江苏省无锡市房地产市场分析.docx

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江苏省无锡市房地产市场分析

目录

一、无锡都市概览

1、地理位置

2、区位人口

3、经济运行

4、交通情形

二、土地市场成交情形

1、近年来全市经营性用地成交

2、2003-2020各区商品住宅用地成交统计

3、2020年1-5月份经营性用地市场交易情形

三、房地产市场交易情形

四、区域前景推测

1、惠山板块

2、滨湖板块

3、 南长板块

4、崇安新城

5、蠡湖新城

五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力推测

一、无锡都市概览

1、地理位置

无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。

位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。

东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。

2、区位人口

无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。

2020据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。

年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。

其中市区人口约270万左右。

人均期望寿命77.12岁。

附：

无锡市各辖区人口以及辖区面积

3、经济运行

无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。

按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为周密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。

今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。

一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一样预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。

城乡居民收入连续保持稳固的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。

2020年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。

其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入出现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。

4、交通情形

无锡是华东地区要紧的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。

公路：

沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓。

312、104国道穿过无锡。

沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。

无锡已成为全国54个公路运输中心之一。

铁路：

无锡铁路站现为华东唯独客货特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。

正在建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路将为无锡交通提供更为便利的条件。

港口：

无锡依靠长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条要紧航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。

无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。

航空：

无锡机场于2020年9月通过国家口岸验收，正式成为一类航空口岸，目前已开通至北京、深圳、广州等都市的国内航线，香港、澳门、大阪航线，正在积极争取开通日本东京、韩国、新加坡等航线。

无锡机场差不多列入民航总局〝十一五〞进展规划和国家发改委编制的«长江三角洲地区区域规划»，现正在建设的苏南国际机场也已落户于无锡硕放机场旁，估量在苏南国际机场建成后，无锡机场将和上海浦东国际机场一样，跻身枢纽型干线机场之列。

二、土地市场成交情形

1、近年来全市经营性用地成交

从2003年到2020年，无锡市区总计成交经营性用地3679.9万平方米，成交总价达到700多亿元。

从下表也能够看出：

2004与2006年无锡市经营性用地成交最多，分别占总数的22.93%和27%。

就成交总价来看，2006年的成交款达到168亿元，占总量的23.69%。

2、2003-008各区商品住宅用地成交统计

近几年来，无锡市商品住宅用地市场进展较为迅速。

据本网资料库数据统计显示，2003-2020年，无锡市商品住宅用地〔含商住〕总计成交2856.51万平米，成交金额近600亿元，分别占总交量的77.62%和83.56%。

可见，住宅用地是无锡市土地交易市场最要的组成部分。

附：

2003-2020年无锡市区商品住宅用地交易情形

3、2020年1-5月份经营性用地市场交易情形

加上去年第六批国有建设用地使用权挂牌出让的三幅地块，今年1-5月份，无锡市区总计成交经营性用地24宗，总面积约1349.5亩，总成交价近32.6亿元。

今年推出的地块均以净地的方式成交，除国际科技园净慧东道东侧的一幅地块以高出底价500万元的价格成交以外，其余均以底价成交，该地块面积约75亩，规划用途为商办混合，被无锡软件产业进展以20290万元获得。

值得关注的是，今年无锡推出的经营性用地以商业居多，其中纯商业用地共7宗，但面积都相对较小，除惠山区玉祁镇唐平湖地区一宗地块面积为55.65亩以外，其余均不超过35亩。

其他地块除一宗纯住宅用地以外，均不同程度的含有商业用途。

可见，在以后的几年里，无锡市将大力进展商业。

附：

2020年1-5月份无锡市经营性用地交易情形

土地位置

面积〔亩〕

土地用途

成交价

万元

竞得单位

崇安区桐桥路与广益路交叉口西北

11.78

商业、物流

2670

无锡汇华医药

崇安区广南路与广益路交叉口东北

28.02

商业、睦邻中心

4710

无锡市广益建设进展

滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内

30.3

商业

2370

无锡十八湾生态旅行休闲进展有限责任公司

滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内

23.5

商业

1700

无锡十八湾生态旅行休闲进展有限责任公司

锡山区，东至新312国道

11.58

商业

850

无锡宝尊汽车销售服务

广瑞路与广益路交叉口东南侧

13.38

商业、商务办公

3464

无锡市崇安区资产治理中心

国际科技园新安花苑安置区二期

22.8

商业

2760

无锡新安富民物业股份合作社

国际科技园KJY-XA-A-16号地块

46.27

居住

8020

无锡新安富民物业股份合作社

国际科技园净慧东道东侧

74.88

商办混合

20290

无锡软件产业进展

新区锡士路东侧、锡新二路南侧

13.53

商业

1015

上海国信汽车销售

新区锡士路东侧、锡新二路南侧

12.8

商业

962

无锡市新洲丰田汽车销售服务

新区城南路东侧、高浪路匝道北侧

99.036

商业、研发办公

11750

江苏无锡国家粮食储备库

惠山区服务外包南部集聚区

68.15

商业、科研研发

5452

无锡市隆泰置业

惠山区源生路西侧、政和大道北侧

23.75

商业、商务办公

2490

无锡惠山新城置业进展

健康路与后西溪路交叉口东南侧

25.15

综合

41497

恒隆〔江苏〕

民丰路与校园路交叉口的西北角

30.28

商办文化设施

6100

无锡市北塘区益民投资进展

惠山区玉祁镇唐平湖地区

55.65

商业

3650

上海龙泽实业

国际科技园TKY-YF-B-15号

53.52

商业金融

12925

无锡新区经济进展集团总公司

国际科技园TKY-HB-C-08号

97.27

旅社业

7873

无锡新区经济进展集团总公司

国际科技园规划道路以东

30.9

商业金融

7466

无锡太湖国际科技园投资开发

新区叙丰里小区东侧

153.02

商住、商办

55703

江苏苏南万科房地产

红星路与健康路交叉口西北侧。

35.93

综合

4156

无锡盛联房产开发

滨湖区观山路南侧、蠡河路西侧

203.32

商住

62200

无锡市太湖新城建设投资治理

滨湖区瑞景道西侧、观山路南侧

184.7

商住

55890

无锡市太湖新城建设投资治理

三、房地产市场交易情形

今年1-5月商品房成交量达247.9万平方米，已接近去年全年成交量的七成！

其中5月份市区商品房成交6209套，平均每天卖房200余套！

而在此之前，锡城单月最高成交记录是2007年10月的65.45万平方米，5737套。

无锡楼市单月最高成交记录再次被刷新。

从上表能够看出，今年1-5月份，除2月份由于新年以及天数少等因素阻碍，导致成交套数略有下降以外，无锡楼市总体出现出稳步上升的趋势。

从3000余套上升为6000多。

从成交均价来看，浮动较小，差不多在5700元/平米左右徘徊，值得注意的是，4、5月份相对均价较低，成交量却明显高于其他月份。

可见，无锡楼市刚性需求差不多被撬动，在通过一段时刻的观望后，购房开始重新提上无锡百姓的日程。

今年1-5月份，无锡楼市回暖趋势明显，但具体区域的表现却有不同，例如最好的滨湖区，总计成交商品房5779套，成交面积超过71万平米。

位居七区之首。

它和惠山区的交易量之和分别占总数的46.38%和49.75%。

滨湖区有魅力万科城和太湖国际社区两大楼盘的支撑，月销售量一度攀上267套和183套的高峰，近期开盘的魅力万科城情形洋房II更是单日备案达到16套。

同为滨湖区的尚锦城、蠡湖公馆、万科金域蓝湾等表现也相当不错。

这些都为滨湖区成交量领衔七区之首奠定了基础。

四、区域前景推测

1、惠山板块

惠山板块源于惠山隧道的开通，而惠山隧道的贯穿，不仅大大缩短了无锡的南北距离，也带动着周边地产的升温。

近两年无锡商品房市场消化量急剧放大，惠山区的表现尤为突出，小高层、联排别墅、精装修等多样的房型供应，良好的周边环境，促其一手楼的成交量名列全市商品房成交总量前茅。

而房屋销售量的增加，那么得益于惠山新城板块的崛起。

以后几年中，惠山区的进展将进入一个更好的时期。

随着华美达酒店、金融广场、天力广场、汽车文化村、绿地情形洋房、奥林匹克花园等地产的相继开幕以及周围基础设施和配套设备的完善，惠山新城的板块庞大的潜力将被进一步挖掘。

2、滨湖板块

08年，在金融风暴的席卷中，滨湖板块仍独占月楼市成交量的鳌头，这其中河埒区域的楼盘功不可没。

河埒地区以后进展前景无量差不多成为锡城投资者公认的预知。

而近年来锡城交通的高速、密集建设是不可忽视的重要因素。

专门是08年9月28日开通的快速内环，让城区新兴商业圈的形成成为可能。

青祁隧道及青祁高架的投用实现了河埒地区与其他区域之间互通，促进了河埒区域各行各业专门是房地产业的进展。

发达的交通网络让青祁段内环沿线楼盘——万达广场、蠡湖壹号、阳光嘉园等成为锡城炙手可热的新盘，其以后升值空间的宽敞性甚至不逊于都市中心区的楼盘。

3、 南长板块

南长板块作为市郊区域，在商业、住宅、生活配套等各方面的进展都较为成熟，而且金城高架的建成使用带动了区域商贸业和房地产业的进展，古韵坊、清扬御庭、清扬康臣等差不多上颇受市民关注的新兴楼盘。

内环高架让生活在清扬板块的居民体验到的不仅是出行的方便，越来越浓厚的现代气息亦在车水马龙的繁忙中彰显出来。

不可否认，快速内环辐射区域间的互动，将给清扬板块带来无限的商机。

4、崇安新城

在无锡几大新城的规划中，崇安新城是离核心区距离最近的。

当前，崇安把进展眼光投向4.68平方公里的崇安新城广益片区，总体目标是在3～6年在广益建成200万平方米的市场群和200万平方米的住宅区。

在«2020～2020年无锡都市建设行动»纲要中，更是提出要实施进展多核都市进展规划，将崇安新城打造成无锡城东购物休闲娱乐中心。

〝形成产业高度集合、居住高度集中、项目高度集约、具有鲜亮区域特色和较强竞争力的现代