土地价值评估报告.docx
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土地价值评估报告
######号宗地
土地价值评估报告
公司
####年##月##日
1.0研究结论
1.1宗地基本情况
1.2地价范围
1.3地块投资价值
2.0研究方法
2.1剩余法求地价
2.2运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价
2.3研究依据
3.0宗地最佳利用方式构思
3.1宗地总体规划方案设计
3.2最佳开发建设方案设计
4.0宗地地价测算
4.1地价之外的成本测算
4.2销售收入测算
4.3地价成本测算
5.0项目财务评价
5.1项目盈利能力分析
5.1.1税金计算
5.1.2损益表
5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析
5.2项目不确定性分析
5.2.1项目盈亏平衡分析
5.2.2敏感性分析
5.2.3概率分析
6.0项目综合经济评价与建议
6.1项目综合经济评价
6.2有关说明及建议
附表、附图
附表一宗地地价测算表
附图一项目概率分析图
1.0研究结论
1.1宗地基本情况
1.1.1宗地编号为######，
1.1.2地块地址
1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积
1.1.5建筑容积率
1.1.6可建设总建筑面积为:
其中：
住宅面积
高层住宅：
多层住宅
低层住宅
商业面积
公建面积
社区管理中心
幼儿园
垃圾站
变电房
1.1.7土地使用年期、起止时间
1.1.8地价结算方式
1.1.9涉及物权转让税费及承担方式
1.2地价范围
经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。
对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米.
1.3地块投资价值
对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。
表1－1宗地投资财务效果指标
项目
地价为####万元
地价为####万元
地价为####万元
投资利润率（％）
税后利润（万元）
内部收益率（IRR）（%）
财务净现值（FNPV）（万元）
投资回收期（静态）（年）
投资回收期（动态）（年）
综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
2.0研究方法
2.1剩余法求地价
运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：
地价=房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润
该方法的操作程序如下：
2.2运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价
建设项目的财务评价一般分两个层次，即：
全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。
全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。
由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。
自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。
同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。
在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。
由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。
2.3研究依据
Ø######宗地规划指标
Ø河南省房地产开发各类管理费用标准
Ø中国人民银行存、贷款利率
Ø河南省建筑和安装工程综合基价
3.0宗地最佳利用方式构思
根据该宗地位于、建筑容积率≦，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。
3.1宗地总体规划方案设计
总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3－1和表3－2。
3.1.1高层住宅
总建筑面积
住宅规划为m2/户，平均每套面积为m2左右,规划户数户。
计划规划为栋层住宅。
3.1.2多层住宅
总建筑面积
住宅规划为m2/户，平均每套面积为m2左右,规划户数户。
计划规划为栋层住宅。
3.1.3低层住宅
总建筑面积
住宅规划为m2/户，平均每套面积为m2左右,规划户数户。
计划规划为栋层住宅。
3.1.4沿街商业
总建筑面积
商业规划为m2/套，平均每套面积为m2左右,规划铺位数。
3.1.5社区内商业
总建筑面积
商业规划为m2/套，平均每套面积为m2左右,规划铺位数。
3.1.6公建配套
幼儿园，其占地
社区管理中心，其占地
垃圾站，其占地
变电房，其占地
3.1.7停车位
基于该地块未来将规划，建议车库设置，规划车位设置，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为
3.1.8园林、绿化及道路
建议该住宅区的绿地覆盖率不低于％，则
绿地面积为m2
道路规划占地面积为m2
表3－1用地平衡表
项目
用地面积（m2）
所占比重（%）
人均面积（m2/人）
备注
规划总用地
一、居住用地
高层住宅用地
多层住宅用地
低层住宅用地
沿街商业用地
社区内部商业用地
公建用地
道路用地
公共绿地
二、其他用地
表3－2项目主要技术经济指标
项目
数量
单位
总户数
户
居住人口
人
总建筑面积
M2
1、住宅建筑面积
M2
2、多层住宅建筑面积
M2
3、住宅建筑面积
M2
4、商业建筑面积
M2
5、社区内商业建筑面积
M2
配套建筑面积
M2
车库建筑面积
M2
车位数
个
人口密度
人/公顷
绿化率
％
容积率
3.2最佳开发建设方案设计
建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。
其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期，分期推出，计划至个月时完成全部销售。
与此对应的项目投资与融资计划如下表3－3所示.
表3－3项目投资与融资计划表
序号
项目
建设经营期
合计
1～6
7～12
13～18
19～24
25～30
31～36
……
1
投资总额
1.1
建设投资
1.1.1
土地成本
1.1.2
前期工程费
1.1.3
建安成本费
1.1.5
基础设施费
1.1.6
公建配套费
1.1.7
不可预见费
1.1.8
管理费
1.1.9
销售费用
利息费用
1.2
流动资金
2
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
借款
2.3
销售收入再投入
说明：
4.0宗地地价测算
4.1地价之外的成本测算
参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为万元。
具体测算详见附表1。
4.2销售收入测算
参考目前区域的住宅市场行情，高层为元/m2，多层元/m2，低层为元/m2,沿街商铺元/m2，社区内商铺元/m2，停车库（为便于计算，全部按销售考虑）为元/个，则测算出总销售收入为万元。
具体测算详见附表1。
4.3地价成本测算
根据目前该地区房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑###房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为％，正常期望投资回报率为％，市场投资回报率的上限为％。
则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。
扣除宗地转让契税％，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。
具体测算详见附表1。
5.0项目财务评价
5.1项目盈利能力分析
总述
5.1.1税金计算（见表5－1）
总结
5.1.2损益表（见表5－2）
总结:
5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析（见表5－3）
总结
表5－1销售税金及附加表（单位：
万元）
序号
项目
建设经营期
合计
1～6
7～12
13～18
19～24
25～30
31～36
37～42
1
销售收入
2
销售税金及附加
2.1
营业税
2.2
城市维护建设税
2.3
教育费附加
2.4
防洪工程维护费
2.5
交易管理费
2.6
印花税
3
土地增值税
表5－2损益表（单位：
万元）
序号
项目
合计
1～12
13～24
25～36
…….
1
销售收入
2
总成本费用
3
利润总额
4
所得税
5
税后利润
6
盈余公积金
7
可分配利润
表5－3宗地现金流量表与动态盈利分析（单位：
万元）
序号
项目
建设经营期
1～12
13～24
25～36
……
1
现金流入
1.1
销售收入
1.2
其他现金流入
2
现金流出
2.1
建设投资
2.2
土地增值税
2.3
销售税金及附加
3
净现金流
4
累计净现金流
5
折现现金流
6
累计折现净现金流
评价指标
FNPV（I=8%）
财务内部收益率IRR
投资回收期（静态）
投资回收期（动态）
表5－4财务效果指标比较
项目
地价为万时
地价为万时
内部收益率（IRR）（%）
财务净现值（FNPV）（万元）
投资回收期（静态）（年）
投资回收期（动态）（年）
5.2项目不确定性分析
5.2.1盈亏平衡分析
总结
5.2.2敏感性分析
影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为
计算结果详见敏感性分析表5－4。
表5－4项目敏感性分析表
全部投资
基准方案
地价变动
售价变动
FNPV
FNPV升降幅度
IRR
IRR升降幅度
投资利润率
投资利润率升降幅度
由表中数据可得：
（1）地价、售价变动对财务净现值的影响
（2）地价、售价变动对财务内部收益率的影响
（3）地价、售价变动对投资收益率的影响
总结
5.2.3概率分析
为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图1。
经计算，E（FNPV）=
风险标准偏差＝
净现值变异系数＝
计算结果表明
6.0项目综合经济评价与建议
6.1项目综合经济评价
6.2有关说明及建议
1.本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投资收益情况，待确定投资方具体的融资方案后，才能测算出投资方的实际投资收益情况。
2.为便于计算比较，本报告中的车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。
同时，财务年度以受让到该宗地的第一个月开始，每12个月为一财务年度。
3.本报告是基于财务分析的角度来思考问题的，一个项目投资与否，财务指标是很重要的，但却不是唯一起决定作用的。
如果公司是基于战略方面的考虑，想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买的价格将会跃上一个新的台阶。
4.宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究，包括竞争对手的可能竞投策略、目标客户的消费心理、宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。
显然，本报告缺乏充分的市场调查支持。
5.在本报告相关测算数据的选取是基于笔者对市场的了解并考虑了房地产市场差异的基础上确定的。
本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑的，因此方案设想不一定是最优的。
原则上此步应进行多方案的比较、评估及选优。
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