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投资管理手册0130084641

内部资料

注意保密

投资管理手册

（CSCEC8B-RO-IM-2016

二o—六年九月

总则

1.1目的

规范地产业务的投资管理流程，防范投资风险，保障投资收益。

1.2范围

适用总部、区域公司的投资管理工作。

1.3依据

《中华人民共和国公司法》；《中华人民共和国合同法》；《城市房地产开发经营管理条例》；

《中国建筑投资管理制度》（中建股投字（2012）125号）；《中国建筑投资预算管理办法》（中建股投字（2012）124号）；《中国建筑投资项目立项管理办法》（中建股投字（2012）131号）；《中国建筑投资项目基本标准规定》（中建股投字（2012）150号）；《中国建筑投资项目决策管理办法》（中建股投字（2012）391号）；《中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法（试行）》（中建股投字（2013）425号）；

《保障性住房投资开发业务指引》（中建股投字（2012）366号）；《投资管理手册》（CSCEC8B-RO-201）3；

《中国建筑投资业务过程管控指引》（中建股投函字[2015]104号）；《中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则》（2016版）。

1.4管理原则

（1）投资导向原则：

符合城市发展规划以及企业发展需要；

（2）投资效益原则：

具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；

（3）投资风险原则：

投资风险可控、稳健运营。

1.5主要应对风险

决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。

1.6术语和定义

（1）房地产投资项目：

指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无

需通过市场销售）；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；开发、销售保障性住房项目。

（2）成本利润率：

成本利润率=税后利润十税前成本X100%

税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。

税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、

销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。

（3）综合成本利润率：

综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）十税前成本X100%

该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算综合考虑我方开发

禾U润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。

（4）静态投资回收期：

静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。

（5）财务内部收益率：

资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

（6）几日内：

工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。

2职责与权限

2.1管理职责

序号

公司总部

区域公司（一、二级城市公司）

项目部

1

投资预算策划及管理

投资预算编制

填报项目预算

2

市场研究管理

区域房地产市场研究

3

土地拓展及投资项目报审管理

土地拓展及立项、可研报告编制

4

报批报建管理（“五证”）

前期证照手续办理（“五证”前）

前期证照手续办理（“五证”前）

5

投资过程管控（含数据统计汇总及审核）

项目动态监控（含数据统

计报送）

提供数据

6

项目后评价管理

实施项目后评估

配合项目后评价

7

组织项目投资数据库建库及内控可研审核

投资数据库建库及内控可研编制

8

项目拆迁监控

监督项目拆迁工作

负责项目拆迁实施

9

投资制度建立及修订

提出制度修订建议

提出制度修订建议

2.2审批权限

序号

管理决策事项

局总部

总部

区域公司

1

年初/中投资预算表审批

-

董事长

-

2

城市进入

-

董事长

-

3

项目立项建议书

-

董事长

-

4

项目可行性研究报告

-

董事长

-

5

投资合同/协议签订

-

董事长

-

6

投资资金支付

-

董事长

-

7

投资重大事项变更

-

董事长

-

8

项目后评价报告

-

董事长

-

3管理要求

3.1投资预算管理

（1）

管理流程

流程编号

投资部

投资发展部

投资管理委员会

董事长

表单/模板

编制预算

开始

执行投资预算

执行投资预算

下发年中投资预算

年中投资预算汇总

上报年中预算调整

上报局并跟踪批复情况

上报局并跟踪批复情况

确定范围并下达通知

结束

否

是

评审

年初投资预算汇总

年初投资预算汇总表

下发投资预算

评审

年中投资预算汇总表

投资预算管理流程

CSCEC8B-RO-IM-P20101

（2）工作要求

序号

关键活动

管理要求

时间要求

主责部门

相关部门

工作文件

1

确定编制范围并下达通知

及时下发通知，确保覆盖

预算编制范围

11月10日

投资发展

部

财务资金部

-

2

编制预算

及时、合理

5日内

投资部

-

年初投资预

算表

3

年初投资预算汇总表

确保预算汇总表的科学合理

2日内

投资发展部

-

4

评审

评审并提出意见

上报局之前

5日内

投资管理委员会

投资发展部

-

序号

关键活动

管理要求

时间要求

主责部门

相关部门

工作文件

5

审批

及时审批

1日内

董事长

-

-

6

上报局并跟踪批复情况

及时上报并跟踪

审批后次日

投资发展部

-

年初投资预

算表

7

下发投资预算

及时下发投资预算批复

批复后即日

投资发展部

-

-

8

执行投资预算

严格执行

区域公司

-

-

9

上报年中预算调整

编制投资预算调整表要及时、合理、详尽

接到上级通

知后3日

区域公司

-

年中投资预

10

汇总年中投资预算表

确保预算汇总表的科学合理

2日内

投资发展部

-

算表

11

评审

评审并提出评审意见

上报局之前

5日内

投资管理委员会

投资发展部

-

12

审批

及时审批

1日内

董事长

-

-

13

上报局并跟踪批复情况

按时上报

审批后次日

投资发展部

-

年中投资预

算表

14

下发年中项目投资预算调整

及时下发投资预算调整批复

批复后即日

投资发展部

-

-

15

执行投资预算

严格执行

次日

区域公司

-

-

3.2市场研究管理

3.2.1城市进入性研究

（1）管理流程

（2）工作要求

序号

关键活动

管理要求

时间要求

主责部门

相关部门

工作文件

1

组织编制报告

组织协调其他部门参与编制

通知下达后次日

投资发展

部

-

-

2

配合编制

积极配合

30日内

投资发展

部

成本合约部、营销管理部

-

3

完成报告编制

要求报告的科学性、合理

次日

投资发展

-

城市进入

序号

关键活动

管理要求

时间要求

主责部门

相关部门

工作文件

性、完整性

部

性研究报

告

4

评审

及时评审并提出意见

7日内

投资管理

委员会

-

-

5

审批

及时审批

3日内

董事长

-

-

6

报局总部并跟

踪批复情况

及时上报

次日

投资发展

部

-

城市进入性研究报告

322日常市场研究

（1）工作要求

序号

关键活动

管理要求

时间要求

主责部门

相关部门

工作文件

1

房地产信息收集

持续、定期搜集

每月10日前

投资发展部

-

信息汇总表

2

市场报告撰写

持续、深入，及时掌握城市房地产市场动态，分月度、

半年度及年度市场报告

月度市场报告每月

15日前、半年度市场报告7月15日前、年度市场报告1月15日前

投资部

-

市场报告

3

专题报告

根据市场及公司发展动向，适时进行专题研究

根据要求时间

投资发展部

-

专题报告

3.3

土地拓展及投资审批管理

3.3.1

投资拓展及审批控制流程

3.3.2

项目机会研判

（1）

管理流程

项目机会研判

流程编号

CSCEC8B-RO-IM-P20301

投资部

区域公司总经理

投资发展部表单/模板

宗地查勘表

项目政府规划要点一览表

宗地风险排查表

备案

项目机会研判报告

结束

（2）工作要求

序号

关键活动

管理要求

时间要求

主责部门

相关部门

工作文件

1

信息获取

寻找投资机会，考察和筛选投资项目

-

投资部

-

宗地查看表、项目政府规划要点一览表

2

市场调研

投资部对项目初步信息（含规划指标等）与相关部门交底，并组织地块踏勘及市场调研

2日内

投资部

设计部、运营部、成本部、营销部

-

3

完成专业信息搜集

及时完成

5日内

投资部

设计部、运营部、成本部、营销部

宗地风险

排查表

4

完成项目机会研判

及时完成

2日内

投资部

-

项目机会研判报告

5

领导审批

报区域公司总经理审批，决定是否进入立项阶段或放弃

7日内

区域公司总

经理

-

-

6

备案

向投资发展部备案

次日

投资部

投资发展

部

-

序号

项目类型

成本利润率

年自有资金内部收益率

全投资内部收益率

静态投资回收期

1

以销售为主的房地产投资项目（指销售物业建筑面积占比

不低于80%

不低于12%

不低于15%

-

2

定向开发型房地产投资项目

（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）

不低于8%/6%

不低于10%/20%

3

以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%

-

-

不低于10%

不超过

12年

4

综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%

销售物业不低于

12%

-

不低于10%

不超过

10年

5

保障房项目

不低于8%

不低于15%

不低于15%

-

立项标准:

（1）项目立项管理流程

流程编号

CSCEC8B-RO-IM--

P20302

333

项目立项

项目立项管理流程

投资部

相关部门

区域公司

总经理

投资发展部

相关部门

投资管理委员会

董事长

表单/模板

开始

项目立项启动通知书

启动编制