成本规划与控制费用构成名称及解释.docx
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成本规划与控制费用构成名称及解释
第一部分费用构成名称及解释
序号
名称
各项费用名称的解释
1
土地费用
土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。
在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成
1.1
土地出让金
土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。
即土地的批租价格。
1.2
征用耕地的补偿费用
征用耕地补偿费是指建设征用土地时，因征用耕地而需要支付的补偿费用。
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。
1.2.1
征（土）地管理费
征（土）地管理费是指由用地单位支付的,因征地产生的各项费用和土地管理费的总称。
1.2.2
青苗补偿费
青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。
1.2.3
土地补偿费
是指因征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。
1.2.4
农业人口安置费用
农业人口安置费用指拆迁规定的过度期限内，由被拆迁房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的临时安置补助费。
在过度期限内，拆迁人已向被拆迁人提供周转房的不支付该费用。
1.2.5
地上、下附着物补偿费
指国家建设依法征用土地时由用地单位支付给被征地单位的对地上物损失的补偿数额。
《土地管理法》规定，被征用土地，在拟定征地协议以前已种植的青苗和已有的地上附着物，也应当酌情给予补偿。
但是，在征地方案协商签订以后抢种的青苗、抢建的地上附着物，一律不予补偿。
被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
1.2.6
水利设施维修分摊
按工程的功能或者资产的比例对工程维护养护经费进行划分
1.2.7
耕地复垦基金
指有关企业和个人为履行土地复垦义务，在自行没有条件复垦或者复垦没有达到规定要求时，向当地政府或土地行政主管部门缴纳的进行土地复垦的费用
1.3
城市房屋拆迁补偿安置费
城市房屋拆迁补偿安置费是指城市房屋拆迁是需要支出的费用。
1.3.1
拆迁代办费用
拆迁代办费用主要用于对被拆迁房屋（含附属物）及其所有人、使用人进行调查摸底，拟定拆迁补偿安置方案、动员拆迁、代办草拟或签订拆迁补偿安置协议并组织实施等。
1.3.2
拆迁管理费
各城市房屋拆迁管理部门依照国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，对经批准拆迁的单位或个人实施房屋拆迁管理，并按规定收取拆迁管理费，用于房屋拆迁管理工作。
1.3.3
拆迁安置补偿费
拆迁安置补助费是指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的拆迁安置补助费作为其自行解决住房的补助。
1.3.4
货币安置费用
货币化安置,是指在拆迁住宅房屋中,拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款,由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。
1.3.5
房屋产权补偿及评估费
房屋产权补偿及评估费是执行国家计委、建设部制定的房地产中介服务收费标准服务性收费。
1.3.6
搬迁补助费
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
1.3.7
提前搬迁奖励费
提前搬迁奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。
1.4
附属设施补偿费
补偿费主要作为修复被损坏项目之用。
1.4.1
经济损失补助费
经济损失补助费是由于拆迁导致人们生活等不便造成的经济损失。
1.4.2
电话迁移费
电话迁移费是由于拆迁导致电话迁移所应付的补偿费用。
1.4.3
水电总表等设施的拆迁补偿
水电总表等设施的拆迁补偿是指由于拆迁导致水电总表等设施迁移所应付的补偿费用。
1.5
购买时由买方缴纳的税费
购置时应由购买者缴纳的税费（如契税、交易手续费）。
1.5.1
土地使用税
土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费。
1.5.2
契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
1.5.3
耕地占用税
是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。
2
勘察设计及前期工程费（除规费）
勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
2.1
市场调查及产品策划
市场调查是在市场营销的整个领域中的一个重要元素。
它能识别、定义市场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。
产品策划应该是怎么规划该产品在有限的时间得到最好的利润的具体超做步骤。
2.1.1
可行性研究
可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
2.1.2
前期调研费
工程项目进行前期调研所需费用。
2.1.3
前期策划费
工程项目经行前期策划所需费用。
2.2
规划设计费
工程项目的规划设计所需费用。
2.2.1
规划
建设工程规划综合费是政府的非税收入，纳入同级财政预算，专项用于城市规划工作所需经费，实行“收支两条线”管理，使用重庆市财政局统一印制的收费票据。
2.2.2
工程设计费
工程设计费是指设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用。
2.3
地质勘查费
对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。
2.3.1
工程勘察费
工程勘察费是指勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等收取的费用。
这里指通用工程勘察收费。
2.4
园林景观绿化设计费
在建筑设计或规划设计的过程中，对周围环境要素的整体考虑和设计，包括自然要素和人为要素，使得建筑和自然环境产生呼应关系，提高整体的艺术价值。
2.5
三通一平
土地开发整理建设用地三通一平的规定如下：
三通指的是水通、电通和路通。
即业主要提供施工用水、用电和进出场地的道路。
一平指的是红线范围内的土地平整。
2.6
原有建筑物的拆除
是指纳税人对项目用地范围上建筑物拆除的补偿费用。
2.7
施工图审查费
施工图审查费是指依法取得省建设行政主管部门颁发的《施工图设计文件审查机构认定书》、省价格主管部门确定收费资格的施工图审查机构，受建设单位委托，按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查所收取的费用。
2.8
勘察成果审查费
对勘察成果进行审查所需要缴纳的费用。
2.9
监理费
工程建设监理费的构成是指监理单位在工程项目建设监理活动中所需要的全部成本,加上合理的利润和税金。
3
建安工程费
建安成本是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用，在建设期是均匀投入。
3.1
直接费
直接费由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费组成。
3.1.1
直接工程费
是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人、材、机的费用。
3.1.1.1
人工费
指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资、工资性津贴及属于生产工人开支范围的各项费用。
3.1.1.2
材料费
指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用。
3.1.1.3
机械使用费
指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其他机械费。
3.1.2
措施费
是指为完成工程项目施工，发生与该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。
3.1.2.1
环境保护费
指在正常施工条件下，环保部门按规定向施工单位收取的噪音，扬尘，排污等费用和施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。
3.1.2.2
现场安全文明施工费
指施工现场安全文明施工所需要的各项费用。
包括脚手架挂安全网、铺安全竹笆片、洞口五临边及电梯井护栏费用、电气保护安全照明设施费、消防设施摊销费、施工现场环境美化、现场生活卫生设施、施工出入清洗及污水排放设施、建筑垃圾清理外运等内容。
3.1.2.3
临时设施费
临时设施费，指施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。
3.1.2.4
夜间施工费
指按施工规范、规程要求或施工组织设计要求，为了确保工期和工程质量，因需要夜间施工而发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。
3.1.2.5
二次搬运费
因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费。
3.1.2.6
大型机械设备进出场及安拆费
是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需要的辅助设施的费用。
3.1.2.7
模板及支架费
指施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的制作、安装、拆除、维护、运输费用及模板、支架等周转材料的摊销（或租赁）费用。
3.1.2.8
脚手架费
指施工需要的各种脚手架搭设、加固、拆除、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。
3.1.2.9
已完工程及设备保护费
是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需要费用。
3.1.2.10
排水、降水费
是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水，降水措施所发生的各种费用。
3.1.2.11
垂直运输机械费
指在合理工期内完成单位工程全部项目所需要的垂直运输机械台班费用。
3.1.2.12
冬雨季施工增加费
指在冬雨季施工需增加的设施（如防雨、防寒棚）、劳保用品、防滑、排除雨雪的人工及劳动效率降低等费用（不包括冬季施工的蒸气养护费）。
3.2
间接费
由规费和企业管理费组成。
3.2.1
规费
指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用。
3.2.1.1
工程排污费
是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。
3.2.1.2
定额测定费
是指使用定额对工程进行测定所缴纳的费用。
3.2.1.3
社会保障费
社会保障费是指被保险人参加保险时,根据其投保时所订的保险费率,向保险人交付的费用。
包括养老保险费，失业保险费和医疗保险费。
3.2.1.3.1
养老保险费
是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。
3.2.1.3.2
失业保险费
是指企业按照国家规定标准为职工缴纳失业保险费。
3.2.1.3.3
医疗保险费
是指企业按规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。
3.2.1.4
住房公积金
是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。
3.2.1.5
危险作业意外伤害保险
是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。
3.2.2
企业管理费
企业管理费用是指企业行政管理部门为管理组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费，坏账损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。
3.2.2.1
管理人员工资
是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。
3.2.2.2
办公费
指行政管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。
3.2.2.3
差旅交通费
指职工因公出差，调动工作（包括家属）的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费、工伤人员就医路费，工地转移费以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费，车船使用税。
3.2.2.4
固定资产使用费
指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁。
3.2.2.5
工具用具使用费
指行政管理使用的、不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、摊销和维修费。
3.2.2.6
劳动保险费
指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、6个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费。
3.2.2.7
工会经费
是指企业按职工工资总额计提的工会经费
3.2.2.8
职工教育经费
是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用。
3.2.2.9
财产保险费
是指施工管理用财产、车辆保险。
3.2.2.10
财务费
是指企业为筹集资金而发生的各项费用。
3.2.2.11
税金
是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城乡维护建设税及教育费附加等。
3.2.2.12
其它
指不包括在以上各项之内又应列入管理费用的费用。
3.3
利润
是指施工企业完成所承包工程获得的盈利，即按规定应计入安装工程造价的利润。
我市按不同工程类别实行差别利润率。
3.4
税金
指按国家税法规定应计入工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加
3.4.1
营业税
指为了维护国家税收政策的统一性和严格性，国家规定对国营施工企业承包建筑安装工程或其他工程业务所取得收入征收的一种税。
3.4.2
城市维护建设税
是指为加强城市维护建设、扩大稳定城市维护建设资金来源，特设立征收的一种税。
3.4.3
教育费附加
是指为加快发展地方教育事业、扩大地方教育事业资金的来源，特设立征收的一种地方税。
4
公共配套设施建设费
公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。
4.1
小区居委会
是指小区内建设居民委员会办公室所需的费用。
4.2
小区派出所
是指小区内建设派出所用房所需的费用。
4.3
小区幼儿园
是指小区内建设幼儿园用房所需的费用
4.4
小区消防中心
是指小区内建设消防中心所需的费用。
4.5
小区配电室
是指小区内建设配电室所需的费用。
4.6
小区热力交换站
是指小区内建设热力交换站所需的费用。
4.7
小区停车场
是指小区内停车场建设所需的费用。
4.8
小区公共厕所
是指小区内建设公共厕所所需的费用。
5
基础设施建设费用
基础设施配套建设费是指政府用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分，主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。
其中四源是指：
自来水、煤气、供热和污水处理等。
5.1
小区道路工程费
包括小区道路建设费用。
5.2
小区供气工程费
包括燃气工程安装费用和一户一表费。
5.3
小区供电供水工程费
包括电力工程费用和自来水管网的安装费用。
5.4
小区室外地下网管建设费
是指小区内铺设水管、燃气管道等各项设施的费用。
5.5
小区绿化工程费
包括小区内部建设各项园林绿化设施所需的费用。
5.6
小区通讯工程费
是指小区内铺设电信网络等设施的费用。
5.7
小区人防建设费
人防工程费是指按战备要求而修建，由人防部门统一建档和管理的各类地下工程所需的费用。
5.8
小区环保工程费
是指小区内垃圾站等各项建设费用。
5.9
小区消防建设费
是指小区内建设消防中心所需的费用。
6
管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6.1
监察审计费
政府审计机关或行使政府审计职能的其他机构对建设单位的建设项目资金实施监察审计所收取的费用。
6.2
资质年审费
是指市建设委员会每年对建设单位的资质进行审查，并收取的费用。
6.3
营业执照年审费
是指市建设委员会每年对建设单位的执照进行审查，并收取的费用。
6.4
治安费
是指专门用于社会治安综合治理基层基础工作和群防群治工作，治安联防队员、治安巡逻员的补贴、人员防护用品；制作值勤证件、标志等的费用。
6.5
卫生费
是指用于清扫城市道路的民办保洁队员的工资支出和民办保洁队的保洁工具费用支出的费用。
6.6
行业管理部门培训费
行业管理部分用于人员培训方面的费用。
6.7
城市交通集资费
企事业单位向政府有关部门所缴纳的用于城市交通建设和维护的相关费用。
6.8
报刊费
企业征订的报刊杂志所花费的费用。
6.9
街道管理费
企业所在的街道办事处向企业收取的管理费用。
6.10
教育基金
专门征收的用于教育事业的一种特别目的的基金。
6.11
计划生育管理费
计划外生育费是一项为控制人口过快增长,对计划外生育夫妻征收的补偿性资金,必须全部用于计划生育事业。
6.12
社会统筹
社会统筹医疗基金是指用人单位为职工缴纳的医疗保险费中，扣除个人帐户后的其余部分。
社会统筹医疗基金属于全体参保人员，由社会保险机构集中管理，统一调剂使用。
社会统筹医疗保险基金实行专项储存、专款专用、任何单位和个人不得挪用。
6.13
管理人员工资
指管理人员的基本工资和各种工资性津贴以及辅助工资。
不包括由材料采购及保管费、职工福利基金、工会经费及营业外开支人员的工资。
6.14
差旅费
指房地产企业职工因公出差，调动工作（包括家属）的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费、工伤人员就医路费以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费，车船使用税。
6.15
办公费
指房地产企业行政管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等费用。
6.16
劳动保险费
是国家强制性地要求用人单位为劳动者提供各种社会保险所应支付的非工资成本的费用。
通过缴纳劳动保险费，用人单位将其承担的社会保险责任转移给国家。
6.17
养老保险费
是国家强制性地要求用人单位为劳动者提供各种社会保险所应支付的非工资成本的费用。
通过缴纳养老保险费，用人单位将其承担的社会保险责任转移给国家。
6.18
职工教育费
职工教育经费是指企业按工资总额的一定比例提取用于职工教育事业的一项费用，是企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用。
7
财务费用
开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括经营期间利息支出、金融机构手续费及其他筹资费用。
8
销售费用
指开发产品在销售前的改装、修复费，开发产品销售过程中发生的广告宣传费、代销手续费、产品维护费等。
8.1
销售人员工资
包含销售部门职工基本工资及加班费等。
8.2
销售人员福利费
每月按销售部门职工工资一定比例计提的职工福利费
8.3
工会及教育经费
按照销售部门职工工资一定标准计提的工会经费和职工教育经费。
8.4
办公费用
包括销销部门购买和使用的各种办公用品，及办公用具的修理费等。
8.5
业务招待费
销售部门对外招待发生的费用。
8.6
车辆使用费
销售部门使用车辆发生的油料、路桥等费。
8.7
广告费
销售部门对外宣传所产生的广告费用。
8.8
业务宣传费
包含促销费（包促销赠品费）、宣传品费（指业务宣传品的制作费用和购买宣传品的费用）以及业务宣传活动中发生的其他费用。
8.9
策划代理费
销售代理商业务提成及支付给其他中介机构和个人的手续费。
8.10
合同备案费
指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费等。
8.11
其它
以上费用中未包括的费用。
9
销售税费
是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（此时作为卖方）缴纳的税费。
9.1
签订预售合同时需缴纳的税费
包括印花税、公证费、律师费。
9.1.1
印花税
以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。
9.2
签订购房合同时需缴纳的税费
包括契税、维修基金、物业管理费、营业税、土地增值税、所得税、印花税。
9.2.1
营业税
是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
9.2.2
城市维护建设税
是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。
9.2.3
教育费附加
是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。
9.2.4
房产税
是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。
9.2.5
房地产交易手续费
是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
9.3
在申办产权证过程中需缴纳的税费
包括房屋产权登记费、土地使用权登记费、房屋所有权证、房屋所有权证印花税、国有土地所有证。
9.3.1
房屋所有权登记费
对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。
住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。
10
规费
规费是经法律法规授权由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的证书费、执照费、登记费等。
10.1
规划费用
房地产项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
10.1.1
城市建设配套费
城市建设配套费用于城市基础设施和教育基础设施配套建设，包括：
城市主干道及其附属的桥涵、城市立交、隧道、消火栓、路灯、绿化、环卫设施、公交停车港等基础设施建设和中小学危房改造、“普九”义务教育基础设施配套建设。
10.1.2
规划许可执照费
城市建设配套费用于城市基础设施和教育基础设施配套建设，包括：
城市主干道及其附属的桥涵、城市立交、隧道、消火栓、路灯、绿化、环卫设施、公交停车港等基础设施建设和中小学危房改造、“普九”义务教育基础设施配套建设。
10.1.3
规划管理费
是指在规划管理过程中收取的费用。
10.1.4
建委系统收费
是指建设委员会在工程建设过程中收取的各项费用。
10.2
建设工程质量监督费
是指工程在建设过程中进行质量监督所收取的费用。
10.2.1
建设工程交易所服务费
是指工程在建设过程中进行交易等服务所
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