房地产估价理论与方法模拟23.docx
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房地产估价理论与方法模拟23
[模拟]房地产估价理论与方法模拟23
单项选择题
第1题：
（），中国房地产估价师与房地产经纪人学会加人了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A.2003年11月4日
B.2005年10月17日
C.2006年10月13日
D.2007年1月8日
参考答案：
C
答案解析：
第2题：
从卖房的角度看，成本法的理论依据是（）。
A.销售状况价值论
B.市场供求价值论
C.生产费用价值论
D.经济花费价值论
参考答案：
C
答案解析：
第3题：
（）经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。
A.1994年7月5
B.1993年7月5日
C.1994年8月15日
D.1993年6月1日
参考答案：
C
答案解析：
第4题：
在某商业街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。
A.1504
B.1404
C.1304
D.1204
参考答案：
B
答案解析：
第5题：
用成本法估价房地产时，房屋现值=（）。
A.房屋重置价格-房屋年折旧额
B.房屋重置价格×房屋成新度
C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
参考答案：
B
答案解析：
第6题：
（）要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A.合法原则
B.公平原则
C.替代原则
D.估价时点原则
参考答案：
B
答案解析：
第7题：
A.1200
B.120
C.3333
D.333.3
参考答案：
A
答案解析：
第8题：
已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。
A.112.5
B.155.6
C.144.6
D.132.4
参考答案：
C
答案解析：
第9题：
用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估 价依据。
A.类似房地产的客观
B.类似房地产的实际
C.类似房地产的最高
D.类似房地产的最低
参考答案：
A
答案解析：
第10题：
当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应（）直线法计算出的成新率。
A.大于
B.大于或等于
C.小于
D.小于或等于
参考答案：
A
答案解析：
第11题：
在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。
A.本估价机构所有
B.所有参加该估价项目
C.对该估价项目负第一责任
D.任本估价机构法定代表人
参考答案：
B
答案解析：
第12题：
某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
参考答案：
B
答案解析：
第13题：
某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
参考答案：
B
答案解析：
第14题：
房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产
B.估价对象房地产
C.标准房地产
D.类似房地产
参考答案：
C
答案解析：
第15题：
某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。
A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10
参考答案：
B
答案解析：
第16题：
A.2402.22元/m2
B.2302.22元/m2
C.2202.22元/m2
D.2102.22元/m2
参考答案：
答案解析：
第17题：
成本法的本质是以房地产的（）为导向来求取房地产的价值。
A.建筑规模
B.基础成本
C.重新开发建设成本
D.建后利润
参考答案：
C
答案解析：
第18题：
下列不属于取得房地产开发用地的途径是（）。
A.通过自己开发耕地取得
B.通过征收土地取得
C.通过城市房层拆迁取得
D.通过市场购买取得
参考答案：
A
答案解析：
第19题：
成本法最基本的公式是（）。
A.房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B.房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C.房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D.房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
参考答案：
C
答案解析：
第20题：
下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是（）。
A.房地产重新购建价格的求取思路
B.土地重新购建价格的求取思路
C.具体价格重新购建价格的求取思路
D.建筑物重新购建价格的求取思路
参考答案：
C
答案解析：
第21题：
（）的理论依据是生产费用价值论。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发未
参考答案：
B
答案解析：
第22题：
A.824
B.924
C.844
D.944
参考答案：
A
答案解析：
第23题：
重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是（）的体现。
A.经济学原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.对立原理
参考答案：
C
答案解析：
第24题：
收益法是以（）为基础的。
A.定期原理
B.平衡原理
C.替代原理
D.预期原理
参考答案：
D
答案解析：
第25题：
某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）。
A.94.12
B.92.14
C.91.24
D.93.25
参考答案：
A
答案解析：
第26题：
实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。
A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据资本化公式法
参考答案：
D
答案解析：
第27题：
在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（、）：
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费
C.销售费用和销售税费
D.开发成本和管理费用
参考答案：
C
答案解析：
第28题：
A.3100
B.3195
C.3285
D.3300
参考答案：
B
答案解析：
第29题：
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
参考答案：
B
答案解析：
第30题：
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
参考答案：
C
答案解析：
第31题：
A.1200
B.1250
C.1270
D.1800
参考答案：
C
答案解析：
第32题：
假设开发法是以（）原理为理论依据的。
A.收益递增原理
B.均衡原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
参考答案：
C
答案解析：
第33题：
目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。
该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元．销售税费为6%。
如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为（）。
A.21225万元
B.19854万元
C.2358万元
D.20143万元
参考答案：
D
答案解析：
第34题：
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于（）。
A.2.50%
B.3.5%
C.2.38%
D.3.25%
参考答案：
B
答案解析：
第35题：
房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。
A.估价服务费
B.估价目的
C.估价人员
D.委托人的协助义务
参考答案：
C
答案解析：
多项选择题
第36题：
两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为（）。
A.重整价格基准
B.重建价格基准
C.重置价格基准
D.折旧价格基准
E.替代价格基准
参考答案：
DE
答案解析：
第37题：
收益性房地产包括（）。
A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.农地
E.未开发的土地
参考答案：
ABCD
答案解析：
第38题：
A.乙地块比甲地块贵
B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
D.甲地块比乙地块贵
E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
参考答案：
D
答案解析：
第39题：
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商对未来的预期
参考答案：
ACDE
答案解析：
第40题：
商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。
A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.住宅建筑、安装工程费
参考答案：
ABDE
答案解析：
第41题：
收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。
A.房地剩余技术
B.市场剩余技术
C.土地剩余技术
D.建筑物剩余技术
E.自有资金剩余技术
参考答案：
CD
答案解析：
第42题：
可比实例的成交价格是实际发生的，（）。
A.它可能是正常的
B.它可能是不正常的
C.它肯定是正常的
D.它肯定是不正常的
E.它肯定是实际的
参考答案：
AB
答案解析：
第43题：
下列属于建筑物折旧的是（）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.结构折旧
E.性质折旧
参考答案：
ABC
答案解析：
第44题：
在房地产估价中，下列原则对应正确的是（）。
A.最高行为准则与技术性原则对应
B.普适性原则与特殊原则对应
C.谨慎原则与特殊原则对应
D.技术性原则与谨慎原则对应
E.技术性原则与普适性原则对应
参考答案：
AB
答案解析：
第45题：
不属于市场法估价的步骤是（）。
A.搜集交易实例
B.查看交易成功的比例
C.比较价格的最大差距
D.选取可比实例
E.对可比实例的成交价格进行适当的处理
参考答案：
BC
答案解析：
第46题：
路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（）的健全与否。
A.路线价
B.深度百分率
C.宗地形状
D.临街状态
E.土地形状
参考答案：
AB
答案解析：
第47题：
影响房地产价格的社会因素，主要有（）。
A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.房地产投资
D.房地产投机
E.城市化
参考答案：
ABDE
答案解析：
第48题：
预期原理是（）等估价方法的理论依据。
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.路线价法
参考答案：
BD
答案解析：
第49题：
应用路线价法需要进行（）等修正。
A.临街深度
B.土地形状
C.交易日期
D.交易情况
E.临街宽度
参考答案：
AB
答案解析：
第50题：
以下属于估价报告内在质量的有（）。
A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量
参考答案：
ABC
答案解析：
判断题
第51题：
狭义的建筑物主要指构筑物。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第52题：
房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第53题：
房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第54题：
成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第55题：
房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第56题：
城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
第57题：
评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
第58题：
谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第59题：
估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第60题：
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
第61题：
假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第62题：
在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第63题：
收益递减规律对于一宗土地来说，表现在当对该宗土地的使用强度超过一定的限度后，土地收益开始下降。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第64题：
对开发完成后的房地产价值、开发成本等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况做出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
第65题：
对于建筑物的可修复部分，可直接将估算修复所需费用作为折旧额。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
计算题
第66题：
参考答案：
详细解答：
第67题：
参考答案：
详细解答：
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