

如将预计有可能产生的损失直接摊入日常经营本钱，又如创建风险损失赔偿基金或创建自保公司。

近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在海内外成为一种十分引人注目和具有辽阔生长前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循执法划定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

3）接纳目标本钱控制要领进行投资决策控制

开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，则企业的利润得不到包管，并可能导致企业亏损甚至倒闭。

因此利用目标修建本钱控制要领来进行投资决策控制具有一定的科学性和可行性。

在立项以前，要经过重复测算，如果确定的修建本钱总额低于修建本钱控制数，则该投资项目可行。

如果高于建立本钱控制数，则体现未到达利润的期望值，该项目不可行。

通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，淘汰因盲目开发而给企业带来的经营风险和不须要的开发本钱。

4）从用度方面进行控制

投资决策阶段的本钱控制凭据项目开发方法的差异而有所区别。

由于有国度多项法例政策的限制,运作时灵活度较小,根本原则是在国度划定范畴内最大限度地控制企业的用度，此阶段主要控制的用度有：

征地用度、拆迁安顿用度、大市政用度、筹划条件等，具体控制流程见下页表

投资决策阶段本钱控制流程

控制要点

控制内容

控制要领

执行部分

开发形式

一筹划方案

征地用度

少交或晚交，力争减免

工程部卖力

拆迁安顿用度

房产确权后治理拆迁安顿用度

工程部卖力

大市政用度

自建部分凭据公司工程体系走；交政府部分按有关划定治理

工程部、设计部和预算部卖力自建部分；工程部卖力交政府部分。

筹划条件

满足公司利益最大化，公道提高容积率，低落土地本钱

研发部、设计部卖力

二买断项目

买断内容

明确买断内容明细

工程部卖力

付款总额

为公司争取最大利益

工程部卖力

付款时间

周期长、次数多

项目部卖力

三通或七通一平的尺度

明确验收尺度明细

工程部、项目部卖力

手续风险

与项目付款时间直接挂钩。

项目部卖力

三互助开发

互助方法

切合总公司要求，有利于子公司；

子公司卖力

分成比例

双赢原则；

子公司卖力

交房时间

尽可能地延后交房，

工程部卖力

交房尺度

不低于条约中交房尺度

工程部卖力

付款总额

±付款时间

°±选择有利于公司利益的方法

工程部财政部

二、设计环节本钱控制

当前房产开发商普遍存在一个错觉是:

工程本钱主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中,增强监控,就可大量节约本钱。

为了做到这一点,许多开发商经常费尽心血,接纳多项步伐，例如增强预算审查,摆设施工全历程的质料和质量监理,为了订购“自制”的质料,开发商老总经常亲自出马去“货比三家”等。

问题的要害在于开发商忽视了对设计阶段的监控。

研究结果表明,房地产项目开端设计阶段,影响工程造价的水平为75%,施工图设计（技能设计）阶段,影响工程造价的水平为25-35%,施工开始,通过技能步伐节约工程造价的可能性为5-10%，这些数据大概可以解释许多企业本钱控制收效甚微的原因。

因此，设计阶段对投资的影响水平高达70%-90%。

设计阶段事情水平的崎岖,设计质量的崎岖,不但影响到施工阶段投资的几多,并且也影响到项目建成投产以后经济效益的崎岖。

控制房产开发企业项目的建立工程本钱,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建立的灵魂,是控制根本建立投资范围,提高经济效益的要害。

一）筹划设计阶段本钱控制的步伐

筹划设计的考虑,要围绕住宅和商业店肆产物销售的市场和利润的巨细来研究,如高层、多层的比例要公道,容积率高,设计平面组合好,将会使产物销售好,从而经济效益也高。

因而要包管设计的质量,尽量淘汰施工期间的洽商变动,就必须接纳有力步伐,切实增强设计阶段的工程本钱治理。

其步伐主要有以下几个方面。

1）增强设计阶段的经济论证

设计阶段是工程建立的重要环节,它决定整个工程项目的范围、修建方案、结构方案，设计方案优化与否,直接影响着房产项目工程总造价,影响着工程建立的综合效益。

在方案比力时,可以接纳本钱一效益阐发要领,在满足工程结构以及使用功效的前提下,依据经济指标选择设计方案。

设计单元在技能经济阐发中应鼎力大举开展代价工程要领的应用。

代价工程是阐发产物功效和本钱的干系,力求以最低的产物寿命周期本钱实现产物的须要功效的一种有组织的运动和治理要领,以求得到最佳综合效益。

2）实行限额设计

所谓限额设计,就是凭据批准的设计任务书和投资估算,在包管功效要求的前提下,控制开端设计以及凭据批准的开端设计总概算控制施工图设计。

同时,各专业在包管到达使用功效的前提下,按分派的投资额控制设计,严格控制设计中不公道的设计变动,包管工程竣工结算不突破总投资额。

限额设计并不是一味考虑节约投资,也决不是简朴地将投资砍一刀,而是包罗了尊重科学,尊重事实,实事求是,精心设计和包管设计科学性的实际内容。

投资剖析和工程量的控制是实行限额设计的有效途径和主要要领。

3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标要领

目前,房产项目普遍实行了招投标制。

设计的招投标制对提高设计水平,促进良性竞争起到了很好的作用。

推行工程造价和设计方案相结合的设计招标要领,可以促使设计单元和设计人员不但在修建造型、使用功效上动脑筋,并且要在如何低落工程造价上下工夫。

一个优秀的设计方案。

既要修建造型美观,又要造价公道,从而包管项目的经济利益。

4）要增强设计出图前的审核事情

增强出图前的审核事情,将工程变动的产生尽量控制在施工之前。

从设计阶段所设计的结果来看,设计方案的不敷或缺陷加以克服时,所耗费的代价最小,可取得的效果最好。

在设计出图前增强对设计图纸的审核治理事情,以求得提高设计质量,制止将设计的不敷带到施工阶段,淘汰不须要的浪费。

二）设计阶段低落本钱的要领

1）创建本钱评估审核部分

在企业内部创建专门的工程设计治理部分,部分内配备有经验富厚的修建、结构、水电方面的专业人才和经济阐发人员。

制定详细的设计要求和下达设计任务,并对设计单元所出的设计方案和施工设计图进行审核。

对工程项目的结构形式、装修尺度、质料设备选型、设计的公道性和宁静性等进行全面的评估和审核。

许多大型房地产企业的实践表明,这项事情对节约本钱极有资助。

2）对设计单元进行限额设计

在设计任务书或投资估算上划定造价的限额,并和设计费挂钩。

对设计单元进行经济赏（节约）罚（超支）。

当前的设计单元普遍“经济看法淡薄”。

因为设计费的取费尺度往往是下面两者之一:

一是以修建面积为基数,以一定的系数（如30元/平方米）盘算。

二是以项目总投形式、装修尺度、质料设备选型等要害问题,设计单元往往从“技能上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强。

原理很简朴,因为设计不“宁静”,