最新版福州市城市规划管理技术规定.docx
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最新版福州市城市规划管理技术规定
福州市城市规划管理技术规定
福州市城乡规划局编制
福州市人民政府批准
二○一六年五月
福州市城市规划管理技术规定
福州市城乡规划局编制
福州市人民政府批准
二○一六年五月
编制说明
根据《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《福州市城乡规划条例》、《福建省城市规划管理技术规定》，福州市城乡规划局组织编制了《福州市城市规划管理技术规定》。
本规定力求从全市层面梳理、规范规划审批管理中的技术性要求，为我市城市规划管理提供重要的技术支撑。
本规定在遵循国家、省、市有关法律法规、标准规范基础上，针对福州市实情和城市建设发展需求，结合各市县实施城市规划管理实践和提出的建议，同时借鉴了其他省市相关成果编制而成。
在实施过程中,各有关单位如发现需要修改和补充之处，请将意见和有关资料寄往福州市城乡规划局城乡规划处、福州市规划设计研究院，以便修订时参考。
（地址：
福州市城乡规划局城乡规划处，福州市群众东路97号，邮政编码：
350004
福州市规划设计研究院，福州市高新科技园区高新大道1号，
邮政编码：
350108）。
第一章总则
第一条为加强福州市城市规划管理和实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《福建省城市规划管理技术规定》、《福州市城乡规划条例》及相关文件，结合福州市实际情况，制定本规定。
第二条本规定的适用范围为福州市城市规划区范围，凡从事与城市规划有关的建设和管理活动，应遵守本规定。
村民建房等按城乡规划管理有关规定执行。
本规定由市规划行政主管部门负责组织实施。
福州市城市规划区范围以外的市属各县（市）的城市规划管理应参照本规定执行。
涉及消防、人防、绿化、抗震、防雷、环保、水利、环境卫生、交通、电力、水务、燃气、风景名胜、文物保护、国家安全、温泉等方面的专项内容还应符合国家有关技术规范。
第三条规划管理应当以建设滨海滨江现代化国际大都市为目的，保护福州历史文化名城风貌和“海、江、湖、山、城”的自然生态格局，体现低碳环保、资源节约、环境友好、综合防灾的总体要求，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公众利益的作用，创造特色鲜明的城市空间形态，改善人居环境，实现经济社会健康可持续发展。
第二章
城市土地使用
第一节城市用地分类、适建范围和
建筑容量控制指标
第四条城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类，应符合《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137的规定。
建设用地的使用可遵循兼容性原则。
控制性详细规划已明确兼容性范围的，按控制性详细规划执行；控制性详细规划未明确兼容性范围的，根据附表一的规定确定其兼容性范围。
凡需增加附表一中未列入兼容用地性质的视为控制性详细规划调整，由市城乡规划行政主管部门按相关程序组织规划论证后核定兼容范围。
建设用地范围内不需要单独占地的，在规划设计条件中应按照控制性详细规划要求明确具体规模及位置。
第五条城市规划建设用地范围内新建、改建、扩建的建设项目，住宅、办公、旅馆和商业等项目用地的建筑容量控制指标应按照表1执行。
对未列入表中的文化、教育、体育、医疗卫生、城市交通、安全设施、市政公用设施等公益性项目用地的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。
中小学项目建筑容量控制指标按照表2执行。
工业建设项目建筑容量应按照《福建省工业项目建设用地容积率指标》规定执行，工业项目所需办公及服务设施建筑面积不得超过总建筑面积的15%。
物流仓储建设项目建筑容量按表3执行。
有下列情形之一，应编制修建性详细规划或城市设计，确定地块控制指标：
1、城市历史文化街区、历史文化风貌区、历史建筑群、历史文化名镇名村等特殊地区；
2、滨海、滨江、环山等城市重要地段、节点的建设项目；
3、用地面积超过5hm2的建设用地；
4、建筑面积10万m2以上的综合体建设项目。
表1住宅、办公、旅馆、商业建筑容量控制指标表
用地面积
建筑指标
10000m2以下
10000m2～20000m2
20000m2～50000m2
FAR
D（%）
FAR
D（%）
FAR
D（%）
住宅建筑
4～6层
32
30
30
7～9层
30
28
28
10～18层
23
22
20
19层以上
20
20
18
办公建筑、
旅馆建筑
24m以下
45
45
42
24m～50m
40
40
38
50m以上
35
35
35
商业建筑
24m以下
55
55
50
24m～50m
50
50
45
50m以上
40
40
40
注：
1、表中“FAR”指容积率（上限）,“D”指建筑密度（上限）。
2、表中住宅建筑层数为住宅平均层数，住宅平均层数为住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。
住宅层高不得低于；安置房、保障性住房的层数不宜超过28层。
住宅应控制在四层及以上，其中第二层建筑面积应达第一层建筑面积的85%以上、第三层建筑面积应达第一层建筑面积的75%以上，第四层建筑面积应达第一层建筑面积的25%以上。
3、表中指标适用于单一类型的建设用地。
对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。
4、最小单独建设地块面积执行第七条规定。
表2中小学项目建筑容量控制指标
教育建筑
FAR
D（%）
小学
20～35
中学、中职
20～35
表3物流仓储建设项目建筑容量控制指标
分类
容积率
建筑系数
一般仓库
FAR≥
D≥40%
物流仓库
FAR≥
D≥50%
注：
1、物流仓储项目所需办公及生产服务设施用地面积（一般按建筑基底面积计算）不得超
过物流仓储项目总用地面积的7%。
2、危险品物流仓储项目建筑容量按国家专业规定执行。
第六条为加快新区建设、有效推动老城疏解，鼓励鼓楼区和台江区的优质医院、中小学教育设施在新区联合办院、办学，现有院区、校区不得增加病床数和班级数。
鼓励二环路以内危旧住宅小区在符合规划及技术规范、不增加住宅套数（住户数）的前提下实施自行改造，总建筑面积可以适当增加，增加量控制在原规模的30%以内。
旧城区的零星危房改造若受条件限制，最低日照间距可按大寒日内部1小时、外部1小时或不恶化进行控制，在住宅套数（住户数）不增加的前提下，改造后的总建筑面积可以适当增加，但原则上不超过原建筑面积的15%。
三环内工业园区在符合规划、产业门类、环保及安全的前提下允许增加工业产能项目的改扩建。
第七条最小建设用地面积应符合表4的规定。
建设用地不满足表4规定，但有下列情形之一，且不妨碍城市规划实施的，满足相关退距要求的，应编制建筑设计方案以及日照影响分析、交通影响评价，并按程序报批后方可建设：
1、邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
2、因城市规划街区划分、公用设施等限制，确实无法调整、合并的；
3、城市历史文化街区、历史文化风貌区、历史建筑群、历史文化名镇名村等特殊地区已编制修建性详细规划的，按规划要求实施；
4、滨海、滨江、环山的城市界面，城市重要地段、节点和主要街道，根据控制性详细规划或修建性详细规划或城市景观建设有特殊要求的建设项目。
表4建设用地面积下限指标表
建设项目类型及建筑高度
最小建设用地面积（m2）
住宅建筑
低层
1000
多层
1500
中高层
2000
高层
3000
公共建筑
（社区服务中心、开闭所、公厕、清洁楼、中低压燃气高压站等除外）
H≤24m
3000
24m＜H≤50m
4000
H＞50m
5000
注：
最小建设用地中住宅建筑应满足相邻地块日照间距要求。
第二节公共服务设施配置
第八条城市规划建设应按控制性详细规划及有关专项规划的要求及标准配置行政办公、文化、教育科研、体育、医疗卫生、社会福利等公共管理与公共服务设施，以及交通设施、公用设施及环境设施等。
第九条居住社区公共服务设施按街道——社区两级配置。
制定和实施新建居住社区规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划相关标准规范规定，同步安排教育、医疗卫生、文化娱乐、体育、商业服务、金融邮电、市政公用、社会福利与保障、行政管理与社区服务等公共服务设施。
严格控制社区人口规模与建设规模，公共设施项目配置标准分级别按表5、表6、表7、表8执行。
表5（8～12万人）街道级公共服务设施配置项目指标表
类别
项目
配置数量
每处设置规模
设置建议
用地面积（m2）
建筑面积（m2）
医疗卫生设施
社区卫生
服务中心
1座
—
2000
社区卫生服务中心宜为相对独立的建筑，以避免或减少交叉感染，如设在其他建筑内，应为相对独立区域的底层，或带有底层的连续楼层。
文化
娱乐
设施
综合文化
活动中心
1座
—
4000～8000
其中应配置老年活动中心、青少年活动中心、图书馆等。
宜与商业设施、教育设施、体育设施、公共绿地等共同形成街道公共活动中心。
文化广场
1～2处
2000～4000
—
结合文化活动中心、公共绿地设置。
体育
设施
社区
居民健身
活动中心
1座
10000
8000
可与运动场或公园绿地联合设置。
新建居住区和社区要按相关标准规范配套群众健身相关设施，按室内人均建筑面积不低于或室外人均用地不低于执行，并与住宅区主体工程同步设计。
公共绿地内的体育设施以及向社区开放的学校体育用地不计入本用地指标。
运动场
1处
15000
1500
单独设置。
可作为避难疏散场地。
教育
设施
小学
24班
按每千人70座计，每班容纳45座
20500
8700
城市普通中小学网点布局应符合下列原则：
①学生能就近走读入学；
②学校应具有良好的规模效益和社会效益；
③特殊情况特殊处理。
学校服务半径要根据学校规模、交通及学生住宿条件、方便学生就学等原则确定。
中小学生不应跨越铁路干线、高速公路及车流量大、无立交设施的城市主干道上学。
30班
25000
10100
36班
29200
12200
48班
38900
16200
初中
24班
按每千人40座计，每班容纳50座
25200
12000
30班
30000
15000
36班
36000
18000
48班
48000
24000
高中
24班
按每千人19座计，每班容纳50座
30000
12000
30班
37500
15000
36班
39600
18000
48班
52800
24000
社会福利与保障设施
居家养老服务中心
1处
—
600
宜与街道综合服务中心合设，主要承担居家养老服务功能。
居家养老服务中心可附设老年食堂、护理关怀服务站（室）等。
配套活动室、保健室、紧急援助、法律援助、专业服务等。
行政管理与社区服务
街道办事处
1处
—
1500～2500
街道办事处的办公用房，宜与街道综合服务中心组合设置。
街道综合服务中心
1处
—
1500～2000
宜与街道办事处组合设置。
派出所
1处
1500～2000
2000～2500
独立占地。
具体结合公安系统内部的基层设施建设的相关规划进行选址。
与交警警务用房合设时，指标宜取上限值。
市场、工商管理所、税务所等
1个
—
300
宜与街道办事处联合设置，组成综合楼。
公用
设施
垃圾收集站
服务半径不宜超过
—
≮80m2
垃圾收集站（清洁楼）与相邻建筑的间隔不应小于8m。
提倡集约建设“四合一”环卫设施，含清洁楼（垃圾收集站）、公厕、道班房和环卫停车场，分为普通式和压缩式两种。
普通式清洁楼服务半径500～800m，压缩式清洁楼服务半径1000～1200m。
鼓励设置压缩式清洁楼。
提倡将附属式再生资源中转站与清洁楼组合设置。
避灾点
2～3处
—
—
容量不小于200人/处
商业
设施
社区
商业中心
商圈半径≤3km，服务人口8～10万人
—
≤5万m2
宜以独立的集中设置为主。
应设置在交通便利、人流相对集中的区域，可结合轨道交通枢纽、沿居住区的主要道路布局和设施，与住宅的间距不小于50m。
社区商业中心应满足日常综合需求，提供个性化消费和多元化服务，百货店、大型综合超市（含生鲜超市）、便利店、药店、图书音像店、餐饮店、美容美发店、洗衣店、沐浴、再生资源回收、家庭服务、照相馆、专卖店、专业店、旅馆、医疗保健、房屋租赁等中介服务、宠物服务、文化娱乐等。
注：
1、若社区辖区内设有社区卫生服务中心的，可不设置社区卫生服务站。
2、结合城市空间布局的要求，可将文化娱乐设施和体育设施、医疗卫生设施和社会福利保障设施结合设置形成综合体建筑。
3、老年人服务中心只提供居家养老的相关服务，其他集中社会化养老设施由市、区两级政府统筹安排。
4、街道辖区内设有市、区级文体设施的，可替代街道级别的文体设施。
5、商业设施应依据市场需求预留店面。
以销售生鲜食品等当地居民日常生活所需商品为主的集贸市场（或生鲜超市），按省经贸委《2008年推进城乡集贸市场升级改造实施方案》的标准，要求如下：
集贸市场规范化改造：
改造后的市场营业面积，市、县城区不小于1000m2，乡镇所在地不小于600m2，功能和设施符合集贸市场改造要求；
集贸市场超市化改造：
改造后超市经营面积不小于1000m2，生鲜食品经营面积比例不低于50%，功能和设施符合“农改超”标准和规范要求。
6、其他营利性设施依据市场需求配置。
7、其他公用设施按相关专项规划的规定进行配置。
表6（3～5万人）街道级公共服务设施配置项目指标表
类别
项目
配置数量
每处设置规模
设置建议
用地面积（m2）
建筑面积（m2）
医疗
卫生
设施
社区卫生
服务中心
1座
—
1400
社区卫生服务中心宜为相对独立的建筑，以避免或减少交叉感染，如设在其他建筑内，应为相对独立区域的底层，或带有底层的连续楼层。
文化
娱乐
设施
综合文化
活动中心
1座
—
2000～5000
其中应配置老年活动中心、青少年活动中心、图书阅览室。
宜与商业设施、教育设施、体育设施、公共绿地等共同形成街道公共活动中心。
文化广场
1处
2000～3000
—
结合文化活动中心、公共绿地设置。
体育
设施
社区居民
健身活动
中心
1座
6000
4500
可与运动场或公园绿地联合设置。
公共绿地内的体育设施以及向社区开放的学校体育用地不计入本用地指标。
新建居住区和社区要按相关标准规范配套群众健身相关设施，按室内人均建筑面积不低于或室外人均用地不低于执行，并与住宅区主体工程同步设计。
运动场
1处
10000～15000
—
可与辖区内的中学联合设置，可作为避难疏散场地。
教育
设施
小学
24班
按每千人70座计，每班容纳45座
20500
8700
城市普通中小学网点布局应符合下列原则：
①学生能就近走读入学；
②学校应具有良好的规模效益和社会效益；
③特殊情况特殊处理。
学校服务半径要根据学校规模、交通及学生住宿条件、方便学生就学等原则确定。
中小学生不应跨越铁路干线、高速公路及车流量大、无立交设施的城市主干道上学。
30班
25000
10100
36班
29200
12200
48班
38900
16200
初中
24班
按每千人40座计，每班容纳50座
25200
12000
30班
30000
15000
36班
36000
18000
48班
48000
24000
高中
24班
按每千人19座计，每班容纳50座
30000
12000
30班
37500
15000
36班
39600
18000
48班
52800
24000
社会
福利与保障
设施
居家养老
服务中心
1处
—
300
宜与街道综合服务中心合设，主要承担居家养老服务功能。
居家养老服务中心可附设老年食堂、护理关怀服务站（室）等。
配套活动室、保健室、紧急援助、法律援助、专业服务等。
行政
管理与社区
服务
街道
办事处
1处
—
2000～3000
街道办事处的办公用房。
派出所
1处
1000～1500
800～1000
独立占地。
具体结合公安系统内部的基层设施建设的相关规划进行选址。
与交警警务用房合设时，指标宜取上限值。
市场、工商管理所、税务所等
1个
—
200
宜与街道办事处联合设置，组成综合楼。
公用
设施
垃圾收集站
服务半径不宜超过
—
≮80m2
清洁楼（垃圾收集站）与相邻建筑的间隔不应小于8m。
提倡集约建设“四合一”环卫设施，含清洁楼（垃圾收集站）、公厕、道班房和环卫停车场，分为普通式和压缩式两种。
普通式清洁楼服务半径500～800m，压缩式清洁楼服务半径1000～1200m。
鼓励设置压缩式清洁楼。
提倡将附属式再生资源中转站与清洁楼组合设置。
避灾点
2～3处
—
—
容量不小于200人/处
商业
设施
居住区商业
商圈半径≤，服务人口3～5万人
—
≤2万m2
宜以独立的集中设置为主。
其建设应以生活宜居为原则，选址和经营应便利社区居民的消费，且不应干扰居民生活。
居住区商业应满足日常生活必要的商品及便利服务，含菜市场（或城乡集贸市场、生鲜超市）、超市、报刊亭、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、再生资源回收、家庭服务、冲印店、便利店、药店、图书音像店、家庭服务、照相馆、洗浴、休闲、文化娱乐、医疗保健、房屋租赁等中介服务。
注：
1、若社区辖区内设有社区卫生服务中心的，可不设置社区卫生服务站。
2、结合城市空间布局的要求，可将文化娱乐设施和体育设施、医疗卫生设施和社会福利保障设施结合形成综合体建筑。
3、街道级别的社会福利与保障设施只提供居家养老的相关服务，其他养老设施由市、区（县）两级政府统筹安排。
4、街道辖区内设有市、区（县）两级文体设施的，可考虑不设置街道级别的文体设施。
5、商业设施应依据市场需求预留店面。
以销售生鲜食品等当地居民日常生活所需商品为主的集贸市场（或生鲜超市），按省经贸委《2008年推进城乡集贸市场升级改造实施方案》的标准，要求如下：
集贸市场规范化改造：
改造后的市场营业面积，市、县城区不小于1000m2，乡镇所在地不小于600m2，功能和设施符合集贸市场改造要求；集贸市场超市化改造：
改造后超市经营面积不小于1000m2，生鲜食品经营面积比例不低于50%，功能和设施符合“农改超”标准和规范要求。
6、其他营利性设施依据市场需求配置。
7、其他公用设施按相关专项规划的规定进行配置。
表7（～万人）社区级公共服务设施配置项目指标表
类别
项目
配置数量
一般规模
设置建议
用地面积（m2）
建筑面积（m2）
社区综合
服务基础
设施
社区工作用房
（包括服务厅、调解室、计生服务室、捐赠物资存放室、警务室、社会工作者室及社区办公室等用房）
1
—
500～700
新建社区综合服务基础设施的选址应符合社区规划要求，并满足位置适中，交通便利，地质条件好，供电、排水、通信等市政条件较好，方便居民、便于利用其他公共服务设施等条件。
与其他建筑合建时，宜设置在建筑低层部分，并有独立出入口。
地域面积小、人口密度大的社区，其居民活动用房和室外场地可与其他社区合并建设、统一使用。
建设规模应以社区人口数量为依据，并以8000人为测算基点。
经济发达地区或社区人口数量超过8000人的，可适当增减房屋总建筑面积。
居民活动用房
（包括文体活动室、图书阅览室、居民议事室、民间组织活动室、多功能活动室等用房）
500～700
体育设施
社区室外活动场地
1处
1000
—
独立占地。
可考虑与街心绿地、户外健身场地、社区中心广场或避难空地统筹设置。
公共绿地内的体育设施以及向社区开放的学校体育用地不计入本用地指标。
养老设施
居家养老服务站
1处
—
≥150
服务半径应小于500m。
配套活动室、保健站、家政服务用房等。
医疗卫生
设施
社区卫生服务站
1处
—
150～220
与公共建筑合并建设时，应设置在首层。
教育设施
幼托
（幼儿园）
6班
按每千人30座计，每班容纳30座
2000～2700
1800～2500
独立占地，有独立院落和出入口。
幼托（幼儿园）应按其服务范围均衡分布，服务半径一般为100～300m。
根据社区规模及拟规划幼儿园的班级数，亦可2～3个社区合设一所幼托（幼儿园）。
9班
2700～3200
2500～3000
12班
3600～4200
3200～3900
18班
5200～6000
4600～5600
公用设施
公共厕所
设置密度
3～5座/km2
独立式公共厕所用地面积60～100m2
30～60
旧城区取密度的高限，新区宜取密度的中、低限。
独立式公共厕所与相邻建筑的间隔不应小于3m。
鼓励和推广附属式公共厕所。
附属式公共厕所要求有方便的对外出入口。
环卫工人作息站（道班房）
1个
20～30
20～30
宜与其他环卫设施合建，室外应有停放环卫小型车辆、工具的地方。
再生资源回收站
1个
80～100
80～100
宜与以上两项合设。
垃圾转运站
—
—
当用地规模为～1km2设一处，每处面积不应小于100m2，与周围建筑物的间隔不应小于5m。
生活垃圾收集点
—
—
服务半径不宜超过70m。
开闭所
200～300
≥500
～万户设一所；独立设置。
变电室
30～50
—
每个变电室负荷半径不应大于250m；尽可能设于其他建筑内。
路灯配电室
20～40
—
可与变电室合设于其他建筑内。
居民停车场（库）
—
—
服务半径不宜大于150m。
居民存车处
1～2辆/户，～辆；地下～辆
—
宜设于居住组团内或靠近组团设置，可与社区委员会合设于组团的入口处
避灾点
1处
—
—
容量不小于100人/处
商业设施
邻里商业
商圈半径≤，服务人口1～万人
—
≤3000
社区商业设施建设应以生活宜居为原则，选址和经营应便利社区居民的消费，且不应干扰居民生活。
邻里商业应保障基本生活需求，提供必需生活服务，含菜店（或生鲜超市、城乡集贸市场）、超市、食杂店、报刊亭、餐饮店、理发店、维修、再生资源回收、便利店、图书音像店、美容店、洗衣店、家庭服务等。
注：
1、社区服务中心的设置适用于新城区，旧城区中的社区服务中心的项目内容可结合现状分开设置，也可不独立占地。
旧城区成片更新时社区服务中心应按照新建区标准控制。
2、商业设施应依据市场需求预留店面。
以销售生鲜食品等当地居民
升级会员 