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4投资性房地产例题与真题

第四章　投资性房地产（4）

表4-1投资性房地产会计核算

发生业务

成本模式

公允价值模式

（一）科目设置

①投资性房地产

②投资性房地产累计折旧（摊销）

③投资性房地产减值准备

投资性房地产—成本

—公允价值变动

（二）账务处理

1.增加时

（注意：

出租时点）

①外购时（价、税、费）

借：

投资性房地产

　贷：

银行存款

注意：

增值税的抵扣

①外购时（价、税、费）

借：

投资性房地产—成本

　贷：

银行存款

注意：

增值税的抵扣

②自行建造

借：

投资性房地产

　贷：

在建工程/开发成本等

②自行建造

借：

投资性房地产—成本

　贷：

开发成本/在建工程等

注意：

出租时，房、地均转换为投资性房地产

2.收取租金

借：

银行存款贷：

其他业务收入（注：

应当考虑增值税等相关税费）

3.结转成本

借：

其他业务成本

　贷：

投资性房地产累计折旧（摊销）

4.期末计量

（12月31日）

①期末公允价值＞账面余值

借：

投资性房地产—公允价值变动

　贷：

公允价值变动损益

②期末公允价值＜账面余值

借：

公允价值变动损益

　贷：

投资性房地产—公允价值变动

5.减值

借：

资产减值损失

　贷：

投资性房地产减值准备

【特别提示】计提减值后不允许转回

不允许提减值

6.后续支出

【特别提示】

企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销

①资本化后续支出

A.转入在建

借：

投资性房地产—在建

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备

　贷：

投资性房地产

B.发生后续支出时

借：

投资性房地产—在建

　贷：

银行存款/应付账款等

C.完工时

借：

投资性房地产

　贷：

投资性房地产—在建

①资本化后续支出

A.转入在建

借：

投资性房地产—在建

　贷：

投资性房地产—成本

　　　　　　　　　—公允价值变动（可借可贷）

B.发生后续支出时

借：

投资性房地产—在建

　贷：

银行存款/应付账款等

C.完工时

借：

投资性房地产—成本

　贷：

投资性房地产—在建

②费用化支出（日常维护发生的支出）

借：

其他业务成本

　贷：

银行存款等

表4-2转换形式与转换日

形式

转换日

投转非

1.投资性房地产开始自用

房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货

租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

非转投

3.作为存货的房地产，改为出租

租赁期开始日

4.自用建筑物停止自用，改为出租

5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值

自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期

表4-3投资性房地产的转换

成本模式

公允价值模式

（一）投转非

1.投资性房地产转为自用房

地产

（原转原、折转折、摊转摊、准转准）

借：

固定资产/无形资产

　投资性房地产累计折旧（摊销）

　投资性房地产减值准备

贷：

投资性房地产

　　累计折旧/累计摊销

　　固定资产减值准备/无形资产减值准备

借：

固定资产/无形资产（公允价值）

　贷：

投资性房地产—成本

　　　　　　　　—公允价值变动

　　　　　　　　　（可借可贷）

　　　公允价值变动损益（可借可贷）

2.投资

性房地产转为

存货

借：

开发产品（倒挤）

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　投资性房地产减值准备

贷：

投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

借：

开发产品（转换日的公允价值）

　贷：

投资性房地产—成本

　　　　　　　　　—公允价值变动

　　　　　　　　　　（或借方）

　　　公允价值变动损益（差额，可借可贷）

（二）非转投

1.自用房地产转换为投资性房地产

（原转原、折转折、摊转摊、准转准）

借：

投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　累计折旧/累计摊销

　　固定资产减值准备/无形资产减值准备

　贷：

固定资产/无形资产

　　　投资性房地产累计折旧

　　　　　　　　　（摊销）

　　　投资性房地产减值准备

借：

投资性房地产——成本

（转换日的公允价值）

　　累计折旧/累计摊销

　　固定资产减值准备/无形资产减值准备

　　公允价值变动损益（倒挤，借差）

　贷：

固定资产/无形资产

　　　　　　　　其他综合收益（倒挤，贷差）

注：

处置时，将其他综合收益、公允价值变动损益转入当期损益（其他业务成本）

2.存货转换为投资性房地产

借：

投资性房地产（倒挤）

　　存货跌价准备

　贷：

开发产品　　

借：

投资性房地产——成本

　　　　（转换日的公允价值）

　　存货跌价准备

　　公允价值变动损益（倒挤，借差）

　贷：

开发产品

　　　其他综合收益（倒挤，贷差）

注：

处置时，将其他综合收益、公允价值变动损益转入当期损益（其他业务成本）

表4-4投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换等）

成本模式

公允价值模式

①借：

银行存款

　　贷：

其他业务收入

　　　　应交税费—应交增值税

（销项税额）

②借：

其他业务成本（倒挤）

　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　投资性房地产减值准备

　贷：

投资性房地产

①借：

银行存款

　　贷：

其他业务收入

　　　　应交税费—应交增值税（销项税额）

②借：

其他业务成本

　　贷：

投资性房地产—成本

　　　　　　　　　—公允价值变动

（可借可贷）

同时：

③借：

公允价值变动损益（可借可贷）

　　贷：

其他业务成本

同时：

借：

其他综合收益

贷：

其他业务成本

例题与真题

【例4-1】2×18年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自2×18年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租赁使用乙公司拥有的一块400000平方米的场地，租赁期为8年。

2×18年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。

以上交易假设不违反国家有关规定。

【例4-2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期为6年。

甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。

3年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司以赚取租金差价。

【例4-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产）

2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。

租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。

该块土地使用权的成本为9000000元，至2×18年12月5日，土地使用权已经摊销165000元。

两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。

假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9000000×1/2=4500000（元）。

【例4-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。

为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。

2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。

假定甲公司采用成本计量模式。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

【例4-5】2×18年5月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。

2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。

2×18年5月31日，该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元，2×18年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。

假定甲公司采用公允价值计量模式。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

（1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程

（2）2×18年5月31日至2×18年11月30日，发生改扩建支出

（3）2×18年11月30日，改扩建工程完工

【例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。

（假定不考虑增值税等相关税费）　

【答案】

甲公司的账务处理如下：

（1）每月计提折旧

（2）每月确认租金收入

【例4-7】2×18年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。

2×18年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。

2×18年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

（1）2×18年12月1日，甲公司出租写字楼

（2）2×18年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

【例4-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。

2×18年8月31日，甲公司将出租的厂房收回，2×18年9月1日，开始用于本企业产品的生产。

该项房地产在转换前采用成本模式计量。

截止2×18年8月31日，账面价值为60000000元，其中原价80000000元，累计已提折旧20000000元，假设不考虑其他因素。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。

2×18年5月1日，这栋办公楼的账面余额500000000元，已计提折旧5000000元。

假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

2×18年5月1日

【例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，2×18年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。

甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年，2×18年5月1日，该写字楼的账面余额500000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

2×18年5月1日

【例4-11】2×18年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。

2×18年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000000元。

该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为　　70000000元，其中，成本为67000000元，公允价值变动为增值3000000元。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

【例4-12】2×18年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。

2×18年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。

2×19年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日即使为2×19年1月1日，租赁期为3年。

在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×19年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。

该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。

假设2×19年1月1日，该办公楼的公允价值为380000000元，其原价为550000000元，已提折旧150000000元。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

2×19年1月1日

【例4-13】2×18年4月15日，甲房地产开发公司（甲公司）董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。

甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年。

2×18年5月1日，该写字楼的账面余额为400000000元，公允价值为430000000元。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

2×18年5月1日

【例4-14】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。

租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为

200000000元，乙公司已用银行存款付清。

假设这栋写字楼原采用成本模式计量。

出售时，该栋写字楼的成本为180000000元，已计提折旧20000000元，不考虑相关税费。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

【补充例题4-1·判断题】（2016年）

企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（　　）

【补充例题4-2•判断题】（2017年）

企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（　　）

【补充例题4-3·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。

A.企业拥有并自行经营的饭店　　

B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房　　

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权　　

【补充例题4-4·多选题】（2008年）

下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　　）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式　　

【补充例题4-5•单选题】

企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（　　）。

A.其他综合收益

B.公允价值变动损益

C.资本公积

D.资产减值损失

【补充例题4-6·判断题】（2008年）

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。

（　　）　　

【补充例题4-7·判断题】（2012年）

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。

（　　）

【补充例题4-8•多选题】（2017年）

下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（　　）。

A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量

B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回

C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益

D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化　

【补充例题4-9·判断题】（2010年）

企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。

（　　）

【补充例题4-10·单选题】（2012年）

2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。

该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记”固定资产”科目的金额为（　　）万元。

A.3700　　　　　　　B.3800

C.3850　　　　　　　D.4000

【补充例题4-11•单选题】（2017年）

企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产,下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（　　）。

A.计入递延收益

B.计入当期损益

C.计入其他综合收益

D.计入资本公积

【补充例题4-12·计算分析题】（2014年）

2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。