房屋常见质量问题集锦.docx

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房屋常见质量问题集锦

房屋常见质量问题集锦【一】

（一）房屋设计问题。

读者疑问：

我买的房屋卧室使用面积为5.5平方米符合设计规吗？

律师答疑：

根据中华人民国国家标准ＧＢ50096－1999（自1999年6月1日起施行）《住宅设计规》（国家质量技术监督局、建设部发布）第3部分关于套空间中3.2卧室、起局室设计要求的规定，其使用面积不应小于下列规定：

双人卧室为10平方米；

单人卧室为6平方米；

兼起居的卧室为12平方米。

从上述设计规来看，你买的住宅不符合住宅设计规。

读者疑问：

我买的一套住宅室净高2.2米，这符合设计规吗？

律师答疑：

按照《住宅设计规》3.6.2的规定，卧室、起居室（厅）的室净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室使用面积的1/3。

利用坡屋顶空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的室净高不应低于2.10m。

厨房、卫生间的室净高不应低于2.20m。

厨房、卫生间排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。

读者疑问：

卫生间里只有一个三相插座，符合设计规吗？

律师答疑：

按照《住宅设计规》6.5.4的规定，电源插座的数量，不应少于表6.5.4的规定。

表6.5.4电源插座的设置数量

部位

设置数量

卧室、起居室（厅）

一个单相三线和一个单相二线的插座两组

厨房、卫生间

防溅水型一个单相三线和一个单相二线和组合插座一组

布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处

专用单相三线插座各一个

读者疑问：

我买的住房是朝北的，没有采光，这符合设计规吗？

律师答疑：

按照《住宅设计规》5.1.1的规定，每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。

没有采光显然不符合设计规。

读者疑问：

暖气排水阀、燃气阀都在我家里怎么办？

我买房签协议时开发商没有告知我买的房子是设备层，入住时才发现，楼上回水、排水阀门都设在自己家里，燃气阀也在自己的家里，每次调节都要进出自己的家，请问开发商是否有欺诈行为，怎么办？

律师答疑：

商品房在订立协议时开发商都应如实告知房屋的实际情况，如果开发商故意隐瞒所提供房屋的真实情况，导致购房人对房屋的现状做出错误的判断，那么开发商是存在过失的，应当承担相应的责任。

从另一个角度说，阀门属于公共设备，为了实现其他共有人的利益，有设备层的居民有义务协助其他共有人实现自己的利益，但会给有设备层的居民生活带来不便，因此建议住在设备层的业主与开发商协商解决的办法，比如给予适当的补偿，或降低房价款等措施。

卧室有管道能退房吗？

读者疑问：

2004年我在崇文区买了一个半地下的复式住宅，结果入住时发现整栋楼的管道都从家里穿过，而且煤气、上下水的阀门都在自己家里，下水道的水管还穿过卧室，而这些开发商在销售时都没有告诉我，把问题向开发商提出来，但一直没有解决，问开发商是否构成欺诈？

我该怎么办？

律师答疑：

如果开发商主观上故意隐瞒事实直相，导致买房人对该房屋的买卖合同的订立产生错误的认识，买房人基于错误认识，而与开发商签订了买卖合同，那么开发商的行为就是欺诈。

如果构成欺诈，按合同法的规定，双方签订的合同是可变更或可撤销的。

如果证明不了开发商存在欺诈行为，或者开发商存在欺诈行为但是购房人举不出证据证明开发商欺诈，那么仅仅因为室有阀门或管道等原因想退房法院支持的可能性不大。

（二）规划问题

2000元就能买走我一生的采光权吗？

读者疑问：

我居住的六层老式楼房前盖起了一幢办公大楼，因我住在一层，所以一年到头几乎见不到。

我与大楼的建设方交涉，他们称这幢楼早已经过规划主管部门的批准，并不。

他们只同意给我补偿2000元。

我去规划部门核实，但他们不接待，我该怎么办？

律师答疑：

首先你要确定规划行政主管部门是否做出了具体的允许建设单位盖大楼的行为，然后再确定这种行为是否合法。

如果规划部门的审批，你可以通过行政诉讼的方式解决；如果规划部门的审批行为不，那么根据市城规发字［1998］第225号文《市生活居住建筑间距暂行规定》第四章第十三条第二款的规定，被遮挡的现状居民住房，以居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。

在建设单位得到合法审批的前提条件下，根据以上规定，你可以向建设单位要求的补偿。

但目前规定的补偿额与受影响的居民要求差距非常大，往往导致纠纷无法解决。

读者疑问：

分期建设的小区入住时就不用绿化吗？

2001年12月底，我们搬进了新居。

据开发商讲，该小区共有五期工程，我们购买的房子是二期工程。

令我们始料不及的是现在二期工程的居住环境非常差，周围到处是土堆和被遗弃的施工材料，根本见不到楼书中描绘的绿地，春天已经到来，可开发商没有准备绿化的迹象。

我们该怎么办？

律师答疑：

如果在您的购房合同中对小区（或二期工程）绿化工程完成的时间有特别约定的话，那么很明显，出卖人已经违约，您可依据合同追究其违约责任。

如果合同中对该项容没有特别约定，根据《市城市绿化条例》，出卖人也有责任在法定的期间完成相应的绿化工作。

《市城市绿化条例》第十三条规定，新建居住区的绿化用地不低于30％，并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地。

第十八条规定，绿化工程应当和建设工程的主体工程同时规划、同时设计，按批准的设计方案进行建设，完成绿化的时间不得迟于主体工程投入使用后的第二个年度绿化季节。

边建设边交付使用的居住区、居住小区，已使用的楼房周围的绿化，也应当在第二个年度绿化季节完成。

建设工程竣工后，施工单位必须按有关规定拆除绿化用地围的临时设施，清理干净场地，为绿化创造条件。

对违反上述规定的，由城市绿化管理部门对责任单位处以罚款。

读者疑问：

我购买了一套西三环附近的商品房，是十八层，可以看到紫竹院公园，环境优美，价格高出常规楼盘一倍。

但我入住一年后，开发商又在小区空地新建了一栋楼，将我观看紫竹院公园的视线几乎全部遮挡，原来视野开阔，一览无余，现在只能从缝隙中看紫竹院公园。

我义愤填膺，但又阻止不了开发商，我与开发商在补充协议中约定了我的楼前不能新建楼房，不能影响观景，但没有约定违约后怎么处理，开发商如何承担违约责任。

请问我该怎么办？

律师答疑：

因为你签订了补充协议，约定开发商再建新楼不得影响景观，开发商的行为违反了合同。

合同签订后，开发商应该按照合同的约定全面履行自己的义务，其中就包括按照合同约定的对你所购房屋景观不得产生影响。

本案中开发商新建楼房遮挡你观景实际上就是没有履行自己的合同义务，开发商应当承担相应的违约责任。

如果新建楼房未通过规划，属于建设，你可以到规划行政主管部门举报，要求行政主管部门责令其停工或拆除，但是，如果新建楼房通过了合法的审批手续，你是无法要求行政主管部门责令其拆除的，只能要求开发商给予相应的经济补偿。

目前司法实践当中对合同没有明确约定补偿额的情况下，法院可以动用自由裁量权，但补偿的标准很低，业主肯定不会满意。

针对这种情况，购房者应当要求在合同中注明补偿的标准。

读者疑问：

小区规划围外的建筑遮挡了我的观景视线能向开发商索赔吗？

我在城西某小区买了一套商品房，可以直接看到香山。

但入住后小区外又建了一栋高楼，将我的视线完全遮挡，当初开发商售楼时将此作为卖点，我这套房子比其它的房子价格高出约三分之一，我能向开发商索赔吗？

律师答疑：

在小区规划围之外的规划开发商无法左右，也不能决定。

但景观也是决定楼盘价格很重要的一个因素，开发商在确定楼盘价格时，肯定会考虑到景观对价格的影响，因此开发商将景观好的房子定价都比较高。

如果没有优美的外部景观环境，价格肯定会大打折扣。

但目前我国合同法及其它的法律法规对这种情况尚没有相应处理办法，如果合同中没有特殊约定，购房人不能追究开发商的违约责任或侵权责任。

如果购房人想保护自己的权益，只能在购房前通过特别约定的方式，如在合同中约定楼盘规划外的景观环境对购房者购买此套房屋有决定性影响，影响幅度占总购房款的百分之几十，如果所购楼盘的外部景观环境发生变化，则购房人有权决定是否退房或要求降低相应的房价款。

但在目前的市场环境下这样的要求几乎不可能被开发商接受。

为防止权益受到影响，购房者应当签订补充条款，对有关问题作特别约定。

如何签订规划、设计变更条款呢？

读者疑问：

我们所购房屋已交付，我们的房屋所有权证书已办理完毕，但最近小区一块绿地被开挖，经询问施工单位说再建一栋十八层的住宅楼，施工单位说开发商有合法的手续，开发商改变了小区规划，规划局已同意增加一栋楼。

当初所有的宣传资料、沙盘等都显示小区的规划与交付时是一致的，而且我们合同中也约定绿化率不小于30%，现在我们该怎么办？

律师答疑：

开发商的这种做法，不仅仅是违约，而且也构成了侵权，涉及到违约与侵权的竞合。

双方在合同中约定了绿化率，现在开发商的行为导致达不到合同约定的绿化率，因此构成违约，从另外一个角度考虑，因为房屋所有权过户之后，开发商即丧失了房屋及其土地的所有权和使用权，购房者已经成为房屋的所有权人和土地的使用权人。

未经购房者同意，任何人不得在全体业主共同使用的土地上进行建设，否则，即构成了侵权。

按照合同法的规定，业主可以选择违约之诉或侵权之诉，以任何一个理由均可。

业主可以选择对自己有利的方式起诉。

如果开发商的确通过合法的手续办理了规划变更手续，那么业主有两种选择：

一是认为规划变更的行为不合法，可以起诉规划局，要求撤销规划，二是要求开发商承担违约责任或侵权责任。

如果开发商未经过合法规划变化手续即开工建设，属于行为，业主可到规划行政主管部门举报，要求其停工，或要求行政主管部门责令其拆除。

律师提醒：

一旦发现小区有规划被变更的迹象，业主一定要尽快跟规划行政主管部门和开发商交涉。

如果规划变更已成既定事实，一般到了诉讼阶段法院司法实践容易倾向于既定事实考虑，认为拆除会造成财产损失，因此业主越晚采取行动对解决问题越不利，甚至有可能出现“赢了官司却无法执行”的局面，因此，建议广大业主，一旦发现小区有规划变更的苗头，一定要立刻向规委反映有关情况，使得开发商无法实施规划变更。

合同法

第一百二十二条　因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

如何区分规划变更和虚假宣传？

读者疑问：

我们小区建成后与开发商最初的承诺不一致，最初承诺小区有会所、邮局，购物中心，小区中心有水景花园，但交房后却什么都没有，后来经业主代表到规划局去查询，规划局说该小区只有一个规划许可证，没有变更过，请问我们这个小区到底是属于规划变更还是虚假宣传？

律师答疑：

规划变更有两种情况：

一种是开发商经过规划行政主管部门的审批，变更了最初报建时的规划，只要在规划查到同一个项目在不同时期有两个《建设工程规划许可证》，且前后容不一致，就说明开发商变更了规划，这种规划我们可以称之为合法的规划变更。

另外一种是开发商未按最初的规划建设，而是擅自变更规划，未经规划行政主管部门的批准，这种情况只要查询规划行政主管部门备案的《建设工程规划许可证》并与小区现状对照，就可确定开发商擅自变更了规划。

我们称这种规划变更是非法的规划变更。

以上两种情况都可以称为规划变更。

还有一种情况开发商并未向规划行政主管部门申请变更，也没有擅自变更规划，而是完全按照规划行政主管部门的批准施工，但开发商在宣传时误导购房人，将规划中没有的项目说成在规划中有，这种情况实际上不属于规划变更，而是虚假宣传，这种“变更”已经构成了欺诈。

作为开发商，在销售房屋时，应当如实告知房屋规划、设计的全部情况，宣传资料及沙盘应与规划一致，否则即构成了欺诈。

针对开发商虚假宣传的情况，购房者在签订合同时，应当仔细审阅规划许可证及其附件、规划局盖章整个小区的规划平面图，并与开发商的承诺、提供的宣传资料、沙盘相对照，看是否有出入，看是否符合自己的要求；另外，购房者最好要求在合同中注明，“小区规划与沙盘、宣传资料完全一致，否则视为出卖人违约，并将沙盘拍照作为证据。

读者疑问：

法律法规对规划变更是怎么规定的？

律师答疑：

开发商在与第一位业主签订买卖合同后，不得擅自变更规划，如需改变规划，需进行公示，征得所有业主同意后才能变更规划，另外，购房人对主管部门批准如有异议，按行政许可法的规定，政府部门批准更改规划前购房人可申请听证。

格式合同也做了相应的规定。

相关法规：

市商品房预售合同

第八条规划变更的约定

出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。

因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。

《关于整顿和规房地产市场秩序的通知》关键容：

房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。

确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。

《市城市房地产转让管理办法》关键容：

房地产开发企业确需变更规划许可证规定容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。

因规划变更给预购人的权益造成损失的，应给予补偿。

《行政许可法》：

行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在开发商知听证权利之日起五日提出听证申请的，行政机关应当在二十日组织听证。

读者疑问：

规划变更的诉讼应该准备哪方面的证据？

如何准备？

律师答疑：

为了避免规划变更方面的纠纷，业主在签订合同时应要求开发商出示该小区的《建设工程规划许可证》及其附件、《建设用地规划许可证》及其附件、出具的经过规划委员会盖章的小区平面规划图、和开发商谈判录音、相关图纸、开发商做的广告、楼书、沙盘资料、行政主管部门获取的批文、回函、资料、答复等。

总体来说，规划变更的证据搜集起来非常困难，而且有时不容易收集到全部的证据。

读者疑问：

对于开发商在规划等方面承诺如何保全证据？

律师答疑：

开发企业或中介服务机构所发布的商品房宣传广告，应当符合《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告容必须真实、合法、科学、准确，广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

如果开发商不同意在合同中明确，那么购房人应妥善收集广告、楼书、样板间、沙盘等材料，做为交房时的参照或出现纠纷诉至法院向法庭提交的证据。

如果房屋交付时与广告、宣传资料不一致或相距甚远，那么买受人可以依据收集的广告、宣传资料要求出卖人承担相应的责任。

样板间、沙盘难于保存，且不能控制在买受人掌握的围，一般在房屋交付时已不存在，做为证据已经灭失。

建议买受人将样板间、沙盘拍照并请公证处现场公证，证明照片与实物相一致，这样，样板间、沙盘在撤掉之后才能做为证据被有效地使用，假如出现纠纷，那么在解决纠纷时买受人这样做才能在诉讼中让自已处在一个有利的地位。

读者疑问：

如何组织规划变更案件的集体诉讼？

律师答疑：

规划变更引发的诉讼，一般会涉及到全体业主，有些涉及到部分业主，因此多是集体诉讼，如何组织业主参加集团诉讼是很多业主关心的问题。

组织集团诉讼大致过程如下：

1、成立集团诉讼组织，确定业主代表；2、业主代表进行集体筹资，筹集诉讼费和其他所需费用；3、通过网络等多种途径寻找代理律师，与律师事务所签订委托代理协议，确定承办律师；4、与律师分析确定共同的诉讼请求，确保诉讼基本条件一致；5、确定参与诉讼人数；6、代理律师与业主共同商讨诉讼所需的证据，并根据各自的优势收集相关证据；7、律师整理相关证据和材料，写诉讼状；8、向法院提起诉讼，该案进入诉讼程序。

承诺赠送花园不兑现能退房吗？

读者疑问：

我买房时就是冲着沙盘上显示和开发商承诺的小区后面50平米公园买的。

但是现在都两年了还不见。

开发商说还在规划中，可是买房时他们说一定有而且售楼的沙盘上也显示有，我可以以这条要求退房吗？

律师答疑：

以规划问题主退房的可能性比较小。

按合同法的规定，解除合同必须是严重违约，导致合同的目的不能实现。

购买房屋的合同目的主要是用于居住或办公使用，只要房屋能居住使用，合同的主要目的即已实现，因此不能据此解除合同。

如果有证据证明开发商有关规划的承诺不兑现，可以要求开发商承担违约责任，比如采取补救措施或承担一定数额的违约金。

读者疑问：

住宅小区车位与户数比例多少合理？

我们的小区刚入住，发现小区没有足够的停车位，300户只提供了60个车位，比例是1：

5，开发商对于车位和住户的比率答复为大概是1：

3，这个比例合理么？

我们认为太少了!

是否可以投诉开发商规划不合理？

律师答疑：

现行的居住小区停车位配套指标是1999年制定的。

根据这一规定，普通住宅及经济适用房在三环路以外（包括旧区改造和零星加建的住宅）地区的，车位设置标准为每千户500个，即1∶0.5；在三环路以、二环路以外地区的，车位设置标准为1∶0.3。

（二）中高档商品住宅按每户1

房屋常见质量问题集锦【二】

【接上篇】个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1至3个车位标准设置，即车位设置标准分别是：

中高档商品住宅楼1∶1，高档公寓1∶1．3。